【正文】 目前花山路上的商業(yè)租金情況為：最早租的房子為 25 元 /平。 3. 商業(yè)租金分析 一）南部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價(jià) 湖西路 華潤(rùn) 50 2700 小店 20 1200 / 步行街 家居生活館 85 3600 / 服飾 95 4500 / 湖南西路 樓盤(pán) 300（兩層） / 戶外 20 2000 / 服飾 12 1400 / 兒童服飾 30 2500 / 中視購(gòu)物 70 4300 / 佳山路 花店 65 6500 / 眼鏡 15 1400 / 藥店 30 2500 / 花店 40 3300 / 雨山路 花店 10 1100 / 咖啡店 220 / / 200萬(wàn) 地板 60 6200 / 茶行 70 7300 / 二）北部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價(jià) 紅旗北路 煙酒 20 /年 機(jī)械 30 2200 電器 兩層共 100 /年 花山路 五金 60 1500 儀器 30 1200 地毯 20 1500 建材 105 5000 湖北路 湖景花園 60（兩層） 2500 / 廣告 12 1000 超市 20 1000 理發(fā)店 20 1800 解放路 家紡 50 購(gòu)物 20 2500 湖東北路 餐飲 100 2500 內(nèi)衣店 12 1000 4. 區(qū)域商業(yè)分析 每一個(gè)城市，商業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期積累，總會(huì)形成它特有的格局，在馬鞍山，花山路建材一條街，已經(jīng)深入人心，具有較高的行業(yè)輻射力和知名度，成為馬鞍山建材行業(yè)的首選地段。 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購(gòu)物中心或批發(fā)市場(chǎng)等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都 相對(duì)比較零散。 從細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，餐飲業(yè)由夢(mèng)都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；五金和建材市場(chǎng)逐步調(diào)整了無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，開(kāi)始進(jìn)行整合；馬鞍山的特色文化目前只有翠林一家做出品牌，未來(lái)市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。舒適的購(gòu)物空間和低廉的價(jià)格使其成為馬鞍山人最青睞的購(gòu)物地點(diǎn)。 天潤(rùn)發(fā)超市 天潤(rùn)發(fā)超市總建筑面積為 24000 平方米，建筑物總共分三層，一層為商業(yè)街和室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)，二層為自選 購(gòu)物賣(mài)場(chǎng)，三層為辦公區(qū)域。 鴻泰新百購(gòu)物中心 位于解放路的鴻泰新百購(gòu)物中心總經(jīng)營(yíng)面積為 8000 平方米，市場(chǎng)定位略高于華聯(lián)商廈。 個(gè)案說(shuō)明 項(xiàng)目名稱(chēng) 外觀 項(xiàng)目介紹 華聯(lián)商廈 1996 年建成 的華聯(lián)商廈地處馬鞍山中心商業(yè)地區(qū)的團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)，建設(shè)面積 7400 平方米。尤其天潤(rùn)發(fā)建成后，依靠班車(chē)的開(kāi)設(shè)，將賣(mài)場(chǎng)范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)。 超市： 天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買(mǎi)盛、蘇果超市。 家具市場(chǎng)： 家家愛(ài)、富園、建皖?？傮w而言，娛樂(lè)業(yè)的幾家舞廳檔次尚不夠，比較雜亂，設(shè)施設(shè)備和服務(wù)都不夠檔次。 歌舞廳： FACE 熱舞會(huì)所、田園歌舞廳、海闊天空。 咖啡茶座： 以江南茶人、上島咖啡 、老槐樹(shù)咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開(kāi)了數(shù)家分店，引外馬鞍山還有類(lèi)似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。 洗浴中心： 翠林、鼓浪嶼、金海灣、萊茵河畔。夢(mèng)都 和塞納河畔近年來(lái)大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。 電腦及配件：湖東中路 摩托車(chē)助動(dòng)車(chē)：解放路、車(chē)站路 小商品：桃源路 餐飲：重陽(yáng)路 特色商業(yè)分析 KTV： 哆徠咪、巴拉那、維多利亞、 IOIO、上島；其中上島 KTV 和上島咖啡聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，位于湖東路湖北路口， IOIO 是馬鞍山第一家綜合性上檔次的 KTV，帶動(dòng)了馬鞍山的休閑娛樂(lè)業(yè)開(kāi)始了新的發(fā)展。 除了三個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對(duì)比較集中的商貿(mào)街。 %%%% %%%%%%%%%零售 生活服務(wù) 餐飲 休閑 娛樂(lè) 主要商場(chǎng)一覽： 商場(chǎng)名稱(chēng) 營(yíng)業(yè)面積 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 招租方式 華聯(lián)商廈 共三層 營(yíng)業(yè)面積 7000 平方米 1F 煙酒、鐘表、女鞋、珠寶、化妝品 2F 女式服裝、床上用品、兒童用品 3F 男式服裝、羽絨制品 2025%營(yíng)業(yè)額返還 新大新鞋城 /萊斯厚服裝 三層 1000 平方米左右 1F 童裝 1F 服裝、化妝品 2F 新大新鞋城 自營(yíng) 新亞百貨 共四層 9000 平方米 1F 煙酒副食、日用百貨、小家電、化妝品、 KFC 2F 首飾、床上用品、手機(jī)、箱包、鞋、家飾布藝 3F 男女服裝 4F 家電、廚衛(wèi)用品 看品牌，一般營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)25% 鴻泰新百 五層 10000 平方 米左右 1F 飾品、通訊、首飾、化妝品、箱包、鞋等 2F 服飾 3F 床上用品 45F 家電、電腦世界 / 以團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，輻射道路除湖南路、湖東路外，還涵蓋了南湖及四周的部分高檔住宅小區(qū)，這一區(qū)域是未來(lái)馬鞍山的富人區(qū)，如中央花園、海外海名筑等，住宅小區(qū)配備的商業(yè)有相當(dāng)大的體量，此外還有建筑面積達(dá) 萬(wàn)平方米的大華馬鞍山國(guó)際廣場(chǎng)、建筑面積達(dá) 7 萬(wàn)平方米的馬鞍山步行街。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會(huì)消費(fèi)品零售總額的絕對(duì)主力。 %%%%%%%%%%%%%%%%零售 生活服務(wù) 餐飲 休閑 娛樂(lè)2. 商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析 解放路商業(yè)中心 解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開(kāi)業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營(yíng)業(yè)面積達(dá)兩萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心 ,其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè) 為主，占到 %，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購(gòu)物為主體。相對(duì)貧乏的商業(yè)為馬鞍山的進(jìn)一步發(fā)展提供了廣闊空間。 在經(jīng)過(guò)詳盡而細(xì)致的市場(chǎng)分析后，對(duì)于該項(xiàng)目的市場(chǎng)突破點(diǎn)，總結(jié)如下 ? 現(xiàn)階段市場(chǎng)中在售的項(xiàng)目主題多為突出項(xiàng)目生活方式的宣揚(yáng)，缺少對(duì)人文的關(guān)懷與提煉，本項(xiàng)目以純中式產(chǎn)品配合對(duì)徽派文化 的提煉與總結(jié)進(jìn)行傳播具有一定的差異性； ? 市場(chǎng)消費(fèi)特征明顯，兩級(jí)分化明顯對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的要求較高，要求具有完善的功能分區(qū)，滿足馬鞍山消費(fèi)者的心理消費(fèi)偏好，如在戶型設(shè)計(jì)中多采用露臺(tái)等設(shè)計(jì)； ? 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)在售住宅項(xiàng)目普遍對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示力度關(guān)心不足，這為本項(xiàng)目提供了很好的營(yíng)銷(xiāo)突破渠道； 第三部分：商業(yè)市場(chǎng)分析 1. 城市商業(yè)中心概況 商業(yè)相對(duì)于周邊主要地區(qū)而言較為落后，主要的商業(yè)集中于湖東路、解放路和湖南路，圍繞著華聯(lián)商廈、鴻泰新百、錦華商業(yè)大廈、天潤(rùn)發(fā)平價(jià)購(gòu)物中心和新亞百貨大樓展開(kāi)?；ㄉ桨鍓K住宅區(qū)域逐步向東擴(kuò)張，由于該區(qū)域在售的樓盤(pán)較多，預(yù)計(jì)后續(xù)總供應(yīng)量將達(dá)到 100萬(wàn)平方米。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。 6. 市場(chǎng)研究結(jié)論及策略建議 1. 市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)及突破 點(diǎn) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，目前馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)大致有以下特征： ? 馬鞍山整體經(jīng)濟(jì)狀況在安徽省處于較高的水平，城市消費(fèi)水平較強(qiáng)，對(duì)高端物業(yè)具有一定的消費(fèi)能力； ? 城市?南進(jìn)東擴(kuò)?