【文章內(nèi)容簡介】 政府已在珠江新城投入了近12億元人民幣，用于珠江新城的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使珠江新城將會成為21世紀廣州城市形象的代表，目前，珠江新城上市的樓盤主要有南國花園、新城海濱花園、駿逸苑、金駿大廈、匯豪大廈、君怡大廈、麗晶華庭、星匯園、漾晴居、名門大廈、遠洋明珠、金碧華府及碧海灣等，其中，早期的名門大廈、近期的南國花園和星匯園等皆是其表表者。2) 中檔樓盤分布范圍相對較廣天河區(qū)中檔樓盤主要分布在粵墾路、中山大道、天河公園、五山路、東莞莊和員村一帶，均價約在4,000~6,500元/平方米之間，主要的在售樓盤有粵墾路的瑞心苑、五星閣和金燕花園，東莞莊的天一廣場，五山的五山花園、半山翠庭和即將推出的匯景新城，中山大道的華景新城、駿景花園、富力天朗明居、美好居，天河公園周邊的新世界東逸花園、東暉花園、疊翠臺和華港花園，員村一帶的美林海岸花園、粵韻庭園、恒安大廈、海景商業(yè)中心和僑穎苑等?；泬返臉潜P離天河區(qū)中心最近，交通較為便利，附近有暨南大學華文學院、華南理工大學和廣東工業(yè)大學等高校，處于將軍山下，環(huán)境不錯，空氣較好，適合在天河、東山等區(qū)工作，喜歡離天河區(qū)中心近而又不想樓價太高的中等收入階層，但該區(qū)域的一些樓盤建筑密度過大，樓盤的朝向、景觀和房間的通風采光情況在一定程度上影響了購房者的決定。五山路附近有華南師范大學、華南理工大學以及華南農(nóng)業(yè)大學等著名高等學府，教育配套完善，周邊的綠化較多，環(huán)境不錯，這一帶的樓盤主要以高校為賣點，但五山路較窄，交通條件有待改善。中山大道沿線的樓盤交通較為便利，大型小區(qū)數(shù)量較多，樓盤整體性相對較高，但由于天河區(qū)東片的人口密度大，外來人口聚集，道路交叉口多，塞車現(xiàn)象嚴重，治安、環(huán)境較差，區(qū)域形象一直有待提升，而周邊配套設(shè)施不足，缺乏文化娛樂和體育運動設(shè)施等實際情況也暫時阻礙了區(qū)域售價的上升。天河公園周邊樓盤多以公園景觀為賣點，該區(qū)域環(huán)境理想，空氣清新，緊靠天河區(qū)政府和員村生活區(qū)，周邊配套完善，且這一區(qū)域的幾個樓盤規(guī)模較大，小區(qū)配套完善，園林綠化較好，但部分望公園的單位靠近馬路，須忍受噪音的干擾。員村一帶的生活配套完善，市場、電影院、醫(yī)院、商場及酒樓等設(shè)施較多，人流旺，商業(yè)氣氛較濃，個別樓盤還可購房入戶口，但靠近黃埔大道和華南快速干線的單位交通噪音較大，空氣質(zhì)素有待改善。 天河區(qū)已逐漸成為廣州市商業(yè)、金融、貿(mào)易、體育、文化、交通和高科技中心，發(fā)展前景看好，整體的道路、學校、商業(yè)和娛樂配套逐步完善，天河區(qū)中檔樓盤吸引了大量的廣州市民前來購房置業(yè)，成交活躍，買家家庭月收入多在5,000~7,000元之間，消費群較廣，有老城區(qū)市民，也有外地白領(lǐng)、經(jīng)商人士和管理階層，買家既注重樓盤的規(guī)劃、戶型設(shè)計、小區(qū)配套和環(huán)境綠化等，也注重物業(yè)的售價和實用性。 3) 低檔樓盤主要分布在位置較偏的地段隨著住房制度改革的深入，實物分房已經(jīng)曲終人散，貨幣分房制度全面實行，市場上的購房主體轉(zhuǎn)為實用型買家，個人購房的比重越來越大，中、低收入階層成為購房主力軍，具有一定規(guī)模的優(yōu)質(zhì)、低價物業(yè)受到了廣大買家的普遍歡迎，成交最為活躍。而在天河區(qū)的低檔樓盤主要分布在東圃、沙太路和廣汕公路一帶。隨著市民生活水平提高，居住習慣逐步改變，“市區(qū)工作、市郊生活”的居住模式逐漸得到部分市民的認同。而天河東圃一帶由于黃埔大道拓寬工程的進行及廣園東快速干線的建設(shè)，天河區(qū)東線交通狀況大大改善，近年來，九運會主會場天河區(qū)東圃一帶涌現(xiàn)出多個如：羊城花園、東圃廣場、天力居和中興花園等低價的精品小區(qū)樓盤，均以“鄰近九運會主會場，物業(yè)升值在即”為賣點，受到中、低收入的初次置業(yè)人士的追捧。