【正文】 域抗性 ，實現(xiàn) 品牌 立勢和 快速 滾動開發(fā)。 ? Question 2 ——如何看待我們擁有的市場機會和客戶機會？ ? Question 3 ——如何利用機會，充分發(fā)揮我們的核心優(yōu)勢？ 項目核心競爭力分析 市場環(huán)境 客戶需求 本體與目標 核心競爭力 城市享樂中產(chǎn)： ?追求生活品質(zhì)，看重社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、居住舒適度的適當(dāng)附加； ?物業(yè)升值潛力、教育資源、能夠標定身份的配套資源。 市場環(huán)境分析 ： ?指標機會：數(shù)據(jù)研究支撐市場與需求的成長 ?土地機會：城區(qū)芥蒂削減，外圍供應(yīng)漸成市場主流 ?區(qū)域機會：大渾南區(qū)域是城市發(fā)展方向，中高端地位無可置疑，立足區(qū)域，充分借勢 ?板塊機會：主打低密為區(qū)域內(nèi)競爭重要策略，板塊價值深入挖掘 ?項目機會：大規(guī)模項目開發(fā)策略有效制定，突出賣點 本體優(yōu)勢條件 ： ?河岸線、原生樹 ?低密度空間 ?大盤規(guī)模 ?快速切換城市 ?九年制學(xué)校 我們有 我們最 我們是 渾南新市鎮(zhèn)主義典范； 城市邊緣大規(guī)模住區(qū)； 多物業(yè)類型混合社區(qū)； 原生態(tài)園林，自然親水堤岸； 高效的城市切換速度 九年制學(xué)校； 齊全的生活配套； 舒適的生活空間； 低密、舒適、便捷 項目核心競爭力體系梳理 定位。 ? 沈陽的城市中產(chǎn)都習(xí)慣了占有，習(xí)慣了概念，習(xí)慣了標簽： —— “我的房子能看見渾河！”； —— “ LOMO精神、 LOHAS生活 …… ”； —— “國際花園、法式風(fēng)情 …… ”。 九洲福爾卻要不一樣，要喚醒城市享樂中產(chǎn)骨子里的 生活情結(jié) ； 回歸生活本質(zhì)、回歸產(chǎn)品，回歸大盤本質(zhì)； 用自然、優(yōu)雅的態(tài)度與客戶溝通； 用我們積極的人文居住理念附加在項目產(chǎn)品之上，用心打動他們； 用一種代表群體的生活方式，解釋一個圈層的精神訴求。 本報告是嚴格保密的。 沈陽 ?城市精英 “慢樂”生活區(qū) Citta Slow Town 項目整體定位 城市精英階層對于居所功能的潛在需求解析 1 2 3 4 居住需求 配套需求 投資需求 社交需求 中產(chǎn)居所的 四大潛在需求 ?居所的舒適性 ?生活的便利性 ?環(huán)境的宜居性 ?生活、教育配套 ?休閑、娛樂場所 ?身份感 ?社交場所 ?良好的升值預(yù)期 本報告是嚴格保密的。 You are where you live 享樂中產(chǎn)，不為生活而妥協(xié) …… 視野 Vision 品味 Elegance 品質(zhì) Quality 本報告是嚴格保密的。 慢樂生活 ? “悅己” 有一些事業(yè)，但不放棄生活； 有一些金錢，但不被金錢統(tǒng)治； 追求品位生活，但不附庸風(fēng)雅和裝腔作勢； 接近自然，但不離群索居； 本報告是嚴格保密的。 慢樂生活 ? “ 樂家” 將愛和夢想獻給家人！ 幸福的生活，因家人的微笑而變得簡單 …… 本報告是嚴格保密的。 善待朋友就是善待自己 慢樂生活 ? “尚友” 分享、交流，才能贏得尊重 本項目的核心策略： “ 1+2+4”產(chǎn)品 +服務(wù) —— 整合產(chǎn)品優(yōu)勢及配套服務(wù)，建立體驗價值點 本項目的產(chǎn)品策略：低密 +適度附加和創(chuàng)新 +配套 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 河岸 +地脈 配套 +物業(yè) 體驗 產(chǎn)品優(yōu)勢突出并有一定創(chuàng)新 南北朝向、戶型方正、主打低密居住感受，突出戶型別墅感，增加景觀享有率，努力營造整體社區(qū)氛圍；通過創(chuàng)新，實現(xiàn)一定面積贈送，提高產(chǎn)品附加值 本項目產(chǎn)品形式定位 基本原則： ?