發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，城市東部新區(qū)規(guī)劃給項(xiàng)目帶來(lái)一定的機(jī)遇，受城市規(guī)劃發(fā)展影響超 50 萬(wàn)㎡的項(xiàng)目已經(jīng)在市場(chǎng)中出現(xiàn)，從發(fā)展軌跡來(lái)看大盤(pán)開(kāi)發(fā)逐漸成為趨勢(shì)； ? 目前馬鞍山市場(chǎng)普通住宅主力面積集中為 120130平方米三房為主，主力價(jià)格區(qū)間集中在 2800－ 3500 元 /㎡別墅物業(yè)主力戶型面積集中在 200－ 240 ㎡，依照不同區(qū)位及景觀資源別墅價(jià)格區(qū)間在 3200－ 5700元 /㎡ 。 近幾年來(lái)，馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式發(fā)生了根本性變化，特別是產(chǎn)銷(xiāo)分離后，營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)分工越來(lái)越細(xì)，創(chuàng)新步伐加快，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的不規(guī)范操作，都可能引起購(gòu)銷(xiāo)糾紛，有些環(huán)節(jié)還存在制度盲點(diǎn)，市場(chǎng)監(jiān)管的難度越來(lái)越大，糾紛調(diào)處不當(dāng)，極有可能引發(fā)社會(huì)矛盾，破壞市場(chǎng)投資和發(fā)展環(huán)境。受其影響比較明顯的還有二手房市場(chǎng)，市場(chǎng)惜售現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)。 6) 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)中也存在一定的問(wèn)題，具體表現(xiàn)如下： ? 城市建設(shè)征地和拆遷難度加大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的破壞性影響不容忽視。 5) 大規(guī)模開(kāi)發(fā)已成潮流，知名開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)明顯 目前馬鞍山新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)基本上都超過(guò) 10萬(wàn)平方米，大規(guī)模開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為一種潮流。產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，從小區(qū)規(guī)劃布局到房屋外觀、戶型直至環(huán)境景觀，務(wù)求精雕細(xì)琢；營(yíng)銷(xiāo)推廣方面，分工越來(lái)越細(xì)，引進(jìn)和衍生了不少專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。 2020年，馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制方面又有了較大進(jìn)步，房地產(chǎn)投資的軟環(huán)境不斷優(yōu)化。這在一定程度上說(shuō)明馬鞍山經(jīng)過(guò)前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，現(xiàn)階段已經(jīng)逐步步入穩(wěn)定發(fā)展的階段，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 3) 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到有效遏制，市場(chǎng)逐步邁向成熟。 2) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量持續(xù)增長(zhǎng)，供需結(jié)構(gòu)得到初步調(diào)整，供求關(guān)系趨于平衡。 房地產(chǎn)投資作為擴(kuò)大投資需求 的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，有效的拉動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 5. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái) 2－ 3 年市場(chǎng)期望及預(yù)測(cè) 2020 年在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出投資增速有所放緩，供需結(jié)構(gòu)得到初步調(diào)整，供求關(guān)系趨于平衡，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，市場(chǎng)行為不斷規(guī)范，消費(fèi)者購(gòu)房越來(lái)越理性，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)得到加強(qiáng)等特點(diǎn)。分析其原因：主要是因?yàn)楸镜胤慨a(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展初始階段；二是因?yàn)椴糠制放乒居捎谧陨懋a(chǎn)品品質(zhì)出色，銷(xiāo)售非常順利，因此在銷(xiāo)售資源上投放不多。預(yù)計(jì)這個(gè)特征短期內(nèi)會(huì)保持，但隨著房?jī)r(jià)的逐步上漲，二房比例有望 逐步上升。綜合市場(chǎng)情況得出，二房比例約在 35%左右，三房（含小三房）在 50％左右，四房及以上約在 15％。