【正文】 一期開發(fā)策略： 本資料來自 89 一期營銷策略： 品牌、品質(zhì)、平價 品牌，保證項目的影響力和品牌個性。 職業(yè)的成長性相當(dāng)好，很有希望在事業(yè)上再上一個臺階。而一期客戶的滿意度不能僅從產(chǎn)品價格實惠上體現(xiàn)，必須在品質(zhì)上做到業(yè)主滿意。戶型、園林和建筑風(fēng)格共同打造產(chǎn)品差異化特色。 ?高性價比的經(jīng)濟型別墅 ?完善的社區(qū)配套 ?后期可考慮建一部分酒店式公寓 本資料來自 60 高性價比 賤賣！ 高性價比是讓消費者用買市區(qū)公寓的錢買得起別墅！ 高性價比是讓消費者用買郊區(qū)洋房的錢買得起別墅！ 高性價比是讓消費者用買聯(lián)排的錢買得起獨棟！ 高性價比是讓更多的消費者早 10年住上別墅！ 從本項目開始，長沙別墅進入奢適型 “ 小戶 ” 時代，以更低的總價，讓更多人住得起別墅。 ?抓品質(zhì)、重園林，在別墅外立面及園林上超越競爭對手，為項目提高一個檔次。 ?本項目可發(fā)展的特色： ?配套： Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅）； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價比優(yōu)勢。 [小結(jié) ] 別墅需求市場： 本資料來自 38 供應(yīng)市場： 經(jīng)過 08年的考驗，為降低風(fēng)險很多別墅開發(fā)商采取了減緩或暫停開發(fā)的策略，今年新增開發(fā)的別墅樓盤也將大大減少。 ?市府板塊別墅供應(yīng)量最低，容積率偏高，缺少底密度純別墅項目，該區(qū)域的新別墅項目發(fā)展空間較大。各板塊各具優(yōu)勢：市府板塊靠近市政府，南城板塊鄰近省政府地處融城中心，麓南板塊獨享受國家 4a景區(qū)岳麓山，金霞板塊、星沙板塊的區(qū)域環(huán)境優(yōu)越。 08年初進入市場拐點，消費者開始觀望，再加上突來的金融危機， 08年下半年房地產(chǎn)市場陷入冷淡、低迷的局面。相反由于大批工業(yè)園區(qū)綠化及配套規(guī)劃（如臺商投資區(qū)），區(qū)域環(huán)境更加宜居；企業(yè)也帶動了生活人氣氛圍，并拉動區(qū)域的消費，促進房產(chǎn)及 outlest購物的發(fā)展。 本資料來自 9 項目 swot分析 ?優(yōu)勢 /S ?劣勢 /W 規(guī)模： 項目三千余畝超大規(guī)模，豐富自然水系、湖泊自然景觀資源基礎(chǔ)。 項目概況 本資料來自 5 本項目位置 本資料來自 6 本案 臺商投資區(qū) 生態(tài)園 生態(tài)園 高科技食品工業(yè)基地 本資料來自 7 ?左圖為項目第一宗地塊，約 1800畝。 住宅競爭： 從市區(qū)到本項目之間分布了大量別墅、洋房高端住宅項目，且多為外來品牌開發(fā)商，房子性價比較高。 4） 11月 19日長沙市政府 《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見 》 。 [小結(jié) ] 長沙房地產(chǎn)市場概貌 本資料來自 20 Part2:長沙別墅供應(yīng)市場分析 本資料來自 21 長沙別墅市場概述 ?在 0 07年房地產(chǎn)市場景氣時，隨著 “ 別墅用地停批 ” 及 “ 兩年內(nèi)開發(fā) ” 政策的同步影響，長沙進入別墅開發(fā)的高峰期，在開發(fā)的含別墅項目數(shù)量達 30余個，且用地規(guī)模較大，一時間外來品牌開發(fā)商和千畝大盤云集。 長沙各板塊別墅產(chǎn)品消化率（下表）： 產(chǎn)品 類別 供應(yīng) 套數(shù) 銷售 套數(shù) 剩余 貨量 消化 率 獨棟 1766 827 939 % 雙拼 365 201 164 % 聯(lián)排 1942 1496 446 % 疊拼 528 225 303 % 合院 255 185 70 % 合計 4856 2934 1922 % 長沙別墅市場產(chǎn)品類別消化率（下表）： ?