【導(dǎo)讀】沈陽位于中國東北地區(qū)的南部，東南部，屬遼東丘陵的延伸部分。了世界上罕見的城市群，因此沈陽對外的經(jīng)濟(jì)溝通和交流十分便利。2020年，沈陽市常住人口740萬人，戶籍人口萬人，比上年末增加萬人。戶籍人口與常住人口數(shù)量在不斷增加，將不可避免地引起城市規(guī)模的擴(kuò)

　　

【正文】 動(dòng)社會(huì)投資近 360 億元，開發(fā)建設(shè)面積由最初的 8平方公里拓展到目前的 90平方公里，修建道路 120公里、大小橋梁 20座、給排水管網(wǎng) 240公里及熱力、燃?xì)?、電信等各類管網(wǎng) 120公里，三橫五縱（三橫：南堤路、渾南大道、南屏路；五縱：金陽大街、渾河大 街、富民南街、長青南街、祝科街）的路網(wǎng)基本形成 ；建成 2萬噸 /日、 3萬噸 /日供水廠各一座， 4萬噸 /日污水處理廠一座；改造 萬伏變電所 7座、新建 3座及熱源廠 2座；植樹 640萬株，綠化覆蓋率達(dá)到40%。未來渾南新區(qū)將加快配套建設(shè)的進(jìn)程，使渾南的公共配套設(shè)施逐步完善，由此將吸引更多的開發(fā)商來此投資建設(shè)，加快渾南的房地產(chǎn)發(fā)展。 渾南新區(qū)的未來發(fā)展規(guī)劃情況 ? 渾南新區(qū) 是 沈陽城市南移戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 渾南地區(qū) 是沈陽市實(shí)施城市南移戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域，也是沈陽未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的帶動(dòng)區(qū)域，更是沈陽實(shí)現(xiàn) 國際化大都市和振興遼寧老工業(yè)基地的重要發(fā)展區(qū)域。 ? 大渾南規(guī)劃要點(diǎn) 堅(jiān)持 “ 高科技，新產(chǎn)業(yè)；市場化，新體制；國際化，新規(guī)則；高品位、新城區(qū) ” 的發(fā)展方向，力爭到 2020年，建成區(qū)面積達(dá)到 45平方公里，人口達(dá)到 35萬；到 2020年，建成區(qū)面積達(dá)到 60平方公里，人口達(dá)到 50萬，把渾南新區(qū)建設(shè)成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國際化、現(xiàn)代化的科技新城 區(qū)。 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10座跨河橋、 3條地鐵線、 1條輕軌及 1條過河隧道，使渾河不再是新區(qū)和母城的天然屏障。渾南新區(qū) 將實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施先行，達(dá)到連接?xùn)|西、溝通南北、提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的。 本著 “ 線形城市的帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)，公交主導(dǎo)的出行方式，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng) ” 的規(guī)劃理念，主要功能單元為五個(gè)功能區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)會(huì)展區(qū)、 教學(xué)研發(fā)區(qū)、生活居住區(qū)、旅游觀光區(qū)。 根據(jù)沈陽市整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，渾南新區(qū)將成為 重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)的國家級產(chǎn)業(yè)基地，是老城區(qū)延伸的新城區(qū)，是向 “ 大渾南 ” 輻射的橋頭堡，即 “ 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心、研發(fā)創(chuàng)新的基地、新興產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)和展示形象的窗口 ” 。 “大渾南 ” 將以渾河為軸，形成渾北老城和渾南新城的 “ 一市兩城 ” 格局，并規(guī)劃出四大發(fā)展空間，發(fā)展三大支柱產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃中的大渾南，城市結(jié)構(gòu)將以機(jī)場路為南北貫通的發(fā)展軸，銜接北部濱水帶、中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、南部空港新城和蘇家屯副城以及東南部的綠色空間四大層次景觀區(qū)域，并最終形成航空港新城、蘇家屯副城、機(jī)場路服務(wù)帶和濱水中心區(qū)的 “ 兩城一帶一中心 ” 的功能單元?！按鬁喣?” 有了四大發(fā)展空間的骨架后，渾南新區(qū)還打算大力發(fā)展三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)來豐滿 “ 大渾南 ” 。這三大產(chǎn)業(yè)分別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和教育科研創(chuàng)新孵化產(chǎn)業(yè)。渾南將把 IT 產(chǎn)業(yè)作為第一支柱產(chǎn)業(yè)，最終形成人才、技術(shù)、資本、環(huán)境、 服務(wù)的有機(jī)整合。 渾南新區(qū)空間上 是在 金廊、銀帶 骨架基礎(chǔ)上的一軸兩帶格局。一軸即南部金廊，并以此為基礎(chǔ)形成新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，兩帶即沿渾河的觀光休閑娛樂產(chǎn)業(yè)帶和沿三環(huán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。 金廊、銀帶延續(xù)沈陽市 “ 大十字 ” 空間結(jié)構(gòu)，以渾河大街為軸線擺布展示大都市風(fēng)采、顯示新沈陽氣派的酒店、寫字樓和辦公設(shè)施，形成渾南新區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，結(jié)合奧體中心配套建設(shè)商業(yè) 、文 化 、休閑設(shè)施 ，形成輻射全區(qū)的中心，構(gòu)筑渾南新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主體功能。 沿渾河充分發(fā)揮生態(tài)、觀光旅游作用，以形成良好的天際線形象，塑造富于北方特 色的濱水空間為目標(biāo)，形成集公共建筑、文化體育娛樂設(shè)施為一體的生活休閑觀光帶。 沿三環(huán) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 帶由兩大產(chǎn)業(yè)板塊組成，西部產(chǎn)業(yè)板塊主要包括蘇撫鐵路南、渾南大街兩側(cè)現(xiàn)已建成的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，發(fā)展重點(diǎn)是改善形象、調(diào)整功能，以動(dòng)漫、研發(fā)孵化為主要發(fā)展方向；東部產(chǎn)業(yè)板塊分布在長青街以東 ,以 出口加工區(qū) 和 新加坡產(chǎn)業(yè)園區(qū) 為 主體，重點(diǎn)發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)裝備制造業(yè)，占領(lǐng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。 未來該地區(qū)交通情況非常良好，整體區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密集，地鐵的建設(shè)更增添了區(qū)域的通達(dá)能力。 隨著城市結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，發(fā)展重 心逐步南移，未來渾南地區(qū)將有著很高的發(fā)展空間與潛力。 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)及分布示意圖： 小結(jié)： 渾南新區(qū)目前的配套建設(shè)相比市區(qū)還有一定差距，人口密度相對較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及文化建設(shè)的進(jìn)程較慢，但相信未來渾南新區(qū)隨著科學(xué)的規(guī)劃，政府的大力扶植， 2020年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，地鐵的修通， 以及不斷完善的區(qū)域配套，將成為沈陽市發(fā)展速度最快的區(qū)域，也將成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn) 區(qū)域之一。 （ 二 ） 渾南新 區(qū)房地產(chǎn)市場分析 渾南新區(qū) 屬于沈陽中高端市場的重點(diǎn)片區(qū) 主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 屬于一類和二類價(jià)格區(qū)間的項(xiàng)目在渾南分布比較集中 具體說明可以參見第二章的介紹 。 ? 品牌開發(fā)商較多，開發(fā)水平相對較高 目前該區(qū)域聚集了如萬科、華新聯(lián)美、大連億達(dá)等品牌開發(fā)商，萬科的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了3個(gè)之多。隨著金地等知名開發(fā)商的進(jìn)入，該片區(qū)的開發(fā)水平將進(jìn)一步提高。 ? 套均成交面積 和套均總價(jià)較大，普遍高于全市總體套均成交面積和總價(jià)水平 目前渾南新區(qū)商品住宅套均成交面積較大，成交總價(jià)也較高，普遍高 于其他區(qū)域。分析原因主要由于開發(fā)面積所至，渾南房地產(chǎn)近年開發(fā)住宅房型面積偏大，主力面積在 100120平左右，由客觀供應(yīng)條件所決定需求。 由此也可以發(fā)現(xiàn)來渾南置業(yè)的消費(fèi)者主要需求對象是面積相對偏大的房型，其購買能力較強(qiáng)。 具體見今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)： 2020 年 10 月沈陽市內(nèi)各區(qū)商品住宅戶均成交面積對比圖 2020 年 10 月沈陽市內(nèi)各區(qū)商品住宅戶均成交總價(jià)對比圖 區(qū)域成熟度不斷提高，配套逐漸完善 ? 開發(fā)時(shí)間早， 1988年初步成立， 2020年重新規(guī)劃并加大區(qū)域建設(shè)力度，市 政配套相比其他開發(fā)區(qū)完善 ? 知名開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，大量開發(fā)中高檔住宅項(xiàng)目，例如河畔新城、浦江苑、伊麗雅特灣、唯美品格等，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、樹立品牌形象的同時(shí)也在逐步完善項(xiàng)目周邊生活配套，營造濃郁的居住氛圍，提升區(qū)域成熟度，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 ? 大型商業(yè)項(xiàng)目如億豐廣場、中國女人街、瑞寶國際酒店等的建設(shè)使區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套逐漸成熟，其未來將連接五里河商圈一起形成沈陽的商業(yè)地產(chǎn)核心區(qū) ? 城市重心南移，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們對區(qū)域的認(rèn)知度不斷提升 區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格上漲加快，奧體中心建設(shè)提升區(qū)域價(jià)值，房產(chǎn)升值空間大 ? 渾南新 區(qū)從區(qū)域位置看屬于城市中心區(qū)域沈河區(qū)與和平區(qū)的延伸區(qū)域，其房地產(chǎn)發(fā)展也與這兩個(gè)區(qū)域密切相關(guān)。對比三個(gè)區(qū)域的商品住宅價(jià)格，總體走勢均呈上升趨勢，但從上升幅度分析，渾南新區(qū)的價(jià)格上升幅度最快。截止 2020年 9月，沈河區(qū)、和平區(qū)、渾南新區(qū)三個(gè)區(qū)的銷售價(jià)格分別為 5048元 /㎡、 4223元 /㎡和 3645元 /㎡，渾南新區(qū)緊隨和平、沈河之后位列價(jià)格榜第三位，對比 05年，價(jià)格上漲 14%，這與區(qū)域內(nèi)不斷開發(fā)中高檔住宅產(chǎn)品緊密相關(guān)。 ? 奧體中心今年 3月份在渾南落戶興建，截止 12 中旬主體工程已基本完成。奧體的進(jìn)駐極大的帶動(dòng)區(qū)域房地 產(chǎn)的發(fā)展，部分開發(fā)商放慢開發(fā)進(jìn)程，預(yù)備 08 年集中放量，因此預(yù)計(jì) 08年渾南房地產(chǎn)將迎來又一發(fā)展高峰期。 ? 從土地成本分析，沈河區(qū)與和平區(qū)的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于渾南新區(qū)，由于土地成本的客觀因素決定，渾南新區(qū)開發(fā)同樣品質(zhì)，甚至更高品質(zhì)，更具規(guī)模的住宅產(chǎn)品時(shí)銷售價(jià)渾南新區(qū)與城市中心區(qū)域商品住宅成交均價(jià)對比分析圖45053311 320636455048477441934223370401000202030004000500060002020年 2020年 200 6年1 9月份沈河區(qū)商品住宅成交均價(jià) 和平區(qū)商品住宅成交均價(jià)渾南新區(qū)商品住宅成交均價(jià)格明顯低于沈河區(qū)和和平區(qū)，一般差價(jià)在 6001400元 /㎡之間 。隨著城市發(fā)展重心南移，渾南新區(qū)與城市中心區(qū)域的距離感將不再存在，其將替代中心城區(qū)，成為開發(fā)中高檔住宅的重點(diǎn)區(qū)域，而高品質(zhì)住宅將帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)的增長，因此渾南的房產(chǎn)升值空間巨大。 土地資源豐富，開 發(fā)量逐漸增大，成交量不斷減少，區(qū)域競爭激烈 渾南新區(qū)土地面積是 90平方公里，區(qū)內(nèi)人口不到 23 萬，土地資源豐富。 2020 年渾南新區(qū)商品房成交 ，而土地成交面積為 ，相比 04年土地成交面積大幅下降。分析土地成交下降的原因主要是截止今年前渾南一直按照 2020年的提出規(guī)劃建設(shè)新區(qū)，沒有新的政策扶植政策出臺，政府開發(fā)力度逐漸減弱，加之鐵西新區(qū)的改造、大東區(qū)棚戶區(qū)拆遷、沈北新區(qū)的成立，導(dǎo)致開發(fā)商的投資方向轉(zhuǎn)變， 05年渾南土地成交量下降，至使 06年開發(fā)量減少，加之渾南 06年房價(jià)大幅上漲，因此成交量 明顯減少。而成交量的減少將加劇渾南房地產(chǎn)市場的競爭，其未來競爭將越加激烈。 區(qū)域內(nèi) 配套建設(shè)發(fā)展跟不上房地產(chǎn)發(fā)展速度，大部分處于規(guī)劃之中，因此目前 區(qū) 域 房地產(chǎn)市場存在透支發(fā)展的隱患 渾南新區(qū)短短 5年時(shí)間，房價(jià)就上漲近 ，可見房地產(chǎn)發(fā)展速度是比較快的；而渾南新區(qū)的配套建設(shè)進(jìn)度較慢，截止今年渾南新區(qū)沒有建成一個(gè)大型超市、公交線路少、道路建設(shè)多處于規(guī)劃中，現(xiàn)有的配套多是開發(fā)樓盤所建設(shè)的項(xiàng)目底商，因此目前渾南的房地產(chǎn)存在這樣一個(gè)想象，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，小區(qū)內(nèi)景觀優(yōu)美、物業(yè)配套相對完善，周邊具有小規(guī)模的底商，但從渾南房地產(chǎn)建設(shè)的大環(huán)境考慮其市政配套的建設(shè)已建成使用的較少，多是處于渾南新區(qū)商品房成交量與成交價(jià)格走勢分析2 4 . 6 83 9 . 0 56 8 . 26 5 . 5 8907 3 . 83311320636450204060801002020年 2020年 200 6年(1 9月份)280030003200340036003800渾南新區(qū)商品房成交面積(萬平)渾南新區(qū)土地成交面積(萬平)渾南新區(qū)商品房成交均價(jià)(元/㎡)規(guī)劃建設(shè)，如此建設(shè)速度與房地產(chǎn)的快速發(fā)展速度不相協(xié)調(diào)，故在某種程度上分析渾南的房地產(chǎn)存在透支發(fā)展的隱患。相信未來隨著政府建設(shè)力度的加大，配套建筑將逐步加快，跟上房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度。 地鐵 2號線的建設(shè)，將拉近渾南新區(qū)與城市中心的距離，加速渾南新區(qū)的 地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展 地鐵 2 號線北起道義組團(tuán)，南到桃仙機(jī)場，全長 ，主體與城市金廊走向一致，途徑于洪區(qū)、皇姑區(qū)、沈河區(qū)、和平區(qū)與渾南新區(qū) 5 個(gè)區(qū)域，通過渾河大橋到達(dá)渾南新區(qū)。 