【正文】 、中國優(yōu)秀旅游城市和國家衛(wèi)生城市為抓手，加大城市管理力度，做到集中整治與長效管理相結(jié)合。從各方面權(quán)重加以考慮，項目總體品質(zhì)上定位為 中高端產(chǎn)品 ，在局部可以適當超越，但前幾期一定要為后期預(yù)留足夠的升級空間 滿足人口就業(yè)問題，必將帶來一定的社會效應(yīng)，體現(xiàn) 人性化 特征 通過以上分析：我們得出本項目新的關(guān)鍵詞： 有形特質(zhì)：“大盤”、“工業(yè)” 精神氣質(zhì)：“人性的” 在造一座城 一座“人性的、成長的、多功能”的 250萬平方米博觀之城 主題概念定位 鴻泰 ＠ 博觀城 見證成長： 五年以上的開發(fā)周期，見證一座城的崛起 關(guān)注價值： 搭建平臺，劣推為個人實現(xiàn)生命的價值 注重人性： 為人提供真正的就業(yè)平臺，帶來社會效應(yīng)，體現(xiàn)人性化理念 “博觀之城” 項目初期 ? 核心區(qū)域：城區(qū)及周邊城市 ? 拓展區(qū)域：相關(guān)外省關(guān)聯(lián)城市 項目中后期 江蘇省或外省關(guān)聯(lián)城市，外國相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈地區(qū) 區(qū)域定位 目標客戶群定位 本項目作為 250萬方規(guī)模大盤，其目標客戶的輻射范圍和涵蓋人群必定十分廣泛，但項目初期面市時，由于工業(yè)規(guī)模效應(yīng)以及員工就業(yè)優(yōu)勢還未完全顯現(xiàn)，目標客戶的主要來源區(qū)域?qū)⒁员镜貐^(qū)域為主，而隨著項目開發(fā)的逐步推進，整體規(guī)模效應(yīng)將逐步呈現(xiàn)，目標客戶的區(qū)域性將很快被打破，真正成為全國性的品質(zhì)大盤。 ?綠地 21城尊老社區(qū)主題 ?綜合醫(yī)療機構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計等符合老年人生活習慣； ?老年人只是講座多形式老年教育。一個責任企業(yè)所精心打造的樓盤必然也是讓人信賴的。 解決客戶就業(yè)問題 與政府聯(lián)動提前釋放區(qū)域前景，進行城市運營，做強做大新沂房地產(chǎn)市場容量，提升新沂城市功能的吸輻。 教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)、工業(yè)地產(chǎn)等 的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。 正面因素 地段昭示性 。近年來，新沂綜合實力和競爭力顯著增強，先后被評為“ 2023浙商最佳投資城市”、“ 2023中國最具投資吸引力城市”。對不能提供 1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 5月 2日 央行 5月 2日，央行宣布自 5月 10日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 ，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 —— 針對購房者 主要針對多套房的首付比例及貸款進行限制 ,從年初至今不斷加強 時間 政策或行動 內(nèi)容 11月 3日 全面叫停第三套住房公積金貸款 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會 11月 3日發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。 4月 17日 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（ 新“國十條” ） 商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 —— 王志綱 項目檔次：中高端 總建面積： 250萬平斱米 開發(fā)周期：開發(fā)五年以上，平均年消化量最少 4060萬平斱米之間 新沂市城市房地產(chǎn)市場 2023年全年消化量： 46萬平斱米 2023年全年供應(yīng)量 ： 73萬平斱米 2023年全年消化量： 98萬平斱米 中高端項目消化量占總消化量約為：30% 單個樓盤平均年消化量：小于 10萬平斱米 思考一：市場容量 VS 關(guān)鍵詞 ： 現(xiàn)有市場 、 潛在市場 、 來訪量 、 達成率 市場容量 是迚行項目整體大盤操作時首先應(yīng)該耂慮的問題，因為再大的體量最終還得由目標消費市場所消化，目前新沂城市的市場容量特別是中高端產(chǎn)品的市場相對有限。 解決問題方向一：深度挖掘現(xiàn)有市場 解決問題方向二：擴大 /激發(fā)潛在市場 發(fā)掘潛在市場是一個項目、尤其是大盤項目能夠圓滿運作成功的關(guān)鍵所在，也是在項目推廣營銷過程中應(yīng)主要花費精力的目標銷售領(lǐng)域， 針對于本項目：除了新沂市區(qū)外，還應(yīng)該考慮如何吸引以下幾類客戶： ◆郊縣、鎮(zhèn)區(qū)客戶 ◆ 新沂 2小時車程經(jīng)濟圈內(nèi)客戶 ◆ 江蘇本地或全國乃至國外性的投資經(jīng)商類客戶 關(guān)鍵詞： 城市運營、邊緣客戶 思考二：產(chǎn)業(yè)支持 產(chǎn)業(yè)塑造是造城運勱的核心環(huán)節(jié) 關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)支撐、持續(xù)發(fā)展、造城運勱 產(chǎn)業(yè) 城市發(fā)展源動力。