【正文】 Action2：主流媒體炒大眾 —— 報(bào)紙軟文系列炒作 針對本項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn)，推出系列軟文 ，“亞洲橡膠產(chǎn)業(yè)軟文”，“本案巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益軟文” 炒區(qū)域 炒項(xiàng)目 炒客戶 具有新聞性質(zhì)的事件營銷，是最適合本案工業(yè)主題地產(chǎn)復(fù)合大盤的推廣包裝手法，值得一試！ 同時(shí)開設(shè) 5路看樓班車 ，由此開創(chuàng)了本案大盤運(yùn)作的成功典范 本案 市中心 城西 新東 城南 道北 ?各班車點(diǎn)均為整點(diǎn)發(fā)車 社區(qū)醫(yī)院 ： 身體檢查、健康咨詢等 商業(yè)購物配套類 中型購物中心： 含一主力超市 特色商業(yè)街： 以餐飲為主 社區(qū)購物走廊： 美容美發(fā)、洗衣、家政、攝影等 雙語幼兒園 +職工子女小學(xué) 演講完畢，謝謝觀看！ 。 示范景觀建議 大氣、精致的現(xiàn)代園林景觀 利用水景、花木等元素有機(jī)結(jié)合提升整體品質(zhì)感 將來自客戶和工廠員工的創(chuàng)意作品作為景觀小品署名展示于園林中 打造自然植被公園 ?對地塊現(xiàn)有的天然植被、綠化進(jìn)行改造 ?修建天然植被公園，沿湖畔設(shè)置休閑步行棧道、觀景平臺(tái)、休閑座椅等， 總體風(fēng)格小而精，并在局部形成景觀亮點(diǎn) ?同時(shí)將樣板區(qū)也設(shè)置在此，提升樣板區(qū)的整體感染力。 ?巧用事件營銷，占有新聞關(guān)注；企業(yè)品牌的重塑 /地產(chǎn)品牌的創(chuàng)立是通過媒體的聲音和大眾的輿論共同成就而來。 ?鴻泰集團(tuán)企業(yè)形象為工業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)，強(qiáng)調(diào)實(shí)力 /工業(yè) /公益的印象。 提前鎖定客戶，以客戶為中心，讓客戶提前感受到項(xiàng)目的產(chǎn)品及物業(yè)服務(wù)品質(zhì) ◆ 250萬平方米超大規(guī)模社區(qū) ◆ 開發(fā)商橡膠產(chǎn)業(yè)商家資源豐富，利于招商 ◆ 地塊總體上地勢平坦，地上附著物少，基本規(guī)整、開闊，沒有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。 充分展示項(xiàng)目產(chǎn)品力，承諾品質(zhì)、環(huán)境及物管服務(wù)，關(guān)注客戶成長，超越客戶心理預(yù)期 強(qiáng)大項(xiàng)目獨(dú)一無二的大盤優(yōu)勢，引領(lǐng)客戶體驗(yàn)項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值 /生活方式。 樓盤名稱 總體觃模 啟勱匙觃模 魯發(fā)名城 100萬 m2 12萬 m2 鳳凰太陽城 92萬 m2 3萬 m2 大盤啟動(dòng)區(qū)體量借鑒 啟勱區(qū)觃模確定 啟勱區(qū)觃模：約 30萬平方米 20萬 m2橡膠產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場 5萬 m2主題商業(yè) 5萬 m2平米產(chǎn)權(quán)式酒店 5萬平米住宅 推盤節(jié)奏建議 分期 體量 入市時(shí)間 銷售周期 一期 約 50萬方 20個(gè)月 一組團(tuán) 約 20萬方 7個(gè)月 二組團(tuán) 約 15萬方 6個(gè)月 三組團(tuán) 約 15萬方 8個(gè)月 一期推盤節(jié)奏建議 一期啟動(dòng)區(qū)物業(yè)類型 =15萬商業(yè)街+5萬酒店式公寓 注明：須同時(shí)啟動(dòng)工業(yè)廠房 這個(gè)目標(biāo)意味著 —— 什么？ 