【正文】 貸款： 30年月供：429元d、 綜合分析1） 賣點提煉：純小戶型時尚社區(qū)4000平米超級會所，生活配套齊全地段較好，盡享繁華智能空間，六大安防酒店式物業(yè)管理，便利服務（商務服務、家政服務、交友服務、健康服務、娛樂休閑服務、特色服務）2） 劣勢分析：緊鄰火車道和金水大道，嘈雜；附近沒有公交站牌，出行不方便。周邊綠化較少e、 促銷時尚party免費雙飛請你去海南 藍朝都市e時代a、 概況1） 總建筑面積：一期196套，二期，224套。2） 綠化率：沒有綠化3） 開發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)開發(fā)公司4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟17層，另一棟13層5） 銷售情況：70%6） 工程進度：現(xiàn)房b、 戶型1） 戶型范圍：26平方米—56平方米2） 戶型種類：3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點：南北朝向大落地窗相對緊湊，沒有面積浪費樓兩端的戶型有燃氣入戶5） 戶型缺點：開間小，進深大，廚房不獨立有走廊，門對門，私密性不好c、 價格（）價格范圍：1900元/平米—2720元/平米1） 均價：均價:2100元/平方米2） 優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠，實際按揭至少可優(yōu)惠2%，有可能優(yōu)惠5%3） 實例報價：樓層：11層 面積： 總價：首付：2萬元 30年月供：426元/元物業(yè)管理費：29元/月 契稅：1980元 維修基金：2554元 保險費：891元 代理費：200元 公證費：200元總首付：25825元d、 綜合分析1） 賣點提煉：交通便利周邊配套齊全西區(qū)唯一的小戶型項目現(xiàn)房2） 劣勢分析：地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣戶型開間小小高層的銷售抗性e、 促銷電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實物促銷 格林假日1） 概況b、 戶型價格價格范圍： c、 綜合分析1） 賣點提煉：劣勢分析五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析樓 盤 名 稱地 段價 格裝 修 情 況配 套青年居易東風路、豐慶路交叉口，臨近科技市場均價：2300元/平方米精裝修2800平米會所，地下車庫，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等戀日人家東風路和南陽路交叉口均價：1600元/平方米毛坯房周邊配套齊全七彩時光政七街，農(nóng)業(yè)路均價：2100元/平方米簡裝修周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套青春PARTY東三街、兒童醫(yī)院北均價：2300元/平方米精裝修周邊配套齊全上海年華未來大道北段均價：3100元/平方米精裝修三重會所，4000平方米室內(nèi)海派休閑會所+3000平米奧林匹克空中運動會所+1000平米私人沙龍時尚PARTY金水路76號均價：2630元/平方米精裝修4000平米超級會所，融餐飲、便利店、美體健身、商務服務一體寶隆華庭西大街，緊鄰二七廣場均價：2500元/平方米精裝修頂層花園，周邊配套齊全、交通便利藍朝e時代建設(shè)路與伏牛路交叉口均價：2100元/平方米精裝修中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務中心格林假日東開發(fā)區(qū)，航海東路與第六大街交叉口均價：1560元/平方米毛坯房網(wǎng)球場、會議中心、超市小戶型是在房地產(chǎn)競爭日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場細分的結(jié)果，一般小戶型有以下主要特征： 一種過渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿足居住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會客、娛樂、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價低，但單價較高； 一般都實行酒店式服務或高水平物業(yè)管理。 綠化率低，車位嚴重缺乏，居住人群復雜。六、 小戶型購買行為分析及小戶型的目標群隨著社會的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們越來越懂得享受生活和投資生活。房地產(chǎn)市場在競爭日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場開始有高檔市場向大眾市場轉(zhuǎn)移，小戶型應運而生。 小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報。 