【正文】 挖掘亮點，與其他競爭項目重點目標客戶為度假客戶相區(qū)別，項目以廣州在番禺居家的客戶為主，該部分客戶以改善居住條件和一次置業(yè)為主要目的，盡量在項目中營造一個溫馨的居家氛圍。另外，現(xiàn)在廣州樓市中已經(jīng)出現(xiàn)了一部分的投資人士，本項目周邊具有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，項目相對應具有價值上升的空間，這對于該部分客戶也具有一定的吸引力。針對項目中可能出現(xiàn)的度假和投資人士，建議在項目中可以考慮部分的引進分時度假的模式，對于只是周末來度假的人士由酒店統(tǒng)一安排出租其空余物業(yè)，和酒店的床位出租相結合，并將所有的可投資出租的單位集中在A12地塊的幾棟內(nèi)，使業(yè)主在購房的同時還能得到一定的回報。不僅可以很好的達到物業(yè)增值，而且可以在項目推廣過程中作為賣點進行宣傳。結合項目地塊的實際狀況、本項目的物業(yè)定位和項目分期開發(fā)的推廣節(jié)奏，建議在項目物業(yè)規(guī)劃與項目地塊、分期開發(fā)上做統(tǒng)籌安排，合理安排推廣節(jié)奏和物業(yè)類型。我司建議項目考慮分三期滾動開發(fā)，第一組團建議為A12和A3地塊，外加A11地塊的會所設施部分，，會所建筑面積約為5000平方米。由于項目規(guī)劃中在A11地塊要設立一個酒店和會所，可以考慮將兩者之間分隔開來建設，會所設施將在項目發(fā)售時完成，同時考慮作為將來的售樓處來使用，開口建議設在朝北側，與項目第一期推出的單位相呼應；而酒店則由于投資較大、施工期和裝修時間都較長，同時由于酒店投入產(chǎn)出周期也較長，建議酒店的施工時機選擇在項目最后一個組團完成時。同時在項目住宅部分發(fā)售前，商業(yè)街可以考慮率先開售，由于將來小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街將會是項目的一個亮點，建議項目的示范小區(qū)與商業(yè)街相結合，設在A3地塊。在該期物業(yè)以普通洋房為主，附之以TOWNHOUSE情景花園洋房相結合的方式，別墅方面可以引入空中別墅物業(yè)。第二組團建議為AB（部分）地塊，總建筑面積約為9萬平方米，主要以住宅物業(yè)為主，A2地塊相對的容積率較高，將以普通洋房為主，TOWNHOUSE情景花園洋房為輔，別墅方面還是引進空中別墅；而B地塊則將開發(fā)靠近A3地塊的一部分，由于該地塊緊鄰山坡，而且高低起伏，物業(yè)方面將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配有少量TOWNHOUSE別墅。第三組團建議為B（部分）地塊和酒店項目，由于該地塊緊鄰山坡，高低起伏有最多8米的落差，同時考慮在前兩期內(nèi)TOWNHOUSE情景花園洋房已經(jīng)為市場所接受，建議在該地塊將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配以少量TOWNHOUSE別墅。總體的建筑類型以普通洋房和TOWNHOUSE情景花園洋房為主，總計別墅的數(shù)量不應超過總量的10%。