物業(yè)項(xiàng)目前期籌備方案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 準(zhǔn)備工作（1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看了解），對(duì)區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對(duì)照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡片；（2）根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計(jì)劃；（3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；（4）崗前培訓(xùn)。對(duì)建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修，對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù)；2）、組織和協(xié)調(diào)。 本項(xiàng)目物業(yè)管理形式根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，即以經(jīng)營(yíng)管理為核心，以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)銜接。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動(dòng)經(jīng)營(yíng)，以經(jīng)營(yíng)支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營(yíng)。 基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。 1）、品牌物業(yè)顧問(wèn)該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委派資深顧問(wèn)擔(dān)任。2）、工程部該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 3）、綠化保潔部該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。6）、商業(yè)部該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租，及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)，該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。該部門設(shè)置人員2名。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：在現(xiàn)場(chǎng)銷售中，銷售人員對(duì)客戶的接待服務(wù)；保安服務(wù)；提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。 為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開(kāi)展的一些有償服務(wù)，如：月收取停車費(fèi)用；產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過(guò)40%的部分由物管全部收入。第六部分本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算一、物業(yè)管理運(yùn)行成本項(xiàng)目名稱金額（元）備注物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級(jí)管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出103440年工資總支出的30%物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算合計(jì)1037158 =1037158－589720=447438（元）
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