【正文】 國(guó)企干部：這個(gè)階層的客戶(hù)年齡在40~55歲之間，這些人多數(shù)是為子女購(gòu)房，選擇的地方一般為城區(qū)，離自己的家不遠(yuǎn)，來(lái)往比較方便。e、 價(jià)格 本項(xiàng)目有這種規(guī)模，綠化、配套相應(yīng)就會(huì)比較完善，同時(shí)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)提高一點(diǎn)，但是在一定比例下提高，因?yàn)槟繕?biāo)客戶(hù)是中等收入的市民，他們所能隨的首期款在5萬(wàn)元左右，二十年月供在1000~1500元左右，面積在100 M2左右為佳。綠地中的人行道可采用健康步道，其間配以涼亭、假山、水池等景觀設(shè)施，這可以讓業(yè)主充分融入小區(qū)環(huán)境中。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模與特殊地理位置來(lái)分析，我們對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃做如下建議：整體建筑風(fēng)格——采用一種現(xiàn)在比較流行的后現(xiàn)代仿生建筑風(fēng)格，外立面采用三段式，部分首層架空或底部用深褐色仿真石面磚，中間采用簡(jiǎn)潔明快的淺色調(diào)，頂部用淡藍(lán)色或白色，這樣使整個(gè)建筑融入小區(qū)自身的綠化當(dāng)中，使整個(gè)小區(qū)渾然一體。b． 區(qū)位大營(yíng)坡地區(qū)是一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，相對(duì)來(lái)說(shuō)，周邊沒(méi)有什么重工業(yè)污染，空氣比較清新，離城市中心也比較近，這種地區(qū)為許多在市中心買(mǎi)不起高層，但又不愿住郊區(qū)的人提供了選擇機(jī)會(huì)。 周邊人文環(huán)境 相對(duì)來(lái)說(shuō)，大營(yíng)坡地區(qū)在貴陽(yáng)市區(qū)屬于比較偏遠(yuǎn)和落后的地區(qū)，居住人口的綜合素質(zhì)比較低，大多數(shù)是一些外來(lái)人口，而且北郊小學(xué)和二十三中的教學(xué)質(zhì)量也一般，這些因素多少都影響著本項(xiàng)目以后的宣傳和推廣。如本項(xiàng)目在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上超過(guò)萬(wàn)東花園，那么在銷(xiāo)售上肯定會(huì)有一個(gè)滿(mǎn)意的結(jié)局。還有，貴司的知名度不高，不象中天企業(yè)有一定的品牌，要想獲得佳績(jī)，就要?jiǎng)?chuàng)造出一些差異化的產(chǎn)品、差異化的服務(wù)，這不但推廣產(chǎn)品，同時(shí)也是在創(chuàng)造企業(yè)的品牌。第二部分 項(xiàng)目分析及定位一、項(xiàng)目分析（一） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1. 位置：項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市大營(yíng)坡片區(qū)，味莼園醬菜廠地界，中心轉(zhuǎn)盤(pán)旁邊，緊挨鹿沖關(guān)路，背靠沙河花園和萬(wàn)江小區(qū)，左鄰銀佳花園，是一個(gè)密集的居住小區(qū)。②配套設(shè)施a、 文化配套本項(xiàng)目地處社區(qū)成熟，人流聚集的大營(yíng)坡，文化設(shè)施較為成熟，實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽(yáng)六中、貴陽(yáng)第23中學(xué)、貴陽(yáng)財(cái)政學(xué)校近在咫尺，營(yíng)造了一個(gè)良好的人文環(huán)境，使孩子得以健康成長(zhǎng)。（3）推廣策略項(xiàng)目處于城市副中心，人流物流較集中的路段，因此它沒(méi)有通過(guò)媒體進(jìn)行大規(guī)模的推廣，但周邊成熟的社區(qū)環(huán)境與樓盤(pán)自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。 （1） 貴新苑在推出市場(chǎng)時(shí)的形象貴新苑我的家①總體規(guī)劃貴新苑由于占地只有3000多平米，屬規(guī)模較小的樓盤(pán)，因而開(kāi)發(fā)商將本盤(pán)的樓宇質(zhì)素放在首位，由4棟多層住宅組合而成，外立面色彩明快，白色條磚貼面，底層增設(shè)門(mén)面出售。b、 休閑配套一萬(wàn)多方的中庭中題園林，噴泉、假山、水池、涼亭盡在其中，這些都給業(yè)主提供了休閑、寫(xiě)意的生活，另外，多功能會(huì)所、露天泳池、羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)健身房等設(shè)施，為業(yè)主的休暇時(shí)光提供了去處。萬(wàn)東花園占地約2萬(wàn)余平米，總建面積6萬(wàn)多平方米，由萬(wàn)東實(shí)業(yè)股份有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，特聘國(guó)內(nèi)外名師攜設(shè)計(jì)，吸取深圳、上海、北京多個(gè)居住水區(qū)的精華，外觀簡(jiǎn)潔明快，內(nèi)部精致實(shí)用，由萬(wàn)東物業(yè)管理有限公司提供24小時(shí)物管服務(wù)。（2）景藤堡目標(biāo)客戶(hù)群定位①向往智能化生活的人士②事業(yè)較成功的高收入人士③崇尚潮流生活模式，思想前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層④在周邊生活的部分經(jīng)商一族（3）推廣策略采取多戶(hù)型產(chǎn)品策略。由于該項(xiàng)目是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤(pán)，具有引領(lǐng)當(dāng)前樓市的潮流優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借用比較前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此，景藤堡可以說(shuō)是目前貴陽(yáng)市新一代建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志樓盤(pán)。本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)主要以景藤堡和萬(wàn)東小區(qū)為參考，在一定條件允許的情況下，本項(xiàng)目應(yīng)盡量在價(jià)格上取得優(yōu)勢(shì)。因此，重視小區(qū)內(nèi)的綠化率的提高及園外的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是爭(zhēng)取市場(chǎng)的必備條件，如景藤堡2600 M2的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。而烏當(dāng)區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)市以后發(fā)展的新重點(diǎn)，未來(lái)市中心就要搬遷到金陽(yáng)新區(qū)內(nèi)，而烏當(dāng)區(qū)新添寨現(xiàn)在已經(jīng)被許多開(kāi)發(fā)商重視，也是以后發(fā)展的重要目標(biāo)，未來(lái)的大營(yíng)坡一定是一個(gè)更加繁華的地帶。本案占地4萬(wàn)余平米，具有規(guī)?