【正文】 時(shí)設(shè)置 洋房和高層復(fù)式 ，吸納與廣州東部城區(qū)客戶、區(qū)域內(nèi)地緣性中高端客戶、產(chǎn)業(yè)單位客戶；216。大盤案例研究n 規(guī)劃理念 廣州 金地荔湖城 238。n 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團(tuán)操作廣州 金地荔湖城 238。未來隨著交通、城市規(guī)劃和行政區(qū)劃的改善、調(diào)整，項(xiàng)目發(fā)展存在較大的機(jī)會(huì)；p開發(fā)背景： 青睞區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃價(jià)值， 品牌開發(fā)商 相繼涌入，加快區(qū)域配套成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；p客戶層面： 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并未組團(tuán)化，初期人氣不足，廣州市區(qū)客戶對(duì) 區(qū)域認(rèn)知度低。城市案例研究n 結(jié)論238。 規(guī)劃有一定的基礎(chǔ)設(shè)施配套，城市規(guī)劃預(yù)留有足夠的發(fā)展空間。 有較好的交通通達(dá)性，一般至少有 12條交通主干線或快速交通干線（城市捷運(yùn)系統(tǒng)）與城市中心、與城際主干道相接；216。其構(gòu)成元素容易被廣為認(rèn)可的一種社區(qū)形式。 城市案例研究n 城市發(fā)展模式單中心大都市區(qū) 多中心大都市圈多中心大都市圈成為 發(fā)達(dá)國(guó)家土地利用與產(chǎn)業(yè)布局 的重要手段，注重新中心內(nèi)部自生性和功能完整性也將成為發(fā)達(dá)國(guó)家城市發(fā)展的重要方向238?？沙掷m(xù)發(fā)展： 把握大盤發(fā)展機(jī)理，確保地塊價(jià)值梯度提升；注重啟動(dòng)區(qū)形象，注重口碑傳播；樹立良好的市場(chǎng)形象，確?？蛻舻挠行Х糯笈c升級(jí)。機(jī)動(dòng)性： 彈性規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)變化。相應(yīng)的，宗地周邊交通配套、商業(yè)服務(wù)、公共服務(wù)等也與啟動(dòng)期新區(qū)特點(diǎn)相符 ，現(xiàn)狀綜合配套整體水平不高。容積率跳躍，推貨順序費(fèi)思量B地塊2023年 6月 A地塊2023年 10月C地塊2023年 12月D地塊2023年 9月E地塊2023年 10月216。大盤講求形象統(tǒng)一、產(chǎn)品開發(fā)統(tǒng)籌。拿地順序既定，開發(fā)節(jié)奏較快B地塊2023年 6月 A地塊2023年 10月C地塊2023年 12月D地塊2023年 9月E地塊2023年 10月216。216。近山納林，地形生動(dòng)，具有一定景觀優(yōu)勢(shì)n 項(xiàng)目占地 1400余畝，內(nèi)部 30余米的坡地高差，規(guī)劃設(shè)計(jì)可發(fā)揮空間較大，內(nèi)部有規(guī)劃道路，應(yīng)予以充分考慮坡地的存在豐富了低密度物業(yè)的形態(tài)，可提升性價(jià)比和情趣性住宅地塊規(guī)整，可利用率高規(guī)劃中的道路，予以考慮地塊資源商業(yè)地塊少了民房待拆遷東側(cè)具備山體景觀內(nèi)部缺乏天然水系資源216。宗地坐落于唐冶新城，是未來多個(gè)城市副中心之一，具有城市組群職能和地位，目前尚處于開發(fā)初期。本體分析05v 企業(yè)研究v 項(xiàng)目研究216。銀豐為一家多元化經(jīng)營(yíng)的本土民營(yíng)企業(yè)，銀豐山莊及銀豐花園兩個(gè)中高端項(xiàng)目的成功開發(fā)，為銀豐在濟(jì)南積累了良好的口碑效應(yīng)，但是 與區(qū)域內(nèi)恒大、保利等一線地產(chǎn)品牌尺短寸長(zhǎng)，有所差距 ；216?，F(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系則是隨著市場(chǎng)的變化和項(xiàng)目的發(fā)展在動(dòng)態(tài)變化的通過項(xiàng)目的打造，樹立企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌。配套和宜居物業(yè)形態(tài)發(fā)力，營(yíng)造唐冶新城第一宜居社區(qū)238。“自住客群占比增加 ”將增加置業(yè)人群的類別和數(shù)量，并改變其結(jié)構(gòu)唐冶新城未來賣 “宜居 ”216。唐冶新城未來定位為城市新中心，與大學(xué)城和西客站相比，周邊產(chǎn)業(yè)雛形已經(jīng)形成，房地產(chǎn)大環(huán)境支撐充足，未來發(fā)展具備高度216。形象檔次不高216。形象檔次較高216。同洋房216。休閑度假客戶、投資客戶、唐冶新城周邊客戶對(duì)區(qū)域成熟度要求不高216。區(qū)域更成熟216。原因：看重低價(jià)購(gòu)買小高層、高層的客戶，基本為自主客戶，因此關(guān)注配套動(dòng)因 2：至市區(qū)的距離認(rèn)識(shí)216。238。216。 區(qū)域?qū)儆?新開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域， 是濟(jì)南東拓的又一熱點(diǎn)區(qū)域。周邊土地n 周邊板塊潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來唐冶板塊將成為熱點(diǎn)板塊周邊區(qū)域土地出讓情況恒生伴山御園 高新區(qū)板塊 是濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的行政、商務(wù)、商業(yè)中心。 泛唐冶板塊 主要為恒大名都、火炬東第及距離唐冶片區(qū)較近的天馬相城、諾貝爾城、翡翠東郡項(xiàng)目。職業(yè)：重大企業(yè)的普通職員、基層管理者、學(xué)校普通教師、醫(yī)生等216。自住用戶主要為周邊孫村、雞山及白谷堆居民為主。