【正文】 場調(diào)查與研究分析 — 市場競爭分析 ?我們可以看到： 1. 未來 1年內(nèi)本案所處區(qū)域內(nèi)有 72套 （ 濱江花園一期 ） 高層住宅投放市場；有 520套 （ 競爭項目一 、 二 ） 高層住宅可能進入銷售 。 競爭項目一 報建方案為塔樓三棟 （ 21層 1棟 、 17層兩棟 ） ， 辦公樓一棟 。 短、平、快的操作戰(zhàn)略； 創(chuàng)新力、應變力、執(zhí)行力是關(guān)鍵。 2 商機？危機？ 3 消費群體 迎合？細分？ 4 “ 前店后院 ” 的商業(yè)住宅綜合不再受寵 單位自建房時代基本結(jié)束 市場細分被重視 ， 純住宅 、 實用性 、 投資性并重的物業(yè)廣受關(guān)注 懷化市房地產(chǎn)正處于發(fā)展初 期，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品差異化 程度不高，同類產(chǎn)品過于集 中，但后續(xù)同類開發(fā)還在不斷跟進，銷售競爭因此而不斷升級。 分析 :進入 2023年房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持良好增長勢頭 ， 住宅開發(fā)也相對穩(wěn)定 。 分析： 從以上數(shù)據(jù)可以看出懷化房地產(chǎn)處于發(fā)展初級階段 ， 大部分購房者以自住為主 ， 靠投資購房贏利者相對較少 ， 推動房價虛高的因素不多 。 7 市場現(xiàn)狀分析 — 市情簡介 總結(jié) 通過對城市經(jīng)濟發(fā)展特征的分析 ， 我們發(fā)現(xiàn)懷化市正處在快速發(fā)展階段 ， 居民收入與消費水平穩(wěn)步提高 ，城市化進程正在逐步顯現(xiàn) 。 人均消費性支出 5761元 ，增長 %。 5 市場現(xiàn)狀分析 — 市情簡介 ?第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)領(lǐng)先 ， 第二產(chǎn)業(yè)增長突出 2023年全市生產(chǎn)總值 （ GDP） ,按可比價格計算比上年增長 %， 其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 ， 增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ， 增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ， 增長%。 4 市場現(xiàn)狀分析 — 市情簡介 ?懷化市區(qū)是整個地區(qū)的交通樞紐 ， 是帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的 “ 基礎(chǔ)保證 ” 1. 每天有 26對旅客列車 、 115對貨車發(fā)出 ， 年發(fā)送旅客 342萬人次 、 貨物 52萬噸 ， 可 直達北京 、 上海 、 廣州 、 昆明 、 重慶 、 寧波等城市 。 3. 懷化素有 “ 林木之鄉(xiāng) ” 、 “ 水果之鄉(xiāng) ” 、 “ 藥材之鄉(xiāng) ” 的美稱 。 ?經(jīng)濟走勢良好 ， 發(fā)展速度穩(wěn)步提高 2023年至 2023年 GDP年增長率分別是 % 、 %、%、 %、 % 3 市場現(xiàn)狀分析 — 市情簡介 ?地理位置獨特 ， 資源優(yōu)勢顯著 1. 懷化市地處湘 、 鄂 、 渝 、 黔 、 桂五省 （ 市 、 區(qū) ） 邊界區(qū)域的地理中心 。 2. 懷化有我國 “ 南方中藥材寶庫 ” 之稱 。 森林覆蓋率達６３ ． ６ ％ ， 活林木蓄積量占全省四分之一 ， 常年商品材占全省第一；年產(chǎn)各類水果１０００萬擔 ， 各種藥用植物１８２５種 ， 天麻產(chǎn)量居全國第一；金 、 銅 、 磷的儲量分列全國一 、 二 、 四位 。 