【正文】 況南國奧林匹克花園現(xiàn)未公開發(fā)售(預計今年六月下旬推出市場)星河灣于4月28日公開發(fā)售至今,共推出1200多套單位,售出500多套左右錦繡香江花園現(xiàn)未正式公開發(fā)售華南碧桂園推出二期[錦翠苑B區(qū)]部分單位（共252套）現(xiàn)場反應熱烈，共售出六成左右祈福新村售出約七成左右，買家大多數(shù)以香港人為主廣地花園全新洋房凱旋廣場,售出約五成左右海怡半島花園近期推出海趣居、海趣居（七層住宅，共39套），以及海潮居、海柳居、海榕居、海桐居、海楊居（十二層，共182套單位），售出118套單位左右，占53%E、 現(xiàn)場銷售氣氛營造樓盤名稱銷售氣氛南國奧林匹克花園現(xiàn)未公開發(fā)售(預計今年六月下旬推出市場)星河灣項目借助執(zhí)信中學進駐，吸引大量買家前去看樓，銷售場面較為火爆錦繡香江花園現(xiàn)未正式公開發(fā)售華南碧桂園推出二期[錦翠苑B區(qū)]，現(xiàn)場反應熱烈祈福新村該項目規(guī)模大、配套設施齊全，吸引眾多買家前去看樓廣地花園于3月中旬推出全新洋房凱旋廣場，并以“每天三十名購房者可九六折優(yōu)惠/免費寬帶入戶/送電腦一臺”為噱頭，現(xiàn)場反應熱烈。海怡半島花園欠缺廣告推廣，現(xiàn)場反應一般F、小結(jié)番禺華南板塊樓盤主要為郊區(qū)大盤，多數(shù)占地面積超過50萬平方米，規(guī)模大，社區(qū)自身配套完善，多數(shù)有自然景觀，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅。環(huán)境是郊區(qū)樓盤最大的特色，祈福新村有大型人工湖和自然山景，華南新城有江景和自然山景，星河灣有臨江長堤，南國奧林匹克花園有高爾夫球場和撒野公園。教育配套也是主要賣點，華南新城有華師附中番禺學校，星河灣有番禺執(zhí)信中學，南國奧林匹克花園有南奧學村。周邊的旅游資源也相當豐富，有香江野生動物園、長隆夜間動物世界、寶墨園、森美反斗城、余蔭山房、麗泰瀑布等旅游資源。但由于地處番禺，規(guī)劃滯后，公共配套跟不上，大盤各自為政，資源浪費較多，而且住戶的交通和日常生活費用較為昂貴。項目處在廣園東快速干線旁，緊鄰廣東奧林匹克體育中心，處于廣州城市發(fā)展的方向，切屬于天河區(qū)范圍，城市規(guī)劃較好，交通相當便捷，交通和日常生活費用較低，但周邊環(huán)繞著高速公路和快速路，噪音和空氣污染較大，環(huán)境和景觀較差。項目可利用的資源較多：運動——廣東奧林匹克體育中心，旅游——世界大觀、航天奇觀，教育和科學——廣東省科學中心、大學研究院和廣州科學城，未來發(fā)展?jié)摿Α茖W城規(guī)劃、地鐵四號線和輕軌鐵路的規(guī)劃、城市中心東移。加上項目的品牌、實力和中海產(chǎn)品的競爭力，項目的優(yōu)勢還是較為突出的。華南板塊樓盤售價主要集中在35004500元/平方米之間，買家主要為廣州的白領、金領階層，與項目客戶來源頗為相似。4）白云區(qū)九運新廣從板塊A、 項目簡況樓盤名稱項目占地總建面積建筑規(guī)模容積率綠化面積盈翠華庭7萬平方米由14棟七層無電梯洋房和5棟12層電梯洋房組成2．8擁有以水和光為主題的10000平方米園林，其綠化率為40%東方明珠花苑53640平方米11萬平方米4棟8層、2棟711層、4棟3層別墅洋房組團2．134%B、 戶型面積樓盤名稱戶型面積數(shù)量該類型面積折實均價總按揭折實均價銷售率盈翠華庭二房二廳三房二廳四房二廳五房二廳二房二廳:6381M178。三房二廳:68118M178。四房二廳:162M178。五房二廳:193201M178。二房二廳:177套三房二廳:110套四房二廳:2套五房二廳:3套二房二廳:5146三房二廳:5831四房二廳:6327五房二廳:6375546888%東方明珠花苑二房二廳三房二廳三房三廳四房二廳四房三廳復 式二房二廳:73129M178。三房二廳:90124M178。三房三廳:152M178。四房二廳:123126M178。四房三廳:155M178。復 式:142310M178。