【正文】 挖掘亮點(diǎn)，與其他競爭項(xiàng)目重點(diǎn)目標(biāo)客戶為度假客戶相區(qū)別，項(xiàng)目以廣州在番禺居家的客戶為主，該部分客戶以改善居住條件和一次置業(yè)為主要目的，盡量在項(xiàng)目中營造一個(gè)溫馨的居家氛圍。另外，現(xiàn)在廣州樓市中已經(jīng)出現(xiàn)了一部分的投資人士，本項(xiàng)目周邊具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，?xiàng)目相對應(yīng)具有價(jià)值上升的空間，這對于該部分客戶也具有一定的吸引力。針對項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的度假和投資人士，建議在項(xiàng)目中可以考慮部分的引進(jìn)分時(shí)度假的模式，對于只是周末來度假的人士由酒店統(tǒng)一安排出租其空余物業(yè)，和酒店的床位出租相結(jié)合，并將所有的可投資出租的單位集中在A12地塊的幾棟內(nèi)，使業(yè)主在購房的同時(shí)還能得到一定的回報(bào)。不僅可以很好的達(dá)到物業(yè)增值，而且可以在項(xiàng)目推廣過程中作為賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳。結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)際狀況、本項(xiàng)目的物業(yè)定位和項(xiàng)目分期開發(fā)的推廣節(jié)奏，建議在項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃與項(xiàng)目地塊、分期開發(fā)上做統(tǒng)籌安排，合理安排推廣節(jié)奏和物業(yè)類型。我司建議項(xiàng)目考慮分三期滾動(dòng)開發(fā)，第一組團(tuán)建議為A12和A3地塊，外加A11地塊的會(huì)所設(shè)施部分，，會(huì)所建筑面積約為5000平方米。由于項(xiàng)目規(guī)劃中在A11地塊要設(shè)立一個(gè)酒店和會(huì)所，可以考慮將兩者之間分隔開來建設(shè)，會(huì)所設(shè)施將在項(xiàng)目發(fā)售時(shí)完成，同時(shí)考慮作為將來的售樓處來使用，開口建議設(shè)在朝北側(cè)，與項(xiàng)目第一期推出的單位相呼應(yīng)；而酒店則由于投資較大、施工期和裝修時(shí)間都較長，同時(shí)由于酒店投入產(chǎn)出周期也較長，建議酒店的施工時(shí)機(jī)選擇在項(xiàng)目最后一個(gè)組團(tuán)完成時(shí)。同時(shí)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前，商業(yè)街可以考慮率先開售，由于將來小區(qū)內(nèi)的商業(yè)街將會(huì)是項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，建議項(xiàng)目的示范小區(qū)與商業(yè)街相結(jié)合，設(shè)在A3地塊。在該期物業(yè)以普通洋房為主，附之以TOWNHOUSE情景花園洋房相結(jié)合的方式，別墅方面可以引入空中別墅物業(yè)。第二組團(tuán)建議為AB（部分）地塊，總建筑面積約為9萬平方米，主要以住宅物業(yè)為主，A2地塊相對的容積率較高，將以普通洋房為主，TOWNHOUSE情景花園洋房為輔，別墅方面還是引進(jìn)空中別墅；而B地塊則將開發(fā)靠近A3地塊的一部分，由于該地塊緊鄰山坡，而且高低起伏，物業(yè)方面將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配有少量TOWNHOUSE別墅。第三組團(tuán)建議為B（部分）地塊和酒店項(xiàng)目，由于該地塊緊鄰山坡，高低起伏有最多8米的落差，同時(shí)考慮在前兩期內(nèi)TOWNHOUSE情景花園洋房已經(jīng)為市場所接受，建議在該地塊將以TOWNHOUSE情景花園洋房為主，普通洋房為輔，并配以少量TOWNHOUSE別墅?？傮w的建筑類型以普通洋房和TOWNHOUSE情景花園洋房為主，總計(jì)別墅的數(shù)量不應(yīng)超過總量的10%。