期數(shù)地塊表用地建筑面積　　　　住宅商業(yè)會所（酒店）車位第一期A1218600250003000　131 　A3480006000012000100314 　A11　　30005000　總計　　85000180005100444 第二期A23200048000　100251 　B部分32000384003000100201 總計　　864003000200451 第三期B部分6250077000　200402 　A1120000　　12000　　A3和A12　　8000　總計　　77000800012200402 合計　21310024840029000175001293合計建筑面積294900物業(yè)類別　面積所占比例共計建筑面積大約套數(shù)車位配比車位普通洋房二房658040%49680 685 25%171 　三房9012045%55890 532 50%266 　其他15018015%18630 113 100%113 TOWNHOUSE情景花園洋房150平方米以下11013075%74520621 75%466 　150平方米以上17017025%24840146 100%146 TOWNHOUSE別墅空中別墅180200100%24840131 100%131 總計　　　　248400 2228 　1293 在車位的設置上，建議地下車位可以通過立體停車庫來實現(xiàn)，在操作中架高地下立體車庫的高度，先只做一層車位，并為其預設兩層立體機械車庫的可能，從而節(jié)約成本，并可以通過調節(jié)彈性處理車位的數(shù)量。7. TOWNHOUSE情景花園洋房簡單介紹：TOWNHOUSE情景花園洋房并不是真正意義上的TOWNHOUSE，與傳統(tǒng)歐美TOWNHOUSE相比，TOWNHOUSE情景花園洋房更具有中國特色，可以說是采TOWNHOUSE之長，棄TOWNHOUSE之短。TOWNHOUSE情景花園洋房面積不是歐美TOWNHOUSE 200－300平方米，而是一般人能接受的109－170平方米，容積率是1．2左右，稍高于歐美的0．8；歐美TOWNHOUSE講究有天有地，TOWNHOUSE情景花園洋房則是各有天地等等。從該種物業(yè)的建筑特點來說，它往往采用退臺式的多層建筑設計，在同一層面上有三戶，一般為一層、二層各一戶，三四五層為一戶，一二層單位在120平方米左右，三四五層單位面積在160平方米左右。每戶保證至少有一個大露臺，露臺外預設花槽進行空中綠化。 在室內(nèi)戶型設計方面，一般建議采用小躍式，將室內(nèi)的動靜空間進行分隔，一般120左右的單位建議為三房戶型，一樓單位設有單獨的入口和私家庭院，從南向的入口出入，二三樓單位公用一個樓梯，該樓梯設計上可以朝南，也可以放在北邊，三四五樓一套中五樓單位基本為平臺花園，主人房設在四樓，整套單位約170平方米，共計為四房左右。（詳見附圖）TOWNHOUSE情景花園洋房的消費群體呈增長勢頭。市場研究發(fā)現(xiàn)，中產(chǎn)階級、白領人士已經(jīng)成為市場消費的主力，他們普遍受過良好的教育，收入穩(wěn)定、事業(yè)正處在上升階段，但工作繁忙、壓力較大；他們對居所的獨立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，自由自在地揮灑生活；他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽光，有追求自然、返璞歸真的強烈愿望；他們要求自己的居所尊貴而有生活品位，是能充分展現(xiàn)自己個性化空間和價值取向；而新型的這種TOWNHOUSE情景花園洋房正是滿足了以上消費者的需要。五、物業(yè)建議整體規(guī)劃設計主題：根據(jù)項目本身地塊狀況和周邊環(huán)境的情況，建議采用一個地道的歐洲小鎮(zhèn)的做法，整個小區(qū)的建筑風格、園林和小品特色等方面都圍繞著這一主題展開，成為項目設計的一條主線；并且圍繞這條主線，發(fā)掘和創(chuàng)造一系列的項目賣點，成為項目推廣的一個重要亮點。1）丹麥小鎮(zhèn)—“夢幻之城”、“童話之城”、“夢想之城”丹麥是著名的童話作家安徒生的故鄉(xiāng)，安徒生所做的童話故事如賣火柴的小女孩、海的女兒、丑小鴨等作品膾炙人口，在中國和全世界都擁有大量的讀者。