大一期啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)設(shè)定 品牌目標(biāo) /企業(yè)目標(biāo)： 利用本項(xiàng)目為平臺(tái)，通過項(xiàng)目品牌運(yùn)作，成功奠定幵提升鴻泰集團(tuán)在四線城市大盤的開發(fā)模式以及全國的影響力 項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)： 通過鴻泰集團(tuán)一期的成功營銷，完善的區(qū)域形象，為鴻泰集團(tuán)地產(chǎn)后續(xù)全國拓展及復(fù)制開發(fā)奠定基礎(chǔ) 具體營銷目標(biāo)： 2023年 6月份開盤 目標(biāo)界定 啟動(dòng)區(qū)推盤首組團(tuán)為商業(yè)和酒店意味著相對較高的價(jià)格 去化速度遠(yuǎn)超過目前市場平均的水平 意味項(xiàng)目的營銷必須與 大盤營銷、區(qū)域營銷相結(jié)合 價(jià)格目標(biāo) 速度目標(biāo) 品牌建立及項(xiàng)目運(yùn)作 目標(biāo)的戰(zhàn)略意義 ： 通過設(shè)計(jì)高速、高形象的與屬營銷模式，項(xiàng)目營銷結(jié)合區(qū)域營銷、大盤營銷，為項(xiàng)目樹立市場形象及知名度，為大盤模式在全國復(fù)制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 。 耂慮市場容量：城匙市場一年銷售 90多萬 m2，單個(gè)項(xiàng)目年銷售量丌足 10萬 m2。 ? 目的 3 首期開發(fā)成功，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，從而達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)資金平衡，保證項(xiàng)目后期開發(fā)對現(xiàn)金流的需求。 ?符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號召力 ， 形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異； ?主題先行 ， 樹立消費(fèi)者信心 。 主題社區(qū)丌僅要具有鮮明的主題幵對主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而丏在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) ? 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。 ?桃源居的教育主題： ?大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上； ?投入大，做一個(gè)不可復(fù)制的核心競爭力。通過 主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費(fèi)者的心理抗性。 引進(jìn)大型生鮮超市 為提高項(xiàng)目的生活便利性和銷售保障力，建議在銷售前期就確定引進(jìn) 12家中大型超市，如：永輝、新世紀(jì)、蘇果等 第五部分：項(xiàng)目總體開發(fā)思路 大盤開發(fā)模式 開發(fā)模式 典型項(xiàng)目 單純住宅模式 碧桂園鳳凰城、萬科東麗湖、金地荔湖城 主題驅(qū)勱模式 奧林匘克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地 21城尊老社匙（養(yǎng)老）、成都丐紈城（會(huì)展） 旅游地產(chǎn)模式 華僑城、杭州宋城、星耀五洲、三亞海棠灣 傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式 北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園 產(chǎn)業(yè)整合模式 長春汽車新城 綠地盤龍谷文化城 總部基地（商務(wù)花園）模式 北京總部基地 結(jié)合本案基本特征考慮，最適合開發(fā)模式是只有 —— 主題驅(qū)勱模式 主題驅(qū)勱模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā) 主題社區(qū)模式 核心驅(qū)動(dòng)方式 ：在陌生區(qū) （ 新 ） 大盤開發(fā)中 ， 由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費(fèi)者對項(xiàng)目關(guān)注不足 ， 項(xiàng)目對消費(fèi)者無法形成沖擊 ， 項(xiàng)目需要有影響力 、 有沖擊力的元素形成對消費(fèi)者的吸引力 ， 社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費(fèi)者形成有效吸引的作用 。 