聯(lián)排別墅和獨棟別墅的供應(yīng)量最大，這與近年純別墅高檔項目增多有關(guān)。 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。其他板塊項目為間接競爭。 ?本項目可發(fā)展的特色： ?配套：基本生活配套、 Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅） ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價比優(yōu)勢。 關(guān)鍵是在規(guī)劃上實現(xiàn)控制商業(yè)部分的人氣不干擾別墅區(qū)的生活，建議劃分為別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)。 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 水景區(qū) 打造長沙首個真正河岸別墅高尚住區(qū)。 ?很多性價比高、緊湊實用型的別墅項目采用了這種風(fēng)格，如獨墅逸致。 本資料來自 74 望城項目 本項目距市 CBD約 20分鐘車程 本資料來自 75 中產(chǎn) amp。 他們的購買動機？ 本資料來自 85 五、開發(fā)策略 本資料來自 86 整體開發(fā)策略： 采取快速、滾動式、規(guī)模化開發(fā)策略，整體 3000畝地分 67年開發(fā)。 ?快速銷售：平價開盤結(jié)合限時優(yōu)惠，提高客戶轉(zhuǎn)化率，促進短期快速銷售。 要結(jié)婚或者想要孩子，或者打算把父母接來盡孝心，在居住需求上得要面積更大，環(huán)境更好的地方。把那種“服務(wù)于金字塔尖”的思維方式轉(zhuǎn)化為“服務(wù)于社會的中堅階層”，契合利基市場空白點。歐洲一直是西方建筑文明的中心，從古希臘建筑到羅馬風(fēng)格建筑、哥特式建筑，再到文藝復(fù)興運動時期的建筑風(fēng)格。 ?引入水系，營造小橋流水的組團景觀意境，追求讓每一棟別墅擁有獨特的景觀面。 我項目的 outlets商業(yè)不是一般的購物中心，而是世界名品直銷中心，作為項目的配套，在定位上是相匹配的。 項目： ?板塊內(nèi)外來開發(fā)商云集，但大多樓盤為普通住宅綜合小區(qū)，帶部分別墅，如南山蘇迪亞諾、長沙玫瑰園； ?在售項目的別墅產(chǎn)品類型比較單一，價格偏低，尚未形成真正的中高檔別墅大盤，和其他別墅板塊的競爭力較弱； ?大多項目周邊基本生活配套缺失，而項目內(nèi)部的配套也非常有限，住客生活充滿不便； （前景） 今年望城將鋪 6條大道對接長沙市區(qū)：長湘公路改為一級公路與芙蓉路對接；京珠西線望城段的改建；岳麓大道西延線工程；瀟湘大道將北延至望城白沙洲；石長鐵路增建二線望城段縣重點工程。 ?把握最佳入市時機，降低市場競爭風(fēng)險，塑造高性價比市場口碑。 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。 除碧桂園威尼斯城全精裝修外，長沙大多別墅以毛坯房帶花園精裝修交房，并且都是采取買房送花園，有些項目促銷送地下室、車庫。 ?今年春節(jié)后，在國家和地方補貼政策的促進下，在媒體輿論導(dǎo)向的影響下，按耐了近一年的硬性需求逐漸釋放，大多市民認為目前是購房最佳時期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出逐步復(fù)蘇的趨勢， 23月份銷售量持續(xù)出現(xiàn)突破性回升，僅 09年前三個月就突破去年半年的銷售量。 2） 7月 21日長沙市出臺 《 關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見 》 。 板塊： 靠近市府的金星板塊近年發(fā)展迅速，地產(chǎn)項目眾多，形成規(guī)?