【正文】 營(yíng)銷(xiāo)思路概念載體 一、公園住宅概念的深度傳播－－ 核心價(jià)值引起客戶(hù)共鳴，消除工業(yè)抗性 二、推廣力度上的實(shí)行大手筆－－ 短時(shí)間內(nèi)引發(fā)全城關(guān)注，去化產(chǎn)品 三、聯(lián)合政府資源，事件營(yíng)銷(xiāo)主導(dǎo)－－ 炒區(qū)域，炒項(xiàng)目，炒客戶(hù)，明朗區(qū)域未來(lái)前景 四、首創(chuàng)多路線班車(chē)導(dǎo)入戰(zhàn)略－－ 解決交通瓶頸，解決客戶(hù)導(dǎo)入難的問(wèn)題 五、配套設(shè)計(jì)上力求唯美完善－－ 生活配套自給自足，解決客戶(hù)擔(dān)心 破解之道 打造復(fù)合橡膠健康步道 打造全市最長(zhǎng)復(fù)合橡膠健康步道，穿越整個(gè) 400萬(wàn)方社區(qū)各組團(tuán)，并形成循環(huán)體系，成為全市最長(zhǎng)的最有趣味的健康步道。 第七部分：前期總體營(yíng)銷(xiāo)思路 五大難題困結(jié)本案： 工業(yè)環(huán)境污染大，客戶(hù)抗性大 2023年新沂市場(chǎng)消化量 90多萬(wàn)方，本案按指定 5期開(kāi)發(fā)，每期入市量 50萬(wàn)，體量大，去化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度大 地段偏僻，遠(yuǎn)離新沂市中心，區(qū)域認(rèn)可度極低 項(xiàng)目交通瓶頸困擾，無(wú)公交通往市區(qū) 區(qū)域生活配套匱乏，生活氛圍缺乏 策略推導(dǎo) S優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) O機(jī)會(huì) T威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減少劣勢(shì)，避免威脅 充分發(fā)揮項(xiàng)目超級(jí)大盤(pán)的核心優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化大盤(pán)及開(kāi)發(fā)商的資源優(yōu)勢(shì)。 1 2 3 4 適用條件 ? 陌生區(qū) （ 或新區(qū) ） 大盤(pán)開(kāi)發(fā) ， 消費(fèi)者心理抗性大 ； ? 有區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目不具備的獨(dú)特資源 ， 具有打造不可復(fù)制核心競(jìng)爭(zhēng)力潛質(zhì)； ? 資金雄厚 ， 前期投入大 ， 項(xiàng)目大 、 實(shí)現(xiàn)周期長(zhǎng) 。 開(kāi)通社區(qū)環(huán)城車(chē) 由于項(xiàng)目規(guī)模較大，各功能場(chǎng)所距離較遠(yuǎn)，建議開(kāi)通社區(qū)環(huán)城車(chē)，接送企業(yè)員工及經(jīng)商戶(hù)往返各主要需求地點(diǎn)。 檔次：四星級(jí) 190。 地塊分析 /酒店價(jià)值 市場(chǎng)前景 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 市場(chǎng)案例 項(xiàng)目需要高檔酒店 地塊分析 /商務(wù)價(jià)值 項(xiàng)目做寫(xiě)字樓所面臨的處境 負(fù)面因素 規(guī)劃上，并不屬于新沂行政金融中心區(qū)。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — GDP 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 小于4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 委縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展階段 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — 人均GDP 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — 三產(chǎn)比列 新沂市是一個(gè)典型的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)比重居全年首位，但是第三產(chǎn)業(yè)比重正在逐年增加，至 2023年已達(dá)到 %，接近第二產(chǎn)業(yè)。 目的：除了進(jìn)一步加強(qiáng)出讓過(guò)程的監(jiān)管與門(mén)檻，同時(shí) 加大供應(yīng)以平衡供需 ，有效降低遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)走勢(shì)，改善社會(huì)中低收入層購(gòu)房壓力 2023政策調(diào)控 結(jié)論 ? “ 民怨、金融風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)外部壓力 ”是本輪調(diào)控的三大主因； ? “ 利用銀行貸款的炒房者 ”成為本次打擊首當(dāng)其沖的消滅目標(biāo)； ? “ 避免一戶(hù)多套、大幅提升土地供應(yīng)、改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ”是國(guó)家針對(duì)市場(chǎng)遠(yuǎn)期走向的核心措施； ? “ 嚴(yán)管融資層面及土地供應(yīng)流程 ”，促使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再次洗牌。貫徹意見(jiàn)規(guī)定了要全面清查出讓合同，督促開(kāi)發(fā)建設(shè)，要繼續(xù)加大閑置土地的清查和懲治，打擊囤地行為，重點(diǎn)打擊囤房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，同時(shí)政府不會(huì)干預(yù)三套房貸， “穗 24條 ”同樣暫未規(guī)定限購(gòu)等臨時(shí)性調(diào)控措施 ,。 深圳 5月 6日 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院對(duì)購(gòu)買(mǎi)不同套數(shù)住房家庭差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房 。無(wú)證售房行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將進(jìn)行處罰，并記入信用檔案 青島 4月 23日 青島 “十四條 ”。 4月 19日 住建部發(fā)出通知 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。其中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的 5年期以上貸款利率，由現(xiàn)行的 %上調(diào)至 %。其中，五年期以下 (含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。《意見(jiàn)》對(duì)發(fā)展公共租賃住房提出了保障土地供應(yīng)等相關(guān)政策支持。 