期數(shù)地塊表用地建筑面積　　　　住宅商業(yè)會(huì)所（酒店）車位第一期A1218600250003000　131 　A3480006000012000100314 　A11　　30005000　總計(jì)　　85000180005100444 第二期A23200048000　100251 　B部分32000384003000100201 總計(jì)　　864003000200451 第三期B部分6250077000　200402 　A1120000　　12000　　A3和A12　　8000　總計(jì)　　77000800012200402 合計(jì)　21310024840029000175001293合計(jì)建筑面積294900物業(yè)類別　面積所占比例共計(jì)建筑面積大約套數(shù)車位配比車位普通洋房二房658040%49680 685 25%171 　三房9012045%55890 532 50%266 　其他15018015%18630 113 100%113 TOWNHOUSE情景花園洋房150平方米以下11013075%74520621 75%466 　150平方米以上17017025%24840146 100%146 TOWNHOUSE別墅空中別墅180200100%24840131 100%131 總計(jì)　　　　248400 2228 　1293 在車位的設(shè)置上，建議地下車位可以通過立體停車庫來實(shí)現(xiàn)，在操作中架高地下立體車庫的高度，先只做一層車位，并為其預(yù)設(shè)兩層立體機(jī)械車庫的可能，從而節(jié)約成本，并可以通過調(diào)節(jié)彈性處理車位的數(shù)量。7. TOWNHOUSE情景花園洋房簡單介紹：TOWNHOUSE情景花園洋房并不是真正意義上的TOWNHOUSE，與傳統(tǒng)歐美TOWNHOUSE相比，TOWNHOUSE情景花園洋房更具有中國特色，可以說是采TOWNHOUSE之長，棄TOWNHOUSE之短。TOWNHOUSE情景花園洋房面積不是歐美TOWNHOUSE 200－300平方米，而是一般人能接受的109－170平方米，容積率是1．2左右，稍高于歐美的0．8；歐美TOWNHOUSE講究有天有地，TOWNHOUSE情景花園洋房則是各有天地等等。從該種物業(yè)的建筑特點(diǎn)來說，它往往采用退臺式的多層建筑設(shè)計(jì)，在同一層面上有三戶，一般為一層、二層各一戶，三四五層為一戶，一二層單位在120平方米左右，三四五層單位面積在160平方米左右。每戶保證至少有一個(gè)大露臺，露臺外預(yù)設(shè)花槽進(jìn)行空中綠化。 在室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)方面，一般建議采用小躍式，將室內(nèi)的動(dòng)靜空間進(jìn)行分隔，一般120左右的單位建議為三房戶型，一樓單位設(shè)有單獨(dú)的入口和私家庭院，從南向的入口出入，二三樓單位公用一個(gè)樓梯，該樓梯設(shè)計(jì)上可以朝南，也可以放在北邊，三四五樓一套中五樓單位基本為平臺花園，主人房設(shè)在四樓，整套單位約170平方米，共計(jì)為四房左右。（詳見附圖）TOWNHOUSE情景花園洋房的消費(fèi)群體呈增長勢頭。市場研究發(fā)現(xiàn)，中產(chǎn)階級、白領(lǐng)人士已經(jīng)成為市場消費(fèi)的主力，他們普遍受過良好的教育，收入穩(wěn)定、事業(yè)正處在上升階段，但工作繁忙、壓力較大；他們對居所的獨(dú)立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，自由自在地?fù)]灑生活；他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽光，有追求自然、返璞歸真的強(qiáng)烈愿望；他們要求自己的居所尊貴而有生活品位，是能充分展現(xiàn)自己個(gè)性化空間和價(jià)值取向；而新型的這種TOWNHOUSE情景花園洋房正是滿足了以上消費(fèi)者的需要。五、物業(yè)建議整體規(guī)劃設(shè)計(jì)主題：根據(jù)項(xiàng)目本身地塊狀況和周邊環(huán)境的情況，建議采用一個(gè)地道的歐洲小鎮(zhèn)的做法，整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格、園林和小品特色等方面都圍繞著這一主題展開，成為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的一條主線；并且圍繞這條主線，發(fā)掘和創(chuàng)造一系列的項(xiàng)目賣點(diǎn)，成為項(xiàng)目推廣的一個(gè)重要亮點(diǎn)。