【正文】 居 49平、 51平 二居 76平、 80平 付款方式 一次性付款 975折，貸款 985折 物管 /平米 〃 月 配套 小區(qū)內有幼兒園、小學 周邊交通 12 188路終點站、 延長公路 166路公交線路，實現社區(qū)通達性 開發(fā)商 陽光一百 (遼寧）置業(yè)有限公司，專案團隊多來自天津陽光 100 項目競爭 陽光 100國際新城 競爭項目分析 陽光 100 項目競爭 競爭項目分析 陽光 100 陽光 100價格策略入市，品牌樹立回收效益 “ 1+3” 環(huán)境 +產品 環(huán)境：南部高層可看 渾河 產品：德式原創(chuàng)社區(qū) 規(guī)劃 項目品牌已經樹立，目前在售為第二期，已初步進入品牌效益的收獲階段，但后期已無洋房戶型，為高層產品。 規(guī)模 現有產品占地 ，建面 20萬 分期 有后期，但為高層產品 物業(yè)類型 多層 5層 小高層 戶型與面積 多層 88150平方米，頂層 5樓閣樓戶型為 80~90平兩居，其他為 128平三居多層 700多套 小獨棟 190平 3~4層 6000元 /平 小高層 140復式、 90平兩居平層 價格 多層均價 4800元 /平方米，小高層 4800元 /平方米起（未開盤） 銷售 主力 60萬 /套 三期 06年初銷售， 月均銷售 40多套，目前已基本售完 目前在售為后期高層產品 客戶 周邊客戶不足 10%,有東軟職工，車位地上 1： 1(實際顯示不足此比例 ) 外地客戶基本沒有；主要來自鐵西、和平 地域性不明顯，很多周末度假用 盡管在育才中學旁邊，由于購房與學位不掛鉤，客戶對此關注不高 有配套班車 賣點 社區(qū)園林環(huán)境、多層組團式規(guī)劃 競爭項目分析 唯美品格 項目競爭 唯美品格低密社區(qū) ?商業(yè) 2023`3000平，一期銷售 3000元 /平，目前租金 3萬 /年/100平，業(yè)態(tài)為小餐館、瑜伽健身、小超市，周圍育才中學對商業(yè)有較大支持； ?客戶基本處于滿足升級住房需求臵業(yè)，是明顯的理性客戶 ?屬于成功人士，支付能力較高，追求寧靜舒適的居住環(huán)境，業(yè)主基本都有私家車 競爭項目分析 唯美品格 “ 1+4” 服務 +產品 服務：大連億達品牌 開發(fā)商 產品：花園社區(qū)規(guī)劃 項目競爭 傾力打造園林景觀，營造私密感受，體驗營銷 項目前期低密產品主要針對具備一定支付能力的高端客戶，以品質贏人，后期推向市場的，為其高層產品，由于已具備一定的品牌口碑，會與本項目 小高層產品形成競爭 規(guī)模 總占地面積 2023畝 總建筑面積 200萬㎡，目前已開發(fā) 500畝 位置 和平區(qū)長白西路 55號 物業(yè)類別 多層、小高層 3棟 容積率 綠化率 35% 戶型面積 多層戶型 100、 1 140，比例均衡，小高層 59平、 106平，比例 2： 1 銷售及價格 去年銷售 500多套，月均 50套 多層精裝 3800~4200元 /平，精裝標準 500元 /平 配套 25公里長、 200米寬的公園帶包括高爾夫練習場、網球等 規(guī)劃 ~2萬平的商業(yè)， 2023多平會所 賣點 性價比，雖然項目為沈陽稀有的精裝產品，但客戶群不太關注產品精裝度 物管 /平米 〃 月 開發(fā)商 沈陽穗港房地產投資開發(fā)有限公司 競爭項目分析 理想新城 項目競爭 理想新城品質社區(qū) ?德式洋房貼磚立面，樹立了項目品質感的形象。 長青板塊 區(qū)域認知相對陌生，但隨著萬科的進入，區(qū)域認知度在逐步提高，但區(qū)域價值認知不明確 位于大學城產業(yè)片，但定位不明確 渾河；大學城；出口加工區(qū)、新加坡工業(yè)園區(qū) 客戶趨于年輕化，對新事物接受能力較強，有較高的知識素養(yǎng)，具備相當的支付能力，以大學青年教師為代表 本項目所在渾南南部板塊依托產業(yè)園區(qū)，力度不足，區(qū)域支撐匱乏，依賴各盤 板塊市場分析小結 板塊競爭分析小結 板塊名稱 區(qū)域成熟度 板塊定位 板塊核心賣點 競爭策略 長白板塊 區(qū)域關注度最高，目前整個板塊處于待建狀態(tài)，未來發(fā)展前進看好； 集人居、科技、商貿、生態(tài)、休閑、旅游于一體的綜合性濱水新城區(qū)。 