【導(dǎo)讀】產(chǎn)市場供需狀況和價(jià)格、市場趨勢等方面的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查和分析。從而為開發(fā)項(xiàng)目的。××市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段、進(jìn)入了全方位競爭的時(shí)代。房地產(chǎn)市場研究及項(xiàng)目定位應(yīng)遵循市場背景與規(guī)律、圍繞開。發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來把握方向、在對市場精準(zhǔn)掌控的條件下對項(xiàng)目進(jìn)行定位與開發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目能夠成功運(yùn)作取決于各種綜合因素，但優(yōu)秀的策劃往往是確保執(zhí)。導(dǎo)思想，并為后期各階段的成功奠定基礎(chǔ)。本策劃報(bào)告的目標(biāo)是為項(xiàng)目的開發(fā)提供全方位的、邏輯性、可。成為××市最具購買價(jià)值的物業(yè)，成為××市具有高品質(zhì)生活的住宅社區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)。本原因是由于為實(shí)現(xiàn)城市整體規(guī)劃，擬對廣場路8號(hào)現(xiàn)人民醫(yī)院職工宿舍實(shí)施搬遷。根據(jù)調(diào)查目標(biāo)制定研究計(jì)劃。遷項(xiàng)目以及待建安置項(xiàng)目都位于××市城中區(qū)。因此，需將調(diào)查工作的重點(diǎn)放在城中。減少主觀原因造成的調(diào)查漏洞。經(jīng)過調(diào)查的實(shí)施，對調(diào)查取得的信息進(jìn)行分析和處理。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。

　　

【正文】 三、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 （一） 整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將保持持續(xù)、穩(wěn)健地健康發(fā)展， 市 的房地產(chǎn)行業(yè)正在走向成熟期，整個(gè)行業(yè)背景對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有利。 （二） 城市土地有限，特別是 城中 區(qū) 和東片 區(qū)的土地稀缺，為此區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)提供了較好的大市場基礎(chǔ)； 根據(jù) 市 2021 年的房地產(chǎn)市場投放的產(chǎn)品形 態(tài)與投放量，多層項(xiàng)目開發(fā)的市場機(jī)會(huì)較為樂觀。 25 （三） 隨著 2021 年下半年 市 地價(jià)翻番的增漲 至 2021 年底 市 房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格的普遍拉升，現(xiàn)在 市 高檔項(xiàng)目的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相當(dāng)高的價(jià)位，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與價(jià)格制定提供了較好的基礎(chǔ)。 四、 項(xiàng)目威脅分析 （一） 宏觀政策調(diào)控的不可預(yù)期與不可控制的政策威脅：一方面可能形成購買者觀望勢態(tài)的銷售速度影響，另一方面對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響； （二） 電梯公寓消費(fèi)群體的接受度不高，高價(jià)位房源銷售速度相對緩慢，根據(jù)消費(fèi)調(diào)查得知接受高價(jià)的群體比例不大， 2021 年電梯公寓供應(yīng)量 不超過 20 萬㎡，而 2021 年電梯公寓供應(yīng)量超過 57 萬㎡， 根據(jù)這個(gè)趨勢， 2021 年 電梯公寓的市場競爭將十分激烈； （三） 綜觀 2021 年 以及 2021 年 的房地產(chǎn)市場，高價(jià)格物業(yè)的房價(jià)拉升速度很快，而南充居民收入水平并未出現(xiàn)大幅度增長，結(jié)合調(diào)查中消費(fèi)者對高價(jià)格接受群體的比例便小的情況，在激烈競爭的市場環(huán)境下，將面臨高價(jià)格樓盤消費(fèi)者接受極限的問題，部分過高價(jià)格項(xiàng)目將面臨滯銷的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 第 6 節(jié) 【地中海 】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目價(jià)格執(zhí)行定位 由于本項(xiàng)目為拆遷安置房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目前期相關(guān)的策劃調(diào)查結(jié)論，再依據(jù)《城市房屋拆 遷管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定， 拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。 