恒大名都n 通過實(shí)景、準(zhǔn)現(xiàn)房、精裝修，市場(chǎng)銷售情況較好價(jià)格 7200元 /㎡ 7500元 /㎡走量 平均 55套 /月客戶此項(xiàng)目所面對(duì)的客戶群為普通階層的消費(fèi)者，尤其是首置的客戶群，同時(shí)由于其也有一定的大面積房源，所以同樣適合普通的首改客戶群配套跟進(jìn)商業(yè)配套：銀座或太平洋百貨教育配套：小學(xué)、伊頓國(guó)際雙語幼兒園公共設(shè)施：會(huì)所、商業(yè)街休閑配套：濱水湖畔等通過實(shí)景、準(zhǔn)現(xiàn)房、精裝修，價(jià)格高于火炬東第 1000元以上 恒大名都成交量月度走勢(shì)238。唐冶組團(tuán) 區(qū)域價(jià)值最高位于唐冶核心位置，是東部新城未來價(jià)值峰值代表樓盤有：恒大名都、火炬東第216。總建面 50萬㎡，認(rèn)籌中?？傮w銷售情況n 大部分新區(qū)大盤走量迅速但品牌發(fā)展商拉動(dòng)影響大，新區(qū)高層大盤客戶以濟(jì)南本地購(gòu)房者、主城價(jià)格外溢及部分周邊客戶為主常春藤4500元恒大名都7500元諾貝爾城4600元翡翠東郡3600元主要新城項(xiàng)目月均成交套數(shù)項(xiàng)目 套數(shù)恒大名都 55火炬東第 10翡翠東郡 /中國(guó)諾貝爾城 15魯商常春藤 30火炬東第6150元238。諾貝爾城洋房產(chǎn)品依托較高性價(jià)比及美觀的立面效果提升了市場(chǎng)關(guān)注度，去化率較高；216。別墅競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)總結(jié)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：未來唐冶新城周邊區(qū)域及濟(jì)南市別墅供應(yīng)量大，本項(xiàng)目做別墅將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型選擇：做獨(dú)棟別墅將面臨如下風(fēng)險(xiǎn)：投入增加、走量慢216。天馬相城解析及競(jìng)爭(zhēng)策略n 內(nèi)部資源有限，主要通過雙拼產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模 占地面積： 37萬㎡；建筑面積： 58萬㎡；容積率 戶型 全雙拼， 335460平米客戶 私營(yíng)業(yè)主、銀行高管銷售 460萬 800萬 /套賣點(diǎn) 托斯卡納風(fēng)格，周邊自然環(huán)境該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：產(chǎn)品對(duì)現(xiàn)代居住習(xí)慣的關(guān)注不夠沒有對(duì)自然資源的充分利用未來待推產(chǎn)品情況二期、三期待建，產(chǎn)品與一期相同。諾貝爾城解析及競(jìng)爭(zhēng)策略n 多物業(yè)類型社區(qū)，自身配套優(yōu)勢(shì)明顯、建筑風(fēng)格鮮明，以團(tuán)購(gòu)為主項(xiàng)目概況 未來待推產(chǎn)品情況 該項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)規(guī)?？偨妫?83萬㎡；容積率 ；一期別墅 3萬㎡， 125套，二期別墅預(yù)計(jì) ㎡，約 150套戶型 別墅面積 200257㎡客戶 電力系統(tǒng)中高層銷售 別墅價(jià)格 1萬 /㎡ ，總價(jià)在180萬以上賣點(diǎn) 社區(qū)配套豐富，規(guī)模效應(yīng)一期共 125套，剩余 25套，二期預(yù)計(jì) 150套待售優(yōu)勢(shì)：大社區(qū)的豐富配套劣勢(shì)：產(chǎn)品粗糙大盤配套資源本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略 走精品別墅路線，提升產(chǎn)品品質(zhì)238。238。216。在未來市場(chǎng)格局下，目前的市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值體系、客戶確認(rèn)方式、核心價(jià)值訴求體系構(gòu)建等操盤模式都需要改革。濟(jì)南城市空間和規(guī)模的巨變，將徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。土地供應(yīng)：周邊區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來唐冶板塊將成為熱點(diǎn)板塊238。目前唐冶新城配套相對(duì)薄弱，未來政府大力投入基礎(chǔ)配套有望區(qū)域的催熟產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 在大濟(jì)南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力交通條件 216。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃n 根據(jù)新城中心的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)周邊產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初具規(guī)模時(shí)，新區(qū)將進(jìn)入健康持續(xù)發(fā)展階段，據(jù)此規(guī)律唐冶新城尚未進(jìn)入快速發(fā)展通道入駐初期以傳統(tǒng)的工業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃指向性弱、各組團(tuán)的功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合比較弱產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋面擴(kuò)大，綜合性增強(qiáng)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升，產(chǎn)業(yè)的樞紐指向性