推廣計劃及建議1）4P和4C理論的應用所謂4P即指產(chǎn)品、價格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務；價格以產(chǎn)品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對產(chǎn)品的有效需求；有效的營銷渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。對于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務包括售前服務和售后服務，售前服務是營銷推廣中置業(yè)顧問服務，售后服務是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。這就要求開發(fā)商開發(fā)商品房時，不僅要注重產(chǎn)品開發(fā)前期的項目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開發(fā)過程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務等一系列問題。房地產(chǎn)價格的定位一定要務實，以產(chǎn)品為依托，以市場為導向，注重高性價比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風光，避免“有價無市”。促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個值得深究的課題?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項目做廣告，銷售員在銷售現(xiàn)場“守株待兔”，開發(fā)商應盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時間成本和機會成本，多方面、復合渠道搭建一個開發(fā)商、產(chǎn)品和消費者交流溝通的互動平臺。4C即消費者的欲望和需求、消費者獲取滿足的成本，消費者購買的方便性和企業(yè)與消費者的有效溝通。4C理論的營銷主張注重消費者導向，其精髓是由消費者定位產(chǎn)品，它的核心理念是“請注意消費者，而不是請消費者注意”?，F(xiàn)代社會是崇尚個性發(fā)展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個性能否得以發(fā)揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。特別對于小戶型的目標客戶，多為年輕時尚一族，他們充滿好奇心，他們消費的時候更感性，他們購買房子更側(cè)重于對一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn)品的形象就顯得更加重要，了解消費者的真正需求，宣揚產(chǎn)品優(yōu)勢，重磅概念炒作，重塑一種生活模式。消費者獲取滿意度的成本包括實際成本、時間成本和機會成本。事實上，只有消費者愿意付出，成本才有意義，才能使交易成為現(xiàn)實。人們購買小戶型的目的就是為了節(jié)約成本?？們r低節(jié)約的是實際成本，這也是小戶型熱銷的最重要的原因；小戶型一般所處地段較好，交通便利，這樣就為客戶節(jié)約了時間成本；客戶購買小戶型可以節(jié)約租房的租金，節(jié)約機會成本，或者賺取租金（投資客戶），贏得機會成本?？蛻糍徺I格林假日小戶型的時間成本和機會成本不占優(yōu)勢，推廣中應在實際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價，使物業(yè)的實際價格低于消費者的心理價格，則可以引發(fā)購買熱潮。消費者的購房行為是一個程序相當復雜、涉及面較廣、跨度時間較長的過程，在這個過程中，消費者投入的不僅是數(shù)額巨大的資金，還要耗費大量的時間和精力。格林假日小戶型因為物業(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節(jié)省時間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營銷期，給客戶以無微不至的關(guān)懷，盡可能為消費者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，網(wǎng)上定購，或電話定購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進行全程服務代理。只有不斷完善購房服務中的每一個細節(jié)，方便消費者，才能獲得消費者。在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷方式的教育后，消費者日益成熟老練、對樓宇的綜合素質(zhì)的高下有著自己明確的評判標準，普通的廣告說辭、概念設(shè)計已經(jīng)難以讓他們動心。營銷中應多注重一些溝通，少一些呆板的促銷，如定期回訪老客戶，客戶滿意度調(diào)查等等，將增加樓盤的美譽度，促進樓盤的長期銷售。 隨著社會的發(fā)展，人們消費變得越來越理智，人們的生活方式、生活習慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購房時，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費，這樣房地產(chǎn)的市場就放大了。