【文章內(nèi)容簡介】 外，對于土地儲備貸款，銀監(jiān)會還要求，地貸掛鉤、建貸掛鉤及房貸掛鉤。 2023土地供應(yīng) 02023040000600008000010000012023014000016000018000020230020232023平 均 2023 2023國土部通報(bào) 2023年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃 20232023 全國住房用地供應(yīng) （單位 :公頃） 54650 76461 180000 注： 2023年計(jì)劃的 18萬公頃中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占總量的77%；其中，在這三類住房用地中的中小套型商品房，計(jì)劃供地總量 80431公頃，已經(jīng)超過 2023全年。 目的：除了進(jìn)一步加強(qiáng)出讓過程的監(jiān)管與門檻，同時 加大供應(yīng)以平衡供需 ，有效降低遠(yuǎn)期房價走勢，改善社會中低收入層購房壓力 2023政策調(diào)控 結(jié)論 ? “ 民怨、金融風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對外部壓力 ”是本輪調(diào)控的三大主因； ? “ 利用銀行貸款的炒房者 ”成為本次打擊首當(dāng)其沖的消滅目標(biāo)； ? “ 避免一戶多套、大幅提升土地供應(yīng)、改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ”是國家針對市場遠(yuǎn)期走向的核心措施； ? “ 嚴(yán)管融資層面及土地供應(yīng)流程 ”，促使房產(chǎn)開發(fā)商再次洗牌。 市場環(huán)境解析 政策法觃環(huán)境解析 新沂市場環(huán)境解析 新沂概況 新沂位居江蘇和山東兩省交界，是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶中心節(jié)點(diǎn)城市，面積1616平方公里，下轄 16個鎮(zhèn)、 1個省級開發(fā)區(qū)，人口 103萬，城區(qū)人口 27萬。近年來，新沂綜合實(shí)力和競爭力顯著增強(qiáng)，先后被評為“ 2023浙商最佳投資城市”、“ 2023中國最具投資吸引力城市”。 2023年，連續(xù)第四次躋身“全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”，被評為江蘇省首批、徐州唯一的“金融生態(tài)示范縣（市）”、“第六批中國金融生態(tài)城市”和“中國最佳文化生態(tài)旅游城市”，在區(qū)域發(fā)展中的影響力越來越大，知名度越來越高。 城市建設(shè) 2023年，新沂市將以高起點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)城市建設(shè)，按照“南擴(kuò)、北拓、東進(jìn)、西延”的城市發(fā)展思路，重點(diǎn)推進(jìn)實(shí)施“ 70100”工程，加快城鄉(xiāng)建設(shè)。同時堅(jiān)持城市建設(shè)與管理同步。以創(chuàng)建全國文明城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市和國家衛(wèi)生城市為抓手，加大城市管理力度，做到集中整治與長效管理相結(jié)合。實(shí)施“文明市民素質(zhì)提升工程 ,提高市民綜合素質(zhì)，提升城市文明程度，努力營造“潔凈有序、文明優(yōu)美”的城市環(huán)境。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — GDP 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 小于4% 45% 58% 大于 8% 1015% 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 委縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展階段 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — 人均GDP 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 — 三產(chǎn)比列 新沂市是一個典型的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)比重居全年首位，但是第三產(chǎn)業(yè)比重正在逐年增加，至 2023年已達(dá)到 %，接近第二產(chǎn)業(yè)。城市正在逐步實(shí)現(xiàn)由工業(yè)城市向服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)帶來發(fā)展契機(jī) 土地市場 2023年，新沂市已公告出讓國有建設(shè)擁地 ，其中除四幅地塊尚未成交，共成交 14幅， ，累計(jì)成交金額，平均土地單價 1509元 /方，預(yù)計(jì)可上市面積 米 商品房市場 新沂住宅市場可分為三個片區(qū)：成熟的主城區(qū)、新興的城南新區(qū)以及充滿希望的河?xùn)|片區(qū) ?從現(xiàn)有供應(yīng)情況看，主要項(xiàng)目都集中在主城區(qū)和南區(qū)，該區(qū)域的配套設(shè)施、居住氛圍也是最為成熟的。 ?西部為工業(yè)集中區(qū)，只有少數(shù)項(xiàng)目，發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆? ?從供應(yīng)來看，由于未來市政府可能要南遷，目前整個新沂市區(qū)正在開始進(jìn)行向南向東的延伸發(fā)展 商品房市場 新沂市自 07年以來商品房上市量達(dá) ，其中 2023年上市量最高，為 。 2023年以來，已上市 米。 新沂市 07年至今累計(jì)成交量為 ，整體成交率為百分 2023年至今，商品房成交約 50萬平米，新上市平均項(xiàng)目成交 ，成交表現(xiàn)一般。 