【正文】 強(qiáng)勁 ? 滿(mǎn)融韓國(guó)新城 由沈陽(yáng)鴻發(fā)展集團(tuán)投資興建，項(xiàng)目占地200公頃。 ? Question 2 ——如何看待我們擁有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和客戶(hù)機(jī)會(huì)？ ? Question 3 ——如何利用機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮我們的核心優(yōu)勢(shì)？ 近幾年沈陽(yáng)各區(qū)相繼主動(dòng)外擴(kuò)，依各區(qū)實(shí)力不同，城市外擴(kuò)呈現(xiàn)多點(diǎn)式格局 和平區(qū) 皇姑區(qū)（中端） 2023年外擴(kuò) 鐵西新區(qū)（中端） 2023年外擴(kuò) 大東區(qū)（中端） 2023年外擴(kuò) 沈河區(qū) 長(zhǎng)白島 （中高端） 沈陽(yáng)城市外擴(kuò)的特征： ? 以各區(qū)為單位，各自獨(dú)立外擴(kuò)，建設(shè)開(kāi)發(fā)速度與本區(qū)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力直接相關(guān)； ? 由于主要是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，所以客戶(hù)群體未發(fā)生變化，與原區(qū)域的功能相近，樓盤(pán)檔次類(lèi)似； ? 由于政府財(cái)政實(shí)力有限，所以總體呈現(xiàn)點(diǎn)式發(fā)展格局。 核心問(wèn)題 ——如何突破 陌生區(qū)域抗性 ，實(shí)現(xiàn) 品牌 立勢(shì)和 快速 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 區(qū)域認(rèn)知 激勵(lì)條件 ——九年制學(xué)校 可能成為強(qiáng)化項(xiàng)目品牌和銷(xiāo)售的增值賣(mài)點(diǎn)。 強(qiáng)勢(shì)條件 弱勢(shì)條件 ?項(xiàng)目總體容積率 ≯ ， 有相對(duì)低密度優(yōu)勢(shì) 。 ?周邊缺乏公共交通、生活配套 ，依賴(lài)臨近長(zhǎng)白島內(nèi)的生活、教育、醫(yī)療配套；檔次雖高，但尚需建設(shè)時(shí)間，且基礎(chǔ)教育配套不能共享。 本體資源條件評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目總建面 67萬(wàn)平米 ,屬于大盤(pán)項(xiàng)目， 有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 。 地鐵四號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)將在 2023年底前開(kāi)工，短期內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)作用，屬于遠(yuǎn)期發(fā)展利好 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 土地 座落 宗地編號(hào) 宗地總面積 凈地 供地方式 容積率 建筑密度 綠地率 商業(yè)比例 規(guī)劃用途 出讓年限 備注 東陵區(qū)渾河西街道上河灣村 東陵0707 211260 190245﹒6 凈地 ≯1﹒7 ≯28 ≮30% ≯10% 商住 住宅 50商業(yè) 40年 公共配套設(shè)置按居住規(guī)范配置； ?一期第一部分（總約 317畝） ?整體規(guī)劃占地面積： 670000平方米； ?整體容積率約 ； ?一期規(guī)劃占地面積： 33萬(wàn)平方米；東臨勝利南大街，西至沈大鐵路綠化帶；北臨牤牛河綠化帶，南至規(guī)劃路； ?一期一組團(tuán)地上建筑面積約 50萬(wàn)平米，地下建面約 15萬(wàn)平米，公建面積約 3萬(wàn)平米； ?一期擬建一大型會(huì)所，參考面積 4000平米； ?一期擬建地下停車(chē)位 3500個(gè)； ?07年不執(zhí)行 90/70新政，之后不確定； ?