【正文】 p 社區(qū)內部要規(guī)劃有能夠明顯與社區(qū)所在區(qū)域形成優(yōu)勢的景觀，即對外部要有一定的視覺撞擊。p產(chǎn)品的多樣性 :通過全程的開發(fā)可以滿足不同階層的人群居住及滿足個人居住升級的需要。 價格策略 : 通過規(guī)劃長遠價值及產(chǎn)品適度創(chuàng)新， 提升產(chǎn)品高性價及投資屬性，隨項目的認同度和成熟度的變化，調整價格策略。 具特色的 商業(yè)街和中心節(jié)點 設計，增加了項目特色，營造獨特的生活氛圍商業(yè)＋景觀中心節(jié)點238。216。大盤案例研究整體開 發(fā) 思路：p借助群山 +千 畝 水 庫 優(yōu)勢 自然景 觀資 源 ，以住宅開 發(fā)為 主，兼 顧 教育、餐 飲 、商 業(yè) 、休 閑 、 娛樂的復合型 現(xiàn) 代居住之城；p挖掘 長遠規(guī) 劃價 值 ： 短期吸引周 邊產(chǎn)業(yè) 客 戶 及市區(qū)投 資 及休 閑 居住 類 客 戶 ， 長遠 形成未來新城市中心，以支撐區(qū)域價 值 ；p注重城市功能： 賦 予社區(qū)與城市 發(fā) 展機理相契合的城市特 質 ，注重生 態(tài) 及可持 續(xù)發(fā) 展性，尊重自然，打造有機的活力社區(qū)。238。 與主城中心的距離適中，保持在 40分鐘車程以內；216。238。前瞻性： 項目整體規(guī)劃要具備足夠的前瞻性。238。238。新區(qū)大盤238。本案大規(guī)模項目的開發(fā)，在開發(fā)環(huán)節(jié)、資源整合、資金鏈運作上面臨挑戰(zhàn)， 原有上下游合作伙伴需要升級 ?？蛻舻哪繕藢嵸|上是項目的宏觀愿景216。唐冶新城將帶來大量工作和居住人群，人口的劇增將使配套快速發(fā)展，配套、交通、人氣的改善將增加自住客群比重大量唐冶新城內生客戶成為支撐本項目成功開發(fā)的保證216。在唐冶新城不容易突破市場216。他們工作在周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)，不存在經(jīng)常往來市區(qū)的問題216。本項目區(qū)位上不成熟，競爭優(yōu)勢不高中后期推出，將能實現(xiàn)更好的溢價216。 該區(qū)域價格梯度明顯， 自繞城高速由西向東依次遞減 。眾多開發(fā)商關注： 恒生、百替、黃金、保利等多家開發(fā)商已在周邊區(qū)域拿地開發(fā)216。216?？蛻籼卣鳎核麄兓蚴莿傔M入職場，或是剛步入婚姻，又或是剛有了自己的小孩，他們需要有個固定的屬于自己的家216。項目所在片區(qū)位置相對偏遠，配套缺乏，高層產(chǎn)品前期推出將陷入價格比拼12住宅項目工業(yè)園區(qū)1 山東省立醫(yī)院高新區(qū)分院2 山東省實驗中學郭店分校繞城高速以東區(qū)域目前購房者對片區(qū)認識相對偏遠樓盤數(shù)量比較少但品牌開發(fā)商率先進入238。總建面 83萬㎡，在售西區(qū)尾盤，東區(qū)尚未開發(fā)。洋房n 從本地市場來看，多層產(chǎn)品稀缺性較強，市場接受度極高，而真正的洋房作為界乎多層與聯(lián)排之間的產(chǎn)品，供應量較小在售 /潛在項目 物業(yè)類型別墅 洋房 高層匯中沁園 　 * 　諾貝爾城 * * *黃金 99 * * *翡翠東郡 * * *火炬東第 * * *建大教授花園 * *未來城 　 * *鑫苑名家 * *從東部區(qū)域來看，洋房產(chǎn)品潛在供應量大216。該項目優(yōu)、劣勢優(yōu)勢：劣勢：產(chǎn)品品質粗糙產(chǎn)品對客戶關注的豪華感體現(xiàn)不夠本項目的競爭策略產(chǎn)品品質提升合理控面積 +贈送238。組群體系初具規(guī)模，各組群之間的分工協(xié)作關系基本明確，每一組群基本形成成熟內部城市功能系統(tǒng)，則組群內部的市場競爭將成為主流，組群間競爭將不再是主要影響因素。216。現(xiàn)狀：唐冶新城房地產(chǎn)市場樓盤數(shù)量少， “ 配套完善，環(huán)境優(yōu)美 ” 成為區(qū)域的明顯特征216。