【正文】 龍湖酈城 嘉定新城站 29 聯(lián)排、高層中信泰富地塊 嘉定新城站 63 辦公、商場、酒店、服務(wù)式公寓綠地地塊 嘉定新城站 15 住宅嘉寶紫提灣 馬陸站 聯(lián)排、小高層保利雙單路項目 馬陸站 多層、小高層好世馬陸項目 馬陸站 19 小高層、酒店、 SOHOI深圳天居地塊 嘉定工業(yè)園區(qū) 類獨棟、聯(lián)排步陽北水灣地塊 嘉定菊園 2 住宅保利和政路地塊 新成路街道 住宅、辦公、商業(yè)土地市場嘉定城區(qū)土地出讓面積達(dá) 470萬方，預(yù)計未來有 282萬方的公寓體量，未來嘉定公寓競爭將十分激烈截止目前，嘉定新城土地出讓面積達(dá) 470萬方，按照其中 60%為公寓產(chǎn)品保守估計，區(qū)域內(nèi)未來公寓總供應(yīng)量為 282萬方樓盤 形態(tài) 類型 未推體量（萬方 ) 10年推量（萬方 )盤古天地 高層 公寓 21 7風(fēng)荷麗景 高層、小高層，聯(lián)排 公寓 31 9龍湖花盛香醍 高層、聯(lián)排 公寓 11嘉寶紫提灣 聯(lián)排、小高層 公寓 21 7保利湖畔陽光苑 多層、小高層 公寓 26 6新城靜寧路站 小高層 公寓 14 7天居項目 類獨棟、小高層 公寓 12 3合計 50預(yù)計至 2023年初，區(qū)域公寓潛在供應(yīng)量高達(dá) 232萬方，區(qū)域公寓市場未來供應(yīng)非常充沛據(jù)不完全統(tǒng)計（主要根據(jù)目前項目工程進(jìn)度預(yù)判）， 2023年區(qū)域內(nèi)公寓推案量在 50萬方左右，預(yù)計至 2023年初，區(qū)域公寓潛在供應(yīng)量仍高達(dá) 232萬方公寓未來競爭分析項目 產(chǎn)品線 戶型（面積） 比例 產(chǎn)品附加值74/90項目 保利家園 小高層公寓 2R(8589) 85% 贈送陽臺、飄窗等1R(68) 15%龍湖酈城 小高層公寓 2R（ 85） % 拼接戶型贈送公共天井3R（ 125） %3R（ 145） %盤古天地 小高層公寓 1R（ 65） 18% 附送入戶花園2R（ 90） 60%3R(基本型 112120 ) 12%3R(舒適型 140150) 8%4R（ 180） 2%非 74/90項目有望成為區(qū)域市場供應(yīng)主體，產(chǎn)品戶型面積趨于靈活，但我們預(yù)計未來仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔天居項目 小高層公寓 2R(8589) 60% 贈送陽臺、飄窗等3R(110130) 40%嘉寶紫提灣 小高層公寓 2R(85) 40% 3R(110120) 40%非 74/90項目4R(140160) 20% 90以下產(chǎn)品為主緊湊型為主，舒適改善型為輔公寓產(chǎn)品分析戶型對比盤古天地87平米二房保利家園89平米二房保利湖畔陽光苑138平米三房區(qū)域目前在售項目，盤古天地、保利家園、保利湖畔陽光苑戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品附加值小陽臺小陽臺小陽臺小陽臺入戶花園小陽臺嘉定市場主流公寓產(chǎn)品戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品附加值n區(qū)域公寓市場未來競爭激烈，至 2023年初潛在供應(yīng)量高達(dá) 230萬方n隨著 11號線年底通車以及區(qū)域規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，未來 12年公寓價格將出現(xiàn)跳躍式增長市場競爭總結(jié)公寓市場總結(jié)n未來公寓產(chǎn)品仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔，在未來的同質(zhì)化競爭中，高附加值應(yīng)成為產(chǎn)品設(shè)置的主要考慮因素公寓雖然未來前景較好但產(chǎn)品競爭空前激烈，同類競爭嚴(yán)重，戶型類似別墅市場梳理別墅市場梳理南翔板塊A地塊嘉定新城龍湖酈城在售項目新增項目項目名稱 占地 建面 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 銷售進(jìn)度龍湖酈城 30 50 聯(lián)排、高層 10月初上市，至今去化106套嘉寶菊園地塊 萬㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 11月底上市去化 136套金地格林世界 130萬㎡ 100萬㎡ 公寓、獨棟、聯(lián)排、雙拼 月均去化 22套項目名稱 占地 建面 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 