【導(dǎo)讀】在當(dāng)今房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天。房地產(chǎn)公司越來越重視全程策劃。個房地產(chǎn)項目能否成功開發(fā)獲利，全程策劃起了很大作用。及如何針對別墅項目進行全程策劃是本設(shè)計要研究的重點。利用所學(xué)的知識對九龍坡X項目進行合理和最優(yōu)的策劃。在全程策劃過程中，我們始終堅持實事求是的科學(xué)態(tài)度。重點基于市場調(diào)研。和考察的結(jié)果，認真分析使此次全程策劃能夠合理順利的完成。制約，又能夠促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快熟、健康的發(fā)展。先要做的就是做好自己的每一個項目，然后步步為營，逐漸擴大市場份額。產(chǎn)全程策劃就在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中充當(dāng)了這一重要性的角色。費者、社會三方共同利益為中心，準(zhǔn)確確定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)市場及其實際需求，使經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。本項目位于重慶市九龍坡區(qū)，由國內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。銷策劃和物業(yè)管理等方面，結(jié)合實際情況完成了本次房地產(chǎn)全程策劃。由于水平和經(jīng)驗有限，本次策劃可能存在不足之處，敬請各位老師指正。

　　

【正文】 區(qū) 453 5 九龍坡區(qū) 295 6 南岸區(qū) 334 7 北碚區(qū) 358 8 渝北區(qū) 993 9 巴南區(qū) 218 10 北部新區(qū) 843 11 經(jīng)開區(qū) 515 12 高新區(qū) 113 1 投資環(huán)境分析 9 1） 商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售分析 新增批準(zhǔn)預(yù)售總量保持穩(wěn)定，商品住宅占比略有下降 。 根據(jù)重 慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年全年重慶主城區(qū)取得預(yù)售許可證的商品房面積為 萬平方米（含商品住宅、商業(yè)、寫字樓、經(jīng)適房及集資建房、車庫），環(huán)比下降 %。其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，環(huán)比下降 %。 從批準(zhǔn)預(yù)售項目的性質(zhì)來看，商品住宅的占比仍然占據(jù)市場供應(yīng)的主導(dǎo)地位，但環(huán)比略有下降 個百分點。本年度寫字樓產(chǎn)品預(yù)售量表現(xiàn)活躍，全年寫字樓產(chǎn)品預(yù)售面積 萬平方米，占比達 %，創(chuàng)歷年最高水平。 （見圖 ） 。 圖 重慶主城區(qū) 近年批準(zhǔn)預(yù)售量對比 （單位：萬平方米） 在 2020年批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中 占 %， 比 2020年有所下降 （ 見圖 ）。 圖 商品住宅批售物業(yè)形態(tài)比例 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文） 10 從 2020批售量的區(qū)域分布來看，三大區(qū)域供應(yīng)比例關(guān)系與 2020年相比無明顯變化，整體呈現(xiàn)北部、中西部兩大區(qū)域供應(yīng)充足的局面，南部區(qū)域的預(yù)售占比較2020年下降 %。其中，北部區(qū)域供應(yīng)占比 %，中西部區(qū)域和南部區(qū)域分別占比 %、 %。 從單個區(qū)域的供應(yīng)角度來看，傳統(tǒng)主力供應(yīng)區(qū)域的預(yù)售供應(yīng)依然表現(xiàn)活躍，江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū) 及九龍坡區(qū)五大區(qū)域占據(jù)主城區(qū)近 7成的預(yù)售供應(yīng)量。從各區(qū)預(yù)售面積的環(huán)比增幅對比來看， 2020年北碚區(qū)、江北區(qū)、大渡口三區(qū)增幅明顯，其中，北碚區(qū) 2020年預(yù)售面積環(huán)比增幅達 205%，兩江新區(qū)規(guī)劃對于北碚蔡家組團的帶動效果凸顯。 （見圖 ）。 圖 20 2020批售量格局供應(yīng)對比 2） 新增商品住宅實際供應(yīng)分析 新增供應(yīng)量同比增加、下半年供應(yīng)較為活躍 。 