整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有一座 九年制學(xué)校 。 萬(wàn)科城 南寧幼兒園 鐵路第五小學(xué) 長(zhǎng)白信用社開(kāi)發(fā)區(qū) 分社 盛京銀行長(zhǎng)白支行 加油站 A 馬總小學(xué) 金家灣朝鮮族小學(xué) 朝鮮族四中 長(zhǎng)白中學(xué) 百盛新藥特藥連鎖店 長(zhǎng)白醫(yī)院 加油站 B 郵政局 中國(guó)工商銀行中興 分理處 一六九中學(xué) 中興街小學(xué) 有色金屬加工廠家屬樓聚集區(qū) 聚集區(qū)內(nèi) 1樓臨街均為底商，主要經(jīng)營(yíng)餐飲、便利店、五金材料、化妝品、服裝、網(wǎng)吧及其他休閑娛樂(lè)小店。 奧體中心 20分鐘 15分鐘 20分鐘 長(zhǎng)白大街 (沈蘇快速） 建設(shè)中的三好橋 勝利大街 萬(wàn)科城街鋪 ?長(zhǎng)白島目前醫(yī)院、學(xué)校、公交、商業(yè)等基礎(chǔ)配套數(shù)量不足，但規(guī)劃起點(diǎn)高，未來(lái)5年將快速發(fā)展； ?根據(jù)客戶(hù)訪(fǎng)談：雖然已經(jīng)于三年前就劃入和平區(qū)，但是目前對(duì)于該島的認(rèn)知依然陌生；對(duì)該島的認(rèn)知停留在城市邊緣的概念；對(duì)該島的未來(lái)前景認(rèn)知為高端居住區(qū)； ?區(qū)域內(nèi)教育配套層次高，東北育才學(xué)校、沈陽(yáng) 20中學(xué)、134中學(xué)均為重點(diǎn)中學(xué)，但小學(xué)、幼兒園、初中的基礎(chǔ)教育部不能跨區(qū)共享。 長(zhǎng)青橋 大渾南區(qū) 渾河橋 三好橋 工農(nóng)橋 勝利橋 長(zhǎng)白島 富民橋 滿(mǎn)融經(jīng)濟(jì)區(qū) 沈陽(yáng)市已形成以傳統(tǒng)的沈河、和平為核心，沿貫穿南北的城市金廊線(xiàn)形分布的城市界面 城市格局 大東區(qū) 和平區(qū) 鐵西區(qū) 皇姑區(qū) 沈河區(qū) 渾南新區(qū) 北站 CBD 于洪新城 于洪區(qū) 金 廊 市府廣場(chǎng) 奧體文化會(huì)展區(qū) 太原街商貿(mào)圈 三好街 五里河 五愛(ài)街 ? 沈陽(yáng)傳統(tǒng)的市內(nèi) 5區(qū)分別為：沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、鐵西區(qū)和皇姑區(qū)； ? 沈陽(yáng)的主要商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)以及政府職能部門(mén)主要分布在 金廊沿線(xiàn)及沈河、和平區(qū) ，即城市的核心所在； ? 隨著南金廊工程的實(shí)施，城市的商務(wù)商業(yè)功能和城市形象功能，開(kāi)始沿金廊向南延伸， 渾南新區(qū)成為城市核心區(qū)價(jià)值傳遞的第一站 。項(xiàng)目位于三環(huán)外東陵區(qū)滿(mǎn)融經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，向北緊鄰“十一五規(guī)劃”的大渾南區(qū)和長(zhǎng)白島 ?渾南新區(qū)位于沈陽(yáng)城區(qū)南部，分為中央商務(wù)區(qū)、居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、大學(xué)城區(qū)； ?“滿(mǎn)融經(jīng)濟(jì)區(qū)”是在原渾河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上建立的，從東陵區(qū)渾河站至白塔鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有人口５．５萬(wàn)人，企業(yè)２１０家，其中韓資企業(yè)７０多家。５年后，區(qū)內(nèi)人口將達(dá)到３０萬(wàn)人，將創(chuàng)產(chǎn)值３００億元。 中街商貿(mào)圈 項(xiàng)目緊鄰城市干道，通達(dá)性好，距市中心車(chē)行時(shí)間短，但周邊缺乏公共交通配套 太原街 三好街 ?長(zhǎng)白大街 —— 沈蘇快速干道，連接沈陽(yáng)與蘇家屯； ?