項目進(jìn)度風(fēng)荷麗景 15萬㎡ ㎡ 聯(lián)排、高層、小高層 9月動工， 10年上半年聯(lián)排上市嘉寶紫提灣 ㎡ ㎡ 聯(lián)排、花園洋房、小高層 一期聯(lián)排 11月初上市寶華櫟庭 ㎡ ㎡ 獨棟、院墅 預(yù)計 2023年下半年上市 上雋嘉苑 13萬㎡ 21萬㎡ 小高層、聯(lián)排、雙拼 預(yù)計 2023年上市保利和政路地塊 ㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預(yù)計 2023年上市天居地塊 萬㎡ ㎡ 小高層、聯(lián)排、類獨棟 預(yù)計 2023年下半年上市長實地塊 萬㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預(yù)計 2023年下半年上市華潤地塊 ㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預(yù)計 2023年下半年上市嘉寶紫提灣風(fēng)荷麗景區(qū)域價值裂變，嘉定主城區(qū)及南翔板塊均將轉(zhuǎn)為外向型全市競爭板塊，未來多個項目將接連上市嘉寶菊園地塊保利和政路地塊天居地塊上雋嘉苑金地格林世界寶華櫟庭華潤地塊長實地塊別墅市場規(guī)劃對比上雋嘉苑 嘉寶紫提灣 風(fēng)荷麗景 金地格林世界 龍湖酈城南翔成熟板塊，配套成熟 臨近馬陸鎮(zhèn)，配套完善，滬宜公路、寶安公路車行便利新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰遠(yuǎn)香湖南翔核心區(qū)，滬宜公路、軌道交通，車行方便緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便大型綜合項目，大體量水景別墅社區(qū)通過濱水步道、親水平臺、青藤紫提營造一種自然和諧緊鄰遠(yuǎn)香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好聯(lián)體別墅圍繞著約高爾夫公園，南北相對，貫穿水系，呈寬景圍合狀 全冠移植、 5層垂直綠化、四季異景等造景手法現(xiàn)代風(fēng)格 賴特草原風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 托斯卡納風(fēng)格區(qū)域項目規(guī)劃特點區(qū)位排布立面風(fēng)格景觀區(qū)域別墅項目自身體量較大，良好的規(guī)劃營造出精致低密度社區(qū) ,本項目由于占地較小以同樣的 “ 公寓 +聯(lián)排 ” 很難體現(xiàn)別墅氛圍樓盤 形態(tài) 未推體量 （萬方 ) 10年推量（萬方 ) 至 11年剩余推量（萬方 )龍湖酈城 聯(lián)排 3 3 0金地格林世界 獨棟、聯(lián)排、雙拼 風(fēng)荷麗景 聯(lián)排 0嘉寶紫提灣 聯(lián)排 寶華櫟庭 聯(lián)排 0 上雋嘉苑 聯(lián)排、雙拼 保利和政路地塊 聯(lián)排 1 0 1嘉寶菊園地塊 合院別墅 0 天居地塊 類獨棟 6 2 4長實地塊 聯(lián)排 2 華潤地塊 類獨棟 6 2 4合計 區(qū)域聯(lián)排別墅市場未來競爭激烈，至 2023年可售體量約為 ，需去化 45年區(qū)域聯(lián)排別墅市場未來競爭激烈，至 2023年可售體量約為 ，按目前去花速度，需去化 45年07年以來區(qū)域別墅年均去花能力 別墅未來競爭分析項目 產(chǎn)品線 戶型（面積） 比例龍湖酈城 聯(lián)排 經(jīng)濟(jì)型（ 203230） 65%常規(guī)型（ 250280） 35%嘉寶紫提灣 聯(lián)排 經(jīng)濟(jì)型（ 190215） 14%常規(guī)型（ 250） 86%寶華櫟庭 獨棟 舒適型（ 300以上） 100%上雋嘉苑 聯(lián)排 經(jīng)濟(jì)型（ 190 230） 100%風(fēng)荷麗景 雙拼 常規(guī)型（ 250280） 20%聯(lián)排 經(jīng)濟(jì)型（ 200220） 80%嘉寶菊園地塊 合院 經(jīng)濟(jì)型（ 200220） 100%天居地塊 類獨棟、雙拼 經(jīng)濟(jì)型（ 160220） 100%長實地塊 聯(lián)排 常規(guī)型（ 250280） 70%經(jīng)濟(jì)型（ 220250） 30%華潤地塊 類獨棟 常規(guī)型（ 260280） 80%舒適型（ 280以上） 20%區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，傳統(tǒng)聯(lián)排、類獨棟、合院等多樣化產(chǎn)品，預(yù)計至 