【正文】 26 / 26。 但又不會(huì)選擇市中心的高層，因?yàn)槭冀K要考慮到價(jià)格因素。而郊區(qū)則是首選目標(biāo)，但如果城市副中心地帶有著和郊區(qū)同等的樓盤(pán)，就算價(jià)格高點(diǎn)，也會(huì)列入選擇范圍以?xún)?nèi)。白領(lǐng)階層：這些人的年齡多半在25~30歲之間，也就是說(shuō)，他們買(mǎi)房的目的是為了成家。購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)60110M2躍層中等120180M2 中上前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，我們客戶(hù)主要是那些在市區(qū)買(mǎi)不起房又想住在市區(qū)的人，或者說(shuō)是中等收入或中上等收入的那一部分人，其購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)如下圖：中低等 收入 戶(hù)型面積中上：月收入3000元以上 中：月收入2000~3000元 中低：月收入2000左右目標(biāo)客戶(hù)主要來(lái)源：私企老板，私企、外企白領(lǐng)階層，黨政機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位中層以上干部等（以上來(lái)源僅是敝司的一個(gè)設(shè)想，尚需論證）私企老板：私營(yíng)企業(yè)老板手里有閑錢(qián)，多半都會(huì)改善一下居住環(huán)境，而他們又不想住在郊區(qū)，因?yàn)樗麄兌家晻r(shí)間為黃金，就算有車(chē)，也不愿浪費(fèi)過(guò)多時(shí)間在路上；市中心的高層因沒(méi)有綠地，也不會(huì)納入選擇范圍以?xún)?nèi)。也就是說(shuō)，單位價(jià)格在2000~2500元之間，現(xiàn)在大營(yíng)坡地區(qū)的均價(jià)在2100元/ M2左右，因此價(jià)格的漲幅空間控制在400元以?xún)?nèi)，但在大營(yíng)坡地區(qū)已屬高檔樓盤(pán)。根據(jù)調(diào)查購(gòu)買(mǎi)小河的客戶(hù)得知，許多人對(duì)一樓不感興趣，但如果帶花園就不一樣，因此建議本項(xiàng)目也采用這種方式，將一樓定在120 M2左右的三房二廳，并送花園，以此來(lái)吸引一些收入頗高的人士購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)，將一樓推銷(xiāo)出去。根據(jù)這些定位數(shù)據(jù)，我們反推一下單位面積在哪個(gè)階段最為合理。d、 戶(hù)型本項(xiàng)目在戶(hù)型上的差異性，只能在單戶(hù)面積上去反映，從市場(chǎng)分析中我們知道，本區(qū)域的主銷(xiāo)戶(hù)型面積在70~120M2之間，其中60~80 M2的二房一廳占45%左右，80~120 M2的三房二廳占35%，120~180 M2的躍層占15%，一房一廳的單身公寓和180 M2以上的超大戶(hù)型共占5%。同時(shí)，也能讓小區(qū)更加充滿(mǎn)詩(shī)情畫(huà)意，c、 配套設(shè)施根據(jù)小區(qū)自身的定位，和其特定的目標(biāo)客戶(hù)群，在配套設(shè)施上不但要考慮到成本，同時(shí)還要考慮一下客戶(hù)的消費(fèi)心理，因?yàn)橛行┰O(shè)施做得過(guò)于高檔，會(huì)出現(xiàn)脫離消費(fèi)群的現(xiàn)象，根據(jù)本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)有設(shè)施和客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣，可以在小區(qū)中建造游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)吧、棋牌室、乒乓球室、酒吧、閱覽室、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施。但同時(shí)，又有一個(gè)中心廣場(chǎng)，綠化以這個(gè)廣場(chǎng)為中心向四周輻射。b、 園林設(shè)計(jì)從前面的分析中得知，萬(wàn)東花園和景藤堡的園林設(shè)計(jì)都是中庭主題園林式，要想具有獨(dú)特性和唯一性，就必須超越這種模式。小區(qū)內(nèi)采用多個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)都采用圍合式。整體規(guī)劃——整個(gè)小區(qū)以多層為主，占全部的70%，小高層為輔，占30%，小高層的層數(shù)以12~15層為佳。a、 小區(qū)自身規(guī)劃項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作是項(xiàng)目各期推廣的重要支持，而且，所做出的規(guī)劃一定是具有獨(dú)特性和唯一性。 