建議項目以童話夢幻作為主線，采用丹麥的北歐風格，在項目的元素體現(xiàn)方面主要以安徒生童話中的故事為原本，并結合其他童話故事如格林童話等，塑造一個貫串在童話故事中的夢幻之城，制造一種休閑輕松的社區(qū)環(huán)境，給廣大消費者以回到童年、實現(xiàn)心中夢想的夢幻之城的感覺，同時可以從單純的童年理想擴展到現(xiàn)實生活，從實現(xiàn)童年夢想推廣到實現(xiàn)自我，達到人生目標，從而將項目的主題引申為實現(xiàn)人生的夢想和追求。從項目的目標客戶來說，相當部分都應當是在通過自己的努力和不懈的追求，在事業(yè)上取得相當成功，而項目的主線也正好切合了這部分客戶的心理心中夢想實現(xiàn)的地方；另外，針對部分目標客戶是相對年輕，事業(yè)尚未完全成功的情況，項目主線又可以理解為在這里，實現(xiàn)你心中的夢想。在項目推廣之中，可以采用“還你一個童年的夢”、“夢想實現(xiàn)的地方”的廣告推廣語，“還你一個童年的夢”在1996年金地海景花園ABC區(qū)推廣中曾經(jīng)被使用，受到了市場廣泛的好評，時至今日有些深圳人還能記得這句廣告語。丹麥介紹：丹麥王國（The Kingdom of Denmark）是一個地處北歐、美麗富饒的國家。在丹語中，丹為“丹人”、麥為“田地”，丹麥即為“丹人的田地”之意。丹麥臨北海，東靠波羅地海、南部與德國接壤，北與挪威、瑞典隔海相望，由日德蘭半島的大部分和半島東面的西蘭、菲英、波恩荷爾姆等406個島組成。蜿蜒曲折的海岸線長達7,300公里，在丹麥國土上任何一個地方距大海不會超過52公里。全國分14個縣，275個市以及格陵蘭和法羅群島兩個自治區(qū)。法羅群島與格陵蘭已先后于1948年和1979年實行地方自治，國防外交仍由丹麥管轄。 丹麥屬海洋性溫帶闊葉林氣候，天氣變化無常。冬天不象人們想象中的那樣冰天雪地，二月份氣溫最低，七月份氣溫最高。丹麥年降水量613毫米，農(nóng)作物一般靠自然雨水。夏季比較干旱，冬季則比較濕潤。丹麥首都哥本哈根位于西蘭島東岸，其名稱丹麥語的意思是“商港”。它與瑞典的第三大城市馬爾默（Malmo）隔厄松海峽遙遙相對。連接哥本哈根和馬爾默的厄松海峽跨海大橋已于2000年建成通車。哥本哈根從十五世紀就已成為丹麥的首都，有許多歷史名勝古跡，是著名的古城和旅游勝地，常被人們稱為精致尖頂建筑之都，1996年被選為歐洲文化城，是丹麥的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是北歐最大的城市。全國重要的造船、機械、電子等工業(yè)大都集中在這里。哥本哈根港水深港闊，設備優(yōu)良，是丹麥的最大商港，又是北歐最大的貿(mào)易集散中心，丹麥約半數(shù)進出口貨物均經(jīng)由此港。港內(nèi)辟有自由貿(mào)易區(qū)和保稅倉庫。哥本哈根是北歐、西歐海路空交通樞紐。 丹麥的其他城市和港口還有：位于日德蘭半島東岸的奧爾胡斯（AARHUS），人口有27萬，是丹麥的第二大港口及交通、工業(yè)、文化中心；菲英島北岸的歐登塞（ODENSE），人口18萬，著名的安徒生故居就座落在這里；日德蘭半島北岸的奧爾堡（AALBORG），人口16萬；以及埃斯比約（ESBJERG）、赫爾辛堡（HELSINGBORG）等。 安徒生介紹漢斯．克里斯蒂安．安徒生（Hans Christian Andersen,1805～1875）誕生于丹麥富恩島奧登塞小鎮(zhèn)，是十九世紀的世界童話大師?！　∽杂准邑?，11歲父逝，生活更為困頓。安徒生從小觀察敏銳，想象力豐富，14歲時告別家鄉(xiāng)到哥本哈根，下定決心要當一個藝術家，卻面臨走投無路的困境。