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沈陽(yáng)渾南新區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃方案(參考版)

2025-02-08 20:30本頁(yè)面
  

【正文】 無(wú)錫萬(wàn)科魅力之城 功能分級(jí) —體育、休閑 約 8000平米 大型體育活動(dòng)中心,設(shè)有 泳池 、籃球場(chǎng) 、 乒乓球館 、健身中心 、 網(wǎng)球場(chǎng)等 。各商業(yè)設(shè)施 總規(guī)模約 ;業(yè)態(tài)種類繁多,服務(wù)半徑合理,既能滿足日常的購(gòu)物需求,營(yíng)造出無(wú)錫最繁華的商街景象。: 96萬(wàn)平米,總建筑面積 135萬(wàn)平米,配套設(shè)施總規(guī)模約 67萬(wàn)平米。 美國(guó) Reston社區(qū) 市鎮(zhèn)中心及辦公功能布置在與外部連接便利,社區(qū)容易到達(dá)的中心位置 Town Center Single House Town House Apartment Office/RD Lake School/Church 美國(guó) Reston社區(qū) 特色街區(qū)活躍社區(qū)氣氛,增加項(xiàng)目特色,擴(kuò)大社區(qū)內(nèi)就業(yè)機(jī)會(huì),增強(qiáng)社區(qū)歸屬感 ?尺度適中的街道,小巧的空間 ,相比那些寬廣的街道 ,巨大的空間 ,更讓人感到親切 ,溫馨 . ?在給居民帶來方便的同時(shí)也可以解決部分就業(yè)問題 . 美國(guó) Reston社區(qū) 大規(guī)模開放空間創(chuàng)造了良好的環(huán)境,更為業(yè)主創(chuàng)造了溝通和交流平臺(tái) ?通過對(duì)于現(xiàn)有自然資源的利用以及社區(qū)內(nèi)部的資源再造,里斯頓打造了多個(gè)不同等級(jí)的社區(qū)開放空間,既形成了良好的居住環(huán)境,又為業(yè)主的溝通和交流等活動(dòng)創(chuàng)造了平臺(tái),體現(xiàn)了尊重交流與融合的中產(chǎn)社區(qū)文化 美國(guó) Reston社區(qū) 高標(biāo)準(zhǔn)的各種配套設(shè)施營(yíng)造了高品質(zhì)的中產(chǎn)生活方式 ?里斯頓的配套功能以一個(gè)多功能規(guī)劃方案作為基礎(chǔ),設(shè)臵了: ?學(xué)校、圖書館 ?家政服務(wù)中心 ?醫(yī)療護(hù)理設(shè)施 ?風(fēng)情商業(yè)街 —— 包括高品質(zhì)的日常零售、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)功能 ?文化娛樂活動(dòng)設(shè)施 —— 包括各種社區(qū)俱樂部、公共活動(dòng)交流中心等 ?高品質(zhì)的完備配套使得中產(chǎn)階層的生活得到滿足,同時(shí)獲得自身的價(jià)值認(rèn)同感。 ?不同的面積及產(chǎn)品復(fù)合并沒有影響社區(qū)業(yè)主的勻質(zhì)性,這里通過 對(duì)單價(jià)的標(biāo)的 ,合理的過濾目標(biāo)客戶群,保證了社區(qū)居民的勻質(zhì)性。 ? 我們希望通過案例分析得出本項(xiàng)目的 規(guī)劃模式 及 配套增值的關(guān)鍵因素 案例選擇原則: ?城市核心區(qū)邊緣 ?混合大盤社區(qū) ?配套增值 研究目的: ?規(guī)劃模式 ?配套增值要點(diǎn) ?分期及啟動(dòng)策略 案例 1:美國(guó) Reston社區(qū) 案例 2:無(wú)錫萬(wàn)科魅力之城 案例 3:深圳萬(wàn)科城 里斯頓位是 國(guó)際知名的中產(chǎn)社區(qū) ,在美國(guó)各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)比中,連續(xù)二十年排名前兩位 ?位臵 ?位于華盛頓市以西 35公里,開車至世界十大機(jī)場(chǎng)之一的杜勒斯機(jī)場(chǎng) 15分鐘,處于空港強(qiáng)大的商業(yè)、商務(wù)等功能的輻射范圍之內(nèi)。總價(jià)較敏感,有一定積蓄,好面子,有一定生活品質(zhì)追求,較容易接受新事物。 家庭收入較高,夫妻有穩(wěn)定工作,有相當(dāng)?shù)姆e蓄和社會(huì)地位,注重生活實(shí)際質(zhì)量,對(duì)環(huán)境和檔次有較高要求。 