【正文】 項目位于三環(huán)外東陵區(qū)滿融經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，向北緊鄰“十一五規(guī)劃”的大渾南區(qū)和長白島 ?渾南新區(qū)位于沈陽城區(qū)南部，分為中央商務區(qū)、居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、大學城區(qū)； ?“滿融經(jīng)濟區(qū)”是在原渾河經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的基礎上建立的，從東陵區(qū)渾河站至白塔鎮(zhèn)，區(qū)內現(xiàn)有人口５．５萬人，企業(yè)２１０家，其中韓資企業(yè)７０多家。５年后，區(qū)內人口將達到３０萬人，將創(chuàng)產(chǎn)值３００億元。 長青橋 大渾南區(qū) 渾河橋 三好橋 工農(nóng)橋 勝利橋 長白島 富民橋 滿融經(jīng)濟區(qū) 沈陽市已形成以傳統(tǒng)的沈河、和平為核心，沿貫穿南北的城市金廊線形分布的城市界面 城市格局 大東區(qū) 和平區(qū) 鐵西區(qū) 皇姑區(qū) 沈河區(qū) 渾南新區(qū) 北站 CBD 于洪新城 于洪區(qū) 金 廊 市府廣場 奧體文化會展區(qū) 太原街商貿(mào)圈 三好街 五里河 五愛街 ? 沈陽傳統(tǒng)的市內 5區(qū)分別為：沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、鐵西區(qū)和皇姑區(qū)； ? 沈陽的主要商務辦公、商業(yè)娛樂以及政府職能部門主要分布在 金廊沿線及沈河、和平區(qū) ，即城市的核心所在； ? 隨著南金廊工程的實施，城市的商務商業(yè)功能和城市形象功能，開始沿金廊向南延伸， 渾南新區(qū)成為城市核心區(qū)價值傳遞的第一站 。 中街商貿(mào)圈 項目緊鄰城市干道，通達性好，距市中心車行時間短，但周邊缺乏公共交通配套 太原街 三好街 ?長白大街 —— 沈蘇快速干道，連接沈陽與蘇家屯； ?工農(nóng)橋 —— 北接南京街； ?勝利橋 —— 北接勝利街； ?建設中的三好橋 —— 區(qū)域東部，北接三好街，預計于 08年通車。 奧體中心 20分鐘 15分鐘 20分鐘 長白大街 (沈蘇快速） 建設中的三好橋 勝利大街 萬科城街鋪 ?長白島目前醫(yī)院、學校、公交、商業(yè)等基礎配套數(shù)量不足，但規(guī)劃起點高，未來5年將快速發(fā)展； ?根據(jù)客戶訪談：雖然已經(jīng)于三年前就劃入和平區(qū)，但是目前對于該島的認知依然陌生；對該島的認知停留在城市邊緣的概念；對該島的未來前景認知為高端居住區(qū)； ?區(qū)域內教育配套層次高，東北育才學校、沈陽 20中學、134中學均為重點中學，但小學、幼兒園、初中的基礎教育部不能跨區(qū)共享。 項目周邊缺乏生活配套，未來生活、休閑、娛樂配套依賴于長白島區(qū)域發(fā)展，教育配套水平高，但難以全面共享 沈陽 134中學09年 5月竣工 沈陽鐵路 5小 沈陽 20中學（暫定） 東北育才學校 新加坡城集中商業(yè)（未建） 鮮族四中 南寧幼兒園 項目現(xiàn)狀及四至 ——地塊內部較為平坦，北面臨河，西面臨鐵路，內部有部分待拆民房，周邊生活配套匱乏 勝利大街 北側河道 西側鐵路 南側居住小區(qū) 內部待拆民房 項目周邊的市政路網(wǎng)及配套 ?