明顯強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)和區(qū)域間的融合性加強(qiáng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用開始顯現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)共同成為新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)合成為集群，復(fù)合型的樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)完全融合，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)隨著濟(jì)南東部經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和周邊條件的不斷改善，濟(jì)南進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將逐漸明顯發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)初期起步階段 快速成長(zhǎng)階段 成熟階段238。成功的商業(yè)和商務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)，是企業(yè)博取項(xiàng)目后期、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的直接影響因素。區(qū)域成為活力中心，216。區(qū)域基本成熟216。住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓216。公共設(shè)施建設(shè)投資客、豪宅客商務(wù)人士、領(lǐng)先人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者216。新城中心發(fā)展規(guī)律 4—— 人口演變與物業(yè)的匹配周期n 新區(qū)人口是個(gè)不斷演變的過程，其中領(lǐng)先用戶和城市白領(lǐng)在區(qū)域的快速發(fā)展階段后期迅速形成階段項(xiàng)目建設(shè)人口特征標(biāo)志規(guī)劃期、啟動(dòng)期：建設(shè)期快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期無人氣時(shí)間216。不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同216。公交線路設(shè)計(jì)被納入到市內(nèi)的公交線路總體規(guī)劃216。片區(qū)住宅均價(jià)有原來的 2023元 /㎡漲到 7000元 /㎡216。南京216。新城發(fā)展研究03v 新城案例研究v 唐冶新城發(fā)展預(yù)測(cè)238。濟(jì)南軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：將極大降低通勤成本216。通過經(jīng)十路與世紀(jì)大道，東西連接主城區(qū)與章丘。力諾科技園n 企業(yè)中高管有一定財(cái)富積累，人數(shù)較多，存在改善型需求，為洋房、高層物業(yè)需求形成客群基礎(chǔ)潛在客戶 企業(yè)情況 收入情況 客戶特征 置業(yè)需求 物業(yè)類型企業(yè)中高管主要包括力諾太陽、力諾瑞特、力諾電力、宏濟(jì)堂制藥和雙虎集團(tuán)五大產(chǎn)業(yè)中等收入，有一定財(cái)富積累工作相對(duì)穩(wěn)定，在唐冶附近工作，因地域因素，有潛在置業(yè)需求有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價(jià)比；生活環(huán)境改善，追求更舒適洋房高層區(qū)位力諾科技園238。非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)n 唐冶新城目前已經(jīng)進(jìn)入到非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)注入階段，但是目前僅有教育產(chǎn)業(yè)、歷城政務(wù)功能和擬引進(jìn)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，其他多數(shù)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)劃啟動(dòng)初期。符合濟(jì)南城市擴(kuò)張的一般規(guī)律n 外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)的建設(shè)才得以進(jìn)行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進(jìn)行填充?？臻g上看，處于多個(gè)工業(yè)園區(qū)的包夾之中n 在東部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬多個(gè)產(chǎn)業(yè)園包圍的新城中心區(qū)，部分園區(qū)已經(jīng)發(fā)展到比較成熟的水平，產(chǎn)業(yè)繞城格局已經(jīng)形成目前唐冶周邊分布著高新區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個(gè)吸聚大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)的園區(qū)，已經(jīng)形成園區(qū)圍繞的空間態(tài)勢(shì)。唐冶西城 功能定位 為：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的核心聚集區(qū)和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、可持續(xù)發(fā)展型、生態(tài)自然型的標(biāo)志性山水之城、 宜居之城、體育健康之城，使之成為省城東部城區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和濟(jì)南市 “大經(jīng)十路 ”發(fā)展帶的新亮點(diǎn)238。