商品房市場 在商品房供應(yīng)分布中，新沂市主要集中在南匙和中心匙，其中南匙累計(jì)供應(yīng)量 ，占應(yīng)總量百分 ，占總量百分 28 第三部分：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析 ? 地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目地處于新沂市墨河鎮(zhèn)，地塊屬性斱面，本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，地塊總體上地勢平坦，地上附著物少，基本觃整、開闊，沒有拆遷量，觃劃不建設(shè)空間大。 ? 地塊四個斱向環(huán)境 A. 地塊東面：東至創(chuàng)新路 B. 地塊南面： 南臨新北路 C. 地塊西面： 西達(dá)外環(huán)路 D. 地塊北面： 北至 205國道 ? 地塊周邊商業(yè)配套 地塊周邊除無仸何商服配套 地塊分析 /地形地貌 地形： 平坦，有利施工 地貌： 天然水體資源豐富， 地形： 平坦，有利施工 地貌： 自然地貌，可考慮作天然植被 適合開發(fā)住宅 地塊分析 /商業(yè)價值 居住人口加之產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口，人口可達(dá)5萬人，開發(fā)需要一個商 業(yè)中心，適合開發(fā)中大型商業(yè)，建議社區(qū)性商業(yè)中心。 地塊分析 /酒店價值 市場前景 項(xiàng)目價值 市場案例 項(xiàng)目需要高檔酒店 地塊分析 /商務(wù)價值 項(xiàng)目做寫字樓所面臨的處境 負(fù)面因素 規(guī)劃上，并不屬于新沂行政金融中心區(qū)。 項(xiàng)目意義 寫字樓與酒店、商業(yè)等可以形成綜合 體，而綜合體物業(yè)具有鮮明的整體形 象，商務(wù)功能是主流綜合體必備的功 能，寫字樓部分使得綜合體物業(yè)的商務(wù) 鏈成為可能； 印象中新沂寫字樓匱乏，至少 5萬人需要寫字樓項(xiàng)目； 寫字樓項(xiàng)目能極大提升項(xiàng)目整體形 象，符合城市運(yùn)營理念，能較大提升企 業(yè)品牌。 正面因素 地段昭示性 。臨近主干道 /橡膠工業(yè)園辦公及其他未確定產(chǎn)業(yè)的辦公帶來人氣 / 項(xiàng)目未來周邊配套齊全。 寫字樓功能對于本項(xiàng)目的意義 項(xiàng)目需要寫字樓！ S優(yōu)勢 SWOT分析 ◆ 250萬平方米超大規(guī)模社區(qū) ◆ 開發(fā)商橡膠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌樹立，利于招商 ◆ 地塊總體上地勢平坦，地上附著物少，基本規(guī)整、開闊，沒有拆遷量，規(guī)劃與建設(shè)空間大。 W劣勢 ◆ 區(qū)位生活配套較不成熟 ◆ 工業(yè)地產(chǎn)對商住抗性大 ◆ 開發(fā)商地產(chǎn)開發(fā)處女座，區(qū)域知名度尚未建立 ◆ 位臵較為偏僻，短期缺乏人氣支撐 ◆ 交通瓶頸并未得到解決，無公交通往市區(qū) O機(jī)會 ◆ 新沂房地產(chǎn)正處于極速發(fā)展期 ◆ 區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿Υ? 政府緊縮土地供應(yīng) ◆ 當(dāng)?shù)卣暈楸卷?xiàng)目為業(yè)績工程 ◆ 本案巨大的社會效應(yīng)利于項(xiàng)目去化 T威脅 ◆ 區(qū)域供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競爭激烈 ◆ 宏觀市場的波動 第四部分：項(xiàng)目定位 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目特征 投資商 市場競爭態(tài)勢 客戶需求取向 ?地塊處成長中的城市鎮(zhèn)匙 ?地處道北墨河鎮(zhèn) ?位置偏僻，離市匙較進(jìn) ?市政配套基本上沒有 ?3700畝，總建面約 400萬平斱米，其中工業(yè)150萬平米，商住 250萬平米 ?項(xiàng)目建設(shè)周期長，最少在五年以上，產(chǎn)品打造需不市場同步 ?泰國鴻泰集團(tuán) ?責(zé)仸地產(chǎn)，造福萬放，打造“大眾精品住宅” ?市場中符合目標(biāo)客層需求的中高品質(zhì)產(chǎn)品很少 ?功能提升型產(chǎn)品很少 ?同質(zhì)化產(chǎn)品多 ?丌單純追求空間面積增加，而是居住功能提升 ?注重小孩的教育不成長環(huán)境 ?注重自己及家人的健康生活斱式 關(guān)鍵詞： 成長 中的新城鎮(zhèn) 關(guān)鍵詞： 超級 大盤 周期長、 關(guān)鍵詞： 責(zé)任 地產(chǎn) 關(guān)鍵詞： 差異化 功能 升級 關(guān)鍵詞： 健庩 /教育 成長環(huán)境 接下來，我們將一一對各個關(guān)鍵詞進(jìn)行剖析，最終得出項(xiàng)目定位 大規(guī)模 ：新沂目前最大的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；總建面積約 250萬平方米 大品牌： 知名橡膠產(chǎn)業(yè)公司 ——泰國鴻泰發(fā)展有限公司 大氣勢： 助推政府為實(shí)現(xiàn)大新沂城市實(shí)現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益而打造的標(biāo)桿性地產(chǎn)項(xiàng)目 “大盤” 城市： 新沂，快速成長的城市之一 項(xiàng)目： 250多萬平斱米觃模，五年以上的開發(fā)周期 中建地產(chǎn)品牌成長 ：雖站在巨人（泰國鴻泰）的肩膀上，但是在新的起點(diǎn)，新的開始 準(zhǔn)業(yè)主個體的事業(yè)： 社會中堅(jiān)力量，項(xiàng)目擬建橡膠產(chǎn)業(yè)園及橡膠與業(yè)市場，以新的起點(diǎn)，向上發(fā)展 準(zhǔn)業(yè)主個體的家?guī)椋?項(xiàng)目自身可營造出良好完善的教育體系以及健康養(yǎng)生環(huán)境，完全有利于小孩的成長、老人的養(yǎng)生 生命的成長： 項(xiàng)目大盤的特質(zhì)，五年以上的開發(fā)周期，讓你體會到我們是在造一座城 “成長” “建筑可以復(fù)制，精神無法超越” 項(xiàng)目氣質(zhì)精神：“成長” 成長： 代表著“積極向上”的“活力”與“生命力” 成長延伸： 事業(yè)