為順利實(shí)施老城區(qū)改造，減少拆遷難度，按照先安置，后拆除的原則 ,結(jié)合實(shí)際情況，擬定以下拆遷補(bǔ)償安置方案： 對被拆遷房屋擬實(shí)行文昌路異地產(chǎn)權(quán)置換為主，貨幣補(bǔ)償、其它異地 產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換 為輔相結(jié)合方式，由被拆遷人根據(jù)實(shí)際情況及相關(guān)政策自行選擇。 一、 文昌路異地 產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換方式 實(shí)行 文昌路安置房 產(chǎn)權(quán)置換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按條例規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)合所調(diào)換房屋的價(jià)格優(yōu)惠，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 注：安置房分 配方案細(xì)則祥見 下篇 安置方案的 第 二 大點(diǎn)。 二、 貨幣補(bǔ)償方式 居住用房實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~，由被拆遷人選定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格綜合確定。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具被拆遷房屋分類評估價(jià)格后，被拆遷人可選擇按分類估價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償；未選擇分類評估價(jià)格補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人按分戶評估報(bào)告中載明的價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。 貨幣補(bǔ)償金額 = 被拆除房屋的 房地產(chǎn) 市場單價(jià) 被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)建筑面積 26 三、 其它異地 產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換方式 如 文昌路安置房不足以對被拆遷戶安置或被拆遷戶的自行選擇及喜好，也可選擇其它樓盤 實(shí)行 異地 產(chǎn)權(quán)置換，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按條例規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 27 第三章 【地中海 】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資 方案 本項(xiàng)目在開發(fā)投資決策過程中，除了需評價(jià)該項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效果外，還必須考慮用于 該項(xiàng)目投資資金的來源， 確定資金結(jié)構(gòu)并制定資金籌集方案。籌集過程較為復(fù)雜，籌集方式也有多種，通常有利用企業(yè)（或政府等投資商）自有資金、向銀行 貸款、發(fā)行股票和債券、吸收外資、房地產(chǎn)預(yù)租售款、以及項(xiàng)目 BOT（建設(shè) —— 經(jīng)營 —— 移交）等方式，本項(xiàng)目在實(shí)際資金籌集過程中，是上述各種資金籌集方式的綜合運(yùn)用 ，開發(fā)項(xiàng)目籌集資金方式如下圖： 圖表 31： 【 地中海 】 項(xiàng)目籌集資金方式 本項(xiàng)目 是為實(shí)現(xiàn)城市整體規(guī)劃，而 對廣場路 8 號(hào) 即 現(xiàn)人民醫(yī)院職工宿舍實(shí)施搬遷。根據(jù)《市土地收購儲(chǔ)備與審核委員會(huì) 2021 年第二次工作會(huì)議紀(jì)要》（柳政 [2021]25 號(hào)）文件精神， 為解決醫(yī)務(wù)人員特殊行業(yè)就近工作的需要，充分體現(xiàn)以人為本、和諧共建的原則， 妥善解決被拆遷人的安置問題， 市 政府 作為項(xiàng)目業(yè)主， 由于本項(xiàng)目很大程度上 是 市政府的政府行為。 因此，本項(xiàng)目籌集資金的主要方式是向銀行借款 以及利用政府已有資金。 除了 以向銀行貸款為 主要 手段外，本項(xiàng)目還可以采取利用政府自有資金 以及 房地產(chǎn)預(yù)租售款 。 特設(shè)機(jī)構(gòu) 銀行 股票、債券 開發(fā)項(xiàng)目 購房者 BOT 融資 租賃融資 投資者 房地產(chǎn)投資信托 合作開發(fā) 28 第四章 【地中海 】 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目效益評價(jià)方案 在 拆遷補(bǔ)償 安置過程中 應(yīng) 體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，納入市場 規(guī)范 ，不論實(shí)行貨幣補(bǔ)償、易地安置還是實(shí)行 遷往本項(xiàng)目 都 應(yīng) 是一樣的，是等價(jià)有償?shù)慕粨Q。 