小區(qū)自身支撐點(diǎn)這個(gè)需要開(kāi)發(fā)商自己去創(chuàng)造，也就是去創(chuàng)造這個(gè)樓盤(pán)的差異，并且推廣這種差異，使本項(xiàng)目的某些賣(mài)點(diǎn)成為大營(yíng)坡地區(qū)獨(dú)有的。那么，小河的價(jià)格現(xiàn)階段是多少呢？1550~1750元/M2的均價(jià)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)接近了城郊結(jié)合地的價(jià)格。再則，周邊市場(chǎng)本身就比較繁華，保障了人們的基本生活，解除了這些人的后顧之憂(yōu)。 從周邊的大環(huán)境分析a． 配套設(shè)施齊全： 大營(yíng)坡地區(qū)原來(lái)就是一個(gè)密集的住宅區(qū)，周邊設(shè)施通過(guò)這幾年的發(fā)展也逐步地完善起，特別是這兩年，政府的扶持和住房制度的改革，使許多商家都立足其間，包括大量的房開(kāi)商，房開(kāi)商的加入又為更多的商家提供了市場(chǎng)。本項(xiàng)目所在的區(qū)域具有交通便利，周邊配套齊全等優(yōu)勢(shì)，而且相對(duì)其他地區(qū)而言，還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是有一個(gè)較大的潛在市場(chǎng)，據(jù)以上這些優(yōu)勢(shì)，敝司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，仔細(xì)研究分析提出本項(xiàng)目的定位構(gòu)思：創(chuàng)中等市民的高等住宅小區(qū)（二） 構(gòu)思的支撐點(diǎn)既然對(duì)本項(xiàng)目提出這個(gè)定位，就必須有一些支撐點(diǎn)去支持它，這些支撐點(diǎn)也可以說(shuō)是以后推廣的賣(mài)點(diǎn)。目前，許多小區(qū)樓盤(pán)無(wú)論是城郊結(jié)合地帶或郊區(qū)盤(pán)，無(wú)不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，千篇一律的“賣(mài)點(diǎn)”已經(jīng)讓消費(fèi)者感到“麻木”。 這些優(yōu)劣勢(shì)都是客觀存在的現(xiàn)實(shí)狀況，要充分地利用好這些優(yōu)勢(shì)，使之成為一個(gè)有力的賣(mài)點(diǎn)，但同時(shí)，也要避開(kāi)這些劣勢(shì)或是使之弱化，避免成為以后推廣的阻礙，要達(dá)到這個(gè)目的，就必須要從開(kāi)始就對(duì)整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一做規(guī)劃和設(shè)計(jì)，還要有連貫性地做推廣和促銷(xiāo)，最大化地將小區(qū)推向市場(chǎng)，并被市場(chǎng)接受，成為大營(yíng)坡地區(qū)第一個(gè)明星樓盤(pán)。 小區(qū)以外的自然環(huán)境差整個(gè)大營(yíng)坡地區(qū)的周邊都沒(méi)有什么自然景觀,無(wú)論是山也好，水也罷，再本項(xiàng)目周邊都找不到，而且，還有一些馬路市場(chǎng)，這多少也會(huì)給周邊的環(huán)境帶來(lái)一定的負(fù)面影響。就目前的情況來(lái)看，貴司尚未有較高知名度。 開(kāi)發(fā)商無(wú)知名度 現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。 開(kāi)發(fā)商有較前置的開(kāi)發(fā)理念經(jīng)過(guò)發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)樓市一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少到目前為止，在整個(gè)大營(yíng)坡還沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模能與本項(xiàng)目抗衡，雖然萬(wàn)東小區(qū)、景藤堡這些項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)比較完善，但畢竟規(guī)模較小，而且景藤堡的價(jià)格也比較高，面對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)不屬于本項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)客戶(hù)，而萬(wàn)東小區(qū)就其現(xiàn)階段的設(shè)計(jì)理念已經(jīng)讓許多大營(yíng)坡本地區(qū)的人為之動(dòng)心。 潛在市場(chǎng)巨大大營(yíng)坡地區(qū)有許多市民的居住條件還比較差，他們都想改善自己的居住條件，也有許多人想二次置業(yè)，換一個(gè)居住環(huán)境，只是還沒(méi)有一個(gè)讓這些人滿(mǎn)意的樓盤(pán)。 