目前屬于和平區(qū)；渾河、人工島；政府大力投入；品牌開發(fā)商大規(guī)模項目； 受長白規(guī)劃及交通通達影響，客戶主要來自和平區(qū)，有穩(wěn)定的收入來源，事業(yè)處在上升通道之中，追求居住品質，以公務員為典型代表。在價格上以及區(qū)域認知度上均不與本項目形成直接競爭，僅 于洪區(qū)個別臨河項目存在競爭 。 ? 5年后，滿融經濟區(qū)的人口可達 15萬，規(guī)模以上工業(yè)產值達百億元，實現地方財政收入 2億元。 ? 經濟區(qū)內的韓資企業(yè)已達到 130多家 ，韓資聚集效應已十分明顯。計劃總投資 50億元，建筑面積 300萬平方米。 核心問題分解 ? Question 1 ——如何認識我們所處的區(qū)域？ 核心問題 ——如何突破 陌生區(qū)域抗性 ，實現 品牌 立勢和 快速 滾動開發(fā)。 密度因素 項目屬性 ——城市邊緣、中等密度、大規(guī)模住宅項目 ?緊臨但不屬于城市熱點區(qū)域， 有一定陌生區(qū)域認知抗性 。 ?北側牤牛河道現狀有待改善， 景觀資源不強勢 。 菜市場 長白島配套 宗地 2公里范圍內配套 公交現狀：直接經過項目周邊的公交線路只有 327路 ? 線路長度： ? 單程時間： 55分 ? 線路配車： 35臺 ? 高峰車隔： 56分 平峰車隔： 79分 ? 等車難易度：一般 ? 高峰時期車內擁擠程度：★★★★★ ? 平峰時期車內擁擠程度：★★★★ ? 車輛行駛速度：★★★★ ? 線路舒適指數：★★ ? 票價： 16站 1元， 712站 2元， 13站以上 3元有人售票 不能使用 IC卡或月票 ? 所屬公司：沈蘇 ? 車型： DD6980QS、 DD6121H5 ? 線路資料采編：沈陽公交網 遠景規(guī)劃：項目位于規(guī)劃中的地鐵四號線沿線 四號線從南至北由蘇家屯通往觀音屯，沿線經過 上河灣 、長白、三好橋、五里河、南塔鞋城、中街、長客總站等 。 中街商貿圈 項目緊鄰城市干道，通達性好，距市中心車行時間短，但周邊缺乏公共交通配套 太原街 三好街 ?長白大街 —— 沈蘇快速干道，連接沈陽與蘇家屯； ?工農橋 —— 北接南京街； ?勝利橋 —— 北接勝利街； ?建設中的三好橋 —— 區(qū)域東部，北接三好街，預計于 08年通車。項目位于三環(huán)外東陵區(qū)滿融經濟開發(fā)區(qū)，向北緊鄰“十一五規(guī)劃”的大渾南區(qū)和長白島 ?渾南新區(qū)位于沈陽城區(qū)南部，分為中央商務區(qū)、居住區(qū)、高新產業(yè)區(qū)、大學城區(qū)； ?“滿融經濟區(qū)”是在原渾河經濟技術開發(fā)區(qū)的基礎上建立的，從東陵區(qū)渾河站至白塔鎮(zhèn)，區(qū)內現有人口５．５萬人，企業(yè)２１０家，其中韓資企業(yè)７０多家。 奧體中心 20分鐘 15分鐘 20分鐘 長白大街 (沈蘇快速） 建設中的三好橋 勝利大街 萬科城街鋪 ?長白島目前醫(yī)院、學校、公交、商業(yè)等基礎配套數量不足，但規(guī)劃起點高，未來5年將快速發(fā)展； ?根據客戶訪談：雖然已經于三年前就劃入和平區(qū)，但是目前對于該島的認知依然陌生；對該島的認知停留在城市邊緣的概念；對該島的未來前景認知為高端居住區(qū)； ?區(qū)域內教育配套層次高，東北育才學校、沈陽 20中學、134中學均為重點中學，但小學、幼兒園、初中的基礎教育部不能跨區(qū)共享。 地鐵四號線預計將在 2023年底前開工，短期內對于項目沒有明顯優(yōu)勢作用，屬于遠期發(fā)展利好 項目經濟技術指標 土地 座落 宗地編號 宗地總面積 凈地 供地方式 容積率 建筑密度 綠地率 商業(yè)比例 規(guī)劃用途 出讓年限 備注 東陵區(qū)渾河西街道上河灣村 東陵0707 211260 190245﹒6 凈地 ≯1﹒7 ≯28 ≮30% ≯10% 商住 住宅 50商業(yè) 40年 公共配套設置按居住規(guī)范配置； ?一期第一部分（總約 317畝） ?整體規(guī)劃占地面積： 670000平方米； ?整體容積率約 ； ?一期規(guī)劃占地面積： 33萬平方米；東臨勝利南大街，西至沈大鐵路綠化帶；北臨牤牛河綠化帶，南至規(guī)劃路； ?