【正文】 將會有一個(gè)持續(xù)成長的市場空間，到目前為止，大營坡地段還沒有一家樓盤能達(dá)到高尚小區(qū)這一層次，也就是說現(xiàn)階段高檔住宅小區(qū)在大營坡地段還屬空白區(qū)。（3）推廣策略①產(chǎn)品策略采取一種多戶型的產(chǎn)品策略，而大居室、大廚房、房間功能分工明確合理，是本項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)戶型的原則，充分顯示生活對目標(biāo)客戶群細(xì)分程度的同時(shí)，又體現(xiàn)其小規(guī)模大氣派風(fēng)范的生活方式。共同構(gòu)成設(shè)計(jì)高雅、寧靜、安詳?shù)木幼》諊＃?） 目標(biāo)客戶群① 追捧在鬧市中生活的白領(lǐng)人士。貴新苑貴新苑位于大營坡立交橋旁，與筑新路交距50米，周邊商貿(mào)繁盛，人流聚集。A．建筑設(shè)計(jì)a． 建筑風(fēng)格以簡潔明快的后現(xiàn)代風(fēng)格為建筑旋律，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，采用全圍合中庭花園式規(guī)劃，盡量營造出一種時(shí)尚現(xiàn)代感，使整個(gè)小區(qū)都洋溢著濃郁的城市風(fēng)情。③借助自身樓盤的時(shí)尚潮流，塑造該樓盤的獨(dú)特之處—— 擁有個(gè)人電子商務(wù)和SOHO辦公室。b、生活配套景藤堡處于人流車流繁華的貴開路，購物消費(fèi)應(yīng)有盡有，貴烏農(nóng)貿(mào)市場，思君超市近在咫尺，且距貴陽醫(yī)學(xué)院，貴醫(yī)附院，不足2分鐘車程，17路公交車及9條中巴專線構(gòu)架了便捷的交通環(huán)境。四、 主要競爭對手個(gè)案分析景藤堡該項(xiàng)目位于大營坡貴開路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開花園，與神奇假日酒店遙遙相對，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北京路1000米。 綠化分析綠化率無15—20%20—40%40—60%60—70%物業(yè)名稱順興花園苑林花園虹云商住樓相寶公寓文昌苑冠竹苑華中商住樓筑苑新村常青藤花園四季陽光花園康瑞苑景藤堡萬東花園錦繡家園樓盤數(shù)目44241 由上表可以看出，在大營坡區(qū)域內(nèi)有部分樓盤并不注重綠化，但上一定規(guī)模的小區(qū)如景藤堡、萬東花園的綠化率都達(dá)到40—60%，因此本項(xiàng)目在前期策劃中應(yīng)充分考慮到小區(qū)的園林及綠化的獨(dú)特性、創(chuàng)新性和唯一性，競爭對手的園林、綠化情況將作為我們的重要參考依據(jù)。而價(jià)位在2000元/ M2 ~ 2500元/ M2 的樓盤，市場購買力相對稍弱，且集中體現(xiàn)在景藤堡、奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式，變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場需求的主導(dǎo)地位。但是，這些小區(qū)都類似于經(jīng)濟(jì)適用住房，真正的高尚小區(qū)在大營坡地帶還是一個(gè)空白。就貴陽市而言，工薪階層存在以下特點(diǎn)（中下等收入） 家庭總存量補(bǔ)貼：2萬~5萬元左右 購房目的：①增大居住面積；②給子女購房 喜好面積：60 M2 ~ 100 M2 （其中60 M2 ~ 80 M2 占30%） 能承受總價(jià)：10萬~20萬（按揭30年） 可接受單價(jià)：1600元/ M2 ~ 2000元/ M2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚中等收入階層存在以下特點(diǎn)： 家庭總存量補(bǔ)貼：2萬~7萬元左右 購房目的：①改善居住環(huán)境；②增大居住面積；③給子女購房 喜好面積：80 M2 ~ 120 M2 （其中80 M2 ~ 100 M2 占40%） 能承受總價(jià)：15萬~30萬（按揭30年） 可接受單價(jià)：1800元/ M2 ~ 2200元/ M2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)和購房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。 按揭貸款（可貸至8成30年）167。從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會上看，上10萬方的項(xiàng)目就有12個(gè)，貴陽市99年房交會參展項(xiàng)目建筑面積共計(jì)260萬方。許多市民在市中區(qū)買不起住房，而又不愿住郊區(qū)，選擇點(diǎn)自然就放在城郊結(jié)合處，現(xiàn)在交通上有很大的改觀。第一部分 市場分析一、 貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析（一） 貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展分析 2000年，貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀的加強(qiáng)和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級市場的開放，減免部分稅費(fèi)等因素有很大關(guān)系，貴陽市場房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來一直保持上升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應(yīng)相對減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。