【正文】 言，酒店式公寓的投資回報(bào)率較好。 選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。單層層高為 。 層高示意 6F21F 2 11400 526層（每層 1017㎡ ） 517層（ 566㎡） 3 3 5000 8000 10000 10000 1 1 2 1 1 1 10000 10000 2 2 2 1 1 1 8000 3 16000 9500 6500 6500 6500 4500 6500 4500 31 1 1 2 2 16000 6500 9500 4500 4500 6500 4500 1800 ? 產(chǎn)品定位 南座：酒店式管理公寓 南樓 6F9F采用酒店式布局，戶型以一室為主，其中一室約 55㎡，共 76套。總計(jì)約360套。 酒店服務(wù)公寓 +精裝酒店式公寓 酒庖服務(wù)公寓 酒庖式公寓 由酒庖服務(wù)公司統(tǒng)一運(yùn)營的投資型公寓。 ? 主力年齡段在 2550 歲左右 ? 年輕、時(shí)尚、消費(fèi)理念超前 ? 購買能力較強(qiáng)，有投資和保值意識(shí)。將來小孩畢業(yè)了，租出去也好租，要是一時(shí)半會(huì)沒找到滿意的工作，也有個(gè)地方落腳。 —— 李女士 典型客戶訪談?wù)? 我的小孩在旁邊的音樂學(xué)院上學(xué)，我屬于陪讀的。雖然臨著二環(huán)會(huì)比較吵，但是過渡一下也未嘗不可，上班生活的什么的都方便嘛。 置業(yè)偏好 限于經(jīng)濟(jì)能力， 價(jià)格是購置房屋時(shí)最重要的考慮因素 ，追求生活和上班的雙重便利，有一定的小資情結(jié)，通常選擇按揭的方式。 —— 張先生 典型客戶描摹 區(qū)域地緣型客戶 ：對(duì)區(qū)域眷戀，追求品質(zhì)生活，以自住為目的 客戶特征 客戶背景 城南或高新工作的企業(yè)人士、白領(lǐng)精英、周邊的原住民，高校學(xué)生的陪讀家長等。 —— 王女士 這邊位置不錯(cuò)，旁邊有學(xué)校、有辦公樓，交通、生活什么的都方便，旁邊的幾個(gè)村子也待改造，將來發(fā)展會(huì)更好。 典型客戶訪談?wù)? 客戶特征 南二環(huán)這個(gè)位置交通方便，周邊配套好，學(xué)校什么的也都比較高，人文素質(zhì)高，是個(gè)認(rèn)可度非常高的地方，現(xiàn)在附近的房子租金也相當(dāng)了得，公寓很搶手。 置業(yè)偏好 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)可能的多元化。 置業(yè)目的 自住型 投資。經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。 城南地緣 型客戶 客戶來源：周邊企事業(yè)單位高管、城市青年金領(lǐng) 購買特征：對(duì)城南有深厚感情，認(rèn)可區(qū)域地 段價(jià)值，追求上班和生活的便利，注重品質(zhì)及品 牌，兼有投資性質(zhì)。 客戶購買點(diǎn)： 城南情結(jié)，區(qū)位，資產(chǎn)升值、交通方便、成熟配套 區(qū)域客群特征 自住型投資客戶 客戶來源：來自全市或全省其他區(qū)域 購買特征：在意投資回報(bào)率，對(duì)物業(yè)價(jià)格及區(qū)域發(fā)展較敏 感，更看重總價(jià)低、回報(bào)率高的項(xiàng)目。 多數(shù)客戶兼具投資及自住性質(zhì) ?！?