并采取的是 先建安置房，再動(dòng)遷 的主體方案。 一、 選擇方案 選擇 文昌路 【地中海 】房地產(chǎn)項(xiàng)目宗地先建安置房，再實(shí)施動(dòng)遷，逐年完成整個(gè)項(xiàng)目。 二、 政府多支出 安置補(bǔ)償 費(fèi)用預(yù)計(jì) 按 原規(guī)劃條件， 興建安置房 地產(chǎn) 【地中海 】 項(xiàng)目 ， 實(shí)際安置房建設(shè)投資 預(yù)計(jì) 為 3750元 /M2左右 ，而 被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償為 3620 元 /M2，若 被拆遷戶 按 1： 1 遷 往新址 ，則每平方米虧 130 元 ，擬拆遷總建筑面積為 ㎡ ，則政府多支出 安置補(bǔ)償 近 萬元。 三、 計(jì)算分析 （一） 若 被拆遷戶全部選擇貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r （簡稱：情況一） 項(xiàng)目總投資 費(fèi)用估算詳見 下 表 —— 項(xiàng)目總投資估算表 圖表 41： 【地中海 】房地產(chǎn) 項(xiàng)目總投資估算表 （ 情況一） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總價(jià) /萬元 內(nèi) 容 說 明 1 土地取得費(fèi)用 總 建筑面積： ㎡，樓面地價(jià) 1200 元 / m2 2 前期工程費(fèi) 21 地質(zhì)勘測 按總 占地 面積 ㎡ 的 16 元 /㎡ 計(jì) 22 設(shè)計(jì)費(fèi) 按總建筑面積 ㎡ 的 20 元 /㎡ 計(jì) 23 審圖費(fèi) 按總建筑面積的 2元 /㎡ 計(jì) 24 規(guī)劃、施工報(bào)建 按總建筑面積 80 元 /㎡ 計(jì) 25 人防費(fèi) 若不需建人防工程，按總建筑面積 18 元 /㎡ 計(jì) 26 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 按凈建設(shè)用地 77573 ㎡， 200 元 /㎡ 計(jì) 3 建安造價(jià) 按總建筑面積， 1350 元 /㎡ 計(jì) 4 不可預(yù)見費(fèi) 按建安造價(jià)的 %計(jì) 5 建設(shè)期利息 貸款額按建設(shè)投資的 70%約 2億元 ,按年率 % 6 經(jīng)營費(fèi)用 按銷售收入 的 2%計(jì) 7 管 理費(fèi)用 按銷售收入 的 2%計(jì) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按貸款利息的 20%計(jì) 項(xiàng)目總投資 29 說明： 預(yù)計(jì)建設(shè)經(jīng)營期 3年。 建設(shè)投資為： 萬元，假設(shè)第 1年投入土地取得費(fèi)用 萬元，第2年及第 3年分別投入剩余建設(shè)投資的 50%，即分別投入 萬元； 經(jīng)營成本為： 萬元，假設(shè)第 1年到第 3年每年分別投入 萬元。 項(xiàng)目銷售價(jià)格和租賃收入測 算 （ 1） 、住宅部分銷售收入 （按 4200 元 /㎡計(jì)算） 的測算 ㎡ 4200 元 /㎡ = 萬元 銷售收入、 稅金的確定詳見下表所示的 營業(yè)收入、稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 :萬元 第 1年 第 2年 第 3年 每年銷售收入比例 / 40% 60% 1 營業(yè)收入 / 2 稅費(fèi) 稅率 / 21 二稅一費(fèi) % / 22 土地增值稅 2% / 23 所得稅 25% / 注： 二稅一費(fèi) 、 土地增值稅 分別按照總銷售收入的 %、 2%收取，所得稅率為 25%；二稅一費(fèi)指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)。 圖表 42： 【地中海 】房地產(chǎn) 項(xiàng)目 營業(yè)收入、稅金及附加估算表 （ 情況一） （ 2） 停車場部分租賃收入折現(xiàn)總價(jià)測算 車庫 總建筑面積約為 19615 ㎡，預(yù)計(jì)每月凈租金約為 20 元 /㎡，假設(shè)租賃期 60年，折現(xiàn)至第三年，則折現(xiàn)收入為 萬元。 動(dòng)態(tài)盈利分析與現(xiàn)金流量表 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評 價(jià)的主要依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，通過動(dòng)態(tài)的方法，計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。 由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，經(jīng)營期設(shè)定為三年，租賃部分的總收入折現(xiàn)至第三年。 