【正文】 目消化量占總消化量約為：30% 單個樓盤平均年消化量：小于 10萬平斱米 思考一：市場容量 VS 關(guān)鍵詞 ： 現(xiàn)有市場 、 潛在市場 、 來訪量 、 達(dá)成率 市場容量 是迚行項目整體大盤操作時首先應(yīng)該耂慮的問題，因為再大的體量最終還得由目標(biāo)消費市場所消化，目前新沂城市的市場容量特別是中高端產(chǎn)品的市場相對有限。 大盤時代兩大特點： 一、 今天的大盤時代具有濃厚的國土整治色彩。 所謂國土整治是指在國家宏觀戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，對土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)控制、科學(xué)治理、科學(xué)利用，從而實現(xiàn)土地資源的最佳配臵和最大價值。所以項目運作首當(dāng)其沖應(yīng)該做到的是充分發(fā)掘項目所能達(dá)成的市場容量，實現(xiàn)項目的旺銷快銷。 解決問題方向一：深度挖掘現(xiàn)有市場 解決問題方向二：擴(kuò)大 /激發(fā)潛在市場 發(fā)掘潛在市場是一個項目、尤其是大盤項目能夠圓滿運作成功的關(guān)鍵所在，也是在項目推廣營銷過程中應(yīng)主要花費精力的目標(biāo)銷售領(lǐng)域， 針對于本項目：除了新沂市區(qū)外，還應(yīng)該考慮如何吸引以下幾類客戶： ◆郊縣、鎮(zhèn)區(qū)客戶 ◆ 新沂 2小時車程經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)客戶 ◆ 江蘇本地或全國乃至國外性的投資經(jīng)商類客戶 關(guān)鍵詞： 城市運營、邊緣客戶 思考二：產(chǎn)業(yè)支持 產(chǎn)業(yè)塑造是造城運勱的核心環(huán)節(jié) 關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)支撐、持續(xù)發(fā)展、造城運勱 產(chǎn)業(yè) 城市發(fā)展源動力。 完善的內(nèi)部社會功能包括：交通、匚療、治安、教育、生活、娛樂、商業(yè)等；即個體生存所需要的一切生活設(shè)斲以及整個城市實現(xiàn)良性運轉(zhuǎn)所需要的一切基礎(chǔ)條件。 政策調(diào)控過往特征 時間 政策或行動 內(nèi)容 1月 10日 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國十一條” 合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機(jī)性購房需求；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 —— 針對購房者 主要針對多套房的首付比例及貸款進(jìn)行限制 ,從年初至今不斷加強(qiáng) 時間 政策或行動 內(nèi)容 6月 12日 夾心層 住房之困有望破冰 6月 12日，住建部、發(fā)改委、財政部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。 9月 29日 暫停發(fā)放第三套房貸 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。與此同時，個人住房公積金貸款利率同時上調(diào)?！锻ㄖ芬?guī)定使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在 90平方米及以下的，貸款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%。 12月 25日 中國人民銀行二度加息 中國人民銀行宣布，自 12月 26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 。五年期以下 (含五年 )從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。 4月 13日 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房價過快上漲 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。嚴(yán)禁以房屋預(yù)定為由變相捂盤惜售，嚴(yán)禁在商品房項目取得銷售許可證之前，以各種形式變相收取房價款或預(yù)定金。 海南 4月 26日 “海南十一條 ” 將確保 10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項目傾斜。 2023年及 “十二五 ”期間，每年新增建設(shè)用地 120畝，新增廉租住房 25萬平方米、 5000套，合計新增廉租住房 150萬平方米，解決 30000戶低收入家庭住房困難。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行 北京 5月 20日 由酒店、商業(yè)立項改成小戶型 “公寓 ”出售的項目今后將被禁售。 廣州 5月 21日 這 24條樓市調(diào)控細(xì)則強(qiáng)調(diào)供應(yīng)，可概括為執(zhí)行中央政策、加大供地規(guī)模、加大保障性住房建設(shè)、加大市場監(jiān)管。 攘外必先安內(nèi)！ 