帝都大廈 ” 項(xiàng)目前期 定位 策劃案 謹(jǐn)呈：成長集團(tuán) 易居中國 （定位部分） 前期策劃核心問題 公寓市場 商業(yè)市場 總體市場定位 地塊產(chǎn)品定位 公寓定位 商業(yè)定位 公寓產(chǎn)品建議 功能規(guī)劃 戶型配比 裝修配套 全市背景 區(qū)域市場 項(xiàng)目客群定位 商業(yè)產(chǎn)品建議 業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)布局 建筑戶型 研究思路： 項(xiàng)目本體 全市背景 區(qū)域市場 報(bào) 告 構(gòu) 架 一 、 公寓市場研究 全市公寓市場研究 區(qū)域公寓市場研究 二 、 商業(yè)市場研究 全市商業(yè)市場研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 三 、 參考案例研究 四、 地塊本體分析 五 、 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 公寓戶型配比建議 項(xiàng)目公寓配套建議 六 、 商業(yè)定位建議 項(xiàng)目總體定位 ? PART Ⅴ [項(xiàng)目總體定位 ] 集公寓、商業(yè)為一體的高端商務(wù)生活區(qū) 區(qū)域中心商業(yè)為特色 高檔酒店式公寓為主體 高端城市商務(wù)生活區(qū) 定位方向 —— 西安首席涉外 CEO科技智能公館 ? 總體定位 財(cái)富 〃 科技 〃 智能 〃 服務(wù) 〃 生活 ? 總體形象導(dǎo)入 組成要素： 1\ 核心區(qū)位 2\ 科技公館 3\ 智能住宅 4\ 酒店服務(wù) 5\ 品質(zhì)生活 首席 CEO財(cái)富公館 ， 智能 科技 酒店公寓 ? 總體形象定位 ? 產(chǎn)品品牌形象 國際古典建筑，恒久價(jià)值，彌久恒堅(jiān)。 ? 社區(qū)生活形象 匯聚智慧與財(cái)富的名流時(shí)尚生活圈層 [項(xiàng)目客戶定位 ] —— 當(dāng)前區(qū)域置業(yè)客戶特征 項(xiàng)目客群預(yù)判 區(qū)域客戶特征： 自住型、投資型均有，投資型客戶比例稍高。 自住以城南地緣型客戶為主，如周邊高校老師、企事業(yè)單位員工、 原周邊居民等。精裝修 及不限購是投資客戶的二大吸引點(diǎn) 。 公寓目標(biāo)消費(fèi)群特征： 周邊企事業(yè)單位中高管理層、高校老師或陪讀人員、青年金領(lǐng)精英 公寓購買目的： ? 認(rèn)可該地段，看中區(qū)域的投資回報(bào)率，購買后租賃以獲叏持續(xù)回報(bào)； ? 看中周邊的配套成熟，追求上班和生活的雙重便利； ? 看上地段的優(yōu)越性，在滿足一定的自住需求的基礎(chǔ)上能兼顧投資性； 項(xiàng)目客群定位 目標(biāo)客群特征 客群來源： 西安全市企事業(yè)單位高層 置業(yè)目的： 自住型 投 資 客群特征： 看重投資回報(bào) 客群來源： 周邊中高收入人群，如企業(yè)管理層、高校老師 置業(yè)目的： 投資兼自住 客群特征： 看重投資回報(bào)、服務(wù)和配套 客群來源： 市外、省外地域 置業(yè)目的： 投資為主，兼有自住型 客群特征： 具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)開収商、社區(qū)檔次等要求較高 客群來源： 城南周邊追求品質(zhì)生活的青年精英 置業(yè)目的： 自住、兼有投資意向 客群特征： 過渡性居住，經(jīng)濟(jì)收入上中等 潛在客戶 重要客戶 核心客戶 偶得客戶 本項(xiàng)目公寓客群： 周邊工作及生活的企事業(yè)單位中高層、高校老師或陪讀人員、金領(lǐng)精英為輔 項(xiàng)目目標(biāo)客群 自住型投資客戶： 重視區(qū)位、未來升值潛力 客戶背景 來自全市或省內(nèi)其他區(qū)域。為私營企業(yè)高管、個(gè)體戶、公務(wù)員等。注重資產(chǎn)的投資回報(bào)率，看重地段?？粗刭Y源、品牌、地段，看重是否能獲得持續(xù)的投資回報(bào)。雖說目前這邊的房子賣的也不便宜，要是總價(jià)還可以接受的話，我想我會(huì)考慮的 。我比較中意這里，當(dāng)時(shí)錯(cuò)過了萬科，有點(diǎn)后悔，哈哈。 置業(yè)目的 本地置業(yè)的客戶主要為年輕及中層客戶， 購買新房主要為自住需求，同時(shí)兼具投資價(jià)值。 我本人就在附近的寫字樓工作，對(duì)這邊情有獨(dú)鐘，離小寨、高新都很近，學(xué)校、高校也比較密集，人文素質(zhì)較高。價(jià)格不要太高就好。