大盤定律：需要通過產(chǎn)品形式的復(fù)合來覆蓋更大的客戶群，提高消化速度； ?競爭關(guān)系：未來供應(yīng)以高層為主，本項目應(yīng)當(dāng)盡量增加市場實現(xiàn)非常好的洋房類產(chǎn)品； ?低密度形象：為樹立項目低密的高品質(zhì)形象，需少量配合低密度表達強烈的聯(lián)排 /疊拼產(chǎn)品做為標桿； ?容積率約束：產(chǎn)品形式復(fù)合、做足容積率的前提下，配合高層實現(xiàn)社區(qū)產(chǎn)品的多樣化； 產(chǎn)品形式定位： ?主力產(chǎn)品：小高層（多層）、洋房 ?標桿產(chǎn)品：聯(lián)排 /疊拼、寬景 House ?輔助產(chǎn)品：高層 本項目整體客戶定位回顧 購買意愿 支付能力 中產(chǎn)階層 外地來沈工作 權(quán)力階層 小白領(lǐng) 小業(yè)主 外地私企業(yè)主 低 高 主力客戶 :必保 私企業(yè)主 養(yǎng)老客戶 外地官員 邊緣客戶：兼顧 偶得客戶 補充客戶 :爭取 高 普通工薪 本項目主力客戶細分 分類 群體特征 置業(yè)目的 產(chǎn)品選擇 置業(yè)要素 豐盛人生型 多是三口之家， A。 3040歲之間，剛有小孩小孩或小孩不滿 10歲； B。 4045歲，小孩接近成年。 家庭收入較高，夫妻有穩(wěn)定工作，有相當(dāng)?shù)姆e蓄和社會地位，注重生活實際質(zhì)量，對環(huán)境和檔次有較高要求。 A增加居住面積 B增加功能空間 C改善居住環(huán)境 D休閑度假選擇 洋房、疊拼 三居、四居 關(guān)注戶型設(shè)計 、社區(qū)規(guī)模 、 園林景觀 、 物業(yè)管理 、教育配套等 積極人生型 年輕小兩口， 2530歲之間，事業(yè)已經(jīng)起步，正處于強勁的上升期?？們r較敏感，有一定積蓄，好面子，有一定生活品質(zhì)追求，較容易接受新事物。 A結(jié)婚用房 B分巢居住 小高層、高層 兩居、小三居 解決基本居住狀況；關(guān)注總價 、交通和基本生活配套 夕陽人生型 退休老兩口， 5060歲，對產(chǎn)品形式不敏感，關(guān)注社區(qū)環(huán)境和生活配套，出行交通要求方便 A與子女分巢居住 B子女偶爾同住或與第三代同住 洋房、小高層小兩居、小三居 關(guān)注性價比 ， 對社區(qū)環(huán)境有一定的要求 主流客戶 物業(yè)發(fā)展方向探討。 ? 我們希望通過案例分析得出本項目的 規(guī)劃模式 及 配套增值的關(guān)鍵因素 案例選擇原則： ?城市核心區(qū)邊緣 ?混合大盤社區(qū) ?配套增值 研究目的： ?規(guī)劃模式 ?配套增值要點 ?分期及啟動策略 案例 1：美國 Reston社區(qū) 案例 2：無錫萬科魅力之城 案例 3：深圳萬科城 里斯頓位是 國際知名的中產(chǎn)社區(qū) ，在美國各項指標評比中，連續(xù)二十年排名前兩位 ?位臵 ?位于華盛頓市以西 35公里，開車至世界十大機場之一的杜勒斯機場 15分鐘，處于空港強大的商業(yè)、商務(wù)等功能的輻射范圍之內(nèi)。 ?規(guī)模 ? 占地約 45平方公里 ? 