房地產項目策劃-資料下載頁
2025-06-30 01:19本頁面
【正文】 用：主要包括貸款利息、資金運作利息等。首先根據項目的特點編制投資計劃及各項成本控制指標。在各項費用中，一類是由政府有關部門收取的，如地價、配套設施建設費、人防易地建設費、營業(yè)稅、所得稅等，這些費用可根據有關規(guī)定計算出來；另一類是支付給各施工單位、服務單位的工程費及服務費，這些費用準確測算起來比較困難，需要根據概算指標、市場情況等因素進行測算。將各項費用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進行對照，對部分超支費用進行調整； （5）完善招投標制度。通過招標選擇最適合的施工單位及技術服務單位（如監(jiān)理、設計等），同時降低費用。 建立完善的合同管理體系。在項目的開發(fā)實施工程中，項目公司會與設計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發(fā)生合同關系，通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系，共同完成項目建設過程。項目公司通過合同對各單位進行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據合同進行索賠。 組織對各單位的協(xié)調工作。項目公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設計中出現的問題。在施工階段，項目經理應組織工程例會，及時解決工程有關問題。項目經理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式。但項目公司的組織作用應與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應著重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協(xié)調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。而項目公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監(jiān)理公司負責，而項目公司應著重在對設計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。 負責申請并獲取項目開發(fā)建設工程中的有關批文及許可證等。如投資許可證、土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建筑規(guī)劃許可證、建設規(guī)劃許可證等。 負責有關配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。 組織項目的有關驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。 三、項目的市場定位與銷售策劃職能 商品社會的一切經濟活動必須遵循市場規(guī)律，市場的需求情況決定商品本身定位。因此在項目可行性研究階段必須確定開發(fā)項目的市場定位，市場定位的研究主要在以下幾方面： 深入研究國家及地方的有關政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項目是否屬于國家政策支持的產業(yè)，不能逆政策而行。 根據項目地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設施的要求等。 了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及發(fā)展商的實力等，權衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知已知彼。 四、工程計量職能 主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制上最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經驗及專業(yè)知識，此外還應做到： 了解施工現場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。 要參與材料設備的定貨洽商，根據市場價格變化情況來確定材料設備預算價，不能盲目照搬定額或文件價。 另外，項目公司可以委托有資質的監(jiān)理公司履行工程計量職責及工程執(zhí)法招標工作，項目公司只需負責對其結果審核及支付工程款。 10 / 10
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