長白大街 —— 沈蘇快速干道，連接沈陽與蘇家屯； ?勝利大街南延長線 —— 北起渾河勝利橋，南至蘇家屯區(qū)雪蓮街，連接和平長白地區(qū)、渾南新區(qū)、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)，縮短了渾南、東陵、蘇家屯到市內的時間和行程 ； ?工農(nóng)橋 —— 北接南京街； ?勝利橋 —— 北接勝利街； ?建設中的三好橋 —— 區(qū)域東部，北接三好街，預計于 08年通車。 萬科城 南寧幼兒園 鐵路第五小學 長白信用社開發(fā)區(qū) 分社 盛京銀行長白支行 加油站 A 馬總小學 金家灣朝鮮族小學 朝鮮族四中 長白中學 百盛新藥特藥連鎖店 長白醫(yī)院 加油站 B 郵政局 中國工商銀行中興 分理處 一六九中學 中興街小學 有色金屬加工廠家屬樓聚集區(qū) 聚集區(qū)內 1樓臨街均為底商，主要經(jīng)營餐飲、便利店、五金材料、化妝品、服裝、網(wǎng)吧及其他休閑娛樂小店。 菜市場 長白島配套 宗地 2公里范圍內配套 公交現(xiàn)狀：直接經(jīng)過項目周邊的公交線路只有 327路 ? 線路長度： ? 單程時間： 55分 ? 線路配車： 35臺 ? 高峰車隔： 56分 平峰車隔： 79分 ? 等車難易度：一般 ? 高峰時期車內擁擠程度：★★★★★ ? 平峰時期車內擁擠程度：★★★★ ? 車輛行駛速度：★★★★ ? 線路舒適指數(shù)：★★ ? 票價： 16站 1元， 712站 2元， 13站以上 3元有人售票 不能使用 IC卡或月票 ? 所屬公司：沈蘇 ? 車型： DD6980QS、 DD6121H5 ? 線路資料采編：沈陽公交網(wǎng) 遠景規(guī)劃：項目位于規(guī)劃中的地鐵四號線沿線 四號線從南至北由蘇家屯通往觀音屯，沿線經(jīng)過 上河灣 、長白、三好橋、五里河、南塔鞋城、中街、長客總站等 。 地鐵四號線預計將在 2023年底前開工，短期內對于項目沒有明顯優(yōu)勢作用，屬于遠期發(fā)展利好 項目經(jīng)濟技術指標 土地 座落 宗地編號 宗地總面積 凈地 供地方式 容積率 建筑密度 綠地率 商業(yè)比例 規(guī)劃用途 出讓年限 備注 東陵區(qū)渾河西街道上河灣村 東陵0707 211260 190245﹒6 凈地 ≯1﹒7 ≯28 ≮30% ≯10% 商住 住宅 50商業(yè) 40年 公共配套設置按居住規(guī)范配置； ?一期第一部分（總約 317畝） ?整體規(guī)劃占地面積： 670000平方米； ?整體容積率約 ； ?一期規(guī)劃占地面積： 33萬平方米；東臨勝利南大街，西至沈大鐵路綠化帶；北臨牤牛河綠化帶，南至規(guī)劃路； ?一期一組團地上建筑面積約 50萬平米，地下建面約 15萬平米，公建面積約 3萬平米； ?一期擬建一大型會所，參考面積 4000平米； ?一期擬建地下停車位 3500個； ?07年不執(zhí)行 90/70新政，之后不確定； ?整個項目規(guī)劃有一座 九年制學校 。 ？ 于洪區(qū) 48個地塊 鐵西區(qū) 和平區(qū) 沈河區(qū) 大東區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 渾南新區(qū) 皇姑區(qū) 10個地塊 鐵西區(qū) 沒有 和平區(qū) 沒有 渾南新區(qū) 4個地塊 大東區(qū) 8個地塊 沈河區(qū) 沒有 東陵區(qū) 11個地塊 2023年沈陽低密度地塊供應分布 (容積率 =) 粗略統(tǒng)計表明，未來城市低密度住區(qū)總體 供應量有限 ，多分布在城市 外圍和新區(qū)。 