一期一組團地上建筑面積約 50萬平米，地下建面約 15萬平米，公建面積約 3萬平米； ?一期擬建一大型會所，參考面積 4000平米； ?一期擬建地下停車位 3500個； ?07年不執(zhí)行 90/70新政，之后不確定； ?整個項目規(guī)劃有一座 九年制學校 。 ?周邊缺乏公共交通、生活配套 ，依賴臨近長白島內的生活、教育、醫(yī)療配套；檔次雖高，但尚需建設時間，且基礎教育配套不能共享。 區(qū)域認知 激勵條件 ——九年制學校 可能成為強化項目品牌和銷售的增值賣點。 ? Question 2 ——如何看待我們擁有的市場機會和客戶機會？ ? Question 3 ——如何利用機會，充分發(fā)揮我們的核心優(yōu)勢？ 近幾年沈陽各區(qū)相繼主動外擴，依各區(qū)實力不同，城市外擴呈現多點式格局 和平區(qū) 皇姑區(qū)（中端） 2023年外擴 鐵西新區(qū)（中端） 2023年外擴 大東區(qū)（中端） 2023年外擴 沈河區(qū) 長白島 （中高端） 沈陽城市外擴的特征： ? 以各區(qū)為單位，各自獨立外擴，建設開發(fā)速度與本區(qū)地位和經濟實力直接相關； ? 由于主要是區(qū)域內發(fā)展，所以客戶群體未發(fā)生變化，與原區(qū)域的功能相近，樓盤檔次類似； ? 由于政府財政實力有限，所以總體呈現點式發(fā)展格局。項目將建設一個可容納 15萬人口的東北最大的韓式現代化生態(tài)城。明年，滿融經濟區(qū)將引進 30個投資 3000萬元以上的項目 ，外資調入 1億美元 。 房地產市場格局演變及趨勢小結 于洪 東陵 皇姑 大東 鐵西 渾南 沈河 和平 沈北 中低端板塊 中端板塊 中高端板塊 高端板塊 低端板塊 核心地塊供應稀少，大量置業(yè)人口外溢 板塊認知基本形成，大渾南是城市唯一的中高端客戶承接區(qū) 中高端產品市場比重加大 城市中心土地稀缺，價格提升，導致人口外溢，大東、鐵西、皇姑已經基本成為成熟的城市生活區(qū)；使東陵、于洪及道義等邊緣和遠郊區(qū)逐漸成為城市蔓延區(qū)； 各板塊間價格梯度及檔次認知已經基本形成，渾南處于沈河、和平之下的唯一中高端板塊。 項目位于沈陽唯一一個純粹中高端住區(qū) —— 渾南區(qū)域，排除了與高端板塊以及中低端板塊直接競爭的可能性， 本項目主要競爭區(qū)域將在大渾南區(qū)域板塊內的競爭。 奧體板塊 區(qū)域認知度高，已初具規(guī)模，發(fā)展逐漸趨于成熟； 以奧體中心為核心的體育產業(yè)集群和中央商業(yè)區(qū)。 目前屬于和平區(qū)；渾河、人工島；政府大力投入；品牌開發(fā)商大規(guī)模項目； 低密 +價格 奧體板塊 區(qū)域認知度高，已初具規(guī)模，發(fā)展逐漸趨于成熟； 以奧體中心為核心的體育產業(yè)集群和中央商業(yè)區(qū)。 ?充滿現代感的售樓處設計，針對目標客戶，贏得年輕知富階層良好的第一印象 ?項目地塊北側有一行高壓線塔，針對這些高壓線，項目規(guī)劃了一個服務兩個項目的運動中心，既規(guī)避了劣勢，同時增加了項目賣點，成功化 不利為 優(yōu)勢 。價格開始抬升，會與本項目形成一定價差，但會對本項目的 看景高層產品形成威脅 。 20232023 均安碧桂園、碧桂花城、荔城碧桂園 將運動休閑與房地產結合，均安碧桂園率先成為優(yōu)雅的高爾夫生活社區(qū) 轉戰(zhàn)佛山，碧桂花城推出后，連續(xù) 8期在短時間之內售罄，銷售率達 100%，更榮獲“佛山樓市奧斯卡”之美稱。 ?擅長開發(fā)低密度住宅，其產品以別墅和多層洋房為主 。 指標 機會 ：數據研究支撐市場與需求的 成長 土地 機會： 城區(qū)芥蒂削減，外圍供應漸成市場 主流 區(qū)域 機會： 大渾南區(qū)域是城市發(fā)展方向，中高端地位 無可置疑，立足區(qū)域，充分 借勢 板塊 機會： 主打低密為區(qū)域內競爭重要策略，板塊價 值深入 挖掘 項目 機會 ：大規(guī)模項目開發(fā)策略有效制定， 突出 賣點 鎖定 客戶 。 —— 萬科新榆公館銷售經理 房先生 關鍵特征：臨近區(qū)域 知識層次較高 升級臵業(yè) 投資考慮 影響因素：品牌 區(qū)域 低密 萬科新榆公館客戶描述 品牌 與物管 低密產品 產品創(chuàng)新 升值潛力、社