【文章內(nèi)容簡介】 集美銷售市場活躍，價格漲幅空前 ,未來將漸平穩(wěn) 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 主流開發(fā)商的主要項目發(fā)展方向 城中心區(qū) 島外 城市外緣 借勢園博園的夏商 (大學康城 )/杏林建設 (金博水岸 )、華潤臵地項目 滕王閣 (海峽國際社區(qū) )/國貿(mào) (國貿(mào)藍海等 )/聯(lián)發(fā) (五緣灣１號 ) ?國貿(mào)、聯(lián)發(fā)布局五緣灣 。滕王閣獨唱會展北片區(qū) 。杏林建設、夏商地產(chǎn)篤定園博園區(qū)域；華潤臵地強勢挺進 …… ? 隨著 “ 海灣型城市 ”建設步伐的不斷加快，島外將成為未來的重心，集美區(qū)憑借文教、地理、配套等優(yōu)勢，以及各大開發(fā)商的介入，其房地產(chǎn)發(fā)展備受市場關注。 集美憑借各項優(yōu)勢成為島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移的開發(fā)重點 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 ?思明區(qū)：區(qū)域成熟度高，景觀、人文資源豐富，配套完善，吸納大部分高端臵業(yè)群體； ?湖里區(qū)：近年備受關注，五緣灣區(qū)域受捧，配套漸趨完善，樓盤漸趨高端化； ?海滄區(qū)：受 PX項目影響大，市場關注度下降，臵業(yè)群受分流嚴重； ?翔安區(qū)：樓市新秀，欠缺配套，有待提升，通達島內(nèi)僅有翔安隧道； ?同安區(qū)：區(qū)位相對較差，本身資源不足，在競爭擠壓下，以滿足當?shù)嘏Z業(yè)需求為主； ?集美區(qū)：城市規(guī)劃利好，區(qū)位、資源豐富，漸成島外 “ 領頭羊 ” ，市場認可度較高，對周邊區(qū)域吸納能力增強 。 島內(nèi) 1500020220 同安 66007000 翔安 65006800 集美 780010000 海滄 75007800 島外集美漸成置業(yè)熱點 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 港誼廣場 君臨寶邸 海峽國際社區(qū) 云頂至尊 華潤臵地項目 聯(lián)發(fā) .五緣灣１號 新景 .龍郡 從 0809年廈門高端項目的預測來看，未來品牌高端項目集中島內(nèi)，競爭市場激烈，如何消除客戶島外心理障礙是關鍵。 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 片區(qū) 對比項目 主力客戶 客戶來源比例 投資 /自用 五緣灣片區(qū) 聯(lián)發(fā)五緣 灣 1號 “ 私營企業(yè)主 54% “ 私企高管 25% “ 企事業(yè)單位高管 5% “ 國有企業(yè) 6% “ 其他 10% “ 本地 60% “ 泉州、漳州 30% “ 其他 10% “ 自用 50% “ 投資 40% “ 其他 10% 會展片區(qū) 海峽國際 社區(qū) “ 私營企業(yè)主 60% “ 私企高管 20% “ 企事業(yè)單位高管 5% “ 國有企業(yè) 5% “ 其他 10% “ 本地 40% “ 泉州、漳州 40% “ 其他 20% “ 自用 61% “ 投資 28% “ 其他 11% 筼筜湖片區(qū) 英皇湖畔 花園 “ 私營企業(yè)主 50% “ 私企高管 25% “ 企事業(yè)單位高管 5% “ 國有企業(yè) 10% “ 其他 10% “ 本地 35% “ 泉州、漳州 40% “ 其他 25% “ 自用 60% “ 投資 30% “ 其他 10% 廈禾片區(qū) 銀聚祥邸 “ 私營企業(yè)主 58% “ 私企高管 30% “ 企事業(yè)單位高管 5% “ 國有企業(yè) 3% “ 其他 4% “ 本地 25% “ 泉州、漳州 60% “ 其他 15% “ 自用 70% “ 投資 15% “ 其他 15% 在售及未售高端項目 —— 可類比樓盤客戶分析 私企業(yè)主或高管為主力客戶，另有較大部分企事業(yè)及國有企業(yè)高管 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 客戶群 購房比例 購臵面積 比 例 比 例 本地人 41% 43% 外地人 59% 57% ? 在省 內(nèi) 在廈 購 房高端人群中，尤以泉州、漳州的人 數(shù)為 多，其次 為龍 巖、三明的客 戶 。 ? 省外 購 房人群主要 來 著中西部和北部的城市，北方的人群尤其多。 ? 