房地產(chǎn)項目策劃書模板-wenkub.com
2024-11-19 10:30 本頁面
【正文】 三、銷售階段（第三階段） 第三階段 負責(zé)人員 實施廣告計劃 在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。在與發(fā)展商共 同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內(nèi)容。 八 、操作執(zhí)行安排 我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結(jié)出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒獭? 報紙 軟廣告與硬廣告結(jié)合。 理由： （ 1） 可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。 理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷 售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢 及小高層的 建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。 第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。 理由： 價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好， 將導(dǎo)致整個項目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r格制定不合理而導(dǎo)致在市場上受挫。 （二） 推案操作階段及操作目的 本案操作由期房開始，我 司建議將本案操作分為三個階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 理由： （ 1） 該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。 （五）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責(zé)的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。 B棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。 衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。 信息系統(tǒng) 有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。 C輻射供暖，無空氣對流，衛(wèi)生、潔凈。 有強大的升值潛力。 交通動線充足。 （二）外地客源 此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型 外地駐濟企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員， 收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。 區(qū)域消費能力分析： 經(jīng)濟水平： 整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。 開發(fā)商的變化趨勢 開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化 方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。 產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。 在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化： 客戶需求的變化 能承受價格在 2500 元 /m2 以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。同時由于政府 對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā) 企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實 力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻 考驗。 銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效 的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。廉租房無繼承權(quán)。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。然而也正是由于這些特點的存在，廉租房的開發(fā)與運作面臨新的困難。 八、項目推廣首期計劃（進入期） A、媒體組成：報紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。一期余房即時銷售。二期商鋪宜在新品牌形成時開始銷售，價格亦采取中開高走的價格策略。以上內(nèi)容只能做分類個別說服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢。而近幾年，隨著互聯(lián)網(wǎng)在各個領(lǐng)域的廣泛運用及電腦、傳真機、打印機等辦公設(shè)備在家庭中的普及， SOHO成為越來越多的人可以嘗試的一種工作方式，而它的內(nèi)涵與形式也在發(fā)生變化。對此類人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是我的第一套房，現(xiàn)階段很少有人一套房住 20年了，八十年代的房子現(xiàn)在沒有幾個人再住了。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。 本地區(qū)收入及購買力不高。 本區(qū)域年輕人 多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。 中端市場被第一城、匯江花園、東方巴黎、云山詩意等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。小區(qū)內(nèi)道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響。 一期樓盤為 SOHO式、小型樓盤為主，將商業(yè)，居住，健身，休閑，娛樂于一體。 SOHO樓盤的出現(xiàn) 目前在清遠這種類型的樓盤少之又少，也可以說幾乎在清遠還沒有這種模式的樓盤，而我們公司推出這種樓盤，第一：符合目前年輕人的工作方式，大多數(shù)白領(lǐng)階層都喜好在家工作；第二：目前中國的樓盤大多數(shù)是以家庭為主， SOHO 樓盤的出現(xiàn)很好的帶動 80 后的消費群體的消費欲望，為工作的方式增加多元化。 以現(xiàn)狀居民點為主，受工業(yè)生產(chǎn)影響較少的地區(qū)為三類區(qū)。 自然環(huán)境保護良好未經(jīng)人為的破壞，擁有優(yōu)美的自然生態(tài)格局的地區(qū)為一類區(qū)。 2020年停止房改后，清遠市的房地產(chǎn)才真正開始進入市場化，商品房交投逐年活躍，從下面的數(shù)據(jù)可以看出 2020 年比 2020 年各項指標(biāo)增長幅度達 20%以上；由于 2020 年和 2020年的樓市的整體向 好，清遠樓市價格上揚了較高的幅度，現(xiàn)今清遠市整體均價較去年上漲了500元 /m ２，均價水平約為 3300元 /m２，個別樓盤甚至上漲了 1000元 /m２，例如：金碧灣花園從三期的 3300元 /m２上漲到現(xiàn)在四期 4600元 /m２。 一、項目簡介： 清遠眾策房地產(chǎn)公司旗下的第一期工程《青年家園》項目位于清遠市清城區(qū)市中心，位置優(yōu)越，交通便捷；樓盤區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施 一應(yīng)俱全；小戶型，統(tǒng)一裝修： 2房 2 廳、 3房 2 廳，面積 平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。 商業(yè)計劃顯得非常不專業(yè)，比如缺乏應(yīng)有的數(shù)據(jù)、過分簡單或冗長。 數(shù)據(jù)沒有說服力，比如拿出一些與產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠的數(shù)據(jù)。 在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。一定要討論如下幾個杠桿： 毛利和凈利 盈利能力和持久
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