【導(dǎo)讀】為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新。小區(qū)”之后又一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本。政府的認(rèn)同，由于“佳園二期”與’98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠平方米生產(chǎn)用地。根據(jù)城巾規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)。要求，A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。發(fā)企業(yè)，成立于1993年?！凹褕@二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅。排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。目建議書的批復(fù)》；用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；期”項目初步規(guī)劃方案》；“佳園二期”項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3－1。宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)1個百分點以上。了居民買房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26%的市

　　

【正文】 房 )，一套建筑面積 65 平方米的住房平均售價達(dá) 萬元～ 13 萬元 之間，相當(dāng)于家庭入收入的 倍至 倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。 (2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán) 境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。 (1)本項目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。 (2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1%，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139 萬元 ，增長%；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成 本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (6)全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng) 險。 附表 3－ 1 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 17623 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 4500 647 3054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 17623 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 17623 附表 3－ 2 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項 日 合計 1 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2021 522 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投 資借款建設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用 17623 17623 7142 7142 7949 7949 2021 2021 522 522 2 資金籌措 17623 7142 7949 2021 522 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 8000 9623 6400 742 1600 6349 2021 522 附表 3－ 3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915 可銷售面積 (平 方米 ) 平均售價 (元 /平方米 ) 銷售比例 (%) 73100 100 9858 2988 13 43860 3001 60 19382 3008 27 2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 1097 77 33 74 5 2 403 28 12 475 33 ]4 146 10 4 3 土地增值稅 380 19 133 171 57 4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697 附表 3－ 4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位 萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 152 20 36 48 48 可出租面積 (車位 ) 單位租金 (元 /車位 ) 出租率 (%) 60 3360 60 100 3600 100 100 4800 100 100 4800 100 2 經(jīng)營稅金及附加 1 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加 1 … … 3 租金凈收入 19 4 凈轉(zhuǎn)售收入 附表 3－ 5 損 益 表 單位：萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937 152 1473 8054 496 20 2915 36 48 48 2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 2l 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 17209 75 1166 6329 7438 12 2276 2l 21 2l 3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22 4 自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務(wù)費用 7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3 8 土地增值稅 380 19 133 171 57 9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2 10 彌補(bǔ)以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2 12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1 13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105 210 168 7 14 1l 38 77 62 46 91 73 14 28 22 14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220 15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1 16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1 A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1 17 年末未分配利潤 43 220 220 220 附表 3－ 6 財務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 ) 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含投資 費用 ) 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 17623 78 1215 380 1034 7142 81 19 68 7949 443 133 379 2021 12 523 171 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 2099 － 5837 － 5837 － 850 － 6687 6350 － 337 2052 1715 22 1737 362 2099 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 － 5769 － 5769 － 471 － 6240 6799 558 2189 2747 23 2770 363 3132 計算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) % % 財務(wù) 凈現(xiàn)值 (FNPV) 517 － 203 投資回收期 (年 ) 基準(zhǔn)收益率 (Ic) % % 附表 3－ 7 財務(wù)現(xiàn)金流量表 (資本金 ) 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 資本金 預(yù)售 (租 )收入用于開 發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 8000 9623 78 1215 380 1034 6400 742 8l 19 68 1600 6349 443 133 379 2021 12 523 171 448 522 21 162 57 137