【正文】 p 社區(qū)內(nèi)部要規(guī)劃有能夠明顯與社區(qū)所在區(qū)域形成優(yōu)勢的景觀，即對外部要有一定的視覺撞擊。p產(chǎn)品的多樣性 :通過全程的開發(fā)可以滿足不同階層的人群居住及滿足個人居住升級的需要。 價格策略 : 通過規(guī)劃長遠(yuǎn)價值及產(chǎn)品適度創(chuàng)新， 提升產(chǎn)品高性價及投資屬性，隨項(xiàng)目的認(rèn)同度和成熟度的變化，調(diào)整價格策略。 具特色的 商業(yè)街和中心節(jié)點(diǎn) 設(shè)計，增加了項(xiàng)目特色，營造獨(dú)特的生活氛圍商業(yè)＋景觀中心節(jié)點(diǎn)238。216。大盤案例研究整體開 發(fā) 思路：p借助群山 +千 畝 水 庫 優(yōu)勢 自然景 觀資 源 ，以住宅開 發(fā)為 主，兼 顧 教育、餐 飲 、商 業(yè) 、休 閑 、 娛樂的復(fù)合型 現(xiàn) 代居住之城；p挖掘 長遠(yuǎn)規(guī) 劃價 值 ： 短期吸引周 邊產(chǎn)業(yè) 客 戶 及市區(qū)投 資 及休 閑 居住 類 客 戶 ， 長遠(yuǎn) 形成未來新城市中心，以支撐區(qū)域價 值 ；p注重城市功能： 賦 予社區(qū)與城市 發(fā) 展機(jī)理相契合的城市特 質(zhì) ，注重生 態(tài) 及可持 續(xù)發(fā) 展性，尊重自然，打造有機(jī)的活力社區(qū)。238。 與主城中心的距離適中，保持在 40分鐘車程以內(nèi)；216。238。前瞻性： 項(xiàng)目整體規(guī)劃要具備足夠的前瞻性。238。238。新區(qū)大盤238。本案大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)，在開發(fā)環(huán)節(jié)、資源整合、資金鏈運(yùn)作上面臨挑戰(zhàn)， 原有上下游合作伙伴需要升級 ?？蛻舻哪繕?biāo)實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目的宏觀愿景216。唐冶新城將帶來大量工作和居住人群，人口的劇增將使配套快速發(fā)展，配套、交通、人氣的改善將增加自住客群比重大量唐冶新城內(nèi)生客戶成為支撐本項(xiàng)目成功開發(fā)的保證216。在唐冶新城不容易突破市場216。他們工作在周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)，不存在經(jīng)常往來市區(qū)的問題216。本項(xiàng)目區(qū)位上不成熟，競爭優(yōu)勢不高中后期推出，將能實(shí)現(xiàn)更好的溢價216。 該區(qū)域價格梯度明顯， 自繞城高速由西向東依次遞減 。眾多開發(fā)商關(guān)注： 恒生、百替、黃金、保利等多家開發(fā)商已在周邊區(qū)域拿地開發(fā)216。216?？蛻籼卣鳎核麄兓蚴莿傔M(jìn)入職場，或是剛步入婚姻，又或是剛有了自己的小孩，他們需要有個固定的屬于自己的家216。項(xiàng)目所在片區(qū)位置相對偏遠(yuǎn)，配套缺乏，高層產(chǎn)品前期推出將陷入價格比拼12住宅項(xiàng)目工業(yè)園區(qū)1 山東省立醫(yī)院高新區(qū)分院2 山東省實(shí)驗(yàn)中學(xué)郭店分校繞城高速以東區(qū)域目前購房者對片區(qū)認(rèn)識相對偏遠(yuǎn)樓盤數(shù)量比較少但品牌開發(fā)商率先進(jìn)入238。總建面 83萬㎡，在售西區(qū)尾盤，東區(qū)尚未開發(fā)。洋房n 從本地市場來看，多層產(chǎn)品稀缺性較強(qiáng)，市場接受度極高，而真正的洋房作為界乎多層與聯(lián)排之間的產(chǎn)品，供應(yīng)量較小在售 /潛在項(xiàng)目 物業(yè)類型別墅 洋房 高層匯中沁園 　 * 　諾貝爾城 * * *黃金 99 * * *翡翠東郡 * * *火炬東第 * * *建大教授花園 * *未來城 　 * *鑫苑名家 * *從東部區(qū)域來看，洋房產(chǎn)品潛在供應(yīng)量大216。該項(xiàng)目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：劣勢：產(chǎn)品品質(zhì)粗糙產(chǎn)品對客戶關(guān)注的豪華感體現(xiàn)不夠本項(xiàng)目的競爭策略產(chǎn)品品質(zhì)提升合理控面積 +贈送238。組群體系初具規(guī)模，各組群之間的分工協(xié)作關(guān)系基本明確，每一組群基本形成成熟內(nèi)部城市功能系統(tǒng)，則組群內(nèi)部的市場競爭將成為主流，組群間競爭將不再是主要影響因素。216?，F(xiàn)狀：唐冶新城房地產(chǎn)市場樓盤數(shù)量少， “ 配套完善，環(huán)境優(yōu)美 ” 成為區(qū)域的明顯特征216。