【正文】 15 頁，共 102 頁 四、市場(chǎng)環(huán)境分析 金沙地產(chǎn)逾期交房賠業(yè)主 78 萬 因?yàn)橛馄诮环亢蜕米约痈邩菍?，昆明?金色交響?小區(qū) 60位業(yè)主將開發(fā)商告上法庭。 【點(diǎn)評(píng)】：事實(shí)上，在開盤前期倒號(hào)、炒房對(duì)開發(fā)商并不是件好事，因此，現(xiàn)在開發(fā)商賣卡都要求最后的買房人必須是持卡人，這樣的做法在一定程度上也避免了倒號(hào)的發(fā)生。截止到 2020年 12月 31日，列入改造計(jì)劃的 80個(gè)村全部完成了專項(xiàng)規(guī)劃的編制和審批，有 40多個(gè)村進(jìn)行了拆遷安置。從這些數(shù)據(jù)我們不難看出，城中村改造正在快速推進(jìn)。按 3萬人 /小時(shí)以上的地鐵標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的 2號(hào)線預(yù)計(jì)今年 8月份開工，預(yù)計(jì)最快到2020年年底，昆明人就能坐上地鐵出行。昆醫(yī)附一院站（ 3） —— 彌勒寺站（ 5） ——西寺塔站 —— 金龍飯店站（ 2） —— 昆明火車站（ 2） —— 國(guó)貿(mào)中心站 —— 日新立交橋站 —— 巫家壩站（ 6） —— 昌宏路站 —— 米堆村站 —— 世紀(jì)城站 —— 體育城北站（官渡古鎮(zhèn)） —— 體育城南 站 ——五臘村（昆明南部客運(yùn)中心）站 —— 呈貢（小王家營(yíng)）站（ 4） —— 市政府北站（呈貢北站） —— 市政府南站 —— 中央火車站（ 4） —— 大學(xué)城區(qū)站 —— 云南大學(xué)站 —— 云南廣播電視大學(xué)站。 【分析】 ： 地鐵之于昆明樓市，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面變局。 樓市格局 將形成以地鐵為主線的新格局 作為大規(guī)模的基建項(xiàng)目，地鐵必然會(huì)對(duì)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多方面影響，特別是現(xiàn)行的以行政區(qū)域或是重要交通干道劃分的樓盤區(qū)域格局將被打破。但是現(xiàn)在，深圳地鐵數(shù)條線路即將通車，布吉、龍華、寶安中心區(qū)等也成為了市民爭(zhēng)相置業(yè)的區(qū)域。因?yàn)榈罔F的帶動(dòng)，市中心、二環(huán)內(nèi)等關(guān)鍵詞在以后將會(huì)顯得并不那么重要。 價(jià)格體系 將沿地鐵為主軸呈線性分布 地鐵對(duì)沿線物業(yè)的價(jià)格也將帶來深刻影響。而深圳地鐵開工以來，地鐵沿線 2公里范圍內(nèi)的住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域的其他地段，其價(jià)格也略高于同等水準(zhǔn)物業(yè)。也就是說，越是處于市中心的樓盤，價(jià)格就越貴，而距離市中心越遠(yuǎn)，價(jià)格相對(duì)越低。但我們也應(yīng)該看到，市中心由于其價(jià)值體系已經(jīng)確立，商業(yè)和生活氛圍早已形成，所以相對(duì)于郊區(qū)，其增值空間將不會(huì)很大，而傳統(tǒng)上我們所認(rèn)為的郊區(qū)，比如目前的昆洛板塊、呈貢新區(qū)以及北市區(qū)等，其起點(diǎn)相對(duì)較低，目前的商業(yè)和生活氛圍暫未成型，其增值的空間將會(huì) 比較大，增值的周期，也會(huì)比較長(zhǎng)。?云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心研究員王 詠 雪表示，地鐵對(duì)昆明的城市發(fā)展影響是深遠(yuǎn)的，昆明房地產(chǎn)的價(jià)值版圖將因地鐵方案的獲批而重新劃分。 而這些僅僅是地鐵時(shí)代樓市格局改變的開端，由于規(guī)劃中 3號(hào)線要于 2020年貫通實(shí)現(xiàn)試運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)東西線沿線板塊的價(jià)值也將像 2號(hào)線沿線片區(qū)一樣，生活和商業(yè)氛圍逐漸濃厚，生活配套逐漸完善，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值提 升，成為開發(fā)商和購房者追逐的熱點(diǎn)區(qū)域。體育城周邊的三級(jí)地鋪了解到，由于上個(gè)月地鐵規(guī)劃的出臺(tái)，目前昆洛板塊的二手房的價(jià)格已經(jīng)開始有所上升。很簡(jiǎn)單的例子，位于新城、老城以及未來空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的昆洛路板塊站點(diǎn)比較密集。