規(guī)劃戶數(shù) ，建成戶數(shù) 里斯頓 是全球聞名的中產(chǎn)社區(qū)，這里通過 大規(guī)模開發(fā)空間 的打造、多物業(yè) 復(fù)合的產(chǎn)品組合 、 高標準的設(shè)施配套 以及 豐富的社區(qū)活動 共同營造了 中產(chǎn)社區(qū)的生活方式 ，打造了全美最佳居住選擇社區(qū) 美國 Reston社區(qū) 高設(shè)施強度、中密度的規(guī)劃理念，注重居民的生活便利性和居住環(huán)境 Town Center Single House Town House Apartment Office/RD Lake School/Church 中等密度、多種產(chǎn)品形式復(fù)合 重視居住環(huán)境（多個湖泊） 高設(shè)施強度滿足居民多樣化的配套需求 ?60%的居民在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè) ?一個市鎮(zhèn)中心、 12個街區(qū) ?豐富的配套設(shè)施 占地 (公頃 ) 用地百分比 居住 3960 53% 市鎮(zhèn)中心 1330 18% 開放空間 1100 15% 公共設(shè)施 330 5% 道路 /停車 680 9% 總計 7400 100% 美國 Reston社區(qū) 多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合構(gòu)成了復(fù)合而勻質(zhì)的社區(qū)居住群體 ?里斯頓通過提供各種物業(yè)類型 —— 從小戶型公寓到大面積的獨棟別墅 —— 滿足臵業(yè)者對于物業(yè)形式和居住面積的多種需求。 ?不同的面積及產(chǎn)品復(fù)合并沒有影響社區(qū)業(yè)主的勻質(zhì)性，這里通過 對單價的標的 ，合理的過濾目標客戶群，保證了社區(qū)居民的勻質(zhì)性。 美國 Reston社區(qū) 建筑和活動圍繞中心展開，三級中心的設(shè)計增加了整個社區(qū)的向心力，為形成社區(qū)感奠定基礎(chǔ) 市鎮(zhèn)中心 社區(qū)中心 鄰里中心 1 2 3 三級中心構(gòu)建了完美的生活體系，使居民最大限度的節(jié)約花費在交通上的時間，并增強了社區(qū)的凝聚力，形成人性化的空間。 美國 Reston社區(qū) 市鎮(zhèn)中心及辦公功能布置在與外部連接便利，社區(qū)容易到達的中心位置 Town Center Single House Town House Apartment Office/RD Lake School/Church 美國 Reston社區(qū) 特色街區(qū)活躍社區(qū)氣氛，增加項目特色，擴大社區(qū)內(nèi)就業(yè)機會，增強社區(qū)歸屬感 ?尺度適中的街道，小巧的空間 ,相比那些寬廣的街道 ,巨大的空間 ,更讓人感到親切 ,溫馨 . ?在給居民帶來方便的同時也可以解決部分就業(yè)問題 . 美國 Reston社區(qū) 大規(guī)模開放空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺 ?通過對于現(xiàn)有自然資源的利用以及社區(qū)內(nèi)部的資源再造，里斯頓打造了多個不同等級的社區(qū)開放空間，既形成了良好的居住環(huán)境，又為業(yè)主的溝通和交流等活動創(chuàng)造了平臺，體現(xiàn)了尊重交流與融合的中產(chǎn)社區(qū)文化 美國 Reston社區(qū) 高標準的各種配套設(shè)施營造了高品質(zhì)的中產(chǎn)生活方式 ?里斯頓的配套功能以一個多功能規(guī)劃方案作為基礎(chǔ)，設(shè)臵了： ?學(xué)校、圖書館 ?家政服務(wù)中心 ?醫(yī)療護理設(shè)施 ?