華潤置地成功運(yùn)作深圳萬象城商業(yè)項(xiàng)目，后期公寓也將挑戰(zhàn)區(qū)域價格新高價格成功的商業(yè) /商務(wù)前期成功運(yùn)作商務(wù) /商業(yè)綜合體鮮明價格曲線一般項(xiàng)目價格曲線項(xiàng)目分期 /時間Soho公寓價格Soho現(xiàn)代城建外SohoSoho尚都明外Soho光華路Soho新城發(fā)展研究03v 新城案例研究v 唐冶新城發(fā)展預(yù)測238。區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎216。高檔住宅建設(shè)216。新城中心發(fā)展規(guī)律 3—— 商業(yè)、商務(wù)演變周期n 商業(yè)和商務(wù)公寓開發(fā)成功一般處于快速發(fā)展期后期和穩(wěn)定繁榮期，一般距離啟動 810年規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開始全面開發(fā)住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期，商業(yè)設(shè)施開建設(shè)始商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開始承擔(dān)城市功能規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 繁榮穩(wěn)定期空間歷程時間歷程住宅供應(yīng)量曲線寫字樓供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線商業(yè)和商務(wù)供應(yīng)峰值點(diǎn)238。坂雪崗規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心、綜合配套、功能完善的新區(qū)216。東莞216?，F(xiàn)有的中長途城鄉(xiāng)公交：（ 1）從公交駕校至濟(jì)南職業(yè)學(xué)院的線路 1條（ 2）文化路東口至虎門線路 3條（ 3）文化路東口至南泉線路 1條（ 4）文化路東口至商職學(xué)院線路 1條（ 5）洪家樓至大正路線路 1條（ 6）洪家樓至雞山村線路 1條（ 7）洪家樓至孫村線路 1條238。臨港南區(qū)n 私營業(yè)主及企業(yè)中高層收入水平高，購買力強(qiáng)，區(qū)域情節(jié)弱，為別墅及洋房類物業(yè)形成客群基礎(chǔ)園區(qū)名稱 臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟(jì)南升曉精密機(jī)械有限公司、山東佳誠工程機(jī)械有限公司、山東豐展特家居有限公司、濟(jì)南建筑機(jī)械廠有限公司、山東銀企電子開發(fā)有限公司、濟(jì)南固得電子器件公司、濟(jì)南魯冠、山東飛洋、濟(jì)南中建建筑設(shè)備公司、山東四化環(huán)比節(jié)能工程有限公司、山東冠偉建筑工程有限公司、惠喜德貿(mào)易發(fā)展有限公司、山東黃金鑫意首飾公司、山東地址探礦機(jī)械廠現(xiàn)狀 入住企業(yè) 14家，未來預(yù)計入駐企業(yè)繼續(xù)增加潛在客戶 來源 工廠情況 收入情況 客戶特征 置業(yè)需求 物業(yè)類型企業(yè)高層主要是臨港南區(qū)上述公司高層規(guī)模較大工廠為500人左右部分企業(yè)為港臺資背景有比較強(qiáng)的購買力因照顧企業(yè)原因，每天需往來于區(qū)域之間，大部分高層非濟(jì)南本地人，區(qū)域情節(jié)弱，具備潛在購房需求工作便捷性投資，性價比別墅及洋房區(qū)位臨港南區(qū)238。238。在濟(jì)南市 20232023年總規(guī)中唐冶新城明確定位為濟(jì)南東部城區(qū)中心 ，重點(diǎn)發(fā)展 物流 ，是濟(jì)南城市空間拓展的重要區(qū)域216。進(jìn)駐企業(yè)：浪潮、將軍集團(tuán)等。238。 階段特征：一線品牌開發(fā)商高產(chǎn)品力震動當(dāng)?shù)厥袌觯蛻粜枨蟊谎杆偌ぐl(fā)，隨著買家成熟度的提高和競爭的加劇，未來面臨開發(fā)模式與本土需求精準(zhǔn)對位問題，濟(jì)南房地產(chǎn)市場開始步入產(chǎn)品競爭階段。城市規(guī)模擴(kuò)張的同時，城市形象和功能也將不斷強(qiáng)化n 發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，城市面貌快速更新，看齊一線城市唐冶新城部分規(guī)劃海爾綠城全運(yùn)村嫁接綠城南方開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)園林實(shí)景展示與精裝修現(xiàn)房，是濟(jì)南市場比較少見的高端精裝產(chǎn)品。 西部交通條件改善： 張莊機(jī)場搬遷、臘山物流商務(wù)基地打造與高鐵新客站建設(shè)，改善西部環(huán)境。將由目前單核城市發(fā)展成為帶狀組群城市n 未來城市空間結(jié)構(gòu)呈 “ 帶狀組群 ” 布局結(jié)構(gòu)分布216。? 