【文章內(nèi)容簡介】 與性 通過規(guī)劃、園林、商業(yè)街共同構建“共享景觀區(qū)域” 構建“共享景觀區(qū)域” 產(chǎn)品定位 —— 構建“共享景觀區(qū)域” ： 集約共享區(qū)內(nèi)容 人工湖水景 水岸風情街 入口廣場 情景商業(yè)街 會所、體育設施等 結合項目形象定位，做中心人工湖，成為社區(qū)的主景觀核心，成為社區(qū)的形象標志。 產(chǎn)品定位 —— 構建“共享景觀區(qū)域” ： 集約共享區(qū)內(nèi)容 人工湖水景 水岸風情街 入口廣場 情景商業(yè)街 會所、體育設施等 結合項目形象定位，做中心人工湖，成為社區(qū)的主景觀核心，成為社區(qū)的形象標志。 水岸邊設臵咖啡座，露天家具、旱地噴泉、小品、休憩位等，營造觀湖休閑空間 產(chǎn)品定位 —— 構建“共享景觀區(qū)域” ： 集約共享區(qū)內(nèi)容 人工湖水景 水岸風情街 入口廣場 情景商業(yè)街 會所、體育設施等 結合項目形象定位，做中心人工湖，成為社區(qū)的主景觀核心，成為社區(qū)的形象標志。 水岸邊設臵咖啡座，露天家具、旱地噴泉、小品、休憩位等，營造觀湖休閑空間 入口廣場可通透地欣賞到社區(qū)的景觀主軸，強化集約效果，添加客戶回家的儀式感 產(chǎn)品定位 —— 構建“共享景觀區(qū)域” ： 集約共享區(qū)內(nèi)容 人工湖水景 水岸風情街 入口廣場 情景商業(yè)街 會所、體育設施等 結合原有水塘，做中心人工湖，成為社區(qū)的主景觀核心，成為社區(qū)的形象標志。 水岸邊設臵咖啡座，露天家具、旱地噴泉、小品、休憩位等，營造觀湖休閑空間 入口廣場可通透地欣賞到社區(qū)的景觀主軸，強化集約效果，添加客戶回家的儀式感 結合入口廣場，設計情景商業(yè)街，成為社區(qū)內(nèi)外可以兼用的社區(qū)商業(yè)，情景商業(yè)街中的一些特色店也是強化社區(qū)形象的重要組成部分 產(chǎn)品定位 —— 構建“共享景觀區(qū)域” ： 集約共享區(qū)內(nèi)容 人工湖水景 水岸風情街 入口廣場 情景商業(yè)街 會所、體育設施等 結合原有水塘，做中心人工湖，成為社區(qū)的主景觀核心，成為社區(qū)的形象標志。 水岸邊設臵咖啡座，露天家具、旱地噴泉、小品、休憩位等，營造觀湖休閑空間 入口廣場可通透地欣賞到社區(qū)的景觀主軸，強化集約效果，添加客戶回家的儀式感 結合入口廣場，設計情景商業(yè)街，成為社區(qū)內(nèi)外可以兼用的社區(qū)商業(yè)，情景商業(yè)街中的一些特色店也是強化社區(qū)形象的重要組成部分 社區(qū)的會所、體育設施等也集中在共享區(qū)內(nèi)，融功能與景觀于一體，相互協(xié)同增效 產(chǎn)品定位 —— 建筑與戶型 ： 規(guī)劃：強調(diào)公共位臵的價值感 建筑：體現(xiàn)城市感的現(xiàn)代建筑 園林：集中式水景，自然風格 戶型：緊湊型戶型，注重實惠 商業(yè)街：城市情景感，參與性 現(xiàn)代歐式風格建筑，體現(xiàn)客戶所需的城市感，但強調(diào)流線與內(nèi)斂，增強親和力與婉約氣息。 品質感可提升的方向 產(chǎn)品定位 —— 建筑與戶型 ： 品質感可提升的方向 規(guī)劃：強調(diào)公共位臵的價值感 建筑：體現(xiàn)城市感的現(xiàn)代建筑 園林：集中式水景，自然風格 戶型：緊湊型戶型，注重實惠 商業(yè)街：城市情景感，參與性 現(xiàn)代歐式風格建筑，體現(xiàn)客戶所需的城市感，但強調(diào)流線與內(nèi)斂，增強親和力與婉約氣息。 控制總價，吸納盡量多的中端客戶，以緊湊戶型為主，普通住宅 90～120三房做為主力戶型， 8090二房為輔。公寓戶型控制在 35～ 60平方米之間。 政務區(qū)供銷統(tǒng)計及本案規(guī)劃建議 07年統(tǒng)計 供應占比 銷售占比 07年銷售率 剩余量占比 后續(xù)供應量 70m2以下 % % % % 僅國際麗晶城少量一房 7089 % % % % 基本沒有 90110 % % % % 多個樓盤以二房推售 110130 % % % % 部分樓盤后期推售 130150 % % % % 仍將為主力房型 150170 % % % % 持續(xù)減少 170m2以上 % % % % 持續(xù)減少 ? 90平方米以下的緊湊二房及單身公寓是政務區(qū)的稀缺產(chǎn)品，銷售率高，后續(xù)供應少， 本案應規(guī)劃一定數(shù)量的該種房型。 ? 90110平方米的二房是政務區(qū) 07年供應最多的房型，銷售率較高，不斷有樓盤推售， 本案也應考慮該種房型，建議設臵入戶花園增加居住功能。 ? 110130平方米的三房供不應求，后續(xù)供應相對缺乏， 本案應最為主力房型，可以贈送落地飄窗以突出產(chǎn)品的差異性。 ? 130150平方米的三房已經(jīng)出現(xiàn)滯銷，后續(xù)供應充足， 本案應少做或不做。 ? 150平方米以上的大戶型雖然消化速度慢，但保持了一定的市場需求，后續(xù)供應持續(xù)減少， 本案也可以考慮，復式盡量少做。 回顧市場結論 比例 房型設計 70m2以下 10% 小戶型公寓為主 7089m2 35% 緊湊型二房一衛(wèi)和三房一衛(wèi)設計； 并贈送入戶花園 90110m2 15% 110130m2 30% 三房二衛(wèi)設計，贈送落地飄窗 130150m2 5% 三房二衛(wèi)設計，贈送落地飄窗 150170m2 3% 錯層四房，躍層四房，中空客廳 170m2以上 2% 頂層送大面積露臺 合計 100% 房型配比建議 PART2 定位篇 1. 客戶定位 2. 產(chǎn)品定位 3. 形象定位 針對新勢力，我們?nèi)绾窝堇[項目產(chǎn)品定位？ 名畫與雕塑藝術欣賞 音樂與浪漫 閱讀 運動 他們的品位表現(xiàn)為 —— 浪漫的人生態(tài)度 形象定位 根據(jù)項目的現(xiàn)狀，我們建議本項目的設計（包括規(guī)劃、建筑單體）在不作大改動的前提下，進一步完善以上提出應注意的問題，并且提煉出小區(qū)的主題風格，在設計上進行調(diào)整，使整個小區(qū)具有靈魂。因此在設計整改時必須強調(diào)“揚長避短、發(fā)掘自身潛力、創(chuàng)造優(yōu)勢環(huán)境 ” 的原則。 形象定位目的是： 令項目在當?shù)匦蜗篚r明 令小區(qū)滿足市場的需求和客戶的生活需求 有利于推廣銷售 定 位 方 向 地中海風情園林社區(qū) 所謂地中海風格，原來是特指沿歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家南部沿海地區(qū)的住宅