2023年初聯(lián)排產(chǎn)品總價在 550萬以上，聯(lián)排產(chǎn)品總價段高、客戶面相對狹窄經(jīng)濟(jì)型： 200平方米左右，總價 550萬以上常規(guī)型： 250平方米左右，總價 650萬以上別墅產(chǎn)品分析n 區(qū)域聯(lián)排市場未來競爭激烈，至 2023年可售量體達(dá) n 區(qū)域區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，差異競爭困難，但總價偏高，客戶面相對狹窄市場競爭總結(jié)聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價段高、客戶面狹窄市場競爭總結(jié)區(qū)域競爭總結(jié)市場特點 市場啟示公寓市場 超大體量供應(yīng)壓力 價格跳躍式增長安全性應(yīng)為公寓產(chǎn)品設(shè)置的主要出發(fā)點，高附加值應(yīng)成為產(chǎn)品設(shè)置的主要考慮因素別墅市場 聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價偏高 別墅市場整體風(fēng)險較大市場掃描市場掃描項目背景及產(chǎn)品策略項目背景及產(chǎn)品策略方案建議方案建議未來競爭預(yù)判未來競爭預(yù)判客戶預(yù)判客戶預(yù)判客戶預(yù)判客戶預(yù)判精細(xì)化分析，抓住區(qū)域及市場發(fā)展下的未來客戶需求！精細(xì)化分析，抓住區(qū)域及市場發(fā)展下的未來客戶需求！現(xiàn)有客戶構(gòu)成區(qū)域主要項目客戶構(gòu)成依舊以本地客戶為主、市區(qū)導(dǎo)入客戶為輔，但未來隨著軌交及配套成熟外區(qū)客導(dǎo)入能力將逐步增加?保利湖畔陽光苑開盤時間較晚，但項目首次開盤利用保利家園的售樓處內(nèi)，主要依賴保利家園積累客戶，故保利湖畔陽光苑成交客戶仍以本地客戶為主，市區(qū)導(dǎo)入客戶為輔，比例為 30%。公寓區(qū)規(guī)劃 70/90指標(biāo)下的小戶型產(chǎn)品，聯(lián)庭則為大面積產(chǎn)品，公寓產(chǎn)權(quán)，共 49棟147套。保利林語溪保利林語溪萬安金邸 兩房兩廳一衛(wèi) 89m2方法一：附送南北大陽臺，二房變四房，建筑面積方法一：附送南北大陽臺，二房變四房，建筑面積 89平方米，完全附贈面積平方米，完全附贈面積20平方米平方米公寓戶型附贈公寓戶型附贈手法借鑒手法借鑒公寓戶型附贈公寓戶型附贈手法借鑒手法借鑒90+70+70+90方法二：通過預(yù)先埋設(shè)建筑構(gòu)件，在驗收交房后統(tǒng)一搭設(shè)，提供附贈空間方法二：通過預(yù)先埋設(shè)建筑構(gòu)件，在驗收交房后統(tǒng)一搭設(shè)，提供附贈空間建筑構(gòu)件建筑構(gòu)件2 Q:創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入，使項目利潤最大化？華潤橡樹灣案例借鑒項目地址 新江灣城政和路 1088號 建筑形態(tài) 小高層、聯(lián)庭總占地面積 210000㎡ 總戶數(shù) 聯(lián)庭 147戶總建筑面積 230782㎡ 容積率 整體 ，聯(lián)庭 聯(lián)庭面積 180㎡ 240㎡ 物業(yè)費 / ㎡ /天公寓主力面積 63㎡ 88㎡ 風(fēng)格 新英格蘭216。2023年 6月開始，隨著宏觀市場環(huán)境的惡化，九亭板塊標(biāo)桿項目貝尚灣出現(xiàn)了 下滑 ，成交價格從 08年 6月份的 10500元 /平方米，2023年 1月份成交均價為 8200元 /平方米， 下降幅度為 23%。根據(jù)歷史經(jīng)驗，地鐵通車 1年后區(qū)域住宅價格增幅在 30%左右，受地鐵正式通車實質(zhì)利好的延續(xù)，再加上其它規(guī)劃利好進(jìn)一步呈現(xiàn)，預(yù)測至 2023年上半年公寓價格增長幅度在 40%左右 。?保利湖畔陽光苑 11月底多層洋房上市，至今均價 13822元 /平方米 （毛坯）。價格暴漲已經(jīng)超越消費者承受力，金融、宏觀政策收緊，價格暴漲已經(jīng)超越消費者承受力，金融、宏觀政策收緊， 未來房產(chǎn)市場不確未來房產(chǎn)市場不確定性增加定性增加項目背景項目背景 嘉定新城知名開發(fā)商云集，虎踞龍盤，區(qū)域未來競爭激烈嘉定新城知名開發(fā)商云集，虎踞龍盤，區(qū)域未來競爭激烈u目前嘉定新城內(nèi)云集了眾多品牌開發(fā)商，包括保利置業(yè)，中信泰富、龍湖地產(chǎn)，嘉寶集團(tuán)，綠地集團(tuán)，新城房產(chǎn)，盤