動(dòng)態(tài)盈利評價(jià)指標(biāo)：主要有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)等指標(biāo)，主要 考察擬建項(xiàng)目的盈利能力 ， 據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 。 注： （ 1） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目 30 所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目 的盈利能力。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 （ 2） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 IC將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于零或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目三至五年期貸款利率為 %，故基準(zhǔn)收益率 IC取為 8%。 全部投資現(xiàn)金流量表見附表 所示 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 / 11 住宅銷售收入 / 12 其他（停車場）現(xiàn)金收入 / / 2 現(xiàn)金流出 21 建設(shè)投資 22 土地增值稅 / 23 銷售稅金及附加 / 24 所得稅 / 25 經(jīng)營成本 3 稅后凈現(xiàn)金流 4 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流 5 稅前凈現(xiàn)金流 6 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 評價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV / IC=8% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR % / 圖表 43： 【地中海 】房地產(chǎn) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （情況一） /萬元 另外，用現(xiàn)金流法測算 開發(fā)商利潤： 稅前 開發(fā)商利潤 = 萬元 31 結(jié)論 稅前 開發(fā)商利潤 = 萬元， 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元﹤ 0，內(nèi)部收益率 % ﹤基準(zhǔn)收益率 8%。 （ 1） 在原擬規(guī)劃設(shè) 計(jì)條件下，土地取得費(fèi)用以預(yù)計(jì)拆遷總費(fèi)用作為主要構(gòu)成時(shí)，項(xiàng)目虧損，且毫無利潤可言； （ 2） 被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償待建項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)。 （二） 被拆遷戶全部選擇 于【地中海 】 安置情況下 （情況二） 待 拆遷面積為 ㎡ ，若按待拆遷面積：新建面積 =1： 1 方式 搬 遷，則拆遷前期補(bǔ)償費(fèi)用減少，僅需支付拆遷其他費(fèi)用。無形之中，前期投資大大減少，資金占用大大減少。 同時(shí)住宅銷售建筑面積也由原 ㎡ ，減少為 =㎡。 項(xiàng)目總投資估算 —— 詳見下 表 所示的項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算數(shù)量 計(jì)算單位 總價(jià) 總投資比例 備注 1 土地取得費(fèi)用 33225 1200元 /㎡ % 總 建筑面積：=33225 ㎡，樓面地價(jià) 1200 元 / m2 2 前期工程費(fèi) / / % 21 地質(zhì)勘測 16 元 /㎡ 按 總用地面積 ㎡ 的16 元 /㎡ 22 設(shè)計(jì)費(fèi) 20 元 /㎡ 按總建筑面積的 20 元 /㎡ 計(jì) 23 審圖費(fèi) 2 元 /㎡ 按總建筑面積的 2 元 /㎡ 計(jì) 24 規(guī)劃、施工報(bào)建 80 元 /㎡ 按總建筑面積 80 元 /㎡ 計(jì) 25 人防費(fèi) 18 元 /㎡ 已經(jīng)建人防地下室，和平時(shí)期為車庫，戰(zhàn)時(shí)為人防室 26 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 200 元/㎡ 包括供電、供水、排水、綠化、道路、路燈、電信等費(fèi)用按凈建設(shè)用地 200 元 /㎡ 計(jì) 3 建安造價(jià) 1350元 /㎡ % 按建筑面積 1350 元 /㎡ 計(jì) 4 不可 1350 % 按建安造價(jià)的 5%計(jì) 32 預(yù)見費(fèi) % 5 建設(shè)期利息 20210 % % 貸款額按土地取得費(fèi)、用前期工程費(fèi)以及建安造價(jià)的 70%約2億元 ,貸款期限 年 ,利率按 1 至 3年期年率 % 6 經(jīng)營費(fèi)用 % % 按總銷售收入的 %計(jì) 7 管理費(fèi)用