近幾年，金字塔有兩端變小，中間變大的趨勢，金字塔將變成菱形，人們的購買力增強，社會的有效需求擴大。小戶型的市場需求進一步放大。跟隨而來的是小戶型市場放量雙倍的增減，小戶型在鄭州短短一年半時間就進入完全競爭階段。七、 小戶型市場的前景 小戶型的弊端在開發(fā)商的宣傳中，小戶型千篇一律是“年輕的、時尚的、投資居住兩相宜的”，在總價、地段、簡單靈活等方面具有比較優(yōu)勢，而且投資回報率頗高。在小戶型熱銷的背后，其實弊病重重：投資收益謎團很多開發(fā)商在宣傳時都將較高的投資收益列為小戶型的一重要賣點，但從市場的供給情況來看，小戶型的投資前景一片迷茫。小戶型項目的大量上馬，會分流一部分租房客戶，這是其一；其二，小戶型地段較好，多為精裝修，投入租務市場，將拉高租價，但鄭州的消費水平有限，到時會“偷雞不成蝕把米”！戶型設(shè)計，弊端重重：通風采光不好，功能不全，儲存空間不足物業(yè)隱患高水平的物業(yè)管理和酒店式服務一直是小戶型開發(fā)商極力炫耀的一張牌，但現(xiàn)在看來物業(yè)方面存在的諸多問題已成為小戶型的隱患。裝修質(zhì)量粗糙不堪、會所設(shè)施不見蹤影或如同虛設(shè)、物業(yè)公司提供的“保姆式服務”需要另行收費，另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠（高層）、門對門（私密性不好）、車位嚴重短缺，居住人群復雜等問題。 小戶型市場進一步放大過去我們談論小戶型認為那是低總價的市場，是為收入一般的人準備的。從當前小戶型的走勢看，它已經(jīng)從一般人的需求轉(zhuǎn)向了所有人。比如未來大道的小戶型，均價3100元/平方米，它滿足了這個區(qū)位乃至整個鄭州的富人需求，這是其一。其二，小戶型不僅僅是居住的場所，還是投資的工具。其三，消費的理性提高逐步改變過去盲目求大的心態(tài)，畢竟一生只置業(yè)一次的想法已經(jīng)不再現(xiàn)實。其四，家庭人口的變化推進小戶型的需求。其五是社會生活方式發(fā)生了變化，出現(xiàn)了大量的子女獨立居住和兩人世界的情況，他們愿意離開父母自己生活，他們結(jié)婚但暫時不要孩子。所以，他們需要小戶型。其六，生活節(jié)奏的加快，人們沒有更多的時間顧及家政，所以，人們在選擇物業(yè)的時候，更傾向于緊湊、實用，而不是奢侈、豪華。 市場細分導致小戶型放量？小戶型是在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的背景中產(chǎn)生的，市場細分是競爭的必然結(jié)果，市場細分直接導致了小戶型的集中放量。從客戶群角度分析，有兩類人考慮購買小戶型。第一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群。這類人購買小戶型的目的是自住；第二類是二次或者多次置業(yè)的投資業(yè)主，他們購買小戶型的原因也很簡單，追求投資回報。激烈的競爭使得開發(fā)商不得不在考慮區(qū)域定位的同時，細分客戶群市場，尋求市場空白且需求量大的客戶群。正是客戶群市場的細分，使得開發(fā)商認識到上兩類特別是第一類的目標客戶群大量的潛在需求，市場上推出的小戶型由此得到廣泛的追捧并取得了不俗的業(yè)績，才最終導致小戶型的開發(fā)跟風和集中放量。 小戶型面臨“三大沖擊”第一擊：郊區(qū)物業(yè)分走部分客戶群小戶型的成功存在，主要是因為開發(fā)商抓住房子總價的概念，用一個較低的總價來沖擊目前比較普遍存在的高總價市場。然而，這種情況很快就會因環(huán)境大為改善的近郊甚至郊區(qū)的低總價項目的推動而改變。從某種意義上說，小戶型和郊區(qū)物業(yè)的目標客戶群是接近的，都是中等收入的工薪階層。于是，對郊區(qū)交通等環(huán)境不能容忍的人留下來選擇了小戶型，其他的人去近郊用同樣的總價購買了舒適的戶型。第二擊：投資市場搖擺不定小戶型是一種過渡型的物業(yè)形態(tài)，故幾乎所有的小戶型項目多打出了投資牌，但到底所提供的戶型能否投資成功卻還需要謹慎考慮。隨著小戶型發(fā)放量的增加，租價將會拉高，因為大部分小戶型地段較好，配套齊全，精裝修。但鄭州具備這種消費水平的租房客戶群在哪里？這是其一；其二，大量小戶型項目的推出，必將減少租務市場的客戶群。第三擊：同室操戈，優(yōu)勝劣汰小戶型紛紛上馬，小戶型投放量的增大，小戶型市場日趨成熟，將使小戶型市場進入完全競爭階段，市場供應量必將出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，勢必進入嚴峻的等量淘汰。首先，功能齊全的小戶型會占一定優(yōu)勢，因為住宅滿足的是人在生活中多方面的需求，單一的酒店式住宅很難滿足大多數(shù)人的生活需求；其次，地段較好，或者說是位于市中心及熱點區(qū)域的小戶型會占上風，因為它滿足了客戶上班、出行方便的主訴求，而且相對而言升值潛力大。隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，小戶型發(fā)放量的繼續(xù)增大，到今年年底，小戶型的市場將會是另一番景象，“幾家歡喜幾家愁”的局面恐怕難以避免。65 / 65