2020年重慶主城區(qū)在售項目共有 718批次開盤推售，推出約 ，新增供應(yīng)量合計約 1064萬平方米。同比 2020年，新增樓盤個數(shù)增 加明顯，比去年增多 157個樓盤組團入市，供應(yīng)套數(shù)增加近 1萬套，新增供應(yīng)量同比增長約 %。 今年下半年的市場供應(yīng)量明顯比上半年活躍，下半年供應(yīng)量比上半年增加近100萬平方米。因年初 2月是傳統(tǒng)春節(jié)，亦是樓市淡季，故其月度供應(yīng)量不足 50萬平方米，為此也拉低了上半年的整體供應(yīng)，上半年其他月份的供應(yīng)量均處于正常水平， 6月相對較高；而下半年的 9月供應(yīng)量集中爆發(fā)，不僅是 2020年的月度最高值，更是自 2020年 4月以來連續(xù) 28個月的最高峰。 1 投資環(huán)境分析 11 圖 2020年重慶主城區(qū)商品住宅月度供應(yīng)量（單位：萬平方米） 2020年重慶主城區(qū)商品住宅中普通住宅仍占據(jù)絕對主力，高層和小高層產(chǎn)品合計推出約 ，新增供應(yīng)量約 894萬平方米，盡管供應(yīng)量比去年增加約 50萬平方米，但其供應(yīng)占比卻比 2020年減少 2個百分點，其中小高層產(chǎn)品新增組團個數(shù)和供應(yīng)量均低于其他產(chǎn)品，全年僅有 56個樓盤組團推出 。 今年共有 128個洋房項目組團推出 7523套房源，合計約 105萬平方米，約占總數(shù)的 10%，比去年微增 1個百分點，各項指標(biāo)較去年而言，均有所增長，其供應(yīng)主要分布在北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)和南岸區(qū)。 2020年別墅產(chǎn)品推出 2900套房源，約 ，約占總量的 6%，和洋房產(chǎn)品的供應(yīng)變化一致，微增 1個百分點，其供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)量同比增加 %和%，北部新區(qū)、南岸區(qū)和北碚區(qū)為主力供應(yīng)，其中疊拼和聯(lián)排別墅的供應(yīng)基本相當(dāng)，而獨棟和雙拼別墅的供應(yīng)較少，全年僅有 6個項目入市。 （見圖 ） 。 圖 2020年重慶主城區(qū)商品住宅供應(yīng)建筑類型比例 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文） 12 小戶型供應(yīng)減少兩房占絕對主力 。 2020年重慶主城區(qū)商品住宅仍以兩房和三房的供應(yīng)為主，其中兩房的供應(yīng)比例約占總數(shù)的一半，比去年增加 3個百分點，供應(yīng)套數(shù)增加約 10000套， 單配和三房的供應(yīng)比例與去年完全一致，一房供應(yīng)套數(shù)同比減少約 2200套，供應(yīng)占比減少 3個百分點。 （見圖 ） 。 圖 2020 年重慶主城區(qū)商品住宅供應(yīng)房型比例 北區(qū)供應(yīng)量增幅較為明顯南區(qū)供應(yīng)量同比下滑 。 在整體市場供應(yīng)量較去年有所增長的同時，和西區(qū)、北區(qū)不同的是， 2020年南部區(qū)域（南岸區(qū)、巴南區(qū)）供應(yīng)量則有所減少，合計推出約 ，共 221萬平方米，供應(yīng)套數(shù)減少約 3000套，供應(yīng)量同比減少 %，而南岸區(qū)和巴南區(qū)各自的供應(yīng)量降幅亦在 10%以上，因南岸區(qū)今年的洋房、別墅類項目供應(yīng)增加， 該類產(chǎn)品每批次推量少，加上區(qū)域內(nèi)普通產(chǎn)品主要是老盤在售，新盤較少，為此區(qū)域供應(yīng)量減少；盡管巴南區(qū)的供應(yīng)量亦有所下滑，但其仍是除主城幾個主力供應(yīng)區(qū)域之外供應(yīng)量最大的區(qū)域，今年供應(yīng)量約 90萬平方米。 北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、北碚區(qū)） 2020年整體供應(yīng)量有所回升，總供應(yīng)量為 ，約占總和的 44%左右，供應(yīng)比例同比增加 6個百分點，合計推出 ，比去年增加約 。其中北部新區(qū)和江北區(qū)不僅供應(yīng)量位居前兩位，其同比漲幅均在 20%以上，高端類物業(yè)和普通住宅產(chǎn)品的集中供應(yīng)促成了北部新 區(qū)的供應(yīng)量活躍，而江北區(qū)則主要是以高層產(chǎn)品為主力供應(yīng)；北碚區(qū)市場今年十分活躍，眾多知名開發(fā)商打造的樓盤同步供應(yīng)，導(dǎo)致該區(qū)域成為供應(yīng)量同比漲幅最大的區(qū)域，比去年漲了近 4倍；與其他三個區(qū)域不同的是渝北區(qū)，今年供應(yīng)量較去年有所下滑，降幅約為 %。 