城市規(guī)模擴(kuò)張，城市人口規(guī)模增長已成為近年來中國社會發(fā)展的一個重要特點(diǎn)和關(guān)鍵性趨勢。? 中國經(jīng)濟(jì)的高歌猛進(jìn)全面推動了社會經(jīng)濟(jì)各個層面的發(fā)展，特別是為中國城市化進(jìn)程提供了澎湃的動力。在獲得 書面許可之前，不得擅自對本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布。 城市化進(jìn)程必然要深化和加速 。 都市群形成對外形成區(qū)域中心主城 新城新城新城新城濟(jì)南 北京特征：舊城改造 +新城規(guī)劃對內(nèi)形成大都市從單核向多核轉(zhuǎn)變下新成中心地位加強(qiáng)，對外聯(lián)系和影響加大，房地產(chǎn)需求將呈逐年上升趨勢。 舊城區(qū)大規(guī)模改造： 小清河、徐李等北部、西部舊城區(qū)改造啟動；216。238。恒大名都唐冶第一個多物業(yè)類型的綜合居住社區(qū)；售樓處、會所展示布置也突破了濟(jì)南市場水平。城市宏觀研究n 小結(jié)中國經(jīng)濟(jì)推動了中國澎湃的城市化進(jìn)程；濟(jì)南城市化動力充裕，城市空間將從目前單核城市成長為帶狀組群城市；濟(jì)南城市擴(kuò)張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了歷史性機(jī)遇；相對于當(dāng)前政策變化而言，更多屬于短期因素，無改中長期發(fā)展趨勢，而且不同物業(yè)受到的影響不盡相同。唐冶新城在多組群發(fā)展中具有先發(fā)優(yōu)勢n 產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)啟動，歷城政務(wù)區(qū)建設(shè)初見成效n高新區(qū)：工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；從業(yè)人口十萬人。238。空間上看，處于多個工業(yè)園區(qū)的包夾之中n 在東部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬多個產(chǎn)業(yè)園包圍的新城中心區(qū)，部分園區(qū)已經(jīng)發(fā)展到比較成熟的水平，產(chǎn)業(yè)繞城格局已經(jīng)形成目前唐冶周邊分布著高新區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個吸聚大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)的園區(qū)，已經(jīng)形成園區(qū)圍繞的空間態(tài)勢。非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動n 唐冶新城目前已經(jīng)進(jìn)入到非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)注入階段，但是目前僅有教育產(chǎn)業(yè)、歷城政務(wù)功能和擬引進(jìn)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，其他多數(shù)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)劃啟動初期。通過經(jīng)十路與世紀(jì)大道，東西連接主城區(qū)與章丘。新城發(fā)展研究03v 新城案例研究v 唐冶新城發(fā)展預(yù)測238。片區(qū)住宅均價有原來的 2023元 /㎡漲到 7000元 /㎡216。不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同216。公共設(shè)施建設(shè)投資客、豪宅客商務(wù)人士、領(lǐng)先人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者216。區(qū)域基本成熟216。成功的商業(yè)和商務(wù)公寓運(yùn)營，是企業(yè)博取項(xiàng)目后期、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目利潤最大化的直接影響因素。目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府大力投入基礎(chǔ)配套有望區(qū)域的催熟產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 在大濟(jì)南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競爭力交通條件 216。濟(jì)南城市空間和規(guī)模的巨變，將徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場格局。216。