某地產(chǎn)項目前期策劃培訓教程(已修改)
2025-02-13 16:35 本頁面
【正文】 萬科 2023年策劃流程培訓 前期策劃篇 策劃？ 前期策劃？ 前期策劃的總體流程 可 行 性研 究價 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟 效 益分 析推 廣 方 案項 目 研 究市 場 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第一階段 可 行 性 研 究 可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的過程。 ? 是項目投資決策的依據(jù)。 ? 是籌集建設資金的依據(jù) ? 是開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) ? 是編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù) 市場分析 市場預測 收入、成本、費用預測 財務評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風險評估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預測、需求預測、價格預測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等 靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率 動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期 盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點 反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷 可行性分析的研究內(nèi)容 第二階段 項 目 研 究 項目研究？ 市場研究？ 宏觀環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 項目價值分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 宏觀環(huán)境研究 ? 宏觀政策及經(jīng)濟形勢 （通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響 （如北京 2023年奧運會、上海 2023年世博會） ? 城市經(jīng)濟狀況 （ GDP、人均收入等） ? 城市建設 （城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等） ? 人口及其變化狀況 （總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場環(huán)境 ? 結構及其規(guī)模 （一、二、三級市場） ? 板塊布局 （熱點區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度 （產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進入程度） 結論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 經(jīng)濟環(huán)境 項目價值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟、高新技術產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等） （ 1）區(qū)位價值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機場、火車站、港口等） ? 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等） （ 2）項目資源分析 競爭對手及成功案例研究 （ 1） 同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目分析 通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構成 直接競爭 或者 潛在競爭 的樓盤進行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 同區(qū)位：包含 同一地段 或 同等地段 兩個方面。 同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型 等。 同價格：包含 同單價 和 同總價 兩個方面。 研究內(nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應總量 產(chǎn)品特點 價格 客戶 研究方法：踩盤、小組討論、問卷 （ 2）經(jīng)典樓盤分析 通過對同一個城市經(jīng)典樓盤的分析，總結其成功和不足為我所用。 研究內(nèi)容：產(chǎn)品特色 （產(chǎn)品理念、建筑風格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點等） 推廣手法 （廣告訴求、媒體運用、推廣節(jié)奏等） 銷售策略 其他成功因素 研究方法：現(xiàn)場考察 + 小組座談 （ 3）成功案例分析 通過對對國內(nèi)外同類型項目成功案例的分析，總結其成功和不足為我所用。 研究內(nèi)容：開發(fā)策略 產(chǎn)品特色 推廣手法 銷售策略 其他成功因素
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