二房二廳:113套三房二廳:127套三房三廳:2套四房二廳:32套四房三廳:2套復 式:30套二房二廳:4853三房二廳:4990三房三廳:5389四房二廳:5346四房三廳:5553復 式:5322508072%C、 付款方式比較樓盤名稱一次性付款銀行按揭額外優(yōu)惠盈翠華庭94折96折9折東方明珠花苑95折97折——D、 銷售情況樓盤名稱銷售情況盈翠華庭近期推出薈翠庭1/3/5/6座，共292套單位，售出約60多套單位左右東方明珠花苑近期推出明康樓A/B梯，明泰樓A/B/C梯，共306套單位，售出152套，占50%E、 現(xiàn)場銷售氣氛營造樓盤名稱銷售氣氛盈翠華庭周六、日現(xiàn)場特設鋼琴茶座，加上所推單位全部為現(xiàn)樓，前去看樓的買家很多東方明珠花苑已有一段時間未出廣告，現(xiàn)場反應一般F、小結(jié)白云區(qū)九運新廣從板塊的樓盤主要集中在新廣從沿線，其優(yōu)點是緊靠白云山、廣州新體育館、東方樂園，景觀優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅。項目所在的區(qū)域可利用的體育、旅游、科學資源更加豐富，發(fā)展?jié)摿Ω螅煌ǜ颖憬?。白云區(qū)九運新廣從板塊的樓盤售價主要集中在5000元/平方米左右，買家來源主要為在廣州工作的外地白領階層、經(jīng)商人士和老城區(qū)市民。5）、其他同類型競爭對手A、項目簡況樓盤名稱項目占地總建面積建筑規(guī)模容積率綠化面積中海名都92315平方米約401649平方米16棟33層4．4整個小區(qū)的綠色覆蓋率達65．7%疊彩園66791平方米193160平方米27幢13層(帶電梯)、5幢19層2．930%富力千禧花園3．8萬平方米15．3萬平方米6棟18層、5棟25層4．03一萬平方米的中心花園B、戶型面積樓盤名稱戶型面積數(shù)量該類型面積折實均價總按揭折實均價銷售率中海名都二房二廳三房二廳四房二廳二房二廳:8088M178。三房二廳:105201M178。四房二廳:222M178。二房二廳:61套三房二廳:118套四房二廳:1套二房二廳:5598三房二廳:5980四房二廳:6927589482%(所推單位)疊彩園二房二廳三房二廳復 式二房二廳:7679M178。三房二廳:91102M178。復 式:161201M178。二房二廳:223套三房二廳:280套復 式:36套二房二廳:4429三房二廳:4631復 式:4758466292%富力千禧花園二房一廳二房二廳三房二廳二房一廳:6167M178。二房二廳:7695M178。三房二廳:97106M178。二房一廳:30套二房二廳:60套三房二廳:30套二房一廳:5151二房二廳:5329三房二廳:52545272售出20套左右C、付款方式比較樓盤名稱一次性付款銀行按揭額外優(yōu)惠中海名都9折91折98折疊彩園96折97折98折富力千禧花園9折9折——D、銷售情況樓盤名稱銷售情況中海名都開賣至今共推出400多套單位，現(xiàn)已售出330多套，約占八成左右疊彩園公開發(fā)售至今共推出棕櫚軒6座，碧濤軒3座，翡翠軒3座，共600多套單位，售出約520多套左右富力千禧花園內(nèi)部認購售出約20套單位左右E、現(xiàn)場銷售氣氛營造樓盤名稱銷售氣氛中海名都強大的品牌效應，加上銷售前大力的廣告攻勢，在4月21日公開發(fā)售時引起強烈的效應。當天雖然滂沱大雨，但顧客仍然爭相認購疊彩園區(qū)內(nèi)配套設施一應俱全，并擁有新加坡式的園林設計，每平方4000多并配有豪華裝修，吸引眾多買家前來認購，現(xiàn)場反應熱烈富力千禧花園因首次發(fā)售價格較為吸引，再加上項目本身也有一定的品牌效應，現(xiàn)場氣氛較為活躍F、小結(jié)項目的其他同類型競爭性樓盤分布范圍較為廣泛，多數(shù)位置較好，周邊的教育 和生活配套較為完善，而且樓盤的規(guī)劃設計、戶型、居住環(huán)境的營造、社區(qū)文化的積累較好，自身特色較為突出。項目應當注重自身的產(chǎn)品、戶型、園林綠化和資源的充分利用。項目的其他同類型競爭性樓盤售價主要集中在4500—5500元/平方米左右，買家主要為白領階層和老城區(qū)市民。個案分析☆ 疊彩園項目位置：廣州大道南發(fā) 展 商：廣州市合景盈富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計：澳洲HASSELL建筑設計公司園林設計：新加坡KEL園林景觀設計公司小區(qū)規(guī)模：小區(qū)占地66791平方米，總建筑面積193160平方米，共32幢，分別由27幢13層電梯樓宇、5幢19層電梯樓宇組成，綠化率達30%。主要目標消費群：2030歲占25% 3040歲占50% 4050歲占15% 50歲以上占10%主要賣點：1) 中庭園林，綻放島國熱帶風情2) 區(qū)內(nèi)生活配套設施一應俱全3) 酒店式家居服務，智能化先進設施戶型面積比例：碧濤軒3座、翡翠軒1/2/3座、棕櫚軒3/6座：面 積7479M178。