開發(fā)項目前期投資分析-資料下載頁
2025-03-01 12:25本頁面
【正文】 計算公式為：利潤總額 /資本金總額 100%投資回收期 由于該指標需要通過現(xiàn)金流量表算出，故在后面在敘述。動態(tài)盈利性評價指標財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 指項目按部門或行業(yè)的基準收益率 ic， 將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設起點的現(xiàn)值之和，反映項目在整個壽命周期內(nèi)總的獲利能力的動態(tài)評價指標， FNPV≥0 時，項目的收益水平達到或超過了該行業(yè)應達到的最低經(jīng)濟效益水平，項目可行； FNPV＜ 0時，可以認為項目的經(jīng)濟效益較低，不可行。財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 指項目整個壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0時的折現(xiàn)率，反映項目的投資收益水平。 FIRR＞ i（貸款利率），同時 FIRR ≥ i c（基準收益率），財務上可行。幾個概念：現(xiàn)金流量： 是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入－現(xiàn)金流出基準收益率 ic（基準貼現(xiàn)率）： 最低期望收益率或目標收益率一般來說，用于財務評價的基準收益率是由各行業(yè)測定，經(jīng)有關部門綜合協(xié)調后發(fā)布應用，在沒有正式公布的標準時，往往采用稍高于銀行同期中長期貸款利率的指標作基準收益率，如取 10%。EXCEL函數(shù)的引用投資回收期投資回收期： 項目凈收益抵償全部投資所需的時間，分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期，一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得。靜態(tài)投資回收期： 在不考慮資金的時間價值的條件下，以項目凈收益抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期 =（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時間數(shù)－ 1）＋（上一時間段累計凈現(xiàn)金流量絕對值 /當年凈現(xiàn)金流量）動態(tài)投資回收期： 在考慮資金的時間價值的條件下，以項目凈收益抵償全部投資所需的時間。動態(tài)投資回收期 =（累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時間數(shù)－ 1）＋（上一時間段累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量絕對值 /當年折現(xiàn)現(xiàn)金流量）投資回收期時反映項目在財務上的償還能力方面的重要經(jīng)濟指標，除特別強調項目償還能力的情況外，一般只作為方案選擇的輔助指標。以銷售為主的房地產(chǎn)項目通常都不是長期經(jīng)營項目，而且其投資回收的速度取決于項目營銷計劃和銷售價格，因此，分析計算其投資回收期無太大實際意義。編寫投資分析說明假設前提：簡要介紹投資分析計算的假設，如開發(fā)銷售期、地塊的劃分和分期、各期建筑類型、各種費用分攤方法、其他要說明的假設等。經(jīng)濟指標的說明：各種產(chǎn)品的總體均價和各年（期）均價；費用的測算（管理費用、銷售費用、財務費用）；地價與地塊的容積率說明；成本（項目投入明細）；利潤測算（核心指標、參考指標）。核心指標：稅后內(nèi)部收益率、銷售凈利率參考指標：單位面積凈利、銷售毛利率、資金峰值比例現(xiàn)金流量：啟動資金；現(xiàn)金流量表。風險分析：盈虧平衡分析；敏感性分析；定性分析。投資分析結論施工及銷售安排：施工進度安排；銷售進度安排。編寫投資分析說明序號 項目 計算式一 核心指標1 稅后內(nèi)部收益率 使累計凈現(xiàn)值為零得貼現(xiàn)率 2 銷售凈利率 項目凈利潤 /銷售收入 100% 二 參考指標1 單位面積凈利 項目凈利潤 /銷售面積2 銷售毛利率 項目利潤 /銷售收入 100%3 資金峰值比例 資金峰值 /項目總投資指標說明謝謝 謝謝
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