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 —— 針對購房者 主要針對多套房的首付比例及貸款進行限制 ,從年初至今不斷加強 時間 政策或行動 內(nèi)容 6月 12日 夾心層 住房之困有望破冰 6月 12日，住建部、發(fā)改委、財政部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。 12月 25日 中國人民銀行二度加息 中國人民銀行宣布，自 12月 26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調(diào) 。嚴禁以房屋預(yù)定為由變相捂盤惜售，嚴禁在商品房項目取得銷售許可證之前，以各種形式變相收取房價款或預(yù)定金。 廣州 5月 21日 這 24條樓市調(diào)控細則強調(diào)供應(yīng)，可概括為執(zhí)行中央政策、加大供地規(guī)模、加大保障性住房建設(shè)、加大市場監(jiān)管。實施“文明市民素質(zhì)提升工程 ,提高市民綜合素質(zhì)，提升城市文明程度，努力營造“潔凈有序、文明優(yōu)美”的城市環(huán)境。 人群定位 職業(yè)構(gòu)成描述： ? 橡膠工廠職工，管理人員 ? 個體經(jīng)商戶 ? 企業(yè)員工 ? 外來經(jīng)商人員 ? 白領(lǐng)一族 從事橡膠產(chǎn)業(yè)人群或看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、大盤規(guī)模效應(yīng)氛圍的廣大中間階層 家庭構(gòu)成描述： ?兩口之家 ?三口家庭； ?少數(shù)三代同堂家庭； 年齡構(gòu)成描述： ?年齡結(jié)構(gòu)以 2540歲為主； ?年齡結(jié)構(gòu)以 4050歲為輔 目標客戶細分特征 目標客戶群定位 主題定位 /住宅定位 傳承“博觀之城”主題，將純正的 建筑、景觀風格不地塊原自然原景有機融合，創(chuàng)造出人性化的中段高尚社區(qū)； 同是考慮中國人的未來居住趨勢，引進新的居住理念、觃劃設(shè)計、新的建筑科技，吸引全球關(guān)注 =140萬橡膠產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場 +10萬主題商場 主題商場純商業(yè)體量 10萬㎡，堪稱 MALL規(guī)模， 主題商場定位為 Living Mall，強調(diào)本案是依托住宅，服務(wù)社區(qū)為主的 生活型 “ 一站式 ”購物中心 ，通過博觀生活主題的經(jīng)營，使本案商業(yè)成為西北板塊 的商業(yè)核心 主題定位 /商業(yè)定位 休閑 娛樂 餐飲 生活配套 購物 業(yè)態(tài) 定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲、生活配套于一體一站式 LIVING MALL 酒店房間設(shè)置各國國家酒店風格，脫國標酒店的標準化，增加酒店房間的豐富性； 由于房間風格的多樣性，容易喚起客戶好奇，可吸引客 戶經(jīng)常入住不同風格的房間；同時，酒店采用高新科技設(shè)計，使酒店充滿趣味與驚奇，滿足高端人士的高效需求。 主題社區(qū)丌僅要具有鮮明的主題幵對主題進行強化宣傳，而丏在強化主題的同時進行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) ? 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費者接受主題，主題成為項目標簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。 ?巧用事件營銷，占有新聞關(guān)注；企業(yè)品牌的重塑 /地產(chǎn)品牌的創(chuàng)立是通過媒體的聲音和大眾的輿論共同成就而來。 充分展示項目產(chǎn)品力，承諾品質(zhì)、環(huán)境及物管服務(wù)，關(guān)注客戶成長，超越客戶心理預(yù)期 強大項目獨一無二的大盤優(yōu)勢，引領(lǐng)客戶體驗項目獨特的價值 /生活方式。 引進大型生鮮超市 為提高項目的生活便利性和銷售保障力，建議在銷售前期就確定引進 12家中大型超市，如：永輝、新世紀、蘇果等 第五部分：項目總體開發(fā)思路 大盤開發(fā)模式 開發(fā)模式 典型項目 單純住宅模式 碧桂園鳳凰城、萬科東麗湖、金地荔湖城 主題驅(qū)勱模式 奧林匘克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地 21城尊老社匙（養(yǎng)老）、成都丐紈城（會展） 旅游地產(chǎn)模式 華僑城、杭州宋城、星耀五洲、三亞海棠灣 傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式 北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園 產(chǎn)業(yè)整合模式 長春汽車新城 綠地盤龍谷文化城 總部基地（商務(wù)花園）模式 北京總部基地 結(jié)合本案基本特征考慮，最適合開發(fā)模式是只有 —— 主題驅(qū)勱模式 主題驅(qū)勱模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā) 主題社區(qū)模式 核心驅(qū)動方式 ：在陌生區(qū) （ 新 ） 大盤開發(fā)中 ， 由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費者對項目關(guān)注不足 ，