2. 懷化火車編組站具有 7300個車皮編組能力 ， 是全國九大鐵路編組站之一； 3. 湘黔 、 枝柳和渝懷三條鐵路干線呈 “ 大 ” 字型在市區(qū)交匯 ， 連接東南西北 。 按常住人口計算 ， 人均 GDP為 6592元 ， 增長 %。 ?城鎮(zhèn)購買力繼續(xù)增漲 ， 商貿(mào)經(jīng)濟表現(xiàn)搶眼 2023年 ， 全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ， 增長 %。 而且隨著城市商貿(mào)經(jīng)濟的不斷發(fā)展 ， 相應配套與城市建設(shè)也將逐步完善 。 10 房地產(chǎn)市場簡述 ? 2023年懷化市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈增長態(tài)勢 。 商業(yè)開發(fā)投資雖然不高但市場累積施工面積過大 ， 這將勢必對懷化商業(yè)銷售造成市場壓力 。這是導致懷化房地產(chǎn)近年來銷售價格無明顯變化的主要原因。 認清形勢，規(guī)避風險； 立足市場，務實求真； 了解消費需求，創(chuàng)造適銷對路的產(chǎn)品； 迎合 +適度迎合的推廣方式 13 針對性市場調(diào)查與研究分析 14 針對性市場調(diào)查與研究分析 — 市場競爭分析 在貼身競爭項目的調(diào)查中 ， 我們必須了解： ? 我們身邊有哪些潛在競爭項目 ？ ? 競爭項目的 優(yōu)勢 是什么 ？ ? 競爭項目的 規(guī)模 有多大 ？ ? 競爭項目可能會對我們造成的 威脅 ？ ? 〃〃〃 15 針對性市場調(diào)查與研究分析 — 市場競爭分析 ? 潛在競爭項目： 1. 二橋橋頭南側(cè)臨舞水河 2. 開發(fā)商： 河西區(qū)電力公司 3. 土地面積： 30畝左右 4. 擬開發(fā)物業(yè)： 3棟高塔樓 5. 1棟寫字樓 6. 最早開工時間： 7. 07年 6月份以后 8. 土地成本： 本案 一橋 二橋 三橋 競爭項目一 16 針對性市場調(diào)查與研究分析 — 市場競爭分析 2. 河西區(qū)西部物流港 3. 開發(fā)商： 4. 德天集團下屬開發(fā)公司 5. 土地面積： 15畝 6. 擬開發(fā)物業(yè)： 7. 2棟高塔 8. 最早開工時間： 9. 07年 6月份以后 本案 一橋 二橋 三橋 競爭項目二 17 針對性市場調(diào)查與研究分析 — 市場競爭分析 ? 競爭項目優(yōu)勢： 競爭項目的主要優(yōu)勢是位于二橋西岸 ， 地處河西 、 河東兩區(qū)咽喉 ， 雖地處河西但緊鄰市區(qū) 。 預估項目住宅總戶數(shù) 400套左右 ， 辦公樓面積在 1萬平米以上 ， 商業(yè)面積應不小于 5000平米 。因此 ， 高層住宅會在未來一至二年面臨一定的銷售競爭壓力； 2. 競爭項目的交通位置比較優(yōu)越 ， 并且都緊鄰主干道 ， 其商業(yè)與寫字樓的地利優(yōu)勢比較明顯； 3. 如本案搶得時間優(yōu)勢 、 盡可能差異化產(chǎn)品 ， 將會有助于銷售搶得市場先機 ， 降低競爭阻力 ！ 21 針對性市場調(diào)查與研究分析 — 目標客戶調(diào)研 目標選取 根據(jù)我們對懷化市住宅消費市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)懷化市購房客戶中高收入人群所占比例最大 ， 其群體構(gòu)成主要包括：商業(yè)經(jīng)營者 、 公務員 、 周邊縣地政府領(lǐng)導 、 軍官和懷化外出務工人員 。 ? 對朝向的看法 懷化當?shù)氐母叨丝蛻魧Ψ孔映虻闹匾暢潭冗€是非常高的 ， 在設(shè)計合理的前提下 ， 能接受非南北向房子的客戶也不超過三分之一 。 