這部分樓盤售價約在2,500~4,500元/平方米（一般帶一級一類裝修），具有一定的小區(qū)規(guī)模，占地面積都在2萬平方米以上，但“麻雀雖小，五臟俱全”，部分小區(qū)不但具有精致的園林花園，而且幼兒園、會所、泳池和網(wǎng)球場等配套設(shè)施一應(yīng)俱全；戶型設(shè)計的以40~50平方米的一房一廳及60~75平方米的二房二廳小戶型單位為主。而沙太路、廣汕公路一帶的金湖雅苑、陽光花園等樓盤也是以價廉取勝，但物業(yè)的定位略低于東圃一帶，售價約在2,500~3,500元/平方米，除金湖雅苑外，設(shè)計的戶型也是以二房二廳的單位為主。這部分樓盤所吸引的是收入金字塔底部的廣大中、低收入階層，市場的消化速度較快。如：購買一套70平方米二房二廳月供款僅需1,000~2,000元/平方米，對月收入在1,500~3,500元初次置業(yè)的中、低收入人士吸引力較大，有部分樓盤還推出零首期按揭付款，提高了目標客戶的購買能力，大受市場的歡迎。在競爭日益激烈的市場環(huán)境下，不少綜合素質(zhì)稍遜的樓盤都會以低價作為競爭優(yōu)勢，特別是一些缺乏小區(qū)配套的單體樓或部分戶型設(shè)計實用性較差的項目，更是用降價來吸引買家。因此，買家在挑選物業(yè)時較注意價格陷阱、貨比三家，把目標樓盤與周邊同檔次的樓盤進行各方面的綜合比較，挑選出開發(fā)實力強、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套完善、戶型設(shè)計實用性強及采光通風充足的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為將來營造舒適的生活提供硬件支持。2. 天河區(qū)九運會區(qū)域規(guī)劃與展望2001年11月11日，中華人民共和國第九屆運動會開幕式將在天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村的廣東奧林匹克體育場舉行，東圃將成為全國人民關(guān)注的熱點。天河區(qū)東部的體育場館的施工建設(shè)已進入收尾階段，廣東奧林匹克體育中心的宏偉外型已經(jīng)展現(xiàn)，配套的交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)也將逐步完成，廣園東路一期已經(jīng)通車，二期工程將在九運會前建成通車，車陂路擴寬工程開展得如火如荼，廣園東路、中山大道、黃埔大道及大觀路等九運會沿線道路兩旁的“穿衣戴帽”工程、整治、綠化，以及市政府“三年一中變”工程的實施，將會使東部的環(huán)境變得更好，九運會的舉行、交通和環(huán)境的改善將會給東部的樓盤帶來更多的機會。作為廣州未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的龍頭和標志的廣州科學城首期開發(fā)的4平方公里的用地已經(jīng)全部被科技項目填滿，建設(shè)已基本鋪開，已有多個科技項目入園發(fā)展，項目投資額已突破4億美元。廣州科學城的規(guī)劃建設(shè)將使廣州東部崛起一個新興科學產(chǎn)業(yè)帶，帶動廣州東部發(fā)展，廣東省科學中心、大學研究院、地鐵四號線和輕軌鐵路的規(guī)劃建設(shè)將為天河東部帶來良好的投資環(huán)境，廣州城市中心進一步東移，也會進一步帶動天河東部住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與興旺。1) 廣東奧林匹克體育場廣東奧林匹克體育場是九運會主會場，占地30萬平方米，可容納觀眾8萬多人，將承擔九運會的開幕式和田徑、足球等比賽項目，目前，工程進展順利，宏偉外觀已經(jīng)展現(xiàn)，四周的道路和環(huán)境美化亦已開始。作為廣東新世紀標志性建筑，奧林匹克體育場北面與世界大觀、航天奇觀及規(guī)劃中的科學城等旅游景點相連，成為廣州市東部最具影響力的大型市政設(shè)施。2) 廣園東路工程該工程是廣州市迎接九運會的形象工程，也是廣州市最長的一條城市快速干線主干道，工程位于廣深高速鐵路的北側(cè)，西起廣園中路，東至增城新塘鎮(zhèn)荔新路，途經(jīng)瘦狗嶺、五山、黃村、吉山及南崗等地，總投資逾30億元。