自國家實(shí)施房改政策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)，開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的600多家，開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。 存量補(bǔ)貼的發(fā)放167。2. 抓住有效的需求由于存量補(bǔ)貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪階層可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。另外，大營坡原本就是一個(gè)密集的老居住區(qū)，許多人都在這一片住了幾十年，已經(jīng)對這個(gè)地區(qū)產(chǎn)生了依賴感，就算是要買房，首選也就是在大營坡，基于這一原因，誕生了沙河花園、萬江小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)，就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的末班車，修建了一個(gè)職工宿舍區(qū)。1. 從價(jià)格方面分析1600元/ M2 ~ 2000元/ M2 之間的樓盤有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對陳舊。由于以上樓盤與本項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模基本相似，所以以上樓盤的價(jià)格將會成為本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)的重要參考依據(jù)。因此，如何設(shè)計(jì)戶型，如何安排各種戶型的配比，將在詳細(xì)分析之后再做決定。②配套設(shè)施a、文化配套生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)，享有城市新興演變生成的市區(qū)商圈所附加的大服務(wù)和大市政。②在星力百貨瑞金店辟出專柜，舉辦新住宅展示會倡導(dǎo)“幸福e時(shí)代”。因此，在去年年底開盤后，其市場形象就改為“城市的、自然的、尊貴的…”，這很明顯，萬東也是借城郊結(jié)合地這個(gè)賣點(diǎn)，打出“尊貴，自然”的口號，為了使項(xiàng)目的市場形象充分體現(xiàn)，萬東做了充分的準(zhǔn)備工作。因?yàn)槠涞乩砦恢貌患?，面對的客戶都是中低等收入的工薪階層，這些戶型的總價(jià)在16萬左右，月供850元左右，到目前為止，整個(gè)銷售業(yè)績不到40套，而且銷售的戶型都是80 M2左右的二房。包括：a、保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)小區(qū)的防火防盜及監(jiān)控；b、提供郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊、打字復(fù)??；c、維修服務(wù)；d、清潔服務(wù)；e、當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同，滿足用戶諸如接送小孩、看護(hù)老人、購物等方面的需求。由于該項(xiàng)目所處貴陽副中心地帶，交通便捷，具有環(huán)境安靜、地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢，同時(shí)本物業(yè)既有圍合親切感，又有相互的通透感，形成流動的空間。（2）目標(biāo)客戶定位① 收入在中等，有一定積蓄，在本地段居家工作的工薪階層人士；② 有余錢的二次或以上的置業(yè)人士；③ 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，私營經(jīng)濟(jì)中成長的“新貴”；④ 原住這一帶的“老市民”。因此，本項(xiàng)目中在初期策劃，工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。再加上這些年，市政府在經(jīng)濟(jì)上對大營坡地區(qū)的扶持，許多商家立足其間，使該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)逐步繁榮起來。而將來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實(shí)力時(shí)代。因此，要想在這個(gè)龍爭虎斗的市場占據(jù)一席之地就必須要?jiǎng)?chuàng)造出一種差異化。如果說，在大營坡地區(qū)有一個(gè)在自身環(huán)境上能與香江花園、中海城市花園等高檔小區(qū)相媲美，同時(shí)，周邊設(shè)施又比較齊全的樓盤，在價(jià)格上又不會高出太多，會有什么樣的結(jié)果呢？毫無疑問，肯定會去選擇大營坡的樓盤，這種人不是一個(gè)兩個(gè)，而是一群，將這些人全部集中起來，就是一個(gè)市場，這個(gè)市場就是將來的客戶來源。另外，因?yàn)轫?xiàng)目地塊標(biāo)高比現(xiàn)有道路要低，因此建議靠路邊的多層采用首層架空，以提高一樓的采光和通風(fēng)。根據(jù)這一數(shù)據(jù)，我們建議本項(xiàng)目以60~100 M2的二房一廳和小三房一廳單衛(wèi)為主力戶型，也就是說單戶面積在100 M2以下的占整個(gè)小區(qū)戶型的45~55%，100~120 M2的三房二廳雙衛(wèi)占25~35%，其它占10~20%左右。因此，城市副中心地帶就成了他們的首選位置