9091M178。102M178。161201M178。合 計戶 型二房二廳三房二廳三房二廳復式推出量（套)13910014028352占比例34%25%34%7%100%售出比例95%95%80%25%90%銷售價格：開售價：3800元/平方米(含額外98折)（按揭均價）按揭均價：4662元/M178。最高價：5269元/M178。最低價：3318元/M178。付款方式：一次性付款96折 即供按揭97折輕松按揭99折 建筑分期按原價裝修標準：門 扇：大門用豪華防火防盜木門及門套，配精美門鎖，設全景觀防盜眼；房門、廚廁門采用紅櫸拼沙比利式飾面木門加門套、配精美門鎖。地 面：廳、房鋪德國原裝進口“NOBLE”（朗步）櫸木紋復合木地板，配櫸木紋復合木地線；陽臺、廚房、衛(wèi)生間均鋪砌高級防滑飾面磚。內(nèi) 墻：廳、房、走廊均涂高級乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間墻身鋪砌精美優(yōu)質(zhì)啞光藝術瓷片至天花。廚 房：送全套“LAMEX”（美時）組合櫥柜（臺面用人造石，配子母人造石洗滌盆、“MERCATOR”麥卡多冷熱水龍頭）。鑲嵌白色鋁質(zhì)扣板天花，安裝吸頂燈，預留排煙位。浴 室：裝設歐洲名牌“ROCA”座廁、掛墻式洗臉柱盆。配水銀鏡、“MERCATOR”（麥卡多）冷熱水龍頭。公用衛(wèi)生間裝設精美玻璃淋浴間，主人套房衛(wèi)生間裝“ROCA”牌浴缸，配“MERCATOR”（麥卡多）冷熱水龍頭。鑲嵌鋁質(zhì)白色扣板天花、安裝吸頂燈，裝名牌排氣扇。 簡評：疊彩園作為廣州大道南為數(shù)不多推出樓盤之一，以其園林綠化，售樓部、樣板房和現(xiàn)場的包裝吸引了眾多買家注意，廣告則突出“4萬平方米園林、近萬平方米的休閑設施、躍動的巴里島醉人色彩、度假式大型熱帶園林泳池”，市場反映較為熱烈，樓盤銷售也不錯。樓盤在受到番禺洛溪板塊、海珠區(qū)工業(yè)大道南板塊以及山景樓盤等其他板塊的夾擊下，仍能取得較好的銷售業(yè)績，其原因在：a、 規(guī)劃設計水平較高，由澳洲HASSELL建筑設計公司設計；b、 園林由新加坡KEL園林景觀設計公司設計，富有層次，時代感強，個性特色鮮明，容易引起買家注意；c、 價格較為適中，樓盤按揭均價為4182元/平方米，裝修標準較高；d、 戶型較為合理，6080平方米的兩房和80100平方米的三房單位占了較大的比例，且房間的通風采光不錯，室內(nèi)布局較為合理；e、 廣州大道南沿線推出樓盤較少，區(qū)域內(nèi)競爭較小。f、 樓盤報紙廣告做得較好，現(xiàn)場包裝不錯，給人印象較深。☆ 盈翠華庭地理位置：景從路發(fā) 展 商：廣州市三九國裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī) 模：，總建筑面積7萬平方米，由14棟7層無電梯洋房和5棟12層電梯洋房組成（綠化率逾40%）工程進度：現(xiàn)樓(今年6月交付使用)配套設施：乒乓球室、閱覽室、桌球室、果嶺高爾夫、沙灘瀑布泳池、閱覽室、親子游樂場裝修標準：毛坯房管 理 費：178。推出單位：盈逸居1/2/5座戶型比例：戶 型二房二廳三房二廳四房二廳復式面積(M178。)63816811899162175201所占比例35%43%16%6%價格分析：(一次性/按揭均含額外98折) 單位:元/M178。按揭均價最高價最低價546867434581銷售情況：70%賣 點：l 國際大師開辟的精彩世界，貝爾高林在廣州的傾心之作l 超越時尚，活出精彩！（都市中的白云山麓健康居庭）l 新體育館旁地鐵沿線物業(yè)，優(yōu)越地利直逼今日天河簡評： 盈翠華庭作為三九企業(yè)開發(fā)的首個樓盤，雖然有廣州新體育館和白云山景觀為依托，但發(fā)展商更在規(guī)劃、戶型、園林綠化、售樓部、樣板房等方面下了相當大的工夫，為住戶提供舒適優(yōu)雅的居住環(huán)境。樓盤推出后，引起市場轟動，銷售情況較好，其原因主要有：216。 國際大師設計由國際十大環(huán)境設計公司之一的貝爾高林設計，占地1萬平方米的中庭花園及架空層園林綠化，以生命文化光為主題，體現(xiàn)人與自然、自然與現(xiàn)代的和諧統(tǒng)一。園林綠化出來的效果相當不錯，居住環(huán)境較為舒適。 在建筑設計方面，則由美國Berman Architect資深建筑師樂民成教授擔任，戶型也較為適合廣州市民的居住習慣。21