【正文】 主力店先行入駐 以大型高檔餐飲為主力庖，先行入駐。 小區(qū)內(nèi)車庫管理、門禁、消費、查表一卡通系統(tǒng)。 地面 雙 層 中 空 金 屬 鍍 膜LowE玻璃 防風性能好 、 透光率高 ， 保溫隔熱功效很高 ， 能夠阻擋紫外線輻射 ， 阻隔室外熱量進入室內(nèi) ， 但室內(nèi)熱量不會發(fā)散到室外 ， 室內(nèi)溫度不受室外溫度影響 ， 大大降低采暖制冷功率 。 〃 制冷：系統(tǒng)首先冷卻樓板 ， 樓板再接收室內(nèi)所有物體的熱輻射 ， 并由 18~20度的水將熱帶走 ， 使室內(nèi)保持涼爽 。根據(jù)西安的氣候特征泳池不建議做露天，建議半露天，頂層天然采光 。 禮 儀 臺 衛(wèi) 生 間 景觀 衛(wèi)生間 操 作 區(qū) 大堂 前臺 休息區(qū) 3F中餐廳功能布局示意 3F餐飲操作間排煙通道布局示意 3F中餐廳排煙布局示意 排 煙 井 排煙道 大型中餐廳 、宴會廳示意 在 3F規(guī)劃一家高端大型的餐飲，有形象有檔次，項目良好的地段，加上周邊政府機構(gòu)，大學校園及各寫字樓公司 帶來高端客源將成為餐飲主要消費群體。 樓層 面積 主題 業(yè)態(tài) 1F 3520㎡ 金融、通訊 銀行區(qū)域網(wǎng)點、時尚品牌店 2F 3520㎡ 生活休閑 攝影店、親子中心、教育培訓 3F 3780㎡ 高檔餐飲 高檔中餐館 4F 3780㎡ 精品餐飲 精品餐飲、品牌咖啡店、酒吧 5F 3780㎡ 會所、公寓服務(wù) 健身房、自助洗衣房、商務(wù)中心、茶秀 方案二 金融、通訊等業(yè)態(tài)規(guī)模和等級較低，面積需求小，大堂無需做挑空設(shè)計 商業(yè)業(yè)態(tài)布局方案 功能 面積 時尚品牌區(qū) 10001500㎡ 銀行區(qū) 1500㎡ 公寓大堂 610㎡ 3F餐飲電梯大堂 80㎡ 4F 5F電梯大堂 50㎡ 說明 ：公寓大堂在正中可保證三個單元的公寓共用一個大堂，一層公寓大堂及銀行大堂有需要可做挑空。 三室戶型 [公寓配套建議 ] 配套服務(wù)項目 百分比 配套服務(wù)項目 百分比 健身房 /健身中心 診所 游泳池 電影院 兒童活動室 /兒童游樂場 花園 餐飲 桑拿 超市 臺球室 咖啡 網(wǎng)球場 商務(wù)中心 高爾夫練習場 健康俱樂部 酒吧 銀行 購物中心 北京的酒店式公寓發(fā)展較早也較多。 ?布局合理、功能齊全。 ?私密性好 丌足 ： ?客廳開間小，面積小，舒適度低。 ?戶式中央空調(diào)，溫度均勻，感受更舒適。 （ 注：該成本價格為一般市場估算，僅供參考具體價格需根據(jù)具體外立面面積來計算。同時， LowE玻璃還可避免光污染的產(chǎn)生。 ? 色彩。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。價格不要太高就好。 公寓目標消費群特征： 周邊企事業(yè)單位中高管理層、高校老師或陪讀人員、青年金領(lǐng)精英 公寓購買目的： ? 認可該地段，看中區(qū)域的投資回報率，購買后租賃以獲叏持續(xù)回報； ? 看中周邊的配套成熟，追求上班和生活的雙重便利； ? 看上地段的優(yōu)越性，在滿足一定的自住需求的基礎(chǔ)上能兼顧投資性； 項目客群定位 目標客群特征 客群來源： 西安全市企事業(yè)單位高層 置業(yè)目的： 自住型 投 資 客群特征： 看重投資回報 客群來源： 周邊中高收入人群，如企業(yè)管理層、高校老師 置業(yè)目的： 投資兼自住 客群特征： 看重投資回報、服務(wù)和配套 客群來源： 市外、省外地域 置業(yè)目的： 投資為主，兼有自住型 客群特征： 具有一定經(jīng)濟實力，對開収商、社區(qū)檔次等要求較高 客群來源： 城南周邊追求品質(zhì)生活的青年精英 置業(yè)目的： 自住、兼有投資意向 客群特征： 過渡性居住，經(jīng)濟收入上中等 潛在客戶 重要客戶 核心客戶 偶得客戶 本項目公寓客群： 周邊工作及生活的企事業(yè)單位中高層、高校老師或陪讀人員、金領(lǐng)精英為輔 項目目標客群 自住型投資客戶： 重視區(qū)位、未來升值潛力 客戶背景 來自全市或省內(nèi)其他區(qū)域。