幸好有文藝界人士同情他的遭遇，提供學習的機會，安徒生此間閱讀大量名家如哥德、拜倫的作品，也學著創(chuàng)作詩篇與劇本。17歲發(fā)表作品《嘗試集》，24歲出版長篇幻想游記《阿馬格島漫游記》，第一版銷售一空，原本在饑餓中掙扎的安徒生從此脫離貧窮的陰影。安徒生是從寫成年人的文學作品開始的，不過他對丹麥文學──也對世界文學──的最大貢獻，卻是童話。1835年，安徒生在創(chuàng)作了詩歌、小說、劇本，并受到社會承認之后，他認真地思考一個問題：誰最需要他寫作呢？他感到最需要他寫作的人莫過于丹麥的孩子，特別是窮苦的孩子。他們是多么寂寞，不但沒有上學機會，沒有玩具，甚至還沒有朋友。他自己就曾經(jīng)是這樣一個孩子。為使這些孩子凄慘的生活有一點溫暖，同時通過這些東西來教育他們，使他們熱愛生活、熱愛美和真理，他就要為他們寫些美麗的作品，富有現(xiàn)實意義的作品。他覺得最能表達他的這個思想的文學形式就是童話了。他要寫童話，要做一個童話作家。安徒生從此成了一個具有特殊風格的童話作家。他過去的歷程──艱苦的生活、學習、寫作和旅行，在他看來完全是一種有意義的準備和練習，即為童話的創(chuàng)作墊下基礎。從此童話成了他的主要創(chuàng)作活動。他花費40載光陰，為孩子撰寫了164則童話，文體包括故事、散文、散文詩及兒童小說。文體簡潔樸素，但充滿豐富想象力與濃厚詩情及哲理，又能反映所處時代和社會生活，表達平凡人的感情與意愿。因此他的童話，表面上是「為孩子們講的故事」，實際上卻適合任何年齡層。安徒生滿腔熱情地歌頌人民的優(yōu)良品質，同時又尖銳地揭露社會中形形色色的丑態(tài)，以此襯托人民的心靈美，使讀者以感人的詩境和意境中發(fā)現(xiàn)真理，發(fā)現(xiàn)人類靈魂中最誠實、最美麗、最善良的事物，從而使人們的感情得到凈化與升華。從這一點來看，安徒生堪稱是一位偉大的「人類靈魂工程師」。在項目的具體安排上，可以采納使用安徒生童話中的一些場景和人物作為小區(qū)內(nèi)的特色，使之充分體現(xiàn)出項目夢想、童話的樂趣。不僅給孩子們帶來童話般的欣喜，而且項目中時時體現(xiàn)的輕松、快樂的氛圍也是繁忙的現(xiàn)代都市人所期望的。而且對于整個番禺區(qū)、整個南村鎮(zhèn)來說，項目完全跳出了其他樓盤的風格和情調，以一個全新的角度和視野來詮釋整個樓盤，通過凸現(xiàn)小鎮(zhèn)的品位和文化，將樓盤建成為番禺區(qū)、南村鎮(zhèn)的特色樓盤和焦點。物業(yè)建議；由于小區(qū)的整體風格重點借鑒了丹麥奧登塞市的特點，且奧登塞市為著名童話大師安徒生的家鄉(xiāng)。因此為了突出小區(qū)的特色，整個小區(qū)以安徒生的童話故事為主線，把安徒生童話的內(nèi)容與小區(qū)的整體規(guī)劃布局、建筑特色和園林規(guī)劃、建筑小品相融合，使小區(qū)有一個鮮明的主題和別具一格的情調。具體建議如下：（1）小區(qū)的幾個組團分別以童話故事中的出現(xiàn)的地名或其他名稱命名。（2）小區(qū)的入口處可以設置“安徒生”的塑像，造型可為安徒生手捧童話書，周邊圍坐一群兒童，場面即溫馨，又有濃厚的文化氣息，且在顯著的位置表明小區(qū)的風格與特色。（3）小區(qū)內(nèi)配置圖書館，并用安徒生的某篇童話故事的名字命名：“筆與墨水壺”。圖書館的外型仿造童話故事中的城堡；圖書館內(nèi)藏書中，童話類圖書應該占一定的比例，安徒生全集應放在顯著的位置。（4）小區(qū)的雕塑小品處處體現(xiàn)安徒生童話中的內(nèi)容與人物：A：“賣火柴的小女孩”——安徒生早期的作品，也是其最廣為流傳的作品之一。建議把這篇童話與休閑廣場相融合，廣場的中間有“小女孩”的雕像，廣場的照明燈制成火柴的形狀，并且雕塑