3040歲之間,剛有小孩小孩或小孩不滿 10歲; B。 慢樂生活 ? “ 樂家” 將愛和夢(mèng)想獻(xiàn)給家人! 幸福的生活,因家人的微笑而變得簡(jiǎn)單 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 You are where you live 享樂中產(chǎn),不為生活而妥協(xié) …… 視野 Vision 品味 Elegance 品質(zhì) Quality 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 沈陽(yáng)的城市中產(chǎn)都習(xí)慣了占有,習(xí)慣了概念,習(xí)慣了標(biāo)簽: —— “我的房子能看見渾河!”; —— “ LOMO精神、 LOHAS生活 …… ”; —— “國(guó)際花園、法式風(fēng)情 …… ”。 ? Question 2 ——如何看待我們擁有的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和客戶機(jī)會(huì)? ? Question 3 ——如何利用機(jī)會(huì),充分發(fā)揮我們的核心優(yōu)勢(shì)? 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 市場(chǎng)環(huán)境 客戶需求 本體與目標(biāo) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 城市享樂中產(chǎn): ?追求生活品質(zhì),看重社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、居住舒適度的適當(dāng)附加; ?物業(yè)升值潛力、教育資源、能夠標(biāo)定身份的配套資源。 城市中堅(jiān)的 享樂 中產(chǎn) ——一群享受 生活 的人 他們需要 舒適 而非奢華,講究 優(yōu)質(zhì) 而非大量,華而不實(shí)為他們所不屑。 非常喜歡 LOFT或躍層 的戶型,因?yàn)槟荏w現(xiàn)出和別人的不同,有空間變化,但兩層必需都有衛(wèi)生間 朝向和位臵非常重要,園區(qū)的 健身房,羽毛球館和戶外活動(dòng)場(chǎng)所 也很重要,希望孩子能夠安全的在社區(qū)中玩耍,也習(xí)慣自己能經(jīng)常散散步。準(zhǔn)備購(gòu)臵一套舒適大三居,不超過 130平 已購(gòu)臵兩居室一套,有一定程度的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn) . 即使沒有機(jī)會(huì)購(gòu)臵多層住房,也要盡量買樓層低的高層。 最理想的是買一個(gè)大盤的最后一期 痛恨立面用深灰色 , 認(rèn)為陰森森的 , 到了晚上非??植?, 對(duì)于東北大學(xué)周圍這類建筑都記得非常清楚 。 全市看房 , 但重點(diǎn)去朋友介紹的樓盤及周邊 。 戶型要求必需是兩室 , 室小 、 廳大 , 總面積不得超過 85平 。 非常喜歡 園林景觀漂亮 的小區(qū) , 希望 “ 一走進(jìn)去馬上就被打動(dòng)了 , 馬上就決定要買了 ” ; “ 萊茵河畔的景觀還不錯(cuò) , 臨河 , 戶型也比較合理 ” 戶型 、 建筑質(zhì)量是必須的 , 景觀和物業(yè) 也很重要 28歲 , 東北大學(xué)博士 , 外地人 。 想與父母分開住 , 因?yàn)楝F(xiàn)在的房子不夠用 。 本區(qū)域客戶特征分析◆ 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦◆ 本項(xiàng)目客戶訴求提煉◆ 典型中產(chǎn)階層客戶描摹 關(guān)鍵詞 —— 適度附加 追求環(huán)境 渴望標(biāo)簽 24歲 , 某全國(guó)性公司沈陽(yáng)分公司文職人員 , 單身 , 和父母同住 原來自己有住房 , 但很想改善居住環(huán)境 對(duì)開發(fā)商的品牌很重視 , 一定會(huì)購(gòu)買打牌開發(fā)商的產(chǎn)品 看重樓盤的 景觀元素 , 但不愿因此影響到建筑質(zhì)量 地理位臵不是很重要 , 但樓盤周圍的小環(huán)境的面貌很重要 ,傾向于大一點(diǎn)的社區(qū) , 成熟社區(qū) 建筑要給人新的感覺 , 但是 大氣 更重要 。 