諾貝爾城解析及競爭策略n 多物業(yè)類型社區(qū)，自身配套優(yōu)勢明顯、建筑風(fēng)格鮮明，以團(tuán)購為主項(xiàng)目概況 未來待推產(chǎn)品情況 該項(xiàng)目優(yōu)、劣勢規(guī)模總建面： 83萬㎡；容積率 ；一期別墅 3萬㎡， 125套，二期別墅預(yù)計 ㎡，約 150套戶型 別墅面積 200257㎡客戶 電力系統(tǒng)中高層銷售 別墅價格 1萬 /㎡ ，總價在180萬以上賣點(diǎn) 社區(qū)配套豐富，規(guī)模效應(yīng)一期共 125套，剩余 25套，二期預(yù)計 150套待售優(yōu)勢：大社區(qū)的豐富配套劣勢：產(chǎn)品粗糙大盤配套資源本項(xiàng)目的競爭策略 走精品別墅路線，提升產(chǎn)品品質(zhì)238。別墅競爭機(jī)會總結(jié)總體競爭環(huán)境：未來唐冶新城周邊區(qū)域及濟(jì)南市別墅供應(yīng)量大，本項(xiàng)目做別墅將面臨激烈競爭物業(yè)類型選擇：做獨(dú)棟別墅將面臨如下風(fēng)險：投入增加、走量慢216。總體銷售情況n 大部分新區(qū)大盤走量迅速但品牌發(fā)展商拉動影響大，新區(qū)高層大盤客戶以濟(jì)南本地購房者、主城價格外溢及部分周邊客戶為主常春藤4500元恒大名都7500元諾貝爾城4600元翡翠東郡3600元主要新城項(xiàng)目月均成交套數(shù)項(xiàng)目 套數(shù)恒大名都 55火炬東第 10翡翠東郡 /中國諾貝爾城 15魯商常春藤 30火炬東第6150元238。唐冶組團(tuán) 區(qū)域價值最高位于唐冶核心位置，是東部新城未來價值峰值代表樓盤有：恒大名都、火炬東第216。自住用戶主要為周邊孫村、雞山及白谷堆居民為主。 泛唐冶板塊 主要為恒大名都、火炬東第及距離唐冶片區(qū)較近的天馬相城、諾貝爾城、翡翠東郡項(xiàng)目。周邊土地n 周邊板塊潛在競爭激烈，未來唐冶板塊將成為熱點(diǎn)板塊周邊區(qū)域土地出讓情況恒生伴山御園 216。原因：看重低價購買小高層、高層的客戶，基本為自主客戶，因此關(guān)注配套動因 2：至市區(qū)的距離認(rèn)識216。休閑度假客戶、投資客戶、唐冶新城周邊客戶對區(qū)域成熟度要求不高216。形象檔次較高216。唐冶新城未來定位為城市新中心，與大學(xué)城和西客站相比，周邊產(chǎn)業(yè)雛形已經(jīng)形成，房地產(chǎn)大環(huán)境支撐充足，未來發(fā)展具備高度216。配套和宜居物業(yè)形態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)238。銀豐為一家多元化經(jīng)營的本土民營企業(yè)，銀豐山莊及銀豐花園兩個中高端項(xiàng)目的成功開發(fā)，為銀豐在濟(jì)南積累了良好的口碑效應(yīng)，但是 與區(qū)域內(nèi)恒大、保利等一線地產(chǎn)品牌尺短寸長，有所差距 ；216。宗地坐落于唐冶新城，是未來多個城市副中心之一，具有城市組群職能和地位，目前尚處于開發(fā)初期。216。大盤講求形象統(tǒng)一、產(chǎn)品開發(fā)統(tǒng)籌。相應(yīng)的，宗地周邊交通配套、商業(yè)服務(wù)、公共服務(wù)等也與啟動期新區(qū)特點(diǎn)相符 ，現(xiàn)狀綜合配套整體水平不高?？沙掷m(xù)發(fā)展： 把握大盤發(fā)展機(jī)理，確保地塊價值梯度提升；注重啟動區(qū)形象，注重口碑傳播；樹立良好的市場形象，確保客戶的有效放大與升級。其構(gòu)成元素容易被廣為認(rèn)可的一種社區(qū)形式。 規(guī)劃有一定的基礎(chǔ)設(shè)施配套，城市規(guī)劃預(yù)留有足夠的發(fā)展空間。未來隨著交通、城市規(guī)劃和行政區(qū)劃的改善、調(diào)整，項(xiàng)目發(fā)展存在較大的機(jī)會；p開發(fā)背景： 青睞區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃價值， 品牌開發(fā)商 相繼涌入，加快區(qū)域配套成熟，市場競爭激烈；p客戶層面： 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并未組團(tuán)化，初期人氣不足，廣州市區(qū)客戶對 區(qū)域認(rèn)知度低。大盤案例研究n 規(guī)劃理念 廣州 金地荔湖城 238。238。 客戶策略：注重客戶的歷史演變， 根據(jù)區(qū)域人口時間及空間分布控制產(chǎn)品策略 ；216。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)產(chǎn)品特征： 根據(jù)客群的演變特征而變化多元客群需求催生多元產(chǎn)品并將成為承載多元價值的復(fù)合型社區(qū)238。p 強(qiáng)化小區(qū)空間環(huán)境的歸屬感、以形成區(qū)別于周邊陌生區(qū)域的小區(qū)人文特色。 項(xiàng)目整體定位 — 回顧城市大都市圈重要一極新城型都市社區(qū)交流。p 社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃社區(qū)會所，體現(xiàn)新的生活方式，同時提供更豐富