本體資源條件評價 ?項目總建面 67萬平米 ,屬于大盤項目， 有一定的規(guī)模優(yōu)勢 。 ?北側牤牛河道現(xiàn)狀有待改善， 景觀資源不強勢 。 ?周邊缺乏公共交通、生活配套 ，依賴臨近長白島內的生活、教育、醫(yī)療配套；檔次雖高，但尚需建設時間，且基礎教育配套不能共享。 規(guī)模因素 自然資源 配套資源 交通條件 ?地塊西側緊鄰勝利大街 ,與市區(qū) 車行交通快捷 ，但公共交通不完善。 強勢條件 弱勢條件 ?項目總體容積率 ≯ ， 有相對低密度優(yōu)勢 。 密度因素 項目屬性 ——城市邊緣、中等密度、大規(guī)模住宅項目 ?緊臨但不屬于城市熱點區(qū)域， 有一定陌生區(qū)域認知抗性 。 區(qū)域認知 激勵條件 ——九年制學校 可能成為強化項目品牌和銷售的增值賣點。 客戶目標解析 企業(yè)戰(zhàn)略目標 在房地產(chǎn)行業(yè)里形成一定的品牌，為公司在沈陽的后續(xù)發(fā)展奠定基礎 (5年內實現(xiàn)三盤聯(lián)動并上市 ) 項目開發(fā)目標 心理預期：入市首年（即 08年）實現(xiàn)回款 4億元，；開發(fā)利潤作為后期的主要追求； 形象要求：市場上品質高、口碑好的名盤，實現(xiàn)區(qū)域內中高端形象要求。 核心問題 ——如何突破 陌生區(qū)域抗性 ，實現(xiàn) 品牌 立勢和 快速 滾動開發(fā)。 核心問題分解 ? Question 1 ——如何認識我們所處的區(qū)域？ 核心問題 ——如何突破 陌生區(qū)域抗性 ，實現(xiàn) 品牌 立勢和 快速 滾動開發(fā)。 ? Question 2 ——如何看待我們擁有的市場機會和客戶機會？ ? Question 3 ——如何利用機會，充分發(fā)揮我們的核心優(yōu)勢？ 近幾年沈陽各區(qū)相繼主動外擴，依各區(qū)實力不同，城市外擴呈現(xiàn)多點式格局 和平區(qū) 皇姑區(qū)（中端） 2023年外擴 鐵西新區(qū)（中端） 2023年外擴 大東區(qū)（中端） 2023年外擴 沈河區(qū) 長白島 （中高端） 沈陽城市外擴的特征： ? 以各區(qū)為單位，各自獨立外擴，建設開發(fā)速度與本區(qū)地位和經(jīng)濟實力直接相關； ? 由于主要是區(qū)域內發(fā)展，所以客戶群體未發(fā)生變化，與原區(qū)域的功能相近，樓盤檔次類似； ? 由于政府財政實力有限，所以總體呈現(xiàn)點式發(fā)展格局。 ? 和平是沈陽人均 GDP最高的城區(qū)，對長白島未來發(fā)展是一個有力保證，因為建設投入有保證，如：剛規(guī)劃長白島時，勝利橋在 3個月后就開工，一年就通車了，這在沈陽的建設中是很少見的；三好橋的方案也一樣，剛開始說修向渾南，后來還是修向長白了，還是說明和平區(qū)政府有錢，能保證建設。（沈陽萬科張經(jīng)理） 城市格局 于洪新城（中低端） 鐵西新區(qū)（中端）年外擴鐵西新城（中低端） 滿融經(jīng)濟區(qū)投產(chǎn)項目眾多，人口增長迅速，未來住房需求強勁 ? 滿融韓國新城 由沈陽鴻發(fā)展集團投資興建，項目占地200公頃。計劃總投資 50億元，建筑面積 300萬平方米。項目將建設一個可容納 15萬人口的東北最大的韓式現(xiàn)代化生態(tài)城。社區(qū)規(guī)劃居住區(qū)、商貿(mào)服務區(qū)、文化教育區(qū)和景觀休閑區(qū) 4個功能區(qū)。