受城市置業(yè)人口流向影響,本項(xiàng)目未來各區(qū)域客群強(qiáng)度亦將呈現(xiàn)地緣性特征 第一圈層 和平區(qū) 鐵西區(qū) 第二圈層 沈河區(qū) 皇姑區(qū) 本項(xiàng)目區(qū)域客群分級(jí)示意 第三圈層 大東區(qū) 皇姑區(qū) 本項(xiàng)目 從城市格局看,沈陽(yáng)中高端人群主要集中在和平、沈河區(qū)及皇姑、大東和渾南的部分地區(qū) 大東區(qū) 和平區(qū) 鐵西區(qū) 皇姑區(qū) 沈河區(qū) 渾南新區(qū) 北站 CBD 于洪新城 于洪區(qū) 金 廊 市府廣場(chǎng) 奧體文化會(huì)展區(qū) 太原街商貿(mào)圈 三好街 省政府 五愛街 中街商貿(mào)圈 五愛市場(chǎng) 后勤、鐵路大院 遼大、北行商務(wù)區(qū) 遼中醫(yī) 望花產(chǎn)業(yè)園 華晨寶馬 鐵西新區(qū)(沈西工業(yè)走廊) 皇姑區(qū) ——行政、教育、醫(yī)療 公務(wù)員、教師、醫(yī)生 大東區(qū) ——汽車產(chǎn)業(yè) 私營(yíng)業(yè)主、外企員工 和平區(qū) ——核心商貿(mào)及商務(wù)、軍區(qū)及鐵路大院 高級(jí)商務(wù)人員、政府權(quán)利階層、大型國(guó)企員工、私營(yíng)業(yè)主 大馬路灣 沈河區(qū) ——行政、核心商務(wù)及商貿(mào) 國(guó)家企事業(yè)單位員工、政府公務(wù)員、高級(jí)商務(wù)人員、私營(yíng)業(yè)主、小業(yè)主等 大學(xué)城 渾南區(qū) ——大學(xué)城、商務(wù)中心 教師、高級(jí)商務(wù)人群 本項(xiàng)目將主要吸引分布在幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的政府官員、國(guó)企事業(yè)單位人員、醫(yī)生、教師及私營(yíng)業(yè)主等中高端人群關(guān)注 大東區(qū) 和平區(qū) 鐵西區(qū) 皇姑區(qū) 沈河區(qū) 渾南新區(qū) 北站 CBD 于洪新城 于洪區(qū) 金 廊 市府廣場(chǎng) 奧體文化會(huì)展區(qū) 太原街商貿(mào)圈 三好街 省政府 五愛街 中街商貿(mào)圈 五愛市場(chǎng) 后勤、鐵路大院 遼大、北行商務(wù)區(qū) 遼中醫(yī) 望花產(chǎn)業(yè)園 華晨寶馬 鐵西新區(qū)(沈西工業(yè)走廊) 大馬路灣 大學(xué)城 首要區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域 皇姑區(qū) ——行政、教育、醫(yī)療 公務(wù)員、教師、醫(yī)生 大東區(qū) ——汽車產(chǎn)業(yè) 私營(yíng)業(yè)主、外企員工 和平區(qū) ——核心商貿(mào)及商務(wù)、軍區(qū)及鐵路大院 高級(jí)商務(wù)人員、政府權(quán)利階層、大型國(guó)企員工、私營(yíng)業(yè)主 沈河區(qū) ——行政、核心商務(wù)及商貿(mào) 國(guó)家企事業(yè)單位員工、政府公務(wù)員、高級(jí)商務(wù)人員、私營(yíng)業(yè)主、小業(yè)主等 渾南區(qū) ——大學(xué)城、商務(wù)中心 教師、高級(jí)商務(wù)人群 第一圈層 和平區(qū) 鐵西區(qū) 第二圈層 沈河區(qū) 皇姑區(qū) 第三圈層 大東區(qū) 皇姑區(qū) 本項(xiàng)目 綜合沈陽(yáng)置業(yè)人群地緣性特征和中高端客戶分布特征,鎖定本項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域特征 核心區(qū)域 ——和平區(qū) 重要區(qū)域 ——沈河區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū) 邊緣區(qū)域 ——大東區(qū) 其它區(qū)域 ——外地客戶 首要區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域 依目標(biāo)區(qū)域內(nèi)客群特征,將本項(xiàng)目目標(biāo)客戶類型進(jìn)行細(xì)分 權(quán)力階層 中產(chǎn)階層 私企業(yè)主 養(yǎng)老客戶 外地客戶 權(quán)力、隱性收入、身份感、尊貴感、架子、面子、貴而不顯 … … 