房地產(chǎn)項目策劃書模板-資料下載頁
2024-11-23 10:30本頁面
【導(dǎo)讀】薈蕿螈膈蒄薈袀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薄羇肇蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻羃肄薃蝕膅莀葿蠆裊膂蒞蠆羇莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆羀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇薈衿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇螇芀莆袇罿膃蚅袆肁荿薁裊膄膁蕆襖袃莇莃蒀羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈袀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薄羇肇蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻羃肄薃蝕膅莀葿蠆裊膂蒞蠆羇莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆羀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇薈衿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇螇芀莆袇罿膃蚅袆肁荿薁裊膄膁蕆襖袃莇莃蒀羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈袀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿蚄薅襖芅薀薄羇肇蒆薄聿芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁薇蟻羃肄薃蝕膅莀葿蠆裊膂蒞蠆羇莈芁蚈肀膁蕿蚇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆羀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀螀袃肇薈衿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇螇芀莆袇罿膃蚅袆肁荿薁裊膄膁蕆襖袃莇莃蒀羆膀艿薀肈蒞薈蕿螈膈蒄薈袀莄蒀薇肂芆莆薆膅聿
【正文】 推案操作階段及操作目的 本案操作由期房開始，我 司建議將本案操作分為三個階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 理由： （ 1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。 （ 1） 中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而 形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建 立市場人氣，引起市場轟動。 在此階段應(yīng)注意前期的價格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。 理由： 價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好， 將導(dǎo)致整個項目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。） 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相 對較高的利潤。 理由： （ 1） 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 （ 2） 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。 第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。 （三） 價格策略 目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調(diào)整 ，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升 ，以拉動市場。 整體操作結(jié)束后，將均價控制在 3500元 /平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。 七、廣告策略 （一） 主訴求點(diǎn)： 突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以 “會生活的人選擇會養(yǎng)人的房子 ”為主訴求點(diǎn)。 理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷 售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢 及小高層的 建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。 （二） 各銷售期訴求 引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介 紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶， 建立人氣。 正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn) 戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品 質(zhì)，使之成為一廣告系列。 理由： （ 1） 可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。 （ 2） 可保持每期推 出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。 可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久 。 （三）廣告媒體選擇 電視 以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。 報紙 軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正 式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊 車體 主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。 電臺 選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。 三維動畫 提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開發(fā)商的品牌力度。 八 、操作執(zhí)行安排 我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻椖坎僮髁鞒?。完全建立在市場基礎(chǔ)上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。 （一）前期市調(diào)階段（第一階段） 第一階段 人員安排 市場研究分析 環(huán)境研究分析項目地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研市場消費(fèi)傾向調(diào)研分析 市調(diào)員 1 員，策劃員 1名市調(diào)員 1員，策劃員 1名市調(diào)員 2員，策劃員 1名市調(diào)員 2員，策劃員 2名 市場調(diào)研成果總結(jié) 專案組動腦會議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管共同編寫市場總結(jié) 物業(yè)規(guī)劃研判 專 案組動腦會議 營銷方向與設(shè)想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議） 策劃報告綱要 專案策劃員執(zhí)筆 此階段的工作范圍主要是對本案進(jìn)行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報告。在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場調(diào)研成果，召開動腦會議，初步確認(rèn)本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共 同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。 （二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段） 第二階段 人員安排 營銷策劃報告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：目標(biāo)市場定位銷售策略制定推廣措施及訴求 重點(diǎn)廣告目標(biāo)與目的廣告預(yù)算的編制平面制作物設(shè)計要求（樓書風(fēng)格建議、 DM及單頁制作建議、海報建議、展板內(nèi)容建議等）現(xiàn)場 POP 布置建議 SP 活動建議媒體選擇與安排 進(jìn)行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報告。 我司與發(fā)展商會議（確定廣告、市場推廣費(fèi)用及媒體計劃、 SP 活動計劃等內(nèi)容） 廣告計劃及文案設(shè)計審核 專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設(shè)計人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進(jìn)行確認(rèn)與把握。 印刷品樣稿的審核與修正 現(xiàn)場 POP 布置具體內(nèi)容：現(xiàn)場圍墻 裝飾現(xiàn)場橫幅和錦旗布置現(xiàn)場燈箱、指示牌展板、模型制作售樓處裝修布置售樓處導(dǎo)引牌樣板房裝修布置 我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督 市區(qū)內(nèi)長效媒體安排 銷售文件的準(zhǔn)備 專案策劃 售講資料編寫 營業(yè)員培訓(xùn)與考核 專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等 樓盤報章廣告審核與安排 廣告策劃人員、專案主管 1銷售名片印刷 廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成 此階段基本為策劃報告內(nèi)容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進(jìn) 行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行現(xiàn)場布 置；進(jìn)行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的準(zhǔn)備與落實。 三、銷售階段（第三階段） 第三階段 負(fù)責(zé)人員 實施廣告計劃 在取得發(fā)展商的確認(rèn)條件下，我司具體實施。 現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控 專案經(jīng)理、策劃員 電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報 價格反應(yīng)與檢討 廣告效果統(tǒng)計 廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理 廣告效果檢討 銷售策略調(diào)整 專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施 廣告策略調(diào)整 銷售形勢分析與預(yù)測 專案組會議 10
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