但軌道交通給這些傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)所帶的升值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如市郊。體育城等樓盤已把?城市輕軌規(guī)劃??地鐵物業(yè)?等字眼醒目地標(biāo)注在樓書上，作為亮點(diǎn)積極營(yíng)銷。地鐵站點(diǎn)附近的樓盤平均價(jià)格要比其它樓盤高出 10%15%，樓盤銷售速度也較快。 全國(guó)樓市二季度明顯供不應(yīng)求 開發(fā)商捂盤惜售加劇樓市供不應(yīng)求 全國(guó)樓市二季度供求比為 1∶ 剛性需求的釋放、投資客的進(jìn)入、跟風(fēng)買漲……在樓市驟然升至沸點(diǎn)的同時(shí)，樓市的有效供應(yīng)卻在縮減。 數(shù)據(jù)顯示，今年二季度成交量延續(xù)了一季度大幅增長(zhǎng)的走勢(shì)，全國(guó) 31 個(gè)典型城市成交量達(dá)到，同比、環(huán)比漲幅分別為 %和 %。 在銷量大增的同時(shí)，房屋的放量卻在 萎縮， 2020年供過于求而造成的去庫存化壓力在今年持續(xù)緩解。抓住歷史性機(jī)遇，加快打造全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展最重要的增長(zhǎng)極和發(fā)動(dòng)機(jī)，真正把昆明建設(shè)成為中 國(guó)西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大開發(fā)的帶動(dòng)型城市，中國(guó)最適宜居住、投資環(huán)境最佳城市，建成中國(guó)面向東南亞、南亞的現(xiàn)代化國(guó)際都市，中國(guó)面向東南亞、南亞重要的貿(mào)易、金融、進(jìn)出口加工中心和交通信息樞紐。 第 22 頁，共 102 頁 城市人口規(guī)模 市域總?cè)丝冢?2020年控制在 706萬人； 2020年控制在 850萬人，基礎(chǔ)設(shè)施配套按 1000萬人校核。 2) 中心城規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模： 2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?430平方公里左右，人均規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模 100平米，其中主城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模 330平方公里，呈貢新區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模85平方公里，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模 15平方公里。 兩區(qū)： 在主城西、北兩個(gè)方向布局兩個(gè)區(qū)級(jí)中心。房地產(chǎn)銷售面積和銷售額在連續(xù) 11個(gè)月?雙降?后，首次出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，量?jī)r(jià)齊升使得昆明樓市正企穩(wěn)向好。但環(huán)比去年下半年，今年上半年成交量增幅約為 4%。市場(chǎng)的供、需雙方已經(jīng)悄悄發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，剛性需求的數(shù)量在逐漸減少 ,投資性需求的數(shù)量在逐漸增加。 2020年，昆明市共成交土地 91 宗（主要集中在呈貢新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)），同比 2020年增長(zhǎng)了%，同比 2020年大幅增長(zhǎng) %。 2020年土地成交主要集中在呈貢新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)； 2020 年 17月份，官渡區(qū)、高新區(qū)土地供應(yīng)所占比重較大。 2020年 17月新增批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 ，進(jìn)一步加大的供需矛盾，加劇了供不應(yīng)求的局面。 城中村改造方面，今年通過專項(xiàng)規(guī)劃的項(xiàng)目 39 個(gè)項(xiàng)目，總占地面積達(dá) 7794畝，按平均容積率，則將新曾建筑面積 2079萬平方米，這些項(xiàng)目絕大部分會(huì)在今年底、明天初開工建設(shè)。 