4月 11日 銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市發(fā)展的原勱力，失去了產(chǎn)業(yè)支撐的城市最終必將成為“臥城”、“空城”而丌能夠形成一個(gè)完整意義上的“城市”。 二、 一批實(shí)力雄厚、品牌卓著的超重量級(jí)城市運(yùn)營(yíng)商將迅速崛起。 他們的影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越地產(chǎn)行業(yè)、超越特定地域、超越某一城市 。 完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)丌僅可以增強(qiáng)匙域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，而丏可以擴(kuò)大匙域內(nèi)閑散勞勱力的就業(yè)機(jī)會(huì)，形成匙域小產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)，從而也可以迚一步完善一個(gè)匙域的生活功能，真正形成一個(gè)新“城市”的概念！這一點(diǎn)是大盤(pán)運(yùn)作主要匙別于小盤(pán)之關(guān)鍵所在，也是在超級(jí)大盤(pán)運(yùn)作中應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)耂慮的地?cái)凇? 4月 15日 國(guó)務(wù)院會(huì)議 對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 9月 27日 土地閑臵一年的將禁止競(jìng)買(mǎi)資格 9月 27日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》。 11月 1日 房貸七折優(yōu)惠利率取消 從 11月 1日起，全面取消房貸七折利率，首套房首付最低 30%，利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的 85%；二套住房最低首付 50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的 。 12月 26日 暫停發(fā)放第三套房貸個(gè)人住房公積金貸款利率再次上調(diào) 在央行宣布加息的第二天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布上調(diào)住房公積金存貸款利率。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。在稅收方面，青島要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的 15%調(diào)至 20%。商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 —— 地方細(xì)則 貫徹中央精神 ,嚴(yán)厲打擊炒房 ,改良土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) . 2023年調(diào)控政策 2023年政府必須對(duì)樓市大力調(diào)控的 3大核心原因 —— 民怨 金融風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)外部壓力，先 保國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 “兩會(huì)”以來(lái)，對(duì)過(guò)高房?jī)r(jià)的民怨極深，影響到 社會(huì)穩(wěn)定 ，不能坐視不理 大量銀行抵押貸款資金流入樓市， 泡沫 產(chǎn)生是不爭(zhēng)的事實(shí)，任其發(fā)展危機(jī)巨大 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)微妙，中國(guó)政府面臨極其復(fù)雜的人民幣升值及通脹預(yù)期壓力。 市場(chǎng)環(huán)境解析 政策法觃環(huán)境解析 新沂市場(chǎng)環(huán)境解析 新沂概況 新沂位居江蘇和山東兩省交界，是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶中心節(jié)點(diǎn)城市，面積1616平方公里，下轄 16個(gè)鎮(zhèn)、 1個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，人口 103萬(wàn)，城區(qū)人口 27萬(wàn)。城市正在逐步實(shí)現(xiàn)由工業(yè)城市向服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)帶來(lái)發(fā)展契機(jī) 土地市場(chǎng) 2023年，新沂市已公告出讓國(guó)有建設(shè)擁地 ，其中除四幅地塊尚未成交，共成交 14幅， ，累計(jì)成交金額，平均土地單價(jià) 1509元 /方，預(yù)計(jì)可上市面積 米 商品房市場(chǎng) 新沂住宅市場(chǎng)可分為三個(gè)片區(qū)：成熟的主城區(qū)、新興的城南新區(qū)以及充滿希望的河?xùn)|片區(qū) ?從現(xiàn)有供應(yīng)情況看，主要項(xiàng)目都集中在主城區(qū)和南區(qū)，該區(qū)域的配套設(shè)施、居住氛圍也是最為成熟的。 項(xiàng)目意義 寫(xiě)字樓與酒店、商業(yè)等可以形成綜合 體，而綜合體物業(yè)具有鮮明的整體形 象，商務(wù)功能是主流綜合體必備的功 能，寫(xiě)字樓部分使得綜合體物業(yè)的商務(wù) 鏈成為可能； 印象中新沂寫(xiě)字樓匱乏，至少 5萬(wàn)人需要寫(xiě)字樓項(xiàng)目； 寫(xiě)字樓項(xiàng)目能極大提升項(xiàng)目整體形 象，符合城市運(yùn)營(yíng)理念，能較大提升企 業(yè)品牌。 主題定位 /酒店定位 低檔寫(xiě)字樓？ 低檔寫(xiě)字樓有損 整個(gè)項(xiàng)目形象，并 且經(jīng)濟(jì)效益不高。 引進(jìn)大型生鮮超市 為提高項(xiàng)目的生活便利性和銷(xiāo)售保障力，建議在銷(xiāo)售前期就確定引進(jìn) 12家中大型超市，如：永輝、新世紀(jì)、蘇果等 第五部分：項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)思路 大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)發(fā)模式 典型項(xiàng)目 單純住宅模式 碧桂園鳳凰城、萬(wàn)科東麗湖、金地荔湖城 主題驅(qū)勱模式 奧林匘克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地 21城尊老社匙（養(yǎng)老）、成都丐紈城（會(huì)展） 旅游地產(chǎn)模式 華僑城、杭州宋城、星耀五洲、三亞海棠灣 傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式 北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園 產(chǎn)業(yè)整合模式 長(zhǎng)春汽車(chē)新城 綠地盤(pán)龍谷文化城 總部基地（商務(wù)花園）模式 北京總部基地 結(jié)合本案基本特征考慮，最適合開(kāi)發(fā)模式是只有 —— 主題驅(qū)勱模式 主題驅(qū)勱模式