【文章內(nèi)容簡介】 智能安防系統(tǒng) 通過安防智能化系統(tǒng)、信息智能化系統(tǒng)，打造懷化最具安全感、最具現(xiàn)代感的社區(qū)。 建筑風(fēng)格獨特外立面 可識別性極高的外立面 ， 大幅度提升產(chǎn)品檔次 ， 區(qū)別于懷化其他的房地產(chǎn)項目 酒店式公寓帶動全新的投資理念 創(chuàng)新的酒店式公寓產(chǎn)品，憑借其穩(wěn)定的投資回報，將以更高的產(chǎn)品概念開創(chuàng)懷化地 產(chǎn)投資產(chǎn)品的新篇章！ 41 項目市場形象定位 國際化 / 生態(tài) / 景觀 / 智能公園社區(qū) 主要服務(wù)于 懷化當?shù)卣?\企業(yè)界上層人士 \富裕人群 \軍人 以及 周邊縣市的臵業(yè)者 42 目標客戶定位 ? 商業(yè)經(jīng)營者 。 懷化市商貿(mào)經(jīng)濟和服務(wù)業(yè)發(fā)展較好 ， 商業(yè)經(jīng)營者眾多且收入水平遠高于人均收入水平 。 ? 政府官員或管理人員 。 相對來說 ， 政府工作部門收入很高而且比較穩(wěn)定 ， 因此有了金錢積累和身份條件的優(yōu)勢 ， 他們有能力選擇符合身份需要的住宅小區(qū) 。 ? 軍隊高級官員 。 懷化市原是西南重要的軍事地區(qū) ， 有很多軍隊 、 部隊在此駐扎 ， 但由于軍隊住宅條件較差且面積較小 ， 所以軍隊中收入較高的管理干部都選擇在市內(nèi)購房 。 ? 周邊縣市的高收入階層 。 懷化轄區(qū)縣地人口有四百多萬 ， 近年來農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展較好 ， 懷化城市化進程也開始啟動 ， 因此 ， 懷化市區(qū)周邊縣地的富裕階層將是未來市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要消費群體 。 43 目標客戶分析 購房動機 ? 二次三次臵業(yè) 。 這類客戶所占比例較大 ， 他們基本上都有自己的房子 ， 在經(jīng)濟條件允許的情況下 ， 選擇比較理想的居住社區(qū)購買自己的第二 、 甚至第三套住房 ， 這些客戶選擇住宅的主要標準是社區(qū)環(huán)境 、 居住氛圍和社區(qū)安全 。 ? 圈子效應(yīng) 。 懷化城市人口較少 ， 高端人群相互之間的交往比較廣泛 ， 圈子中的口碑效應(yīng)和流行消費會對圈子中的人群造成強烈影響而引發(fā)消費欲望 ， 這也是許多中小型城市的共性 。 ? 為子女或父母購房 。 在目標客戶的購房行為中有小部分客戶是為子女成家或父母養(yǎng)老居住而考慮 ， 此類臵業(yè)隱含著投資傾向 ， 因此決策重點是項目的投資價值 。 主要包括社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計及配套是否超前 ， 與其他項目相比性價比是否合理 ， 項目所在區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿κ欠駨妱乓约绊椖颗涮自O(shè)計等 。 ? 顯示身份 。 有部分富裕的客戶為了滿足社會身份而買房 ， 他們對房價敏感度相對較小 ， 十分關(guān)注小區(qū)的項目定位及建筑風(fēng)格 ， 喜好在既可以滿足身份象征但又不會過分彰顯財富的項目購房 。 44 項目價格區(qū)間 ? 單價預(yù)定：根據(jù)懷化市總體市場情況 ， 購房者 06年對多層住房的承受單價為 1000~1200元 /平米 ， 高層單價為 1400~1600元 /平米 ， 本案定位為懷化市高檔項目 ， 因此 ， 多層住宅定為 1300元 /平米 ， 高層價格1500元 /平方米 ， 略高于懷化市基本消費標準 ， 屬于高等檔次小區(qū) 。 ? 總價預(yù)定：依據(jù)市場調(diào)查結(jié)果 ， 本項目單套總價主要設(shè)定在 20萬以內(nèi) ，單套總價在 20萬元以上的產(chǎn)品不超過項目套數(shù)總量的 20%。 45 市場定位 市場目標預(yù)期 前提：春節(jié)后開工 ， 6月開盤 目標：十個月銷售周期 總額：不低于 12023萬元 利潤：不低于 3000萬元 46 項目基本假設(shè)方案 47 基本假設(shè)基礎(chǔ) 以市場調(diào)查為依據(jù)提出以下假設(shè)方案的基本原則： ? 因市場對于多層住宅的接受度要遠遠高于小高層或高層 ， 因此各假設(shè)方案中均以多層住宅為項目主力產(chǎn)品 ? 戶型設(shè)計以三室或四室面積在 140平米以下總價在 20萬以內(nèi)的平層 、 錯層為主 ? 本項目所在區(qū)域居住人口不多且與主干道 （ 神龍北路 ） 相鄰部分較少 ， 因此商鋪開發(fā)主要用于滿足小區(qū)自身配套需要 ， 開發(fā)面積控制在總建筑面積的 8%以下 ? 人防配套占總建筑面積的 4% 注：根據(jù)項目周邊區(qū)域環(huán)境和懷化市內(nèi)投資型地產(chǎn)的熱銷狀況以及高端客群對投資型產(chǎn)品的關(guān)注度等因素 ， 項目中商業(yè)規(guī)劃部分設(shè)計為酒店式公寓 48 產(chǎn)品基本假設(shè)方案 產(chǎn)品 類型 多層 酒店式公寓 商業(yè) 配套 面積 （㎡） 60000 14000 5000 3000 方案一： 項目占地面積 65畝，項目總建筑面積 ，容積率 。 