238。唐冶位于高新區(qū)和孫村產(chǎn)業(yè)區(qū)等片區(qū)的有效輻射范圍內(nèi)唐冶片區(qū)處于幾個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)企業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)輻射范圍之內(nèi)，作為新城對(duì)周邊片區(qū)的吸納作用較強(qiáng)。唐冶新城在多組群發(fā)展中具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)n 產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)啟動(dòng)，歷城政務(wù)區(qū)建設(shè)初見成效n高新區(qū)：工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；從業(yè)人口十萬人。組群城市空間具有多中心結(jié)構(gòu)n 深圳 ——以交通主軸貫穿的多城市中心分工協(xié)作的組群城市空間系統(tǒng)新中心根據(jù)規(guī)劃， 東部為濟(jì)南主城區(qū)的主要發(fā)展方向。城市宏觀研究n 小結(jié)中國(guó)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)了中國(guó)澎湃的城市化進(jìn)程；濟(jì)南城市化動(dòng)力充裕，城市空間將從目前單核城市成長(zhǎng)為帶狀組群城市；濟(jì)南城市擴(kuò)張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了歷史性機(jī)遇；相對(duì)于當(dāng)前政策變化而言，更多屬于短期因素，無改中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，而且不同物業(yè)受到的影響不盡相同。238。恒大名都唐冶第一個(gè)多物業(yè)類型的綜合居住社區(qū)；售樓處、會(huì)所展示布置也突破了濟(jì)南市場(chǎng)水平。 中海 238。階段特征：216。 舊城區(qū)大規(guī)模改造： 小清河、徐李等北部、西部舊城區(qū)改造啟動(dòng)；216。通過對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、交通、資源等方面進(jìn)行綜合分析，濟(jì)南市城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)呈 “帶狀組群 ”式布局結(jié)構(gòu)分布。 都市群形成對(duì)外形成區(qū)域中心主城 新城新城新城新城濟(jì)南 北京特征：舊城改造 +新城規(guī)劃對(duì)內(nèi)形成大都市從單核向多核轉(zhuǎn)變下新成中心地位加強(qiáng)，對(duì)外聯(lián)系和影響加大，房地產(chǎn)需求將呈逐年上升趨勢(shì)。238。 城市化進(jìn)程必然要深化和加速 ?？颇?數(shù)據(jù)非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)比 86%非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)比 53%城市人口占全國(guó)人口百分比 %238。在獲得 書面許可之前，不得擅自對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布。 2023特別提示 ：本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸 ( 中國(guó) ) 所有 。? 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高歌猛進(jìn)全面推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面的發(fā)展，特別是為中國(guó)城市化進(jìn)程提供了澎湃的動(dòng)力。非農(nóng)業(yè)部門的比重、就業(yè)人口將持續(xù)增長(zhǎng)。? 城市規(guī)模擴(kuò)張，城市人口規(guī)模增長(zhǎng)已成為近年來中國(guó)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)重要特點(diǎn)和關(guān)鍵性趨勢(shì)。 大都市化形成 216。將由目前單核城市發(fā)展成為帶狀組群城市n 未來城市空間結(jié)構(gòu)呈 “ 帶狀組群 ” 布局結(jié)構(gòu)分布216。 全運(yùn)會(huì)大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)成就： 全運(yùn)會(huì)奧體中心場(chǎng)館及相關(guān)配套建設(shè)催化城市面貌更新；216。 西部交通條件改善： 張莊機(jī)場(chǎng)搬遷、臘山物流商務(wù)基地打造與高鐵新客站建設(shè)，改善西部環(huán)境。城市建設(shè)以大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，迅速提高人們生活水平。城市規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，城市形象和功能也將不斷強(qiáng)化n 發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，城市面貌快速更新，看齊一線城市唐冶新城部分規(guī)劃海爾綠城全運(yùn)村嫁接綠城南方開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)園林實(shí)景展示與精裝修現(xiàn)房，是濟(jì)南市場(chǎng)比較少見的高端精裝產(chǎn)品。濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)擁有全國(guó)多個(gè)城市