鎮(zhèn)江句容白沙水庫別墅項目前期溝通報告(編輯修改稿)
2024-12-22 23:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 視聽室、陽光茶廊、棋牌室、 VIP會議中心等等，于完善配套中彰顯出不與人同的貴氣。此外，會所二層還外帶 35米超寬露臺，前方設有 50米寬無邊界景觀水池。 項目賣點： 26 競爭市場總結 物業(yè)類型： 市場以獨棟、聯(lián)排、雙拼為主，疊加別墅幾乎沒有。 建筑風格： 建筑風格以美式風格和現(xiàn)代中式風格為主； 銷售情況： 度假型產(chǎn)品月均去化在 25套左右，去化速度明顯弱于其他類型的別墅 銷售價格： 總價集中在 200300萬之間，尤其以茅山風景區(qū)板塊的價格更低，聯(lián)排產(chǎn)品總價僅在 100120萬之間 產(chǎn)品結構： 產(chǎn)品面積集中在 200300平米之間 產(chǎn)品附加值： 在售項目別墅產(chǎn)品贈送地下室面積在 50100㎡ 之間，大部分集中在 5080㎡ 之間；贈送花園面積差異較大，大部分集中在 100300㎡ ；贈送露臺面積中在 2060㎡ 。 潛在市場： 句容未來別墅供應體量較大，不過多集中寶華山區(qū)域，尤其以碧桂園為代表。 27 項目解讀 28 項目指標 從項目指標來看，本項目容積率為 ，在建筑形態(tài)上有著多種選擇，初步可以考慮打造為獨聯(lián)、聯(lián)排等經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品 29 ? 句容市地處蘇南，東連鎮(zhèn)江，西接南京，是南京的東南門戶，素有“南京新東郊、金陵御花園”之美譽。市轄 9個鎮(zhèn)， 1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 3個風景區(qū)管委會， 15個國有農(nóng)林場圃。全市總面積 1385平方公里，總人口 60萬，是長江三角洲一座集港口、工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的新興城市。 ?句容擁有優(yōu)越的發(fā)展條件，自然資源豐富，礦產(chǎn)品種多樣，旅游資源獨特，農(nóng)業(yè)資源豐富，以及 3． 7公里的長江深水岸線。區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，滬寧高速、寧太高速、寧杭國道、 312國道等八條國、省道橫貫東西南北。 句容市區(qū) 南京市區(qū) 鎮(zhèn)江市區(qū) 丹陽市 本案 南京市區(qū)至句容瓦屋山車行距離預計在 ，車行時間約為 1小時 30分鐘左右 101公里 項目區(qū)位 30 茅山風景區(qū) 本案 瓦屋山風景區(qū) 瓦屋山在江蘇句容市的南端，北與道教圣地茅山相呼應，瓦屋山的自然風景方圓約 30平方公里（約 3000公頃）。這里植被茂盛，峰巒奇秀。臵身山中，耳聽林濤合著鳥鳴，眼望青山伴著綠水，信步游覽，風光無限，真可謂山山顯秀，處處見景。經(jīng)專家評定，瓦屋山的生態(tài)環(huán)境在全省旅游景點中排名首位。 瓦屋山以前因為交通不便，游人稀少。但也正因如此，瓦屋山得以保存了幾近原始的自然風貌。近兩年，隨著生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，最近瓦屋山自駕游開始流行 項目現(xiàn)狀 31 白沙水庫 白沙山莊 白沙生態(tài)村 菩提寺 項目北靠瓦屋山腳，南臨白沙水庫，項目區(qū)域內(nèi)原生態(tài)氣息濃厚，植被茂盛。