同時建有一條 700米長的滿融風情一條街，以朝鮮族餐飲、洗浴、娛樂、購物廣場和休閑中心為主，成為沈城南部獨具民族特色的 CBD。 ? 經(jīng)濟區(qū)內的韓資企業(yè)已達到 130多家 ，韓資聚集效應已十分明顯。明年，滿融經(jīng)濟區(qū)將引進 30個投資 3000萬元以上的項目 ，外資調入 1億美元 。預計到明年 4月， 沈陽國際軟件園、雄洲食品二期、陸港倉儲 等 10個項目可全面啟動。 上海五天分銷、黑牛二期 等 10個項目建成投產(chǎn) 。 ? 5年后，滿融經(jīng)濟區(qū)的人口可達 15萬，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值達百億元，實現(xiàn)地方財政收入 2億元。 房地產(chǎn)市場格局演變及趨勢小結 于洪 東陵 皇姑 大東 鐵西 渾南 沈河 和平 沈北 中低端板塊 中端板塊 中高端板塊 高端板塊 低端板塊 核心地塊供應稀少，大量置業(yè)人口外溢 板塊認知基本形成，大渾南是城市唯一的中高端客戶承接區(qū) 中高端產(chǎn)品市場比重加大 城市中心土地稀缺，價格提升，導致人口外溢，大東、鐵西、皇姑已經(jīng)基本成為成熟的城市生活區(qū)；使東陵、于洪及道義等邊緣和遠郊區(qū)逐漸成為城市蔓延區(qū)； 各板塊間價格梯度及檔次認知已經(jīng)基本形成，渾南處于沈河、和平之下的唯一中高端板塊。 從不同價位商品住宅銷售比例變化情況看，中高端產(chǎn)品市場份額上升； 項目的競爭主要來自大渾南區(qū)域內的板塊競爭 沈河、和平兩大高端板塊內，項目不多，區(qū)域價格平臺是 6000元 /平米，也是沈陽房產(chǎn)價格最高的板塊，而未來的土地供應，城區(qū)土地資源十分稀缺。 大東、皇姑、鐵西；于洪、東陵；沈北這五個區(qū)域屬于中、低端板塊，價格最低 2700元 /平，最高 5000元 /平。在價格上以及區(qū)域認知度上均不與本項目形成直接競爭，僅 于洪區(qū)個別臨河項目存在競爭 。 項目位于沈陽唯一一個純粹中高端住區(qū) —— 渾南區(qū)域，排除了與高端板塊以及中低端板塊直接競爭的可能性， 本項目主要競爭區(qū)域將在大渾南區(qū)域板塊內的競爭。 區(qū)域競爭 于洪 東陵 皇姑 大東 鐵西 渾南 沈河 和平 沈北 中低端板塊 中端板塊 中高端板塊 高端板塊 低端板塊 長青板塊賣點與客戶對比分析 項目名稱 核心賣點 客戶特征 所屬版塊 塞納家園 水景 ,價格優(yōu)勢 主要來自大東、沈河，既要好環(huán)境、又看重性價比的客戶 長青 在水一方 水景 ,戶型尺度舒適，限制購買人群 ,社區(qū)純粹 二次置業(yè)占較大比例，有 10%左右的生意人，外地客戶極少 長青 萬科新里程 品牌 ,戶型創(chuàng)新 (挑空陽臺 ),園區(qū)景觀設計 30%是萬科老業(yè)主、沒有外地客戶、二次置業(yè)占多數(shù)（投資） 長青 穗港 〃 公園里 公園景觀，社區(qū)有三大公園：足球公園，包括 3個標準體育場；白塔公園，虻牛河公園帶 主要來源于沈陽周邊城市和項目附近區(qū)域，有大約 10%的客戶來自周邊市區(qū) 長青 區(qū)域產(chǎn)品賣點總結：景觀，戶型； 區(qū)域客戶特征總結：本地，性價比，二次升級 板塊市場 未來供應項目不多，教育資源和成熟配套可能分流中端客戶 ?產(chǎn)品形式 ：高層為主 ?銷售狀況： 新里程月均 60套