這邊離學(xué)校近，就一站路，周邊住宅區(qū)多，買東西什么的都方便。 —— 陳女士 典型客戶描摹 公寓居住客戶： ? 來源主要為城南區(qū)域，輻射高新、城內(nèi)的客戶，以及周邊高校學(xué)生群體。 周邊 企事業(yè)單位高管層 +青年金領(lǐng)精英 +自住型 投資客 精英的典范的現(xiàn)代的 品牌的都市的引領(lǐng)的前沿的 主力客群特征 這些是他們的精神標(biāo)簽 活力 浪漫 積極 生活 品位 責(zé)任 希望 品味 壓力 運(yùn)動(dòng) 項(xiàng)目生活主角定位 —— 主力客戶群寫真 [項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ] 以酒庖式服務(wù)為特色，兼具投資及自住功能的精裝公寓。 以酒店服務(wù)和配套為特色，兼具投資及自住功能 ? 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品定位 精裝酒店式公寓 （ 4層， 6332m2 ） 酒店服務(wù)公寓 （ 21+12層， 28149m2） 15層 為商業(yè) 商業(yè) + 北側(cè)酒店服務(wù) 公寓 + 南側(cè) 酒店式公寓 ? 產(chǎn)品定位 北座：酒店服務(wù)公寓 戶型配比為一室 186套占 52%、二室 108套占 30%、三室 66套占 18% 3100 北樓分布有一室、二室、三室三種戶型，一房面積在 5065㎡ 共 186套，二室面積在 7085㎡，共 108套，三室面積在195110㎡共 66套。 層高為 。兩室約 82㎡，共 16套。 層高示意 3600 526層（每層 1583㎡） 戶型配比為一室 76套占 %、二室 16套占 %、無三室 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 1 10000 8200 8200 10000 6700 6700 6700 6700 6700 6700 6700 6700 6700 6700 1800 ? 產(chǎn)品定位 商業(yè)布局 具體分割布局應(yīng)待招商后根據(jù)商家實(shí)際需要進(jìn)行劃分 樓層 面積 1F 3520㎡ 2F 3520㎡ 3F 3780㎡ 4F 3780㎡ 5F 3780㎡ 1F 2F 3F 4F 5F 3F 2F 1F 4F 5F 5100 4500 4500 4500 4500 ?酒店服務(wù)式公寓 是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 裝修細(xì)節(jié)處理：收納系統(tǒng)合理化設(shè)計(jì) 細(xì)節(jié)彰顯國際化樓盤品質(zhì) 智能化系統(tǒng) : 全面提升家居生活品質(zhì) 品牌的提升 :廚衛(wèi)潔具品牌化提升 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 選擇精裝理由 選擇精裝的理由： 本項(xiàng)目針對(duì)投資客戶，精裝能省去投資客后期的裝修麻煩； 精裝可以使開發(fā)商獲得額外的溢價(jià)空間； 精裝利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)，樹立高品質(zhì)形象。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 —— 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 此標(biāo)準(zhǔn)下的裝修材料及品牌選擇： 入戶門： 高級(jí)鋼質(zhì)門，可選用盼盼； 室內(nèi)門： 選用優(yōu)質(zhì)復(fù)合門； 窗戶： 選用高級(jí)鋁合金雙層中空玻璃窗； 地面： 品牌地磚，配成品踢腳線、石材過門石； 墻面： 品牌乳膠漆，可選擇立邦或多樂士； 頂面： 局部石膏板吊頂，品牌乳膠漆； 燈具： 白臶燈； 廚房： 品牌墻磚、鋁扣板吊頂、品牌吸頂燈； 櫥柜： 可選擇美派或歐派整體櫥柜； 衛(wèi)生間： 品牌墻磚、鋁扣板吊頂、品牌換氣扇、品牌吸頂燈；