周邊配套齊全大營(yíng)坡地區(qū)原來(lái)就是一個(gè)密集的居住地區(qū)，學(xué)校、集市、醫(yī)院、郵局、銀行等這些生活基本設(shè)施都已具備。二、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析每個(gè)地區(qū)都存在著自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一定要準(zhǔn)確地把握這些優(yōu)劣勢(shì)，準(zhǔn)確地分析它們，在此基礎(chǔ)上，將優(yōu)勢(shì)充分地利用起來(lái)，使之成為本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，而對(duì)于劣勢(shì)，盡可能地將其弱化或通過(guò)自我努力，彌補(bǔ)這些劣勢(shì)，使其對(duì)將來(lái)的推廣不會(huì)造成阻礙。當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目也有一定的缺點(diǎn)，例如：周邊人文環(huán)境不理想，居住人口綜合素質(zhì)不高，毗鄰的北郊小學(xué)、二十三中的教學(xué)質(zhì)量不好，這會(huì)在項(xiàng)目推廣上帶來(lái)一定影響。（二） 項(xiàng)目發(fā)展前景貴陽(yáng)，作為大西南開(kāi)發(fā)的前沿，在國(guó)家提供有利政策的前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高，有自己賣(mài)點(diǎn)的的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力，隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷增加，做出來(lái)的項(xiàng)目就一定要滿(mǎn)足他們的要求，要滿(mǎn)足這些要求，就必須講求整體規(guī)劃，超前設(shè)計(jì)理念，功能設(shè)計(jì)較完善，而這樣的高尚住宅小區(qū)不但會(huì)被市場(chǎng)接受，同時(shí)也將會(huì)有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間，到目前為止，大營(yíng)坡地段還沒(méi)有一家樓盤(pán)能達(dá)到高尚小區(qū)這一層次，也就是說(shuō)現(xiàn)階段高檔住宅小區(qū)在大營(yíng)坡地段還屬空白區(qū)。居住人口不斷上升，在建項(xiàng)目不斷增多，現(xiàn)在的大營(yíng)坡已成為目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)投資亮點(diǎn)。2. 周邊設(shè)施：學(xué)校：緊鄰北郊小學(xué)和二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽(yáng)六中、醫(yī)學(xué)院僅5分鐘車(chē)程。③推廣手法a、 突出精致園林的居家優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)客戶(hù)的注意，并到現(xiàn)場(chǎng)參觀；b、 在廣告媒體的發(fā)布上，強(qiáng)調(diào)訴求全為“給你一個(gè)買(mǎi)得起的家”和“寫(xiě)意生活盡在它”，標(biāo)出購(gòu)買(mǎi)階層為普通大眾；c、 通過(guò)參展房交會(huì)，造成平易樸實(shí)的“尋常人家的逸靜雅居”，以求達(dá)到短期促銷(xiāo)效果，并藉此打響知名度。（3）推廣策略①產(chǎn)品策略采取一種多戶(hù)型的產(chǎn)品策略，而大居室、大廚房、房間功能分工明確合理，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)戶(hù)型的原則，充分顯示生活對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分程度的同時(shí)，又體現(xiàn)其小規(guī)模大氣派風(fēng)范的生活方式。② 物業(yè)管理在本小區(qū)物業(yè)管理方面可實(shí)現(xiàn)門(mén)鈴對(duì)講系統(tǒng)，保安巡邏防盜系統(tǒng)，組織居住戶(hù)成立小區(qū)物管監(jiān)督委員會(huì)，提供建議并監(jiān)督執(zhí)行。b、 生活配套項(xiàng)目位置緊臨人流物流的地方，購(gòu)物消費(fèi)，應(yīng)有盡有，大營(yíng)坡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、相寶山批發(fā)市場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、神奇酒店、商店食肆近在咫尺，有多路大小車(chē)經(jīng)過(guò)，生活方便、交通快捷。b、 環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)裁種四季花草，園