經(jīng)濟實力雄厚。 —— 李女士 典型客戶訪談?wù)? 我的小孩在旁邊的音樂學院上學，我屬于陪讀的。 項目產(chǎn)品定位 —— 酒店 公寓選擇 選擇酒店式公寓的理由： 區(qū)域處南二環(huán)商務(wù)區(qū)域，商務(wù)氛圍較濃，有市場需求，有一定的市場支撐； 良好的物業(yè)管理、精致的裝修有利于提升項目的檔次，拔高形象； 對于投資客而言，酒店式公寓的投資回報率較好。 在色彩上以 大面積線色為主 。 在新的建筑節(jié)能規(guī)范條件下，這種材料將占領(lǐng)主流市場，成為發(fā)展趨勢。） 外墻磚 瓷磚、條形磚 是國內(nèi)普通住宅外墻最常用的建材。 ?設(shè)施完善，功能齊全。 臥室臨窗采光好，舒適開間 客廳保證舒適的開間和面積 入戶餐廚、充分利用面積 一室戶型 優(yōu)點 ： ?大開間設(shè)計，采光性能好。 ?功能分區(qū)、動靜分離。通過一份北京市的酒店式公寓配套統(tǒng)計表可以看出酒店式公寓所需的配套項目 從酒店公寓使用者對配套服務(wù)設(shè)施的需求情況來看“購物場所”、“中餐廳”、“咖啡廳”、“洗衣店”、“銀行”、“健身房”、“西餐廳”、“游泳池”、“商務(wù)中心”必須配臵，“酒吧”、“洗浴中心”、“郵局”、“多功能廳”可以考慮；；“會議室”基本上不考慮。 2— 5F商業(yè)可通過兩側(cè)電梯進入。該餐飲店應(yīng)具備舉辦大型宴會的能力。 泳池 景觀露臺 露天泳池 室內(nèi)泳池 優(yōu)點 視野開闊，不壓抑。 方法 〃 這套系統(tǒng)在夏季以 1821度左右的水制冷 ，冬天以 3235度左右的熱水采暖 ， 配合上第MOMA特有的建筑圍護結(jié)構(gòu) ， 其采暖制冷所用的能耗大大低于普通建筑能耗的平均值 。 嚴密的外窗系統(tǒng)同時具有高度隔音功效 ，能夠全面提高居住舒適度 ，保護家人健康 。在加厚樓板的基礎(chǔ)上 ， 高品質(zhì)和科學配比構(gòu)造的地面材料和做法 ， 起到消聲隔音的功效 ， 當聲音在穿過地面時 ， 會被材料層減弱 ， 聲波發(fā)生折射和衰減 ， 因此鄰里之間的噪聲可以很好地被阻隔 。 最頂級家庭遠程空凋、地暖控制系統(tǒng)集成在全球首次利用。 招租優(yōu)惠 針對銀行、證券等機構(gòu)，以優(yōu)惠條件吸引其進駐，以提高項目品質(zhì)和口碑。 五重智能安防體系 安防體系建議 招商先行 項目成立招商組，在銷售的同時進行招商工作。 智慧生活配置。內(nèi)隔墻的厚度可以保證隔聲效果 ， 但過厚則占用空間面積 ， 上第 MOMA的內(nèi)墻結(jié)構(gòu)非常扎實 ， 但不會占用室內(nèi)面積 。 〃 長窗根據(jù)朝向不同 ， 有直角 、 矩形與八角形三種 ，光線從不同方向進入室內(nèi) ，被長窗切割成交織的光影 ，最獨特的八角形長窗朝南開 ， 光影隨太陽的行走在室內(nèi)移動 ， 優(yōu)雅拉長 。 〃 采暖：就像太陽以熱輻射方式將溫暖傳輸給地球一樣 ， 這套系統(tǒng)在冬天首先給樓板升溫 ， 然后向整個房間均勻輻射對人體健康有益的遠紅外線 ， 加熱房間內(nèi)的所有物體 ， 使人們感到舒適 。 會所各場所功能介紹 頂層泳池配套建議 酒店式公寓頂層做室內(nèi)泳池可大大提高項目的品質(zhì)和形象，同時也完善配套，整體面積 1500㎡內(nèi)，并在泳池旁做景觀休閑露臺。 餐飲層 平面布局 3F 類型 面積 高檔中餐廳 3800㎡ 南 二 環(huán) 高檔中餐廳 操作間 操作間 3F布局建議 3F餐飲層布局建議 3F餐飲層可做大小包間 18個， 14個普通包間每個面積約 32㎡，三個中包間面積約 56㎡， 1個大包面積約 120㎡，包間開間在 4m~12m不等，中間設(shè)大廳面積約 1200㎡，操作區(qū)約 1000㎡，大堂面積約 300㎡，操作區(qū)沿南二環(huán)側(cè)設(shè)計臨窗卡座。 ?業(yè)態(tài) ?品質(zhì) ?功能 凱德廣場規(guī)劃業(yè)態(tài) 商業(yè)整體同凱德廣場相輔相成，形成互補的高端區(qū)域商業(yè)中心形象 商業(yè)總體定位 樓層 面積 主題 業(yè)態(tài) 1F 3520㎡ 金融、品牌 銀行區(qū)域網(wǎng)點、時尚品牌店 2F 3520㎡ 金融、商務(wù) 證券交易、保險 3F 3780㎡ 高檔中餐廳 高檔中餐館 4F 3780㎡ 精品餐飲、休閑 精品餐飲、品牌咖啡店、酒吧 5F 3780 會所、公寓服務(wù) 健身房、自助洗衣房、商務(wù)中心、茶秀 方案一 金融、通訊業(yè)態(tài)規(guī)模和等級較高，面積需求較大，大堂需要做挑空設(shè)計。 丌足 ： ?116㎡ 的三室在功能性齊全的情況下各開間尺寸無法做到十分舒適的尺度。 廚衛(wèi)等功能區(qū)與臥室休息區(qū)分開 龍湖 MOCO80㎡戶型 兩室戶型 兩室戶型 兩室一廳一衛(wèi) 67㎡ 優(yōu)點 ： ?客廳、及主次臥室均可采光。 ?無面積浪費。 ?小公寓，大客廳，一切皆有可能。若采用面磚搭配玻璃幕墻的形式，市場價在 150250元 /㎡之間，成本價=52861**200=5286100，較前者節(jié)省約 300萬。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進入室內(nèi)，節(jié)約空調(diào)制冷費用。新古典主義 是古曲與現(xiàn)代的結(jié)合物，它的精華來自古典主義，但不是仿古，更不是復古，而是追求神似。 選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。雖然臨著二環(huán)會比較吵，但是過渡一下也未嘗不可，上班生活的什么的都方便嘛。 城南地緣 型客戶 客戶來源：周邊企事業(yè)單位高管、城市青年金領(lǐng) 購買特征：對城南有深厚感情，認可區(qū)域地 段價值，追求上班和生活的便利，注重品質(zhì)及品 牌，兼有投資性質(zhì)。為私營企業(yè)高管、個體戶、公務(wù)員等。這邊離學校近，就一站路，周邊住宅區(qū)多，買東西什么的都方便。 裝修細節(jié)處理：收納系統(tǒng)合理化設(shè)計 細節(jié)彰顯國際化樓盤品質(zhì) 智能化系統(tǒng) : 全面提升家居生活品質(zhì) 品牌的提升 :廚衛(wèi)潔具品牌化提升 項目產(chǎn)品定位 —— 選擇精裝理由 選擇精裝的理由： 本項目針對投資客戶，精裝能省去投資客后期的裝修麻煩； 精裝可以使開發(fā)商獲得額外的溢價空間； 精裝利于提升項目的品質(zhì)，樹立高品質(zhì)形象。 建筑風格建議一 新古典主義風栺 —簡約 /時尚 /高端 /品質(zhì) 新古典主意建筑風格將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，呈現(xiàn)出古典而簡約的新風貌，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，提升產(chǎn)品本身尊貴、大氣、豪華、高端感。 適用范圍： 商業(yè)樓、寫字樓、公共建筑、高層住宅 費用： 約 200300元每平方米 花崗巖 特點 花崗巖不易風化，顏色美觀，在戶外使用能長期保持光澤不變，大多數(shù)高檔建筑物的外墻都用花崗石裝飾，也是大廳地面和露天雕刻的首選之材。堅固耐用，具備很好的耐久性和質(zhì)感，并在全國的房地產(chǎn)市場上，使用率最高。 一室戶型 50㎡ 一室（綠城水晶藍灣） 明亮衛(wèi)浴區(qū)臺階設(shè)計 全開間臥室 會客廳 開敞式廚房，簡餐、吧臺百變區(qū)。 ?客廳臥室尺度舒適，臥室落地窗。 ?主臥及客廳帶飄窗設(shè)計，廚房帶生活陽臺 ?餐客一體，空間感增強。 酒店式公寓配套研究 適合本項目的配套 對亍本項目的配套還需考慮周邊凱德廣場的影響因素，一方面形成客流量的共享和互補，同時業(yè)態(tài)上形成差異化，避免直接競爭。