財(cái)富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰顯、私有 … … 退休、分巢、子母房、宜居、便利配套 … … 生意往來、子女期許、區(qū)域中心化、畢業(yè)、落腳 … … 知富、精英意識(shí)、 70后、高學(xué)歷、城市主人、品質(zhì)品味、關(guān)注家庭 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 簡(jiǎn)樸、收入較好但不穩(wěn)、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、小居室、扎堆、零通勤 … … 總結(jié)六類客戶的細(xì)分需求 客戶類型 產(chǎn)品因素 保健因素 激勵(lì)因素 產(chǎn)品形式 戶型面積 中產(chǎn)階層 偏好洋房,但不抗拒高層 120130平三居室、 90平米兩居 產(chǎn)品品質(zhì): 外立面材質(zhì)、整體社區(qū)的風(fēng)格與色調(diào)和諧統(tǒng)一 社區(qū)環(huán)境: 自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境,綠化率高 生活配套: 滿足基本生活需要如便利店、餐廳、銀行等 教育資源: 省內(nèi)知名小學(xué)、中學(xué),如實(shí)驗(yàn)、育才 升值潛力 :區(qū)域發(fā)展利好 品牌與實(shí)力: 如萬(wàn)科、河畔新城開發(fā)商 權(quán)力階層 偏好洋房、多層 130180平米 社區(qū)環(huán)境: 自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境,綠化率高 物業(yè)管理: 關(guān)注安全性 品牌與實(shí)力: 知名開發(fā)商,如萬(wàn)科、金地 生活配套: 基本生活配套設(shè)施 原生態(tài)資源: 原生樹木、河流; 標(biāo)定身份: 如有知名度、有特色、高檔的會(huì)所、餐飲、休閑娛樂設(shè)施。 大東和鐵西由于其與城市核心便捷的交通聯(lián)系分別承接了沈河與和平的中端臵業(yè)人口。 本區(qū)域客戶特征分析◆ 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶聚焦◆ 本項(xiàng)目客戶訴求提煉◆ 受房?jī)r(jià)擠壓,沈陽(yáng)置業(yè)人口呈逐級(jí)外擴(kuò)流向,總體表現(xiàn)出較強(qiáng)的 地緣性特征 和平區(qū) 高檔板塊 皇姑區(qū) 中檔板塊 鐵西新區(qū) 中檔板塊 大東區(qū) 中檔板塊 東陵區(qū) 中檔板塊 于洪新城 中低檔板塊 沈陽(yáng)置業(yè)人口主要流向示意 沈河區(qū) 高檔板塊 大渾南區(qū)域 中高檔板塊 目前,沈河、和平區(qū)已無(wú)住宅用地供應(yīng),在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格多超過 6000元 /平米,區(qū)域內(nèi)臵業(yè)人口外流。 —— 新加坡城銷售 李小姐 關(guān)鍵特征:鄰近區(qū)域 追求生活舒適度 影響因素:產(chǎn)品形式 升值潛力 區(qū)域周邊典型項(xiàng)目客戶特征總結(jié) 三大特征 客戶來源區(qū)域具有較為明顯的 地緣性特征 ; 客戶多為擁有穩(wěn)定事業(yè)、位于較高職級(jí)、并有穩(wěn)定的高收入或高福利的城市中高端人群 ; 客戶多數(shù)是追求更高生活品質(zhì)和生活環(huán)境的 升級(jí)置業(yè)人群 ,看重區(qū)域的景觀資源和環(huán)境,以及未來的升值潛力。 —— 萬(wàn)科營(yíng)銷部副經(jīng)理 張先生 關(guān)鍵特征:周邊客群 二次臵業(yè) 教師 小業(yè)主 投資考慮 影響因素:品牌與物管 生活配套 區(qū)域升值 品牌 與物管 生活配套 社區(qū)環(huán)境 未來升值潛力 伊麗亞特灣、新加坡城 伊麗亞特灣客戶描述: 以 35歲以上 中年人 為主,企業(yè)老板、國(guó)企高層、醫(yī)生等 高職級(jí)、高收入 人群為主;外地客戶占不到 10%; 二期 3棟高層為省電視臺(tái)團(tuán)購(gòu); 客戶購(gòu)買主要看重 項(xiàng)目的檔次、區(qū)位和資源及高端配套 ,與客戶的身份和對(duì)品質(zhì)生活的追求相契合。
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