地鐵 2 好 線的開設(shè)，加強(qiáng)了渾河兩岸交通聯(lián)系，使沈河區(qū)、和平區(qū)與渾南新區(qū)的距離更加縮短，對渾南新區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)力和影響力更大，從而加速渾南的快速發(fā)展。 渾南新區(qū)各板塊比較分析 將渾南新區(qū)進(jìn)行板塊細(xì)分，共分為六大板塊，并進(jìn)行比較，分析認(rèn)為，奧體中心板塊是屬于評分最高，最具競爭力的板塊。 渾南女人街旁出口 項(xiàng)目所在地 各板塊現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析 “大渾南新區(qū)”按地理位置劃分可以大致分為五個(gè)板塊，既高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊、奧體中心板塊、渾河堡板塊、長青橋板塊、長白工業(yè)區(qū)板塊 （ 1）奧體中心板塊 A 位置： 是以奧體中心為核心，渾南大街以西、東至長青南街、南 至創(chuàng)業(yè)西路、北到南堤路。 B 板塊特點(diǎn)： 該板塊的樓盤開發(fā)集中，是渾南新區(qū)各大板塊中消費(fèi)者購買的主力消費(fèi)區(qū)域；隨著奧體中心的建設(shè)進(jìn)度，奧體中心熱土進(jìn)一步升溫，整個(gè)城市重心南移進(jìn)入實(shí)質(zhì)化，奧體板塊在人們的心理位置開始從城市邊緣走向城市中心。該區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)品質(zhì)普遍較高，政府配套跟進(jìn)較其他中低價(jià)樓盤區(qū)域更為得力，路政建設(shè)不斷升級，生活配套有中國女人街和億豐廣場等大型商業(yè)，因此，奧體板塊樓盤售價(jià)一路走高。 C 該區(qū)域代表樓盤： 河畔新城、新華國際公寓、中國女人街、金水花城、左岸慧晶、富都麗景、渾南生態(tài)園 D 板塊均價(jià) 為： 4500元 /㎡左右 E 板塊客群：沈河區(qū)、和平區(qū)； 3050 歲；中高層收入者，一般月收入在 500010000元左右，職業(yè)多是國家公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層管理者、白領(lǐng)階層、個(gè)體私營業(yè)主。 （ 2）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊 A 位置： 是西起沈蘇快速干道，東至渾南大街，南起三環(huán)路，北至創(chuàng)業(yè)西路區(qū)域。 B 板塊特點(diǎn)： 該區(qū)域臨近城市 3環(huán)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較少，以高檔樓盤開發(fā)為主。板塊內(nèi)大型企業(yè)、科研院校比較集中，如東北育才外語學(xué)校、醫(yī)科大學(xué)科學(xué)園、沈陽航天三菱汽車發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司 、東軟軟件園、 LG 電子、東芝電梯、紅旗 制藥、新松機(jī)器人等。該區(qū)域目前相比奧體板塊（由于有富民橋和渾南大橋連接市區(qū)）距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但未來三好橋開通將會(huì)拉近其與市區(qū)的距離，加速板塊發(fā)展，提升該板塊的價(jià)值。 C 區(qū)域代表樓盤： 萬科新榆公館、唯美品格 D 板塊樓盤銷售均價(jià)： 45004700元 /㎡左右 E 客群特征：年齡多在 3045 歲之間，職業(yè)主要是電視臺職員、醫(yī)生、外企白領(lǐng)、私營業(yè)主、 IT行業(yè)，和平區(qū)為主，部分沈河區(qū) （ 3）渾河堡板塊 A 位置： 是東起渾南大街，西至沈蘇快速干道，南起創(chuàng)業(yè)西路，北至南堤路區(qū)域。 B 板塊特點(diǎn)： 該板塊臨近渾河，自然景觀 優(yōu)美，是渾南新區(qū)最早開發(fā)住宅的區(qū)域，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有配套較其他板塊成熟。近年開發(fā)樓盤多屬于中檔或中高檔產(chǎn)品，今年該區(qū)域推出一