華潤置地成功運作深圳萬象城商業(yè)項目，后期公寓也將挑戰(zhàn)區(qū)域價格新高價格成功的商業(yè) /商務前期成功運作商務 /商業(yè)綜合體鮮明價格曲線一般項目價格曲線項目分期 /時間Soho公寓價格Soho現(xiàn)代城建外SohoSoho尚都明外Soho光華路Soho新城發(fā)展研究03v 新城案例研究v 唐冶新城發(fā)展預測238。區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎216。高檔住宅建設216。新城中心發(fā)展規(guī)律 3—— 商業(yè)、商務演變周期n 商業(yè)和商務公寓開發(fā)成功一般處于快速發(fā)展期后期和穩(wěn)定繁榮期，一般距離啟動 810年規(guī)劃及市政設施建設大型公共設施建設，住宅開始全面開發(fā)住宅供應進入高峰期，商業(yè)設施開建設始商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開始承擔城市功能規(guī)劃期 建設期 快速發(fā)展期 繁榮穩(wěn)定期空間歷程時間歷程住宅供應量曲線寫字樓供應量曲線商業(yè)供應量曲線商業(yè)和商務供應峰值點238。坂雪崗規(guī)劃為高新技術產(chǎn)業(yè)為核心、綜合配套、功能完善的新區(qū)216。東莞216?，F(xiàn)有的中長途城鄉(xiāng)公交：（ 1）從公交駕校至濟南職業(yè)學院的線路 1條（ 2）文化路東口至虎門線路 3條（ 3）文化路東口至南泉線路 1條（ 4）文化路東口至商職學院線路 1條（ 5）洪家樓至大正路線路 1條（ 6）洪家樓至雞山村線路 1條（ 7）洪家樓至孫村線路 1條238。臨港南區(qū)n 私營業(yè)主及企業(yè)中高層收入水平高，購買力強，區(qū)域情節(jié)弱，為別墅及洋房類物業(yè)形成客群基礎園區(qū)名稱 臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟南升曉精密機械有限公司、山東佳誠工程機械有限公司、山東豐展特家居有限公司、濟南建筑機械廠有限公司、山東銀企電子開發(fā)有限公司、濟南固得電子器件公司、濟南魯冠、山東飛洋、濟南中建建筑設備公司、山東四化環(huán)比節(jié)能工程有限公司、山東冠偉建筑工程有限公司、惠喜德貿(mào)易發(fā)展有限公司、山東黃金鑫意首飾公司、山東地址探礦機械廠現(xiàn)狀 入住企業(yè) 14家，未來預計入駐企業(yè)繼續(xù)增加潛在客戶 來源 工廠情況 收入情況 客戶特征 置業(yè)需求 物業(yè)類型企業(yè)高層主要是臨港南區(qū)上述公司高層規(guī)模較大工廠為500人左右部分企業(yè)為港臺資背景有比較強的購買力因照顧企業(yè)原因，每天需往來于區(qū)域之間，大部分高層非濟南本地人，區(qū)域情節(jié)弱，具備潛在購房需求工作便捷性投資，性價比別墅及洋房區(qū)位臨港南區(qū)238。238。在濟南市 20232023年總規(guī)中唐冶新城明確定位為濟南東部城區(qū)中心 ，重點發(fā)展 物流 ，是濟南城市空間拓展的重要區(qū)域216。進駐企業(yè)：浪潮、將軍集團等。238。 階段特征：一線品牌開發(fā)商高產(chǎn)品力震動當?shù)厥袌?，客戶需求被迅速激發(fā)，隨著買家成熟度的提高和競爭的加劇，未來面臨開發(fā)模式與本土需求精準對位問題，濟南房地產(chǎn)市場開始步入產(chǎn)品競爭階段。城市規(guī)模擴張的同時，城市形象和功能也將不斷強化n 發(fā)展勢頭強勁，城市面貌快速更新，看齊一線城市唐冶新城部分規(guī)劃海爾綠城全運村嫁接綠城南方開發(fā)經(jīng)驗，項目實現(xiàn)園林實景展示與精裝修現(xiàn)房，是濟南市場比較少見的高端精裝產(chǎn)品。 西部交通條件改善： 張莊機場搬遷、臘山物流商務基地打造與高鐵新客站建設，改善西部環(huán)境。將由目前單核城市發(fā)展成為帶狀組群城市n 未來城市空間結構呈 “ 帶狀組群 ” 布局結構分布216。? 城市規(guī)模擴張，城市人口規(guī)模增長已成為近年來中國社會發(fā)展的一個重要特點和關鍵性趨勢。? 中國經(jīng)濟的高歌猛進全面推動了社會經(jīng)濟各個層面的發(fā)展，特別是為中國城市化進程提供了澎湃的動力。在獲得 書面許可之前，不得擅自對本文檔及其部分進行任何形式的傳閱、引用、復制和發(fā)布。 