山水、佛教人文資源優(yōu)勢明顯 寶藏寺 項目資源 32 周邊資源 農(nóng)家樂 —— 聚仙山莊 李塔水庫 山村田野 桃花、油菜花 芍藥園 茶園 原始自然風光優(yōu)越，聽禪拜佛，農(nóng)家樂，垂釣，真人CS，采草莓、茶、棗等自駕游娛樂休閑項目齊全 33 通往項目路況良好，略顯欠缺的是不能從高速直達，要經(jīng)過一段國道以及上圖中的省道 —— 白沙路才能抵達 地塊平整度基本良好，部分低壓線路以及水庫邊兩棟建筑可能有待處理 項目交通情況總體便利，項目內(nèi)部地形較為復雜，水面、山體、道路較復雜，較利于規(guī)劃山體親水別墅產(chǎn)品。 項目交通 34 ? 本案地處句容瓦屋山，區(qū)域原生態(tài)環(huán)境保留很好，目前區(qū)域內(nèi)自駕游氛圍逐漸形成。 ? 本案依山傍水，正處瓦屋山腳下，除水庫略小外，整體環(huán)境資源優(yōu)勢明顯。 ? 項目離南京市區(qū)僅 1小時 30分的車程，距離鎮(zhèn)江市區(qū)距離也相仿，區(qū)位交通情況良好 ? 區(qū)域目前發(fā)展主要以農(nóng)家樂，自駕旅游等養(yǎng)生休閑類為主 ? 地塊處于南京，鎮(zhèn)江，常州 3者交匯地段，未來客源拓展選擇范圍較大 基地資源價值評估： 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 土地級別 ★ 生態(tài)景觀 ★ 環(huán)境污染 ★ 交通情況 ★ 生活配套 ★ 社會治安 ★ 人文資源 ★ 區(qū)位形象 ★ 項目區(qū)位具有很好的度假，養(yǎng)生特征，山水資源優(yōu)秀，可打造成優(yōu)秀的度假類別墅產(chǎn)品 35 優(yōu)勢分析（ Strength） 區(qū)位優(yōu)勢 ? 句容市地處蘇南，東連鎮(zhèn)江，西接南京，是南京的東南門戶 交通優(yōu)勢 ? 項目周邊道路狀況較好，通過國道與沿江高速相連，交通非常便利 資源優(yōu)勢 ? 環(huán)境：項目地塊位于瓦屋山腳，依山傍水，原生態(tài)植被茂盛，整體景觀優(yōu)勢十分明顯。 ? 資源：周邊休閑，農(nóng)家特色，養(yǎng)生，人文等項目齊全，而且瓦屋山有著兩座千年古寺，加上項目本身依山傍水，風水資源是本項目一大亮點 ? 人氣：地塊緊鄰白沙生態(tài)村，有一定居住氛圍 自身優(yōu)勢 ? 項目地塊形狀規(guī)整、規(guī)模較大，利于打造高品質度假別墅項目。 36 劣勢分析（ Weakness） 現(xiàn)狀劣勢 ? 項目所屬的板塊還處發(fā)展期，目前周邊各項生活配套較為缺乏，且句容目前的度假別墅項目多集中在茅山風景區(qū) 人氣劣勢 ? 景點并未開發(fā)完畢，目前去瓦屋山自駕旅游的基本還是小眾人群 規(guī)劃劣勢 ? 目前當?shù)卣畬τ陧椖克趨^(qū)域并無明確的發(fā)展規(guī)劃，未來發(fā)展前景較不明朗。 37 機會分析（ Opportunity） 產(chǎn)品機遇 ? 目前句容度假別墅項目多集中在茅山風景區(qū)，而茅山景區(qū)就現(xiàn)狀而言并不受大多南京游客青睞；瓦屋山的原生態(tài)優(yōu)勢挖掘潛力很大，而且瓦屋山風景區(qū)內(nèi)暫時并沒有同類度假別墅產(chǎn)品競爭 發(fā)展機遇 ? 隨著城市發(fā)展，居民生活水平提高以及通脹本身的壓力 ,中高產(chǎn)階層民眾購買不動產(chǎn)保值需求增加，而句容目前并未有限購等法令，這是一個很好的機遇。 區(qū)域機遇 ? 區(qū)域處于南京、鎮(zhèn)江、常州三個城市的交接地段，而這三個城市的居民收入水平在周邊城市中都處于相對較高水平，有很大的購買度假別墅類產(chǎn)品的潛力 38 威脅分析（ Threat） 宏觀環(huán)境威脅 ? 隨著 2021年房市的繼續(xù)調控，部分投資者開始選擇觀望態(tài)度，市場購買力受到一定影響 區(qū)域規(guī)劃威脅 ? 目前句容的發(fā)展重點還是在茅山，
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