風(fēng)情商業(yè)街 —— 包括高品質(zhì)的日常零售、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)功能 ?文化娛樂活動設(shè)施 —— 包括各種社區(qū)俱樂部、公共活動交流中心等 ?高品質(zhì)的完備配套使得中產(chǎn)階層的生活得到滿足，同時獲得自身的價值認同感。 美國 Reston社區(qū) 社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動構(gòu)成了社區(qū)生活方式的重要部分 ?各種俱樂部以及社區(qū)組織的慶典及交流活動，使社區(qū)每一位業(yè)主 ——從孩子到老人，都融入到社區(qū)生活之中，構(gòu)成社區(qū)的鄰里文化，形成歸屬感 社區(qū)成立周年慶典 健康寶貝俱樂部 老年交響樂團 自行車俱樂部 復(fù)活節(jié)社區(qū)盛裝游行 ?? 美國 Reston社區(qū) 美國 Reston社區(qū) 美國 Reston社區(qū)給我們的啟示 ?多物業(yè)復(fù)合的產(chǎn)品組合，滿足各類臵業(yè)者需求，構(gòu)成復(fù)合而勻質(zhì)的居住社區(qū) ?通過三級中心構(gòu)建社區(qū)生活體系，增強了社區(qū)凝聚力，形成人性化的空間 ?建立高標準、高品質(zhì)的配套設(shè)施，滿足中產(chǎn)人群生活方式 ?社區(qū)內(nèi)部豐富的組織和活動，成為精英社區(qū)的象征與社區(qū)文化 魅力之城位于無錫的太湖新城，以“新城市主義”的規(guī)劃理念，打造國際街區(qū)生活 項目位于無錫濱湖新城北部，占地面積 。： 96萬平米，總建筑面積 135萬平米，配套設(shè)施總規(guī)模約 67萬平米。 集教育、科研、體育和旅游等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、距離蠡（ lǐ )湖約 1公里，距離市中心中央商務(wù)區(qū) 8公里 項目形象 ： 不是一個社區(qū)，更是一個新城市，具備了居住、工作、消遣、生活的城鎮(zhèn) 無錫萬科魅力之城 蠡湖 1公里 8公里 中心城區(qū) 無錫萬科魅力之城 配套設(shè)施總規(guī)模近 7萬平米，占項目總規(guī)模的 5%左右 功能分級 —商業(yè) 魅力之城除了綜合性的大型商業(yè)設(shè)施、各具特色的小區(qū)級商業(yè)中心，還規(guī)劃了具有回游性的街區(qū)級步行沿街商業(yè)系統(tǒng)。各商業(yè)設(shè)施 總規(guī)模約 ；業(yè)態(tài)種類繁多，服務(wù)半徑合理，既能滿足日常的購物需求，營造出無錫最繁華的商街景象。 區(qū)域級商業(yè)： 約 18000平米綜合性購物中心，設(shè)有大型超市、酒樓、電影院、美食街 等； 小區(qū)級商業(yè)： 3個約 2023— 5000平米小區(qū)商業(yè)中心，滿足日常生活所需 ； 特色商業(yè)街： 8條特色商業(yè)街 —— 酒吧一條街 、 Soho商業(yè)街 、 時尚服裝街 …… 各具風(fēng)情 。 無錫萬科魅力之城 功能分級 —體育、休閑 約 8000平米 大型體育活動中心，設(shè)有 泳池 、籃球場 、 乒乓球館 、健身中心 、 網(wǎng)球場等 。 3大主題會所： 水上 BBQ時尚魅力會所 ： 針對 年輕人 和 整個家庭日常休閑，泳池、 BBQ式燒烤，各式休閑、運動設(shè)施等； 悠樂長者會所： 專門為 老年人 而設(shè)計，為社區(qū)老年人提供交流、休閑的空間； 兒童會所： 專門為 兒童 設(shè)計，邀請國際專家精心打造，各式新型玩具、游樂設(shè)施； 無錫萬科魅力之城 功能分級 —教育 聯(lián)訣多所名