城市化進程必然要深化和加速 。 都市群形成對外形成區(qū)域中心主城 新城新城新城新城濟南 北京特征：舊城改造 +新城規(guī)劃對內形成大都市從單核向多核轉變下新成中心地位加強，對外聯(lián)系和影響加大，房地產(chǎn)需求將呈逐年上升趨勢。 舊城區(qū)大規(guī)模改造： 小清河、徐李等北部、西部舊城區(qū)改造啟動；216。238。恒大名都唐冶第一個多物業(yè)類型的綜合居住社區(qū)；售樓處、會所展示布置也突破了濟南市場水平。城市宏觀研究n 小結中國經(jīng)濟推動了中國澎湃的城市化進程；濟南城市化動力充裕，城市空間將從目前單核城市成長為帶狀組群城市；濟南城市擴張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了歷史性機遇；相對于當前政策變化而言，更多屬于短期因素，無改中長期發(fā)展趨勢，而且不同物業(yè)受到的影響不盡相同。唐冶新城在多組群發(fā)展中具有先發(fā)優(yōu)勢n 產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)啟動，歷城政務區(qū)建設初見成效n高新區(qū)：工業(yè)園區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)為主；從業(yè)人口十萬人。238?？臻g上看，處于多個工業(yè)園區(qū)的包夾之中n 在東部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬多個產(chǎn)業(yè)園包圍的新城中心區(qū)，部分園區(qū)已經(jīng)發(fā)展到比較成熟的水平，產(chǎn)業(yè)繞城格局已經(jīng)形成目前唐冶周邊分布著高新區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個吸聚大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)的園區(qū)，已經(jīng)形成園區(qū)圍繞的空間態(tài)勢。非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動n 唐冶新城目前已經(jīng)進入到非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)注入階段，但是目前僅有教育產(chǎn)業(yè)、歷城政務功能和擬引進的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，其他多數(shù)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)劃啟動初期。通過經(jīng)十路與世紀大道，東西連接主城區(qū)與章丘。新城發(fā)展研究03v 新城案例研究v 唐冶新城發(fā)展預測238。片區(qū)住宅均價有原來的 2023元 /㎡漲到 7000元 /㎡216。不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同216。公共設施建設投資客、豪宅客商務人士、領先人士、豪宅客戶以及投資客城市白領為主、創(chuàng)意人士、都市游走者216。區(qū)域基本成熟216。成功的商業(yè)和商務公寓運營，是企業(yè)博取項目后期、區(qū)域內其他項目利潤最大化的直接影響因素。目前唐冶新城配套相對薄弱，未來政府大力投入基礎配套有望區(qū)域的催熟產(chǎn)業(yè)導入 在大濟南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產(chǎn)業(yè)組團環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競爭力交通條件 216。濟南城市空間和規(guī)模的巨變，將徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場格局。216。諾貝爾城解析及競爭策略n 多物業(yè)類型社區(qū)，自身配套優(yōu)勢明顯、建筑風格鮮明，以團購為主項目概況 未來待推產(chǎn)品情況 該項目優(yōu)、劣勢規(guī)?？