160～ 180平米的接受度不是很高 。 喜歡 25～ 30平米的 “ 適度氣派型 ” 的客戶最多 。 ? 廚房類型 喜歡封閉式廚房的被訪者較喜歡開放式廚房的被訪者略多 。 ? 期望房價 被訪者對于本項目的價格預期集中在 1200－ 1400元 /平方米 。 被調(diào)查對象中能承受 30萬以上房款的只有一兩人 。 建筑外觀色調(diào)風格 目前懷化房地產(chǎn)市場的建筑外觀過于單調(diào) ， 缺少變化 ， 調(diào)查中消費者對建筑外觀色調(diào)風格均表現(xiàn)出很明顯的期望值與關(guān)注度 ， 希望建筑外觀能夠推陳出新 ， 時尚靚麗 。 住宅產(chǎn)品的投資考慮 因懷化市場房地產(chǎn)價格漲幅緩慢且租金價格較低 ， 被訪者對住宅投資普遍興趣不高 ， 但過半數(shù)的被訪者對 “ 華天產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 均給予了很高的關(guān)注度 ，主要原因是懷化缺少回報率較高的投資型產(chǎn)品 。 而對項目知名度、會所、教育設(shè)施等因素關(guān)注程度較低 252。 在購買產(chǎn)品類型的選擇上 ， 多層約占五分之四 ,高層僅不足五分之一；其余為選擇復式的客戶 252。 對本項目的平均預期價格：多層住宅在 1300元 /平方米左右；高層價格在 1500元 /平方米左右； 252。 依據(jù)最大化地緣優(yōu)勢進行項目開發(fā)設(shè)計的原則我們對項目進行了初步構(gòu)思 37 項目初步構(gòu)思 項目規(guī)劃設(shè)計原則：充分利用項目良好的自然景觀資源進行規(guī)劃布局，提升 項目居住檔次，最大化挖掘項目市場價值； 建筑景觀設(shè)計原則：建筑與景觀設(shè)計應與周邊自然環(huán)境相輔相承，既可與周 邊環(huán)境保持和諧又不失項目自身必須具備的獨特氣質(zhì)魅 力與時尚品味； 建筑立面設(shè)計原則：具有十分明顯的可識別性，既不過分張揚，也不過分素 樸，做到簡約而不簡單，立異但不夸張，大氣但不彰 顯； 居室戶型設(shè)計原則：最大程度的滿足居住功能、居住舒適性及實用性需要， 徹底避免因空間布局不合理而造成使用面積的浪費； 社區(qū)戶型配比原則：主力戶型為 120— 140㎡三室兩廳兩衛(wèi)或四室兩廳兩 衛(wèi)；其次為 80— 110㎡三室一廳一衛(wèi)或兩室兩廳兩衛(wèi)， 再次為 160— 180㎡四室兩廳兩衛(wèi)； 38 總體定位 憑借 獨特的建筑風格 和 良好的景觀環(huán)境 打造 安全 \和諧 \宜居的 高檔社區(qū) 39 本項目定位的 7大亮點 項目主題為安全、和諧、宜居的高檔社區(qū) 適宜的物業(yè)類型，完善的內(nèi)部配套服務，智能安全的社區(qū)化管理，優(yōu)美的景觀，本項目將 成為新的懷化市高檔產(chǎn)品的代表。 建筑風格獨特外立面 可識別性極高的外立面 ， 大幅度提升產(chǎn)品檔次 ， 區(qū)別于懷化其他的房地產(chǎn)項目 酒店式公寓帶動全新的投資理念 創(chuàng)新的酒店式公寓產(chǎn)品，憑借其穩(wěn)定的投資回報，將以更高的產(chǎn)品概念開創(chuàng)懷化地 產(chǎn)投資產(chǎn)品的新篇章！ 41 項目市場形象定位 國際化 / 生態(tài) / 景觀 / 智能公園社區(qū) 主要服務于 懷化當?shù)卣?\企業(yè)界上層人士 \富裕人群 \軍人 以及 周邊縣市的臵業(yè)者 42 目標客戶定位 ? 商業(yè)經(jīng)營者 。 ? 軍隊高級官員 。 43 目標客戶分析 購房動機 ? 二次三次臵業(yè) 。 ? 為子女或父母購房 。 有部分富裕的客戶為了滿足社會身份而買房 ， 他們對房價敏感度相對較小 ， 十分關(guān)注小區(qū)的項目定位及建筑風格 ， 喜好