絕對不能重蹈美國的次貸危機(jī)（投行導(dǎo)致）和日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)（銀行導(dǎo)致）覆轍 本次調(diào)控原因、思路 2023年調(diào)控政策 核心針對 —— 利用銀行貸款的炒房者 2023年高價拿地的開發(fā)商 本次沒有針對的 —— 全額付款的本地買房者 商業(yè)辦公性質(zhì)地產(chǎn)項目 本次調(diào)控表面上是短期內(nèi)壓下房價，和以前幾年的目標(biāo)類似； 但實質(zhì)是很有 針對性地打擊 2023年調(diào)控政策 首付及貸款環(huán)節(jié) 開發(fā)商融資環(huán)節(jié) 調(diào)控主要針對性歸納 土地出讓環(huán)節(jié) 個人 地方政府 開發(fā)商 2023年調(diào)控政策 ? 第一套非普通住房首付提升至 30%； ? 家庭二套房首付大幅提升至 50%起，貸款利率 ； ? 三套及以上房產(chǎn)，多數(shù)城市不得貸款，或增加消費稅，甚至限制部分人群不得購買。 2023土地供應(yīng) 02023040000600008000010000012023014000016000018000020230020232023平 均 2023 2023國土部通報 2023年全國住房用地供應(yīng)計劃 20232023 全國住房用地供應(yīng) （單位 :公頃） 54650 76461 180000 注： 2023年計劃的 18萬公頃中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應(yīng)量占總量的77%；其中，在這三類住房用地中的中小套型商品房，計劃供地總量 80431公頃，已經(jīng)超過 2023全年。 2023年，連續(xù)第四次躋身“全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”，被評為江蘇省首批、徐州唯一的“金融生態(tài)示范縣（市）”、“第六批中國金融生態(tài)城市”和“中國最佳文化生態(tài)旅游城市”，在區(qū)域發(fā)展中的影響力越來越大，知名度越來越高。實施“文明市民素質(zhì)提升工程 ,提高市民綜合素質(zhì)，提升城市文明程度，努力營造“潔凈有序、文明優(yōu)美”的城市環(huán)境。 ?從供應(yīng)來看，由于未來市政府可能要南遷，目前整個新沂市區(qū)正在開始進(jìn)行向南向東的延伸發(fā)展 商品房市場 新沂市自 07年以來商品房上市量達(dá) ，其中 2023年上市量最高，為 。 ? 地塊四個斱向環(huán)境 A. 地塊東面：東至創(chuàng)新路 B. 地塊南面： 南臨新北路 C. 地塊西面： 西達(dá)外環(huán)路 D. 地塊北面： 北至 205國道 ? 地塊周邊商業(yè)配套 地塊周邊除無仸何商服配套 地塊分析 /地形地貌 地形： 平坦，有利施工 地貌： 天然水體資源豐富， 地形： 平坦，有利施工 地貌： 自然地貌，可考慮作天然植被 適合開發(fā)住宅 地塊分析 /商業(yè)價值 居住人口加之產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口，人口可達(dá)5萬人，開發(fā)需要一個商 業(yè)中心，適合開發(fā)中大型商業(yè)，建議社區(qū)性商業(yè)中心。臨近主干道 /橡膠工業(yè)園辦公及其他未確定產(chǎn)業(yè)的辦公帶來人氣 / 項目未來周邊配套齊全。 人群定位 職業(yè)構(gòu)成描述： ? 橡膠工廠職工，管理人員 ? 個體經(jīng)商戶 ? 企業(yè)員工 ? 外來經(jīng)商人員 ? 白領(lǐng)一族 從事橡膠產(chǎn)業(yè)人群或看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、大盤規(guī)模效應(yīng)氛圍的廣大中間階層 家庭構(gòu)成描述： ?兩口之家 ?三口家庭； ?少數(shù)三代同堂家庭； 年齡構(gòu)成描述： ?年齡結(jié)構(gòu)以 2540歲為主； ?年齡結(jié)構(gòu)以 4050歲為輔 目標(biāo)客戶細(xì)分特征 目標(biāo)客戶群定位 主題定位 /住宅定位 傳承“博觀之城”主題，將純正的 建筑、景觀風(fēng)格不地塊原自然原景有機(jī)融合，創(chuàng)造出人性化的中段高尚社區(qū)； 同是考慮中國人的未來居住趨勢，引進(jìn)新的居住理念、觃劃設(shè)計、新的建筑科技，吸引全球關(guān)注 =140萬橡膠產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場 +10萬主題商場 主題商場純商業(yè)體量 10萬㎡，堪稱 MALL規(guī)模， 主題商場定位為 Living Mall，強(qiáng)調(diào)本案是依托住宅，服務(wù)社區(qū)為主的 生活型 “ 一站式 ”購物中心 ，通過博觀生活主題的經(jīng)營，使本案商業(yè)成為西北板塊 的商業(yè)核心 主題定位 /商業(yè)定位 休閑 娛樂 餐飲 生活配套 購物 業(yè)態(tài) 定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲、生活配套于一體一站式 LIVING MALL 酒店房間設(shè)置各國國家酒店風(fēng)格，脫國標(biāo)酒店的標(biāo)準(zhǔn)化，增加酒店房間的豐富性； 由于房間風(fēng)格的多樣性，容易喚起客戶好奇，可吸引客 戶經(jīng)常入住不同風(fēng)格的房間；同時，酒店采用高新科技設(shè)計，使酒店充滿趣味與驚奇，滿足高端人士的高效需求。 頂級寫字樓？ 頂級寫字樓一般要有巨大的展示面，而 項目難以滿足此點要求。 社區(qū)醫(yī)院 ： 身體檢查、健康咨詢等 其他重要定位 商業(yè)購物配套類 中型購物中心： 含一主力超市 特色商業(yè)街： 以餐飲為主 社區(qū)購物走廊： 美容美發(fā)、洗衣、家政、攝影等 其他重要定位