已通車的廣園東路一期工程由廣園中路至黃埔豐樂北路立交，為雙向八車道，路寬60米，并設(shè)25對港灣式汽車停車站。第二期工程由豐樂立交到瑤田立交，全長18公里，計劃2001年九運會開幕之前全線完工。廣園東快速干線將會為九運會主會場與市中心提供快捷的通道，為運動員、工作人員和市民提供方便的交通條件。3) 輕軌鐵路規(guī)劃中的輕軌鐵路由廣州站至南崗，將設(shè)廣州站、淘金坑、廣州東站、機械學院、石牌東、九運會、橫沙、石化廠、筆村及南崗等10個站，預計總投資18億元。道路網(wǎng)絡(luò)的暢通將給天河東部房地產(chǎn)業(yè)帶來新的機遇。4) 廣州科學城廣州科學城位于廣州市區(qū)東北部，天河、白云和黃埔3區(qū)交界處（廣州市中心大組團交會處），其范圍為：加莊→上嶺→大淋崗→玉樹→馬坑園→新塘，北沿大觀路→廣汕公路→北二環(huán)公路→火村公路，沿廣深高速公路往西接加莊。西側(cè)以城市主干道大觀路與市中心相連，北接廣汕公路，東以北二環(huán)高速公路為界，其中廣深高速公路由西至東橫貫整個區(qū)，科學城西邊界距廣州火車站約10公里，距黃埔港僅5公里。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越。廣州科學城的發(fā)展性質(zhì)為：以高科技制造業(yè)為基礎(chǔ)，推動科學技術(shù)研究以及開發(fā)應(yīng)用；以形成科學研究綜合體為目標，培育創(chuàng)新環(huán)境，促進廣州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展，具有高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，高效益的投資管理軟環(huán)境，以產(chǎn)、學和研為主，輔以配套少量高級住宅的多功能現(xiàn)代新型城區(qū)?？茖W城規(guī)劃建設(shè)有：微電子信息產(chǎn)業(yè)園、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、大學研究園、新材料和新能源科技園及管理服務(wù)中心等。廣州科學城管理服務(wù)中心配套建設(shè)有：開發(fā)區(qū)管委會、廣州國際企業(yè)孵化器、人才交流中心、信息服務(wù)中心、文化交流中心、博覽中心、商貿(mào)中心、科學城賓館、國際醫(yī)院、國際學校、普通中學、銀行、郵政及電信等設(shè)施。5) 廣東省科學中心廣東省科學中心是廣東省為提高人民科學文化素質(zhì)和精神文明建設(shè)的一項重大基礎(chǔ)設(shè)施，容納有自然科學、社會科學及科普工作的大型現(xiàn)代化的綜合性科技活動場所，具有科普與高新技術(shù)展示、多方位的業(yè)余教育、高新技術(shù)研究、科技咨詢與科技娛樂等功能，該中心占地約500畝。6) 地鐵4號線地鐵4號線主要的途經(jīng)之處包括：科學城→廣東奧林匹克中心→琶洲會展區(qū)→官洲生物島→新造大學城→新城中心。7) 城市中心進一步東移今后的15年，隨著廣州市東南部地區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，城市重心東移的速度將逐漸加快。預計到下世紀初，城市中心區(qū)將形成“雙中心結(jié)構(gòu)”的大組團。其中，城市舊中心是城市的綜合中心區(qū)，體現(xiàn)城市的政治、經(jīng)濟、文化和對外交往中心的功能；天河珠江新城中心主要功能為商住、金融、行政、外事、科教和體育等，珠江新城將成為廣州市未來的中心商務(wù)區(qū)（CBD）；結(jié)合廣州東南部的開發(fā)，使大沙地成為市區(qū)東部城市副中心；以大沙地城市副中心為核心構(gòu)成市區(qū)東翼大組團。3. 項目主要競爭區(qū)域及樓盤情況分析項目位于天河區(qū)東圃的九運會主會場廣東奧林匹克體育中心正對面，定位為“城東大型標志性精品小區(qū)——都市精英的陽光家園”，售價為4,200元/平方米，戶型以三房（大三房、小三房）和二房為主，并配以部分復式單元。目標客戶為白領(lǐng)工薪階層的都市精英，年輕、有知識，外地人較多，個性自由、務(wù)實、時尚、朝氣蓬勃且生活態(tài)度積極向上，對居住環(huán)境質(zhì)量要求較高，購買特征為理性沖動型購買。