樓盤項目前期市場調研報告(編輯修改稿)
2025-08-29 20:21 本頁面
【文章內容簡介】 施亞運村內的奧體中心、康樂宮、中華民族園設施使居民休閑娛樂活動非常方便，北辰購物中心為區(qū)域商業(yè)中心，五洲大酒店、凱迪克大酒店以及匯欣寫字樓為商務活動提供了完善服務。2008年奧運會的舉辦，將使生活、配套設施的規(guī)模檔次進一步完善提高。優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境亞運村地區(qū)地處城市上風口方向，北部為城市綠化帶和規(guī)劃中的奧運公園，自然環(huán)境較好。奧體中心、國際會議中心、匯園公寓、陽光廣場、名人廣場等標志性建筑及成片的高樓大廈，使亞運村地區(qū)非常具有現(xiàn)代氣息，提高了社區(qū)的知名度和檔次。以上種種因素綜合起來，使亞運村地區(qū)具有明顯的比較優(yōu)勢。與CBD相比，亞運村地區(qū)適居性更強；與中關村相比，亞運村地區(qū)主吸引城市東北部地區(qū)的需求量；與望京相比，亞運村地區(qū)主要吸引更高檔次的需求量。今后幾年內奧運村及奧運場館的建設對亞北地區(qū)環(huán)境改善及基礎設施建設產生重大影響，因此亞運村地區(qū)具有居住類物業(yè)發(fā)展有利的區(qū)位條件。（二）區(qū)域市場狀況區(qū)域市場項目總體供應量分析在亞北地區(qū)我們共選取了12個主要競爭項目作為研究對象。從而說明本區(qū)域市場供應量較為充足，競爭激烈。區(qū)域市場項目總體價格水平分析目前亞北地區(qū)在售項目除了名人廣場外，銷售均價集中在6000～7000元/平方米左右，其主要原因是這些項目的產品品質、配套設施、服務水平并沒有實現(xiàn)高檔化。市場發(fā)展趨勢亞北地區(qū)雖然近十年以來得到了迅猛發(fā)展，但是其商務環(huán)境、市政配套等方面與東部CBD仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場上是兩地房價每平方米相差大約3000元。但是從發(fā)展的角度看，奧運會的舉辦將會使今后3～5年內在此地區(qū)國家投入大量的資金進行配套建設；世貿中心的建成也會產生很大輻射作用，在京北地區(qū)形成一個新的中心商務區(qū)。加上本地區(qū)業(yè)已形成的良好居住環(huán)境，市場將會以比較快的速度由中端市場向高端市場變遷。（三）亞北地區(qū)購買力分析通過我們對在亞運村地區(qū)已購房人群的問卷調查（統(tǒng)計結果如右圖所示）可以看出，本地區(qū)大部分客戶承受能力在150萬以下，約20%的客戶消費力可以達到200萬元左右，15%可以達到250萬元。說明這一地區(qū)的住房消費力水平雖然相對北京市整體消費能力較高，但是仍然沒有達到足以支撐豪宅市場的能力，豪宅市場需要跨地區(qū)發(fā)展。二、北京高檔房地產項目在對所選取的14個高檔項目的研究中，我們重點對其銷售價格、容積率、建設規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和會所等情況進行了統(tǒng)計分析。高檔項目絕大多數(shù)屬于外銷房性質 在選取的14個樣本中，外銷房占到93%的比例，說明在北京市房地產的高端市場上仍然是外銷房一統(tǒng)天下的局面。其原因雖然有成本因素和歷史形成的高價格延續(xù)，但更主要是外銷房為購買者所帶來的心理滿足和豪華感對價格產生的支撐，而這一點恰恰是內銷房所無法具備的。雖然有消息說房地產市場外銷、內銷的限制將很快被取消，但這帶來的將是外銷市場的價位下移，而非內銷市場價格提升。高檔產品主要區(qū)域集中在東部CBD地區(qū)通過樣本分析可以看到，北京高檔公寓項目多集中在東部CBD地區(qū)，這一地區(qū)支撐高價位的原因一方面是該地區(qū)集中了大量外資企業(yè)，其中的外籍人士擁有較強購買力，另一方面是因為外資、合資企業(yè)中的高級白領對高檔公寓的租賃需求吸引了一大批投資客戶。容積率在4～8的占多數(shù)在對調查樣本的容積率統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，本次調查所選擇的高檔公寓項目的容積率均比較高，這一點似乎與每平方米10000元以上的銷售價格不太相符。然而考慮到這些項目絕大多數(shù)集中在寸土寸金CBD地區(qū)，最大限度提高土地利用率就成為了一個可以接受的必然結果。特別需要說明的是匯欣公寓容積率極高是因為該項目位于亞運村的運動員村之中，沒有獨立社區(qū)所致。為了彌補容積率過高的缺陷，這些項目在產品營造和環(huán)境設計上無不刻意地進行了精雕細琢，如立體綠化和社區(qū)小景觀等。建筑規(guī)模不大 在我們所抽取調查的樣本中，～3萬平米，建筑面積10萬平米左右，這一現(xiàn)象說明在構建高檔公寓項目時小樓盤具有得天獨厚的優(yōu)勢。細致分析起來，其原因是在開發(fā)過程中只有小社區(qū)才能做到更加精致的規(guī)劃和營造，同時一個大社區(qū)也不太可能為業(yè)主提供精細的服務，因此大社區(qū)無法達到豪宅所要求的硬件和軟件檔次。建筑形態(tài)以塔樓或板、塔結合為主在建筑形態(tài)上，我們所調查的項目是以塔樓或板塔接合為主。原因是大多數(shù)項目占地面積不大，塔樓有效可以提高容積率。主力戶型單位面積在180～230平米之間 通過對樣本調研得到的數(shù)據(jù)可以看出，高檔公寓項目的主力戶型為3室2廳2衛(wèi)，其面積主要集中在180～230m2之間。這一結果說明高檔公寓項目所追求的舒適與豪華必須要求比較大的建筑面積來支持；但由于單價高，如果面積過大勢必使總價提高很快，使得客戶群迅速遞減，影響項目現(xiàn)金流。主力戶型以三居兩衛(wèi)為主 均建有豪華會所，規(guī)模在2000～4000平米； 在本次調查的項目中，會所面積和普通樓盤相比相對較大，這說明在高檔樓盤中需要存在一個獨立的高檔會所為業(yè)主提供休閑、娛樂、相互交往的環(huán)境。同時，所居住的社區(qū)擁有大規(guī)模、高檔化的會所也是身份的象征。在本次調查的樣本中，亮馬名居由于項目周邊密布各種商務、休閑和娛樂設施，所以亮馬名居沒有設置獨立會所，而提出了泛會所的概念。但是因為社區(qū)沒有獨立會所，因而無法形成豪宅的氛圍，影響了該項目品質的進一步提升。陽光廣場也沒有獨立會所，但因為底商配套齊全，功能甚至超過獨立會所，因此并沒有因此降低其品質。我們同時對這些樓盤的優(yōu)勢賣點進行了分析，認為其主要的共性依次為：優(yōu)越的地理位置、外銷性質、高檔豪華的配套設施、突出的社區(qū)規(guī)劃、良好的周邊環(huán)境、發(fā)展商的品牌號召力以及管理服務的質量。針對上述高檔樓盤
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