同時(shí)采 光、通風(fēng)的要求也比較強(qiáng)。 4. 主力戶型面積及消費(fèi)特點(diǎn)分析 馬鞍山地處江南，氣候潮濕，因此對(duì)朝向有較強(qiáng)的要求。外部裝修方面，公用部分大都裝修標(biāo)準(zhǔn)一般，也未發(fā)現(xiàn)有利用公用部分裝修標(biāo)準(zhǔn)作為賣(mài)點(diǎn)的案例。 3. 外立面及建筑材料 馬鞍山房地產(chǎn)首次行在售項(xiàng)目外立面大都用面磚與涂料結(jié)合裝飾，亦有個(gè)別樓盤(pán)全部使用面磚裝飾外立面，如東方明珠； 根據(jù)即將進(jìn)入馬鞍山的外地品牌開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，立面 大都為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格、線條橫豎分明但比例和配色接近柔和、人性。從馬鞍山市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析，某些項(xiàng)目一期通常先開(kāi)最好的地塊（如東方明珠），有些項(xiàng)目前后分期的體量規(guī)模相差太大（如國(guó)際華城），這些都給后期價(jià)格的抬升帶來(lái)負(fù)面影響。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。如德國(guó)風(fēng)情、法蘭西風(fēng)情、西班牙風(fēng)情等等?，F(xiàn)階段偏歐式的建筑風(fēng)格也比較受到市場(chǎng)的青睞。但從另外一個(gè)角度來(lái)分析，東區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、品創(chuàng)新性、以及價(jià)格等方面優(yōu)勢(shì)將成為本項(xiàng)目的主要突破口，因此在項(xiàng)目后續(xù)傳播以及策略推廣上應(yīng)該要重點(diǎn)突出區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的有效引導(dǎo)。 說(shuō)?挑戰(zhàn)?是由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目緊鄰鐵路，住宅氛圍整體狀況不佳，周邊項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。主要購(gòu)買(mǎi)人群以市區(qū)政府官員，公務(wù)員，馬鞍山私營(yíng)業(yè)主與馬鋼高級(jí)管理 人員為主。項(xiàng)目疊加產(chǎn)品 2020 年 5 月推出 84套疊加別墅，主力面積為 200 ㎡，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月內(nèi)快速去化完畢。 3）、 碧桂嘉苑 ? 基本資料 ? 位置：江東大湖南路與湖東路交叉口道與橋山路交界處 ? 開(kāi) 發(fā)商：浙江萬(wàn)馬 ? 整體規(guī)劃：占地面積約 ，總建面積約 ， ? 在售范圍：多層、疊加別墅 ? 均 價(jià)；多層： 3700元 /㎡，疊加別墅： 4900元 /㎡ ? 綜合分析 碧桂嘉苑項(xiàng)目是馬鞍山市為數(shù)不多的多層＋疊加別墅項(xiàng)目，屬馬鞍山的高檔物業(yè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商在馬鞍山當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄓ绊懥?。?xiàng)目 2020年 5月一期開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為 2100 元，致 2020年 6月 10 日項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2900元，僅一年時(shí)間價(jià)格提升幅度超 38％；另項(xiàng)目在產(chǎn)品的戶行配比上具有一定的代表性多以經(jīng)濟(jì)型三房與舒適三房為主，符合馬鞍山本地消費(fèi)習(xí)慣；項(xiàng)目后期規(guī)劃中有少量聯(lián)排、獨(dú)立別墅組團(tuán)，總體量不大。國(guó)際華城項(xiàng)目是馬鞍山市第一個(gè)超 50萬(wàn)㎡ 大盤(pán)，屬馬鞍山的中檔物業(yè)項(xiàng) 目，其開(kāi)發(fā)商具有一定的政府背景實(shí)力較強(qiáng)，品牌優(yōu) 勢(shì)較為明顯。國(guó)際華城 ? 基本資料 ? 位置：湖南東路 ? 開(kāi)發(fā)商：蕪湖中聯(lián)集團(tuán) ? 整體規(guī)劃：占地面積約 ，總建面積約 72萬(wàn)平方米， ? 在售 范圍：多層、小高層、高層、別墅（獨(dú)立、聯(lián)排） ? 均 價(jià)； 2900元 /㎡（多層住宅） ? 綜合分析 國(guó)際華城位于馬鞍山市湖南路（江東大道以東），規(guī)劃總建筑面積 72萬(wàn)平方米，總投資約 15 億元人民幣，是集住宅、商業(yè)、辦公、酒店、會(huì)所為一體的綜合性住宅小區(qū)。該項(xiàng)目 2期預(yù)計(jì)在 07年初推出，但總量約 600套以多層為主，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱。項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃較為完善，學(xué)校，大型超市，醫(yī)院一應(yīng)俱全，屬馬鞍山的中檔物業(yè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，品牌優(yōu)勢(shì)較為明