1 投資環(huán)境分析 13 2020年中西部區(qū)域（渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)）總體供應(yīng)約374萬平方米，同比微增 %。沙坪壩區(qū)仍是西區(qū)中供應(yīng)量最大的區(qū)域，合計供應(yīng) ，今年僅次于北部新區(qū)和江北區(qū)的供應(yīng)，大學(xué)城板塊的供應(yīng)仍是主流；九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)的供應(yīng)量與去年 相比，變化甚微，大渡口區(qū)的供應(yīng)量仍為各區(qū)最低值，不足 50萬平方米；另渝中區(qū)今年供應(yīng) 51萬平方米，比去年減少 %。 圖 2020 年重慶主城各區(qū)商品住宅供應(yīng)體量 表 2020 年重慶主城各區(qū)商品住宅供應(yīng)情況 區(qū)域 樓盤（組團）個數(shù) 體量 (萬㎡） 推出套數(shù) 北部新區(qū) 119 17147 江北區(qū) 104 18306 沙坪壩區(qū) 104 18574 南岸區(qū) 103 13283 九龍坡區(qū) 68 14028 巴南區(qū) 64 10133 渝北區(qū) 60 73 7720 北碚區(qū) 33 4241 渝中區(qū) 33 7032 大渡口區(qū) 30 5196 總計 718 115660 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文） 14 ④ 房地產(chǎn)市場成交狀況 1) 商品房成交量創(chuàng)五年來新高 2020 年重慶主城區(qū)商品房共成交約 萬套，成交面積約 2238 萬平方米，比 2020 年成交增加 萬套，成交量增加 755 萬平方米，增幅達到 %。 2020年成交量是重慶主城區(qū)有商品房成交紀(jì)錄以來第二高的年份，僅次于 2020 年的年商品房 成交 2301 萬平方米，創(chuàng)五年來新高。 從全年的變化趨勢來看， 2020 年下半年高于上半年，特別是第四季度成交表現(xiàn)突出。 2020 年第四季度成交商品房 715 萬平方米，占全年總成交量的 32%，僅12 月主城區(qū)成交商品房達到 302 萬平方米，創(chuàng) 37 個月來成交新高。 圖 重慶主城區(qū)近年商品房成交面積對比（單位：萬㎡）、 2）商品房成交價格穩(wěn)定，走勢前低后高 2020 年主城區(qū)商品房成交金額 1521 億元，成交均價 6797 元 /平方米，成交均價與 2020 年相比微漲 %。商品房成交價格走勢相對穩(wěn)定，僅 %的增幅更是近幾年商品房成交價格少有的穩(wěn)定變化。從全年的走勢來看，除了 2 月和 8月的成交價格相對較低，主城區(qū)商品房月度均價在 2020 年年內(nèi)的表現(xiàn)亦相對穩(wěn)定。 2020 年商品房成交價格走勢呈前低后高，全年四個季度主城區(qū)商品房成交均價分別為 6549 元 /平方米、 6754 元 /平方米、 6707 元 /平方米和 7050 元 /平方米。2020 年僅 11 月和 12 月商品房成交均價超過 7000 元 /平方米， 12 月主城區(qū)商品房成交金額達到 215 億元，創(chuàng)主城區(qū) 18 個月的單月成交金額新高， 12 月商品房達到 7137 元 /平方米，也是全年最高月。 1 投資環(huán)境分析 15 圖 20202020年重慶主城區(qū)商品房成交均價走勢（單位：元 /㎡） 3）住宅成交占八成以上，車庫成交量增 2020年主城區(qū)成交商品房住宅 ，成交面積約 1799萬平方米，占商品房成交總量的 %。辦公用房和商業(yè)用房銷售量分別為 105萬平方米和 99萬平方米，占商品房成交總量的 %和 %。 2020年主城區(qū)車庫銷售面積達到 88萬平方米，約成交 。渝北區(qū)、江北區(qū)和北部新區(qū)車庫總成交量超過 1萬套，占主城區(qū) 2020年車庫總成交量的一半。 圖 2020年重慶主城區(qū)商品房成交結(jié) 構(gòu)（單位：萬㎡） 4）低容積率物業(yè)消化速度快 2020年主城區(qū)商品住宅成交的主體仍是普通高層物業(yè)， 2020年全年成交約，總面積為 1464萬平方米，占主城區(qū)商品住宅成交量的 %。小高層重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文） 16 和多層住宅的成交量小，總成交量僅占主城區(qū)住宅總成交量的 4%。 