工農(nóng)橋 —— 北接南京街； ?勝利橋 —— 北接勝利街； ?建設(shè)中的三好橋 —— 區(qū)域東部，北接三好街，預(yù)計(jì)于 08年通車(chē)。 項(xiàng)目周邊缺乏生活配套，未來(lái)生活、休閑、娛樂(lè)配套依賴(lài)于長(zhǎng)白島區(qū)域發(fā)展，教育配套水平高，但難以全面共享 沈陽(yáng) 134中學(xué)09年 5月竣工 沈陽(yáng)鐵路 5小 沈陽(yáng) 20中學(xué)（暫定） 東北育才學(xué)校 新加坡城集中商業(yè)（未建） 鮮族四中 南寧幼兒園 項(xiàng)目現(xiàn)狀及四至 ——地塊內(nèi)部較為平坦，北面臨河，西面臨鐵路，內(nèi)部有部分待拆民房，周邊生活配套匱乏 勝利大街 北側(cè)河道 西側(cè)鐵路 南側(cè)居住小區(qū) 內(nèi)部待拆民房 項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)及配套 ?長(zhǎng)白大街 —— 沈蘇快速干道，連接沈陽(yáng)與蘇家屯； ?勝利大街南延長(zhǎng)線(xiàn) —— 北起渾河勝利橋，南至蘇家屯區(qū)雪蓮街，連接和平長(zhǎng)白地區(qū)、渾南新區(qū)、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)，縮短了渾南、東陵、蘇家屯到市內(nèi)的時(shí)間和行程 ； ?工農(nóng)橋 —— 北接南京街； ?勝利橋 —— 北接勝利街； ?建設(shè)中的三好橋 —— 區(qū)域東部，北接三好街，預(yù)計(jì)于 08年通車(chē)。 菜市場(chǎng) 長(zhǎng)白島配套 宗地 2公里范圍內(nèi)配套 公交現(xiàn)狀：直接經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊的公交線(xiàn)路只有 327路 ? 線(xiàn)路長(zhǎng)度： ? 單程時(shí)間： 55分 ? 線(xiàn)路配車(chē)： 35臺(tái) ? 高峰車(chē)隔： 56分 平峰車(chē)隔： 79分 ? 等車(chē)難易度：一般 ? 高峰時(shí)期車(chē)內(nèi)擁擠程度：★★★★★ ? 平峰時(shí)期車(chē)內(nèi)擁擠程度：★★★★ ? 車(chē)輛行駛速度：★★★★ ? 線(xiàn)路舒適指數(shù)：★★ ? 票價(jià)： 16站 1元， 712站 2元， 13站以上 3元有人售票 不能使用 IC卡或月票 ? 所屬公司：沈蘇 ? 車(chē)型： DD6980QS、 DD6121H5 ? 線(xiàn)路資料采編：沈陽(yáng)公交網(wǎng) 遠(yuǎn)景規(guī)劃：項(xiàng)目位于規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn) 四號(hào)線(xiàn)從南至北由蘇家屯通往觀音屯，沿線(xiàn)經(jīng)過(guò) 上河灣 、長(zhǎng)白、三好橋、五里河、南塔鞋城、中街、長(zhǎng)客總站等 。 ？ 于洪區(qū) 48個(gè)地塊 鐵西區(qū) 和平區(qū) 沈河區(qū) 大東區(qū) 大東區(qū) 皇姑區(qū) 渾南新區(qū) 皇姑區(qū) 10個(gè)地塊 鐵西區(qū) 沒(méi)有 和平區(qū) 沒(méi)有 渾南新區(qū) 4個(gè)地塊 大東區(qū) 8個(gè)地塊 沈河區(qū) 沒(méi)有 東陵區(qū) 11個(gè)地塊 2023年沈陽(yáng)低密度地塊供應(yīng)分布 (容積率 =) 粗略統(tǒng)計(jì)表明，未來(lái)城市低密度住區(qū)總體 供應(yīng)量有限 ，多分布在城市 外圍和新區(qū)。 ?北側(cè)牤牛河道現(xiàn)狀有待改善， 景觀資源不強(qiáng)勢(shì) 。 規(guī)模因素 自然資源 配套資源 交通條件 ?地塊西側(cè)緊鄰勝利大街 ,與市區(qū) 車(chē)行交通快捷 ，但公共交通不完善。 密度因素 項(xiàng)目屬性 ——城市邊緣、中等密度、大規(guī)模住宅項(xiàng)目 ?緊臨但不屬于城市熱點(diǎn)區(qū)域， 有一定陌生區(qū)域認(rèn)知抗性 。 