根據(jù)項目的定位、售價和目標客戶及其特征來看，項目定位為中價精品小區(qū)，主要面向中等收入、年輕、有知識、積極向上的白領(lǐng)和工薪階層，面向的客戶層面較廣，因而買家可以選擇的區(qū)域和樓盤較多，與項目競爭的區(qū)域和樓盤也多。從價格、位置、區(qū)域、樓盤檔次和針對的目標客戶等方面來看，競爭對手主要有天河東圃、車陂、棠下、黃埔大道員村段、番禺華南板塊、白云區(qū)九運新廣從板塊以及其它同類型的競爭性樓盤。由于與項目同類型的樓盤上市供應(yīng)的貨量巨大，買家選擇性亦較多，對于住宅產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的要求則更高，供求矛盾將會較為突出，競爭相當激烈。各樓盤將在價格、規(guī)劃設(shè)計、戶型、園林綠化、配套設(shè)施、工程質(zhì)量、物業(yè)管理以及服務(wù)等方面形成全方位的競爭，樓盤的綜合素質(zhì)將會得到進一步的提升。表16：項目主要競爭區(qū)域優(yōu)劣勢分析區(qū)域板塊主要樓盤競爭優(yōu)勢競爭劣勢天河東區(qū)東圃鎮(zhèn)、車陂以及棠下一帶東圃廣場、羊城花園、駿景花園、美好居、匯友苑及富力天朗明居1. 九運會拉動。2. 廣東奧林匹克體育中心、廣園東路快速干線拉動。3. 城市中心東移。4. 符合廣州規(guī)劃發(fā)展方向。1. 區(qū)域成熟需要過程。2. 缺乏大型商業(yè)以及文化設(shè)施支持。3. 天河區(qū)東部人口較密，外來人口多，居住人員較雜，交通秩序和社會治安較差。黃埔大道員村段粵韻庭園、美林海岸花園1. 周邊生活配套較為完善。2. 交通較為方便。1. 區(qū)域形象較為普通。2. 居住人口較多、較雜。3. 周邊工廠多，污染嚴重。番禺華南板塊華南新城、祈福新村、星河灣、南國奧林匹克花園、華南碧桂園以及廣地花園1. 華南快速干線直達天河，交通快捷。2. 土地取得較為容易。3. 地價較低，成本容易控制。4. 容易成片開發(fā)，形成大型生活小區(qū)。5. 地鐵三號線直達市橋。6. 番禺撤市改區(qū)。7. 空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，較為適合現(xiàn)代都市人的生活特點。1. 區(qū)域成熟需要過程。2. 區(qū)域供應(yīng)量巨大，競爭異常激烈。3. 華南快速干線收費高，住戶生活費用昂貴。4. 市政基礎(chǔ)設(shè)施以及大型生活配套不足。5. 城市規(guī)劃滯后。白云區(qū)內(nèi)九運會新廣從板塊運動員村、盈翠華庭、東方明珠花園1. 靠近白云山，景觀優(yōu)越，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅。2. 交通便利。3. 新體育館和九運會拉動。4. 白云大道命名拉動。1. 白云山周邊的開發(fā)控制較嚴。2. 區(qū)域成熟度較差。其它同類競爭對手中海名都、疊彩園、富力千禧花園1. 地理位置好，靠近市中心。2. 生活方便，交通便利。3. 規(guī)劃設(shè)計較好，園林綠化較為精致。4. 戶型較好，適合買家需要。1. 小區(qū)規(guī)模較小，而密度相對較大。2. 樓價較高，其升值潛力較小。1) 東圃、車陂及棠下一帶A. 項目簡況表17：項目簡況（東圃、車陂及棠下一帶）項目名稱占地面積總建面積建筑規(guī)模容積率綠化面積羊城花園62,000m2140,000m250棟6層（無電梯）4棟18層（帶電梯）35%東圃廣場50,000m178。170,697m178。15棟12層（帶電梯）35%匯友苑11,000m227,000m27棟17~19層（帶電梯）3,200m2園林4,000m2架空美好居23,000m270,000m26棟12~19層（帶電梯）10,000m2中庭富力天朗明居66,612m2220,212m212棟18層（帶電梯）7棟26層（帶電梯）%駿景花園450,000m2100多萬m268棟10~12層（帶電梯）48%駿景花園南苑160,000m240多萬m269棟小高層（119層）56%B. 戶型面積表18：戶型面積（東圃、車陂及棠下一帶）樓盤名稱戶型