1）丹麥小鎮(zhèn)—“夢幻之城”、“童話之城”、“夢想之城”丹麥?zhǔn)侵耐捵骷野餐缴墓枢l(xiāng)，安徒生所做的童話故事如賣火柴的小女孩、海的女兒、丑小鴨等作品膾炙人口，在中國和全世界都擁有大量的讀者。建議項(xiàng)目以童話夢幻作為主線，采用丹麥的北歐風(fēng)格，在項(xiàng)目的元素體現(xiàn)方面主要以安徒生童話中的故事為原本，并結(jié)合其他童話故事如格林童話等，塑造一個(gè)貫串在童話故事中的夢幻之城，制造一種休閑輕松的社區(qū)環(huán)境，給廣大消費(fèi)者以回到童年、實(shí)現(xiàn)心中夢想的夢幻之城的感覺，同時(shí)可以從單純的童年理想擴(kuò)展到現(xiàn)實(shí)生活，從實(shí)現(xiàn)童年夢想推廣到實(shí)現(xiàn)自我，達(dá)到人生目標(biāo)，從而將項(xiàng)目的主題引申為實(shí)現(xiàn)人生的夢想和追求。從項(xiàng)目的目標(biāo)客戶來說，相當(dāng)部分都應(yīng)當(dāng)是在通過自己的努力和不懈的追求，在事業(yè)上取得相當(dāng)成功，而項(xiàng)目的主線也正好切合了這部分客戶的心理心中夢想實(shí)現(xiàn)的地方；另外，針對部分目標(biāo)客戶是相對年輕，事業(yè)尚未完全成功的情況，項(xiàng)目主線又可以理解為在這里，實(shí)現(xiàn)你心中的夢想。在項(xiàng)目推廣之中，可以采用“還你一個(gè)童年的夢”、“夢想實(shí)現(xiàn)的地方”的廣告推廣語，“還你一個(gè)童年的夢”在1996年金地海景花園ABC區(qū)推廣中曾經(jīng)被使用，受到了市場廣泛的好評，時(shí)至今日有些深圳人還能記得這句廣告語。丹麥介紹：丹麥王國（The Kingdom of Denmark）是一個(gè)地處北歐、美麗富饒的國家。在丹語中，丹為“丹人”、麥為“田地”，丹麥即為“丹人的田地”之意。丹麥臨北海，東靠波羅地海、南部與德國接壤，北與挪威、瑞典隔海相望，由日德蘭半島的大部分和半島東面的西蘭、菲英、波恩荷爾姆等406個(gè)島組成。蜿蜒曲折的海岸線長達(dá)7,300公里，在丹麥國土上任何一個(gè)地方距大海不會(huì)超過52公里。全國分14個(gè)縣，275個(gè)市以及格陵蘭和法羅群島兩個(gè)自治區(qū)。法羅群島與格陵蘭已先后于1948年和1979年實(shí)行地方自治，國防外交仍由丹麥管轄。 丹麥屬海洋性溫帶闊葉林氣候，天氣變化無常。冬天不象人們想象中的那樣冰天雪地，二月份氣溫最低，七月份氣溫最高。丹麥年降水量613毫米，農(nóng)作物一般靠自然雨水。夏季比較干旱，冬季則比較濕潤。丹麥?zhǔn)锥几绫竟挥谖魈m島東岸，其名稱丹麥語的意思是“商港”。它與瑞典的第三大城市馬爾默（Malmo）隔厄松海峽遙遙相對。連接哥本哈根和馬爾默的厄松海峽跨海大橋已于2000年建成通車。哥本哈根從十五世紀(jì)就已成為丹麥的首都，有許多歷史名勝古跡，是著名的古城和旅游勝地，常被人們稱為精致尖頂建筑之都，1996年被選為歐洲文化城，是丹麥的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是北歐最大的城市。全國重要的造船、機(jī)械、電子等工業(yè)大都集中在這里。哥本哈根港水深港闊，設(shè)備優(yōu)良，是丹麥的最大商港，又是北歐最大的貿(mào)易集散中心，丹麥約半數(shù)進(jìn)出口貨物均經(jīng)由此港。港內(nèi)辟有自由貿(mào)易區(qū)和保稅倉庫。哥本哈根是北歐、西歐海路空交通樞紐。 丹麥的其他城市和港口還有：位于日德蘭半島東岸的奧爾胡斯（AARHUS），人口有27萬，是丹麥的第二大港口及交通、工業(yè)、文化中心；菲英島北岸的歐登塞（ODENSE），人口18萬，著名的安徒生故居就座落在這里；日德蘭半島北岸的奧爾堡（AALBORG），人口16萬；以及埃斯比約（ESBJERG）、赫爾辛堡（HELSINGBORG）等。 安徒生介紹漢斯．克里斯蒂安．安徒生（Hans Christian Andersen,1805～1875）誕生于丹麥富恩島奧登塞小鎮(zhèn)，是十九世紀(jì)的世界童話大師。　　自幼家貧，11歲父逝，生活更為困頓。安徒生從小觀察敏銳，想象力豐富，14歲時(shí)告別家鄉(xiāng)到哥本哈根，下定決心要當(dāng)一個(gè)藝術(shù)家，卻面臨走投無路的困境。