客戶(hù)目標(biāo)解析 企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo) 在房地產(chǎn)行業(yè)里形成一定的品牌，為公司在沈陽(yáng)的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ) (5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三盤(pán)聯(lián)動(dòng)并上市 ) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 心理預(yù)期：入市首年（即 08年）實(shí)現(xiàn)回款 4億元，；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)作為后期的主要追求； 形象要求：市場(chǎng)上品質(zhì)高、口碑好的名盤(pán)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)中高端形象要求。 核心問(wèn)題分解 ? Question 1 ——如何認(rèn)識(shí)我們所處的區(qū)域？ 核心問(wèn)題 ——如何突破 陌生區(qū)域抗性 ，實(shí)現(xiàn) 品牌 立勢(shì)和 快速 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 ? 和平是沈陽(yáng)人均 GDP最高的城區(qū)，對(duì)長(zhǎng)白島未來(lái)發(fā)展是一個(gè)有力保證，因?yàn)榻ㄔO(shè)投入有保證，如：剛規(guī)劃長(zhǎng)白島時(shí)，勝利橋在 3個(gè)月后就開(kāi)工，一年就通車(chē)了，這在沈陽(yáng)的建設(shè)中是很少見(jiàn)的；三好橋的方案也一樣，剛開(kāi)始說(shuō)修向渾南，后來(lái)還是修向長(zhǎng)白了，還是說(shuō)明和平區(qū)政府有錢(qián)，能保證建設(shè)。計(jì)劃總投資 50億元，建筑面積 300萬(wàn)平方米。社區(qū)規(guī)劃居住區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、文化教育區(qū)和景觀休閑區(qū) 4個(gè)功能區(qū)。 ? 經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的韓資企業(yè)已達(dá)到 130多家 ，韓資聚集效應(yīng)已十分明顯。預(yù)計(jì)到明年 4月， 沈陽(yáng)國(guó)際軟件園、雄洲食品二期、陸港倉(cāng)儲(chǔ) 等 10個(gè)項(xiàng)目可全面啟動(dòng)。 ? 5年后，滿(mǎn)融經(jīng)濟(jì)區(qū)的人口可達(dá) 15萬(wàn)，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值達(dá)百億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 2億元。 從不同價(jià)位商品住宅銷(xiāo)售比例變化情況看，中高端產(chǎn)品市場(chǎng)份額上升； 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自大渾南區(qū)域內(nèi)的板塊競(jìng)爭(zhēng) 沈河、和平兩大高端板塊內(nèi)，項(xiàng)目不多，區(qū)域價(jià)格平臺(tái)是 6000元 /平米，也是沈陽(yáng)房產(chǎn)價(jià)格最高的板塊，而未來(lái)的土地供應(yīng)，城區(qū)土地資源十分稀缺。在價(jià)格上以及區(qū)域認(rèn)知度上均不與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，僅 于洪區(qū)個(gè)別臨河項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng) 。