；鍓K優(yōu)勢。 ?項目規(guī)模： 總投資額度 10億美元，總占地 3000多畝，第一宗地塊約 1500畝。 配套： 小區(qū)內(nèi)部自建規(guī)模化 outlets購物中心、度假酒店、雙會所、教育等完善配套 實力： 香港、北京投資背景， outlets商業(yè)模式成熟運作和管理經(jīng)驗。 本資料來自 11 如何讓項目在威脅中取勝？ ?住宅競爭： 雖然本項目比盈峰翠邸、長沙玫瑰園等一些含別墅項目離城市更遠，但我項目可在 “ 產(chǎn)品特色及性價比 ” 和 “ 項目規(guī)模及綜合配套（如規(guī)模 outlets商業(yè)） ” 上優(yōu)于競爭項目而取勝。普通商品住宅均價從 4000元 /平米下降到 3600元 /平米。 本資料來自 25 項目 獨立別墅 (㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (㎡ ) 疊加 (㎡ ) 多層洋房 (㎡ ) 市府板塊 （ 8個項目） 盈峰翠邸 / 雙拼 275，聯(lián)排 200230 108150 中新森林海 / 82168 蘇迪亞諾 317 雙拼 286，聯(lián)排 190220 97155 東方明珠 300360 200300 90125 長沙玫瑰園 5001000 100180 東方大院 碧桂園山湖城 麓南板塊（ 5個項目） 山水英倫莊園 500560 聯(lián)排 180230 85120 岳麓山公館 3901400 雙拼 300，聯(lián)排 220300 迪亞溪谷 290512 雙拼 290，聯(lián)排 210220 190 卓越麓山別墅 350500樓王 1000 雙拼 280300，聯(lián)排 180260 汀香十里 400471 聯(lián)排 269350 金霞板塊 (2個項目） 綠城青竹園 3601200 湘江壹號 485750 雙拼 320350 220320 別墅供應(yīng)面積研究 本資料來自 26 項目 獨立別墅 (㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (㎡ ) 疊加 (㎡ ) 多層洋房 (㎡ ) 星沙板塊（ 6個項目） 好望谷 280750 / / / 山水灣 / 聯(lián)排 180260 / / 碧桂園威尼斯城 183573 聯(lián)排 220300 / 78184 鵬基諾亞山林 481495 聯(lián)排 231275 / 藏瓏 340660 雙拼 240280 / 130180 水印山城 300550 聯(lián)排 220280 / 南城板塊（ 8個項目） 托斯卡納 / 聯(lián)排 315403 / 150230 美洲故事 380700 雙拼 300400 御邦 / 聯(lián)排 200 170180 格蘭小鎮(zhèn) 360874 雙拼 364 橘郡 雙拼 170247，聯(lián)排 150280 比華利山 350370 雙拼 300，聯(lián)排 230285 保利閬峰云墅 396553 / / / 續(xù)上表 本資料來自 27 長沙別墅市場供應(yīng)面積區(qū)間： 獨立別墅： 350500平米 雙拼別墅： 260300平米 聯(lián)排別墅： 200280平米 疊加別墅： 180220平米 多層洋房： 110150平米 在長沙別墅發(fā)展的初級階段，市場上多以大面積別墅為主，隨著競爭的愈演愈烈，別墅戶型出現(xiàn)差異化競爭趨勢。 ?在本次調(diào)查中，有 45位車主選擇了獨立別墅，他們追求私享、舒適，生活不受外界干擾，但如果獨棟總價太高，他們的第二選擇是聯(lián)排 /院落別墅。經(jīng)過 09年 1年的醞釀，隨著中國經(jīng)濟和整體樓市的復(fù)蘇，預(yù)計 2020年將有大量新盤、新貨推出。 ?岳麓山公館：地段優(yōu)勢、岳麓山環(huán)境及人文底蘊優(yōu)勢。 從用地規(guī)模上來看，住宅是項目的主體部分； 從短期銷售效益來看，住宅是項