幸好有文藝界人士同情他的遭遇，提供學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，安徒生此間閱讀大量名家如哥德、拜倫的作品，也學(xué)著創(chuàng)作詩篇與劇本。17歲發(fā)表作品《嘗試集》，24歲出版長篇幻想游記《阿馬格島漫游記》，第一版銷售一空，原本在饑餓中掙扎的安徒生從此脫離貧窮的陰影。安徒生是從寫成年人的文學(xué)作品開始的，不過他對丹麥文學(xué)──也對世界文學(xué)──的最大貢獻(xiàn)，卻是童話。1835年，安徒生在創(chuàng)作了詩歌、小說、劇本，并受到社會(huì)承認(rèn)之后，他認(rèn)真地思考一個(gè)問題：誰最需要他寫作呢？他感到最需要他寫作的人莫過于丹麥的孩子，特別是窮苦的孩子。他們是多么寂寞，不但沒有上學(xué)機(jī)會(huì)，沒有玩具，甚至還沒有朋友。他自己就曾經(jīng)是這樣一個(gè)孩子。為使這些孩子凄慘的生活有一點(diǎn)溫暖，同時(shí)通過這些東西來教育他們，使他們熱愛生活、熱愛美和真理，他就要為他們寫些美麗的作品，富有現(xiàn)實(shí)意義的作品。他覺得最能表達(dá)他的這個(gè)思想的文學(xué)形式就是童話了。他要寫童話，要做一個(gè)童話作家。安徒生從此成了一個(gè)具有特殊風(fēng)格的童話作家。他過去的歷程──艱苦的生活、學(xué)習(xí)、寫作和旅行，在他看來完全是一種有意義的準(zhǔn)備和練習(xí)，即為童話的創(chuàng)作墊下基礎(chǔ)。從此童話成了他的主要?jiǎng)?chuàng)作活動(dòng)。他花費(fèi)40載光陰，為孩子撰寫了164則童話，文體包括故事、散文、散文詩及兒童小說。文體簡潔樸素，但充滿豐富想象力與濃厚詩情及哲理，又能反映所處時(shí)代和社會(huì)生活，表達(dá)平凡人的感情與意愿。因此他的童話，表面上是「為孩子們講的故事」，實(shí)際上卻適合任何年齡層。安徒生滿腔熱情地歌頌人民的優(yōu)良品質(zhì)，同時(shí)又尖銳地揭露社會(huì)中形形色色的丑態(tài)，以此襯托人民的心靈美，使讀者以感人的詩境和意境中發(fā)現(xiàn)真理，發(fā)現(xiàn)人類靈魂中最誠實(shí)、最美麗、最善良的事物，從而使人們的感情得到凈化與升華。從這一點(diǎn)來看，安徒生堪稱是一位偉大的「人類靈魂工程師」。在項(xiàng)目的具體安排上，可以采納使用安徒生童話中的一些場景和人物作為小區(qū)內(nèi)的特色，使之充分體現(xiàn)出項(xiàng)目夢想、童話的樂趣。不僅給孩子們帶來童話般的欣喜，而且項(xiàng)目中時(shí)時(shí)體現(xiàn)的輕松、快樂的氛圍也是繁忙的現(xiàn)代都市人所期望的。而且對于整個(gè)番禺區(qū)、整個(gè)南村鎮(zhèn)來說，項(xiàng)目完全跳出了其他樓盤的風(fēng)格和情調(diào)，以一個(gè)全新的角度和視野來詮釋整個(gè)樓盤，通過凸現(xiàn)小鎮(zhèn)的品位和文化，將樓盤建成為番禺區(qū)、南村鎮(zhèn)的特色樓盤和焦點(diǎn)。物業(yè)建議；由于小區(qū)的整體風(fēng)格重點(diǎn)借鑒了丹麥奧登塞市的特點(diǎn)，且奧登塞市為著名童話大師安徒生的家鄉(xiāng)。因此為了突出小區(qū)的特色，整個(gè)小區(qū)以安徒生的童話故事為主線，把安徒生童話的內(nèi)容與小區(qū)的整體規(guī)劃布局、建筑特色和園林規(guī)劃、建筑小品相融合，使小區(qū)有一個(gè)鮮明的主題和別具一格的情調(diào)。具體建議如下：（1）小區(qū)的幾個(gè)組團(tuán)分別以童話故事中的出現(xiàn)的地名或其他名稱命名。（2）小區(qū)的入口處可以設(shè)置“安徒生”的塑像，造型可為安徒生手捧童話書，周邊圍坐一群兒童，場面即溫馨，又有濃厚的文化氣息，且在顯著的位置表明小區(qū)的風(fēng)格與特色。（3）小區(qū)內(nèi)配置圖書館，并用安徒生的某篇童話故事的名字命名：“筆與墨水壺”。圖書館的外型仿造童話故事中的城堡；圖書館內(nèi)藏書中，童話類圖書應(yīng)該占一定的比例，安徒生全集應(yīng)放在顯著的位置。（4）小區(qū)的雕塑小品處處體現(xiàn)安徒生童話中的內(nèi)容與人物：A：“賣火柴的小女孩”——安徒生早期的作品，也是其最廣為流傳的作品之一。建議把這篇童話與休閑廣場相融合，廣場的中間有“小女孩”的雕像，廣場的照明燈制成火柴的形狀，并且雕塑