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 于洪 東陵 皇姑 大東 鐵西 渾南 沈河 和平 沈北 中低端板塊 中端板塊 中高端板塊 高端板塊 低端板塊 長(zhǎng)青板塊賣(mài)點(diǎn)與客戶(hù)對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 核心賣(mài)點(diǎn) 客戶(hù)特征 所屬版塊 塞納家園 水景 ,價(jià)格優(yōu)勢(shì) 主要來(lái)自大東、沈河，既要好環(huán)境、又看重性?xún)r(jià)比的客戶(hù) 長(zhǎng)青 在水一方 水景 ,戶(hù)型尺度舒適，限制購(gòu)買(mǎi)人群 ,社區(qū)純粹 二次置業(yè)占較大比例，有 10%左右的生意人，外地客戶(hù)極少 長(zhǎng)青 萬(wàn)科新里程 品牌 ,戶(hù)型創(chuàng)新 (挑空陽(yáng)臺(tái) ),園區(qū)景觀設(shè)計(jì) 30%是萬(wàn)科老業(yè)主、沒(méi)有外地客戶(hù)、二次置業(yè)占多數(shù)（投資） 長(zhǎng)青 穗港 〃 公園里 公園景觀，社區(qū)有三大公園：足球公園，包括 3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)；白塔公園，虻牛河公園帶 主要來(lái)源于沈陽(yáng)周邊城市和項(xiàng)目附近區(qū)域，有大約 10%的客戶(hù)來(lái)自周邊市區(qū) 長(zhǎng)青 區(qū)域產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)總結(jié)：景觀，戶(hù)型； 區(qū)域客戶(hù)特征總結(jié)：本地，性?xún)r(jià)比，二次升級(jí) 板塊市場(chǎng) 未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目不多，教育資源和成熟配套可能分流中端客戶(hù) ?產(chǎn)品形式 ：高層為主 ?銷(xiāo)售狀況： 新里程月均 60套 ?主力戶(hù)型： 小高層 、 高層 90120平； ?單價(jià)平臺(tái)： 小高層 、 高層 40005500元 /平 ?未來(lái)供應(yīng)： 總量約 228萬(wàn) 市場(chǎng)供應(yīng) 競(jìng)爭(zhēng)策略 低密生活 +便捷交通； ?相對(duì)成熟的城市配套及教育資源 ?區(qū)域內(nèi)已形成較濃厚的居住氛圍 核心競(jìng)爭(zhēng)力 長(zhǎng)青板塊 渾南南部板塊賣(mài)點(diǎn)與客戶(hù)對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 核心賣(mài)點(diǎn) 客戶(hù)特征 所屬版塊 理想新城 性?xún)r(jià)比，雖然項(xiàng)目為沈陽(yáng)稀有的精裝產(chǎn)品，但客戶(hù)群不太關(guān)注產(chǎn)品精裝度 洋房客戶(hù)多為城市中產(chǎn) ,追求品質(zhì)感 ,二次置業(yè) ,部分客戶(hù)出于養(yǎng)老需求為父母購(gòu)房 。 目前屬于和平區(qū)；渾河、人工島；政府大力投入；品牌開(kāi)發(fā)商大規(guī)模項(xiàng)目； 受長(zhǎng)白規(guī)劃及交通通達(dá)影響，客戶(hù)主要來(lái)自和平區(qū)，有穩(wěn)定的收入來(lái)源，事業(yè)處在上升通道之中，追求居住品質(zhì)，以公務(wù)員為典型代表。 金廊；奧體中心；渾河；地鐵； 城市中產(chǎn)，倚重配套，生活節(jié)奏較快，要求居住與工作的轉(zhuǎn)換速度，以金廊沿線(xiàn)寫(xiě)字樓工作的白領(lǐng)為代表 渾南南部板塊 區(qū)域認(rèn)知度一般，開(kāi)發(fā)較早但配套缺乏，主要依賴(lài)個(gè)盤(pán)價(jià)值。 長(zhǎng)青板塊 區(qū)域認(rèn)知相對(duì)陌生，但隨著萬(wàn)科的進(jìn)入，區(qū)域認(rèn)知度在逐步提高，但區(qū)域價(jià)值認(rèn)知不明確 位于大學(xué)城產(chǎn)業(yè)片，但定位不明確 渾河；大學(xué)城；出口加工區(qū)、新加坡工業(yè)園區(qū) 客戶(hù)趨于年輕化，對(duì)新事物接受能力較強(qiáng)，有較高的知識(shí)素養(yǎng)，具備相當(dāng)?shù)闹Ц赌芰?，以大學(xué)青年教師為代表 本項(xiàng)目所在