此方案住宅部分為單一多層產(chǎn)品方案，目的是規(guī)避小高層可能會帶來的市場抗性實現(xiàn)快速銷售；同時也使社區(qū)產(chǎn)品相對單純，避免不同類型產(chǎn)品可能產(chǎn)生的內(nèi)部競爭。 以上方案須經(jīng)設(shè)計單位在方案設(shè)計中按懷化市規(guī)劃要求具體排布。 49 產(chǎn)品基本假設(shè)方案 產(chǎn)品 類型 多層 小高層 酒店式公寓 商業(yè) 配套 面積 （㎡） 50000 15000 14000 5000 3000 方案二： 項目占地面積 65畝，項目總建筑面積 ，容積率 。 此方案為多層和小高層產(chǎn)品設(shè)計方案。利用局部觀景區(qū)域在設(shè)置小高層，以小高層的觀景優(yōu)勢弱化小高層的市場抗性，此方案優(yōu)勢在于提高容積率，降低樓面地價，但可能會延長銷售周期。 以上方案須經(jīng)設(shè)計單位在方案設(shè)計中按懷化市規(guī)劃要求具體排布。 50 產(chǎn)品基本假設(shè)方案 產(chǎn)品 類型 疊拼 多層 酒店式公寓 商業(yè) 配套 面積 （㎡） 7000 50000 14000 5000 3000 方案三： 項目占地面積 65畝，項目總建筑面積 ，容積率 。 在方案一基礎(chǔ)上以疊拼產(chǎn)品替換部分多層產(chǎn)品，此方案可在一定程度上提高項目檔次，但存在一定的市場風(fēng)險。 以上方案須經(jīng)設(shè)計單位在方案設(shè)計中按懷化市規(guī)劃要求具體排布。 51 各類型方案中各類型產(chǎn)品銷售均價 多層 疊拼 小高層 酒店式公寓 商業(yè) 一 1350元 /㎡ 2500元 /㎡ 2023元 /㎡ 二 1300元 /㎡ 1500元 /㎡ 2500元 /㎡ 2023元 /㎡ 三 1350元 /㎡ 1700元 /㎡ 2500元 /㎡ 2023元 /㎡ 以上價格均為現(xiàn)階段模擬價格，只作為財務(wù)匡算之用 52 不同方案銷售總額 產(chǎn)品 類型 多層 酒店式公寓 商業(yè) 面積 （㎡） 60000 14000 5000 單價 （元 / ㎡ ） 1350 2500 2023 總價 （萬元） 8100 3500 1000 合計 （萬元） 12600 方案一 53 不同方案銷售總額 產(chǎn)品 類型 多層 小高層 酒店式公寓 商業(yè) 面積 （㎡） 50000 15000 14000 5000 單價 （元 / ㎡ ） 1300 1500 2500 2023 總價 （萬元） 6500 2250 3500 1000 合計 （萬元） 13250 方案二 54 不同方案銷售總額 產(chǎn)品 類型 疊拼 多層 酒店式公寓 商業(yè) 面積 （㎡） 7000 50000 14000 5000 單價 （元 / ㎡ ） 1700 1350 2500 2023 總價 （萬元） 1190 6750 3500 1000 合計 （萬元） 12440 方案三 55 不同方案靜態(tài)收益比較 以下三種方案的靜態(tài)收益均按以下原則進行計算 管理費按 （ 一至四項 ） 合計的 2%計算； 銷售費用按總銷售額的 4%計算； 財務(wù)費用暫不考慮； 不可預(yù)見費按 （ 一至五項 ） 合計的 4%計算； 稅費按銷售額的 %計算 此次計算的深度只能作為項目可行性匡算之用 。 56 項目 合計（萬元） 面積 (萬㎡ ) 單位造價（元 /㎡） 一、 土地開發(fā)費 2023 二、 前期工程費 86 20 三、 建安工程費 5060 1 多層建筑（無電梯） 2700 6 450 酒店式公寓（帶電梯、含裝修、家具、電器） 1960 1400 2 商業(yè) 250 500 3 配套公建 150 500 四、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費（市政、 綠化） 500 （一 ~四）合計 7646 五、 費用 1 管理費 2 銷售費用 504 3 財務(wù)費用 暫不計 六、 不可預(yù)見費 七、 稅費 八、 總成本 九、 總銷售額 12600 十、 利潤 方案一 57 項目 合計（萬元） 面積 (萬㎡ ) 單位造價（元 /㎡） 一、 土地開發(fā)費 2023 二、 前期工程費 86 20 三、 建安工程費 5885 1 多層建筑（無電梯） 2250 5 450 板式小高層（帶電梯） 1275 850 酒店式公寓（帶電梯、含裝修、家具、電器） 1960 1400 2 商業(yè) 250 500 3 配套公建 150 500 四、 基礎(chǔ)設(shè)施配套費（市政、 綠化） 500 （一 ~四）合計 8471 五、 費用 1 管理費 2 銷售費用 530 3 財務(wù)費用 暫不計 六、 不可預(yù)見費 七、 稅費 742 八、 總成本 九、 總銷售額 13250 十、 利潤 方案二 58 項目 合計（萬元） 面積 (萬㎡ ) 單位造價（元 /㎡） 一、 土地開發(fā)費 2023 二、 前期工程費 86 20 三、 建安工程費 4925 1 多層建筑（無電梯） 2250 5 450 疊拼（無電梯） 315 450 酒店式公寓（帶電