；l(fā)展的必要條件，且地段居于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質(zhì)量在貴陽(yáng)市均屬上層。（五） 項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析1. 提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了需求。從目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品特性來(lái)看，具有以下特點(diǎn)：1. 絕大多數(shù)新建樓盤(pán)都在“環(huán)境”上做文章，賣(mài)點(diǎn)不突出，太單一；2. 市區(qū)項(xiàng)目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價(jià)為3000元/M2~4500元/M2；3. 市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位3000元/M2~4500元/M2 ；4. 環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較低，但其配套設(shè)施不太齊全。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始把目光投向兩個(gè)地區(qū)：1. 郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽(yáng)新區(qū)；2. 城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶、貴鋼至二戈寨沿線、二橋至貴工一帶、大營(yíng)坡至茶店一帶等。創(chuàng)力公司項(xiàng)目前期策劃思路前 言 地產(chǎn)代理最重要職責(zé)就是把握好開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)之間的互利尺度，根據(jù)不同的市場(chǎng)環(huán)境為開(kāi)發(fā)商贏得最大的利潤(rùn)；體現(xiàn)項(xiàng)目的最高價(jià)值；取得目標(biāo)客戶(hù)的最佳認(rèn)同。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，市郊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過(guò)綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣(mài)點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷(xiāo)售都比較紅火。（四） 市場(chǎng)需求分析 房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，貴陽(yáng)市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好，目前市內(nèi)房改政策主要有：167。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫。因此，針對(duì)同檔次甚至偏高檔交的樓盤(pán)，尋找差異性，將其貫穿于項(xiàng)目前期規(guī)劃及推廣的過(guò)程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。三、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，但還是有很多本區(qū)域的客戶(hù)愿意住在大營(yíng)坡，因?yàn)榇鬆I(yíng)坡屬于城市副中心地帶，交通便利、配套設(shè)施齊全、上班近、購(gòu)物方便。4. 從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析 大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤(pán)在規(guī)劃上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶(hù)群的需要，園林藝術(shù)也得到重視，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對(duì)市場(chǎng)變化的創(chuàng)新。 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)主銷(xiāo)戶(hù)型分析物 業(yè)名 稱(chēng)景藤堡萬(wàn) 東小 區(qū)新 聯(lián)小 區(qū)貴新苑星竹園冠竹苑主 力戶(hù) 型2~3房變維錯(cuò)層2~3房2~3房3~4房2~3房2~3房主銷(xiāo)面積M263~90130~14670~12060~12094~12060~10094~133銷(xiāo)售率55~60%30%80%80%60%70% 由上表可以看出大營(yíng)坡區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主力戶(hù)型大多為2~3房，主銷(xiāo)面積為70~120M2 。（1）景藤堡推出市場(chǎng)的形象是e時(shí)代的生活，貴州首家數(shù)字化住宅小區(qū)為了使項(xiàng)目市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，景藤堡通過(guò)幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作。從63M2——220M2，而且大戶(hù)型采用了當(dāng)前較為流行的變維建筑專(zhuān)利技術(shù)設(shè)計(jì)。另外，萬(wàn)東花園周邊的環(huán)境比較嘈雜，旁邊就是一個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)，而且，周邊的房屋也很陳舊，有可能也是下一步要進(jìn)行舊城改造的地方。c、 物業(yè)管理引進(jìn)了環(huán)境監(jiān)控，消防報(bào)警、晝夜巡邏，確保業(yè)主安枕無(wú)憂(yōu)，還有，小區(qū)為住戶(hù)提供了周到的家政服務(wù)，只需一個(gè)電話(huà)，一切都方便。該小區(qū)談不上綠化率，但仍然吸引買(mǎi)家進(jìn)駐，戶(hù)型和價(jià)格為其最大的優(yōu)勢(shì)。而它的戶(hù)型設(shè)計(jì)也較為理想，通風(fēng)和采光均沒(méi)有遮擋，劣勢(shì)在于作為居住環(huán)境來(lái)講過(guò)多的嘈雜，但它推盤(pán)時(shí)間較早，而同區(qū)域的大盤(pán)都是在近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤(pán)的先機(jī)，銷(xiāo)售較為理想。b、 生活配套項(xiàng)目位置緊臨人流物流的地方，購(gòu)物消費(fèi)，應(yīng)有盡有，大營(yíng)坡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、相寶山批發(fā)市場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、神奇酒店、商店食肆近在咫尺，有多路大小車(chē)經(jīng)過(guò)，生活方便、交通快捷。2. 周邊設(shè)施：學(xué)校：緊鄰北郊小學(xué)和二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽(yáng)六中、醫(yī)學(xué)院僅5分鐘車(chē)程。二、