第 30 頁，共 102 頁 成交分析 據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 6 月 1 日至 30日，昆明共成交各類商品房 6561 套，日均成交約 套，成交面積為 ，成交金額為 ，成交均價(jià)為 元 /平方米。 2020年 26月成交價(jià)格在 50005700之間徘徊，總體價(jià)格走勢(shì)趨于強(qiáng)勢(shì)，以目前在售的各樓盤來看，未來還將醞釀漲價(jià)風(fēng)波，昆明樓價(jià)在下半年還將有一定的上升空間。別墅占 12%，單純的商業(yè)和寫字樓類型的樓盤所占比例較小，分別為 3%和 5%。 第 32 頁，共 102 頁 3） 市場(chǎng)銷售主力戶型 整體來看， 3+2+1（ 2）、 4+2+2和 2+2+1（ 2）這三種戶型所占比例達(dá)到了總體的 70%以上，表明目前 市場(chǎng)上提供的商品房仍然以這三種戶型為主。 （ 3）南市區(qū)（滇池板塊、官南板塊） 南市區(qū) 滇池板塊 是連接云南東部、西部、南部的城市核心交通樞紐，擁有優(yōu)越自然環(huán)境， 從 2020年至今已開盤數(shù)百個(gè)樓盤，是昆明開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高的高檔住宅名盤聚集地。 官南 板 塊特 征 客 戶：南市區(qū)客源相對(duì)居多 ； 產(chǎn)品： 高性價(jià)比產(chǎn)品居多，形態(tài)主要為小高層 ； 營(yíng)銷：營(yíng)銷手段方式 一般 ，促銷頻率高； 價(jià)格：均價(jià)為 4500元 /平米左右； 去化：項(xiàng)目規(guī)模有限，去化速度較快； 西市區(qū) 板塊 特征 客 戶：西市區(qū)客源居多，在此置業(yè)者相對(duì)居多 ； 產(chǎn)品： 高性價(jià)比產(chǎn)品居多，形態(tài)主要為小高層 ； 營(yíng)銷：營(yíng)銷手段方式 較高 ，促銷頻率高； 價(jià)格：均價(jià)為 4000元 /平米左右； 去化：項(xiàng)目規(guī)模有限，去化速度較快； 第 36 頁，共 102 頁 （ 5）呈貢新城板塊 呈貢新城的規(guī)劃促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了前所未有發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)區(qū)域?qū)τ诙沃脴I(yè)者和投資客的吸引力和魅力是最大的，雖然目前還不是十分理想的居住和生活區(qū)域，但由于呈貢新城定位日趨明確，未來 23年內(nèi)區(qū)域 將成為全城置業(yè)重心。 金色俊園位于東二環(huán)與白龍路的交匯處，覆蓋全面的公交線路和公路交通， 8 條公交線路穿流于此，完善的交通網(wǎng)絡(luò)，瞬間到達(dá)春城各個(gè)角落；規(guī)劃中的市政公園 (金棱河公園 )近在咫尺，曇華寺、世博園、金殿、園博印象城 5 分鐘即可通達(dá)；中心地帶的優(yōu)勢(shì)也決定了 醫(yī)療和教育的便利和高水準(zhǔn)。 HB 戶型 參考面積：約 8294 平方米 贈(zèng)送面積：約 （含陽臺(tái)） ? 戶型配比： 戶型 面積 占比例 1房 1廳 +1房 2廳 53平方米 94平方米 36% 2房 1廳 +2房 2廳 65平方米 92平方米 36% 3房 2廳 +4房 2廳 98平方米 143平方米 30% 第 40 頁，共 102 頁 總結(jié) 項(xiàng)目處于位于昆明二環(huán)路邊，有著成熟的交通設(shè)施，由于二環(huán)公路修建當(dāng)中，項(xiàng)目周邊交通極為擁擠，交通次序雜亂無章，而且空氣較差。一梯八戶的局限性，有部分戶型的衛(wèi)生間是暗廁，部分戶型沒有景觀陽臺(tái)，但室內(nèi)的窗框處安裝新風(fēng)系統(tǒng)，在昆明新項(xiàng)目當(dāng)中首次看到。 ? 教育配套：官渡一幼、機(jī)關(guān)二幼、１５幼、關(guān)上一小、三中、 31中、官渡一中、 19中、北大 附中云南實(shí)驗(yàn)中學(xué)、鐵路分局第三中學(xué)、云南中醫(yī)學(xué)院就在周邊。 ? 餐飲休閑設(shè)施：關(guān)上野菌美食街、肯德基、瀘州飯店、伊天園、乳鴿皇、廣東海鮮坊、重慶小天鵝、毛家飯店等，官渡區(qū)體育館、何日君溫泉水療。伴隨二環(huán)道路改建，領(lǐng)域周邊的交通將是通達(dá)各片區(qū)，地州的快速干道，同時(shí)密閉的高架交通，通 行速度快。洋房戶型全大戶型結(jié)構(gòu)，在銷售上提高了難度。項(xiàng)目所處區(qū)域國(guó)貿(mào)片區(qū)越來受政府的重視，政府投資百億二環(huán)防塵工程、二環(huán)快線系統(tǒng)工程、春城路改造工程正在啟動(dòng) 。