馬來 西 亞 、印尼、菲律 賓 、臺 灣 等地 區(qū) 客 戶 是境外 購 房人群的主力群體。 以上數(shù)據(jù)來源：廈門市國土房產(chǎn)局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù) 整體而言，廈門高端購房人群中主要以來自廈漳泉的新廈門人為主 在售及未售高端項目 —— 客戶區(qū)域來源 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 臵業(yè)客戶以自住為主，投資客戶約占 30%，未來投資客戶將保持持平略低的比例； 交通狀況、園林綠化、社區(qū)配套和物業(yè)升值潛力等因素將直接影響客戶成交。 影響客戶成交的因素16%12%12%17%9%10%6%5%13%位置交通周邊配套戶型園林綠化升值潛力品牌開發(fā)商智能化物業(yè)管理客戶置業(yè)目的自住60%投資30%自住 + 投資10%在售及未售高端項目 —— 客戶置業(yè)動機及因素 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 2022 年 1 1 1 月已售戶型分布010000202200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %已售套數(shù) 1504 7100 10913 3067 1385 412 比例 6 . 1 7 % 2 9 . 1 2 4 4 . 7 6 1 2 . 5 8 5 . 6 8 % 1 . 6 9 %一房 二房 三房四房以上復式 別墅考慮因素 排在第一位 排在第二位 排在第三位 開發(fā)商品牌 % % % 小區(qū)規(guī)模及配套 % % % 戶型面積合適 % % % 樓層及朝向 % % % 價格 % % % 樓盤位置 14% % % 非常需要 比較需要 有無都可 不大需要 完全不需要 入戶花園 % % % % % 功能房 % % % % % 儲物室 % % % % % 生活陽臺帶 % % % % % 主人房設陽臺 /大露臺 % % % % % 凸窗 % % % % % 要素 實用性 采光通風 景觀 附送面積 朝向 噪音 形象 星級指數(shù) ★★★ ★★ ★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ ★ ★★★★★ 物業(yè)整體形象 對戶型關注點 居住空間要求 影響客戶成交的因素16%12%12%17%9%10%6%5%13%位置交通周邊配套戶型園林綠化升值潛力品牌開發(fā)商智能化物業(yè)管理關注點排序：資源 ≥ 物業(yè)綜合素質(zhì) ≥ 戶型關注點 ≥ 居住空間要求 在售及未售高端項目 —— 客戶需求統(tǒng)計 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 共同特征 年齡層 而立、不惑之年，事業(yè)有成，收入穩(wěn)定 家庭人口 大多都結(jié)婚有小孩，家庭人口 35口人 消費心態(tài) 本地置業(yè)人群 ①、為改變居住環(huán)境及條件而購買，在島內(nèi)居住，以小換大，對產(chǎn)品檔次及品位要求高：如開發(fā)商的實力、建筑規(guī)劃、園林、戶型、建材、安防、物業(yè)服務等。 ②、為子女購買，購買面積相對較小，對產(chǎn)品要求高； ③、以投資為目的，要求產(chǎn)品品質(zhì)高且有增值空間的物業(yè)。 外地置業(yè)人群 ①、為子女同時為自己生意方便而購，重戶口，選擇高檔物業(yè)； ②、為投資，偏好靠山海湖等景觀資源的物業(yè)，看重其未來升值潛力； ③、為養(yǎng)老，注重景觀資源同時要求生活便利，要求高品質(zhì)產(chǎn)品； 購房群體對物業(yè)普遍要求擁有高品質(zhì)，同時物業(yè)有升值空間 在售及未售高端項目 —— 客戶共同特征 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 【 客戶 A】 職業(yè)：某商業(yè)銀行高管 年齡： 37歲 訪談紀要： 杏林灣未來規(guī)劃不錯，交通和環(huán)境都有機會成為島外最好的居住區(qū)域，但是現(xiàn)在的居住工作環(huán)境還沒有完善，那些配套還要35年的時間才有辦法使用，如果真的要去那邊居住，我覺得現(xiàn)在還早。投資型的客戶可能會多一些，但是總價不能太高。 政府 08年對銀行貸款進一步調(diào)控，今年十七大會議明確了明年貨幣政策調(diào)整為緊縮型政策，這將進一步影響到市場上無論開發(fā)商，還是投資型客戶的購買行動。 