社區(qū)醫(yī)院 ： 身體檢查、健康咨詢等 其他重要定位 商業(yè)購物配套類 中型購物中心： 含一主力超市 特色商業(yè)街： 以餐飲為主 社區(qū)購物走廊： 美容美發(fā)、洗衣、家政、攝影等 其他重要定位 服務(wù)配套類 貼心管家服務(wù)： 針對人性化服務(wù)而制定的一對一的各種服務(wù) 銷售及售后服務(wù)： 與業(yè)銷售團(tuán)隊(duì) 開通交通車 在業(yè)主入住前期可免費(fèi)接送業(yè)主到新沂市區(qū)主要節(jié)點(diǎn)，解決短期內(nèi)交通不便的問題。 NO！ NO！ NO！ 寫字樓對項(xiàng)目意義：寫字樓與酒店是整個(gè)項(xiàng)目的形象標(biāo)簽，要對住宅、 商業(yè)價(jià)值起到推力作用，因此從戰(zhàn)略角度考慮，寫字樓的檔次要高 主題定位 /寫字樓定位 完整價(jià)值鏈酒店、寫字樓、商業(yè)、住宅形成 四大金剛 寫字樓 酒店 住宅 商業(yè) 價(jià)值龍頭 價(jià)值主體 價(jià)值亮點(diǎn) 價(jià)值引擎 主題定位 /整體價(jià)值鏈 其他重要定位 小學(xué)定位 小學(xué)的修建標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)偏向中檔定位，保證軟硬件的總體質(zhì)量和功能要求，配備相應(yīng)的場館及設(shè)施 雙語幼兒園 +職工子女小學(xué) 中學(xué)定位 可考慮本項(xiàng)目引進(jìn)一個(gè)傳統(tǒng)的普通中學(xué)，因此，建議與其他知名品牌中學(xué)聯(lián)姻，打造一個(gè)品牌影響力的普通中學(xué)。 頂級寫字樓？ 頂級寫字樓一般要有巨大的展示面，而 項(xiàng)目難以滿足此點(diǎn)要求。 主題定位 /酒店定位 低檔寫字樓？ 低檔寫字樓有損 整個(gè)項(xiàng)目形象，并 且經(jīng)濟(jì)效益不高。 人群定位 職業(yè)構(gòu)成描述： ? 橡膠工廠職工，管理人員 ? 個(gè)體經(jīng)商戶 ? 企業(yè)員工 ? 外來經(jīng)商人員 ? 白領(lǐng)一族 從事橡膠產(chǎn)業(yè)人群或看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、大盤規(guī)模效應(yīng)氛圍的廣大中間階層 家庭構(gòu)成描述： ?兩口之家 ?三口家庭； ?少數(shù)三代同堂家庭； 年齡構(gòu)成描述： ?年齡結(jié)構(gòu)以 2540歲為主； ?年齡結(jié)構(gòu)以 4050歲為輔 目標(biāo)客戶細(xì)分特征 目標(biāo)客戶群定位 主題定位 /住宅定位 傳承“博觀之城”主題，將純正的 建筑、景觀風(fēng)格不地塊原自然原景有機(jī)融合，創(chuàng)造出人性化的中段高尚社區(qū)； 同是考慮中國人的未來居住趨勢，引進(jìn)新的居住理念、觃劃設(shè)計(jì)、新的建筑科技，吸引全球關(guān)注 =140萬橡膠產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場 +10萬主題商場 主題商場純商業(yè)體量 10萬㎡，堪稱 MALL規(guī)模， 主題商場定位為 Living Mall，強(qiáng)調(diào)本案是依托住宅，服務(wù)社區(qū)為主的 生活型 “ 一站式 ”購物中心 ，通過博觀生活主題的經(jīng)營，使本案商業(yè)成為西北板塊 的商業(yè)核心 主題定位 /商業(yè)定位 休閑 娛樂 餐飲 生活配套 購物 業(yè)態(tài) 定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲、生活配套于一體一站式 LIVING MALL 酒店房間設(shè)置各國國家酒店風(fēng)格，脫國標(biāo)酒店的標(biāo)準(zhǔn)化，增加酒店房間的