偨妫?83萬㎡；容積率 ；一期別墅 3萬㎡， 125套，二期別墅預計 ㎡，約 150套戶型 別墅面積 200257㎡客戶 電力系統(tǒng)中高層銷售 別墅價格 1萬 /㎡ ，總價在180萬以上賣點 社區(qū)配套豐富，規(guī)模效應一期共 125套，剩余 25套，二期預計 150套待售優(yōu)勢：大社區(qū)的豐富配套劣勢：產(chǎn)品粗糙大盤配套資源本項目的競爭策略 走精品別墅路線，提升產(chǎn)品品質238。別墅競爭機會總結總體競爭環(huán)境：未來唐冶新城周邊區(qū)域及濟南市別墅供應量大，本項目做別墅將面臨激烈競爭物業(yè)類型選擇：做獨棟別墅將面臨如下風險：投入增加、走量慢216。總體銷售情況n 大部分新區(qū)大盤走量迅速但品牌發(fā)展商拉動影響大，新區(qū)高層大盤客戶以濟南本地購房者、主城價格外溢及部分周邊客戶為主常春藤4500元恒大名都7500元諾貝爾城4600元翡翠東郡3600元主要新城項目月均成交套數(shù)項目 套數(shù)恒大名都 55火炬東第 10翡翠東郡 /中國諾貝爾城 15魯商常春藤 30火炬東第6150元238。唐冶組團 區(qū)域價值最高位于唐冶核心位置，是東部新城未來價值峰值代表樓盤有：恒大名都、火炬東第216。自住用戶主要為周邊孫村、雞山及白谷堆居民為主。 泛唐冶板塊 主要為恒大名都、火炬東第及距離唐冶片區(qū)較近的天馬相城、諾貝爾城、翡翠東郡項目。周邊土地n 周邊板塊潛在競爭激烈，未來唐冶板塊將成為熱點板塊周邊區(qū)域土地出讓情況恒生伴山御園 216。原因：看重低價購買小高層、高層的客戶，基本為自主客戶，因此關注配套動因 2：至市區(qū)的距離認識216。休閑度假客戶、投資客戶、唐冶新城周邊客戶對區(qū)域成熟度要求不高216。形象檔次較高216。唐冶新城未來定位為城市新中心，與大學城和西客站相比，周邊產(chǎn)業(yè)雛形已經(jīng)形成，房地產(chǎn)大環(huán)境支撐充足，未來發(fā)展具備高度216。配套和宜居物業(yè)形態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)238。銀豐為一家多元化經(jīng)營的本土民營企業(yè)，銀豐山莊及銀豐花園兩個中高端項目的成功開發(fā)，為銀豐在濟南積累了良好的口碑效應，但是 與區(qū)域內恒大、保利等一線地產(chǎn)品牌尺短寸長，有所差距 ；216。宗地坐落于唐冶新城，是未來多個城市副中心之一，具有城市組群職能和地位，目前尚處于開發(fā)初期。216。大盤講求形象統(tǒng)一、產(chǎn)品開發(fā)統(tǒng)籌。相應的，宗地周邊交通配套、商業(yè)服務、公共服務等也與啟動期新區(qū)特點相符 ，現(xiàn)狀綜合配套整體水平不高。可持續(xù)發(fā)展： 把握大盤發(fā)展機理，確保地塊價值梯度提升；注重啟動區(qū)形象，注重口碑傳播；樹立良好的市場形象，確?？蛻舻挠行Х糯笈c升級。其構成元素容易被廣為認可的一種社區(qū)形式。 規(guī)劃有一定的基礎設施配套，城市規(guī)劃預留有足夠的發(fā)展空間。未來隨著交通、城市規(guī)劃和行政區(qū)劃的改善、調整，項目發(fā)展存在較大的機會；p開發(fā)背景： 青睞區(qū)域遠期規(guī)劃價值， 品牌開發(fā)商 相繼涌入，加快區(qū)域配套成熟，市場競爭激烈；p客戶層面： 區(qū)域內產(chǎn)業(yè)結構并未組團化，初期人氣不足，廣州市區(qū)客戶對 區(qū)域認知度低。大盤案例研究n 規(guī)劃理念 廣州 金地荔湖城 238。238。 客戶策略：注重客戶的歷史演變， 根據(jù)區(qū)域人口時間及空間分布控制產(chǎn)品策略 ；216。發(fā)展模式研究n 新城型都市社區(qū)產(chǎn)品特征： 根據(jù)客群的演變特征而變化多元客群需求催生多元產(chǎn)品并將成為承載多元價值的復合型社區(qū)238。p 強化小區(qū)空間環(huán)境的歸屬感、以形成區(qū)別于周邊陌生區(qū)域的小區(qū)人文特色。 項目整體定位 — 回顧城市大都市圈重要一極新城型都市社區(qū)交流。p 社區(qū)內部規(guī)劃社區(qū)會所，體現(xiàn)新的生活方式，同時提供更豐富