2020年低密度住宅消化速度較快， 2020年成交洋房和別墅產(chǎn)品分別為 146萬平方米和 115萬平方米，總成交面積達到 261萬平方米，而 2020年洋房和別墅的供應(yīng)量僅為 195萬平方米，全年低密度物業(yè)的需求量遠高于供應(yīng)量。 圖 2020年重慶 主城區(qū)住宅成交結(jié)構(gòu)（單位：萬㎡） ⑤后市發(fā)展預(yù)測 1）調(diào)控目標(biāo)方向不變 2020年雖然有許多地方政府對房地產(chǎn)政策進行了所謂的 “ 微調(diào) ” ，但從中央領(lǐng)導(dǎo)到國務(wù)院及各部委，輪番表態(tài)堅持調(diào)控不放松，抑制投機需求甚至是投資需求的決心不改。本輪嚴厲的調(diào)控在 2020年雖然已進入第三個年頭，但從長期來看，本輪的很多調(diào)控政策有可能被作為一種長期政策被執(zhí)行。預(yù)計 2020年宏觀政策環(huán)境依然嚴厲，甚至在市場出現(xiàn)大面積回暖的情況下，不排除中央對政策執(zhí)行加強的可能性。 2）自住性合理需求獲支持 2020有 40多個城市出臺了樓市微調(diào)政策 ，微調(diào)政策共計 69次，其中 61項微調(diào)政策獲準(zhǔn)，獲準(zhǔn)通過的微調(diào)政策主要是提高公積金貸款額度、調(diào)整普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的政策，這些政策均是滿足購房者合理自住性需求的。另外，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款在住房信貸上 2020年被要求 “ 全面落實差別化的住房信貸政策 ” ，與 2020年信貸 “ 一刀切 ” 不同，信貸對首套房貸款有更多的支持和傾斜。 3）政策底線“限購”不動搖 2020年，各地方政府的調(diào)整政策中有 8項微調(diào)政策叫停，這 8條政策多是企圖放松限購條件的，可見地方政策出臺微調(diào)政策的底線是 “ 限購 ” 這一基本政策不能改變。預(yù)計 2020年 “ 限購 ” 政策仍將執(zhí)行。 1 投資環(huán)境分析 17 重慶是沒有出臺限購政策的城市之一， 2020年出臺這一行政政策的可能性極小，對重慶市場投機需求的抑制仍主要是通過信貸手段來實施。 4） 房地產(chǎn)市場 供應(yīng)市場相對穩(wěn)定 2020 年初調(diào)控政策的不明朗導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)供應(yīng)謹慎，重慶主城區(qū) 2020 年上半年的供應(yīng)量偏低，但下半年主城區(qū)的供應(yīng)量明顯增加，全年的供應(yīng)量保持在相對較高的水平，并且從近重慶 幾年的供應(yīng)來看，供應(yīng)市場的波動幅度是遠低于需求市場的。 從全國范圍來看，重慶房地產(chǎn)市場相對健康，樓市泡沫相對較少。預(yù)計重慶的房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長 ，因些重慶的供應(yīng)市場仍將保持相對穩(wěn)定，供應(yīng)量與近幾年數(shù)據(jù)基本持平，甚至略有增加。 九龍坡區(qū)投資環(huán)境分析 九龍坡區(qū)概況 九龍坡區(qū)是重慶市主城區(qū)之一，位于市區(qū)西南部，東接渝中區(qū)，南靠大渡口區(qū)，西鄰江津區(qū)、壁山縣，北與沙坪壩區(qū)接壤，中梁山分隔東西兩大部分，東部區(qū)域地勢由南北向長江河谷逐漸降低，地貌起伏較大。西部區(qū)域地勢以低山丘陵為主，區(qū)內(nèi)溪河切割，植被覆蓋率較高，河網(wǎng)密度較大，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文） 18 圖 九龍坡 九龍坡區(qū)宏觀環(huán)境分析 ①區(qū)域交通 九龍坡公路路網(wǎng)四通八達，交通十分便 捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長、內(nèi)環(huán)高速公路及外環(huán)高速公路橫貫境內(nèi)；新建了大件路、楊家坪環(huán)道、華龍大道等城市道路，改建了白彭高等級公路和金馬路、白走路、含金路等一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干公路，初步形成以高速公路和華福路為骨架的“一井、一環(huán)、八通”的公路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 重慶軌道交通二號線（輕軌二號線）已運營多年，在區(qū)內(nèi)有謝家灣、楊家坪、動物園、大堰村、馬王場 5站；重慶軌道交通一號線（地鐵一號線）也已通車，在區(qū)內(nèi)有歇臺子、石橋鋪 2站。另外近期即將動工重慶軌道交通五號線。渝黔鐵路、襄渝鐵路、成 渝鐵路三條干線鐵路越過境內(nèi)，有重慶南站、