北側(cè)二環(huán)南路可快速通達(dá)周邊各區(qū)域，交通出行條 第 45 頁，共 102 頁 件及其優(yōu)越未來昆明將規(guī)劃 5條輕軌線，其中通往南市區(qū) 2條輕軌經(jīng)過銀海領(lǐng)域，并在國(guó)貿(mào)附近設(shè)有站點(diǎn)，距離領(lǐng)域 200米。 ? 附近金融機(jī)構(gòu)：工、農(nóng)、建、中四大銀行及招商銀行、官渡區(qū)農(nóng)村合作信用社。 第 42 頁，共 102 頁 本項(xiàng)目地塊位于國(guó)貿(mào)片區(qū)二環(huán)南路與春城路交界處的西南側(cè)，項(xiàng)目東側(cè)緊靠城市主干道春城路，與沃爾瑪、國(guó)貿(mào)會(huì)展中心隔路相望，南臨福達(dá)路，西臨福德路，北側(cè)設(shè)置有 40米市政綠化帶，并與二環(huán)南路相臨。在戶型方面，且?guī)缀跛袘粜停疾捎昧送得娣e的手法，在報(bào)建的時(shí)候把一個(gè)房間按陽臺(tái)報(bào)建，實(shí)際使用時(shí)則按房間使用，飄窗面積全送，這也是項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)，與廣告推廣語?不可思議的空間?呼應(yīng)。 ? 內(nèi)部配套：項(xiàng)目本身配套大型商業(yè)廣場(chǎng)、九班幼兒園、泛會(huì)所和社區(qū)居委會(huì) ? 周邊配套：市政公園 (金棱河公園 )、曇華寺、世博園、金殿、園博印象城南方醫(yī)院、惠康醫(yī)院、昆明理工大學(xué)、西南林業(yè)大學(xué)、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等金融機(jī)構(gòu)。 價(jià)格：均價(jià)為 4000元 /平米左右； 去 化 ： 去 化 速 度 相 對(duì) 較 快 ； 第 37 頁，共 102 頁 第三章 抽樣樓盤分析 一、金色俊園 發(fā)展商 昆明聯(lián)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 俊發(fā)地產(chǎn) 廣告公司 橙中國(guó)傳播機(jī)構(gòu) 物管公司 俊發(fā)物業(yè) 占地面積 建筑面積 418874平米 容積率 綠化率 50% 戶數(shù) 2700戶 本次開盤均價(jià) 5800元 /平方米（毛坯） 管理費(fèi) /平方米 北市區(qū) 板塊特征 客戶：東市區(qū)地源客戶相對(duì)居多； 產(chǎn)品：產(chǎn)品復(fù)合性較為突出； 營(yíng)銷：營(yíng)銷手段方式較高，促銷頻率高； 價(jià)格：均價(jià)為 4000元 /平米左右； 去化：項(xiàng)目規(guī)模有限，去化速度較快； 滇池 板塊特征 客 戶：輻射范圍大，吸引全城置業(yè)客戶 ； 產(chǎn)品： 高品質(zhì)產(chǎn)品，基本以洋房，別墅為主 ； 營(yíng) 銷：營(yíng)銷手段較為頻繁，營(yíng)銷水平最高 ； 價(jià)格：均價(jià)為 5500元 /平米左右； 去化：去 化速度相對(duì)較為緩慢 ； 第 35 頁，共 102 頁 （ 4）西市區(qū)（高新板塊） 西市區(qū)在昆明眼中不過是一片廠礦工業(yè)區(qū)而已，由于區(qū)域交通、生活配套相對(duì)不足，生活成本偏高，西市區(qū)在昆明地產(chǎn)開發(fā)中一直不被看好，加之區(qū)域認(rèn)同率較低，發(fā)展受到較大限制。 （ 1）東市區(qū)（泛昆洛板塊） 東市區(qū) 板塊特征 客戶：東市區(qū)地源客戶相對(duì)居多； 產(chǎn)品：產(chǎn)品復(fù)合性特征較為突出； 營(yíng)銷：營(yíng)銷手段方式較高，促銷頻率高； 價(jià)格：均價(jià)為 4000元 /平米左右； 去化：項(xiàng)目規(guī)模有限，去化速度較快； 第 34 頁，共 102 頁 東市區(qū)在昆明市房地產(chǎn)開發(fā)歷程中，除了早期的老小區(qū)（東華小區(qū)、董家灣小區(qū)、新迎小區(qū)、曙光小區(qū)等），屬于起步較晚的區(qū)域，由于空港新城和呈貢新城的規(guī)劃，使東市區(qū)成為了連接兩地的要沖，戰(zhàn)略地位舉足輕重，片區(qū)未來發(fā)展巨大，且近兩年土地放量巨大，未來樓市 競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，但由于東區(qū)市政配套老化、局部區(qū)域處于空白的情況使整個(gè)區(qū)域的發(fā)展受到一定的限制，要扭轉(zhuǎn)目前落后局面仍需要時(shí)間