【 客戶 B】 職業(yè)：廈門地稅總局某局長 年齡： 49歲 訪談紀要： 如果我要購買這樣的高端物業(yè)，我首先會看小區(qū)整體感覺，是不是能打動我，房子的外觀是選擇這個房子的第一印象。然后，就是房子的結(jié)構(gòu)，是不是實用。同時還要考慮住在那里交通是不是方便，家人總是要出門的，這里還有三個重點要考慮的，第一是活動空間，尤其是老人和小孩的活動空間夠不夠，安全嗎；第二是小孩讀書的問題，邊上有大學沒錯，可是，我們更關心有沒有好的小學和中學；第三是生活夠不夠方便，最起碼要有菜市場、超市、醫(yī)院這些平時會用的上的配套。 持有價值，投資 內(nèi)在品質(zhì)，舒適感 客戶驗證 —— 典型客戶訪談描述 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 【 客戶 C】 職業(yè)：某大型快速消費品機構(gòu)董事長 年齡： 37歲 訪談紀要： 我 82年就到過集美，說實在話，集美的生活環(huán)境實在是不好，一方面生活配套和島內(nèi)比實在太差，很不方便，另一方面按照廈門人的說法，集美的本地人群素質(zhì)不夠高，將來生活肯定會有麻煩的地方。 我最近買了一套房子，就在大同小學邊上，就是圖學校好，我所知道的很多朋友就是因為學校才買的，廈門有 14所模范小學，島內(nèi)思明區(qū)有 12所，島外集美 1所，同安 1所，如果說要到島外去，孩子的讀書是問題。還有現(xiàn)在雖然是大廈門趨勢，但是島民意識還是很嚴重的，在有條件買得起房子的情況下，還是第一首選島內(nèi)房子。 園博園開放后，我?guī)Я撕脦讉€朋友去參觀了，園博園的環(huán)境真的很不錯，有的朋友就說住在邊上應該還不錯，我覺得，現(xiàn)在住在附近肯定是不方便的，倒是現(xiàn)在可以先買一套來度假，廈門外省來的客戶還是很多的，尤其是東北那邊的，到冬天老人就過來度假，如果邊上有房子，建議做小一些，控制一下總價，畢竟一年也只是住幾個月，而且物業(yè)也要好一些，省的沒人住不安全。也可以現(xiàn)在買一套偶爾過去住住，將來等那里條件好了，再去定居那里。 外在環(huán)境，性價比 享受生活，度假 社區(qū)環(huán)境，實用性 客戶驗證 —— 典型客戶訪談描述 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 【 客戶 D】 職業(yè)：山西某媒礦業(yè)主 年齡： 45歲 訪談紀要： 我經(jīng)常來廈門，對廈門的環(huán)境及人文環(huán)境非常喜歡，每次都想住長點時間，來的次數(shù)多了，就有了在廈門置業(yè)短期居住的想法，對于渡假的居所，主要關注其三點： 資源景觀。山西是內(nèi)陸，沒有海，因此，我特別喜歡有海的地方； 小區(qū)環(huán)境。首先，小區(qū)要有好的景觀環(huán)境，設計要特別，住起來比舒服 ； 生活配套。周邊的生活配套要便利，如交通、購物等； 居家安全。我比較關注安全，廈門這個地方很安全，和我們山西不一樣，山西當?shù)啬壳爸伟膊缓谩? 套型設計。希望在居住的地方通風采光都很理想，另外，必須南北朝向。 看了你們的地理環(huán)境后，我認為這個地方非常不錯，和大的景觀在一起，政府也重視，可以做出一個很理想的產(chǎn)品。 至于價格，我覺得不會比在島內(nèi)的高許多，相信會有許多北方人過來短期居住。 產(chǎn)品本身設計 享受生活，度假 生活配套，方便 客戶驗證 —— 典型客戶訪談描述 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 我們挖掘和總結(jié)了消費者臵業(yè)中的核心需求，并找出了客戶的需求點 客戶的消費習慣 ?自住的實用性 ?注重買入價格和資產(chǎn)持有 ?投資和消費上的精細和理性 ?身份的標榜 ?對新生活場景和新生活方式的接受和期待 在臵業(yè)中的核心需求元素 ?安靜、整潔、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境 ?較低的買入價格和增值潛力 ?卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價值 ?良好的區(qū)域前景展示 ?便利的配套和便利的交通 ?滿足休閑度假基本要求 ?稀缺的自然環(huán)境和景觀 ?精神的愉悅、閑適和放松 ?創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式 物超所值的投資產(chǎn)品 理想的居住、度假空間 資料來源：同致行分析 客戶驗證 —— 客戶需求點分析 住宅建設集團 2022JG03地塊項目市場報告 在售及未售高端項目 —— 價格市場 項目名稱 推出 量（㎡） 銷售率 銷售均價 海峽國際社區(qū)