【正文】 項目的整體檔次，和特點，建筑形式融入傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合。 與本項目的競爭關(guān)系： ? 地段上，與本項目只隔一條街，是直接競爭關(guān)系； ? 產(chǎn)品上，銷售產(chǎn)品涵蓋商鋪、住宅、公寓等，競爭產(chǎn)品主要以商鋪銷售為主，是部分直接競爭關(guān)系； ? 周期上，該項目開發(fā)周期為六年以上，與本項目是直接競爭關(guān)系 項目住宅與商業(yè)混合開發(fā)，滾動開發(fā)，在商業(yè)與體量上對本項目造成較大壓力 未來新增商業(yè) 銷售情況與市場接受度判斷 新增商業(yè)小結(jié) 競爭程度 ： 兩個項目都與本項目一街之隔，都是以商業(yè)開發(fā)為主的項目 產(chǎn)品競爭： 兩個項目都是專業(yè)市場，以商鋪銷售為主 銷售均價： 一萬至一萬五左右每平米 租售策略 ：進(jìn)入經(jīng)營期后兩三年免租，返租三年，年均 8% 銷售情況： 完成 60%商鋪貨量，主要以一至兩層銷售為主 1 2 3 4 5 6 市場需求判斷： 以 50100平米為主，分割小鋪，一二層臨門面最為暢銷 7 競爭關(guān)系 比較優(yōu)勢： 體量較大，產(chǎn)品都為地上商鋪產(chǎn)權(quán)物業(yè)，較本項目有優(yōu)勢 Part 4 消費(fèi)者研究不商家訪談 | 需求分析對項目定位的意義 | 消費(fèi)者問卷調(diào)查 | 11個代表商家訪談 問卷調(diào)查 150份問卷有 141份為有效樣本，信息采集區(qū)域如下 喜福匯 學(xué)院路 航空路 鳳凰城 舞陽壩 141份有效樣本來源： ? 學(xué)院路發(fā)出 25份，回收 25份； ? 鳳凰城發(fā)出 25份，回收 21份； ? 航空路發(fā)出 25份，回收 23份； ? 喜福匯發(fā)出 25份，回收 24份； ? 舞陽壩發(fā)出 50份，回收 48份； 女性消費(fèi)高于男性消費(fèi) ? 隨機(jī)調(diào)查問卷中，女性比重大于男性 背景特征 —— 被調(diào)查者中，主力消費(fèi)群體以年輕人居多 消費(fèi)人群年齡在 30—— 34歲左右 ? 所調(diào)查的 150份問卷中，消費(fèi)比例 30歲 — 34歲是主要消費(fèi)年齡階層， 25歲 — 29歲為次要消費(fèi)階層，再次是 35歲 — 44歲， 55歲以上消費(fèi)偏少。 家庭結(jié)構(gòu)多以三口之家為主要 ?城市人口調(diào)查中，目前恩施市家庭狀況三口之家為主，其次四口之家，五口之家占小部分 問卷調(diào)查 70 個人收入情況 ? 中低端收入人群為城市主力，主力收入在1000—— 2023元左右 家庭收入情況 ? 中端家庭收入人群為城市主力人群，主力收入在6— 10萬、 11— 15萬 問卷調(diào)查 基礎(chǔ)信息 —— 城市居民、家庭收入 ? 人口比例占據(jù)最多的是舞陽壩街道，即恩施舊城核心商圈區(qū)域 ? 航天路商圈人口比例小于舞陽壩商圈 ? 六角亭商圈最少 恩施六大商業(yè)區(qū)域中，首選舞陽壩為占大多數(shù) 問卷調(diào)查 消費(fèi)首選舞陽壩為最多 家庭月均消費(fèi)3 0 0 1 以上元%1 0 0 0 元以下%1 0 0 1 —2 0 0 0元2 9 . 5 %2 0 0 1 —3 0 0 0元4 1 . 0 %? 家庭月均消費(fèi)主要集中在 2023－ 3000元，另外消費(fèi)3000元以上的占 1/4，說明業(yè)主的消費(fèi)能力較強(qiáng)。 月消費(fèi)達(dá)到 3000元以上者較多 業(yè)主家庭月均各類消費(fèi)支出情況0%10%20%30%40%50%60%70%80%生活用品支出 % % % %小孩支出 % % % %購物支出 % % % %餐飲支出 % % % %娛樂支出 % % % %1 0 0 元以下 1 0 0 －3 0 0 元 3 0 0 －5 0 0 元 5 0 0 元以上? 從圖表可以看出，被調(diào)查者的家庭對于購物、餐飲、娛樂消費(fèi)具有較強(qiáng)的潛力。 每周餐飲消費(fèi)類型次數(shù)0%50%100%合計 % % %1 —2 次 % % %3 —4 次 % % %5 次以上 % % %家庭聚餐 同事朋友會餐 商務(wù)應(yīng)酬? 從圖表可以看出，七成以上每周都會有家庭聚集，近六成每周都會有同事朋友會餐，四成每周都有商務(wù)應(yīng)酬，可見其餐飲消費(fèi)市場潛力巨大。 家庭購物消費(fèi)、餐飲、娛樂消費(fèi)有較強(qiáng)潛力 問卷調(diào)查 ? 休閑娛樂 39%，男女服飾 37%，餐飲 23% ? 百貨商場 48%，男女服飾 28%，家電數(shù)碼類產(chǎn)品 10%，餐飲酒店 10%，家居建材 4% 消費(fèi)形式表現(xiàn)在餐飲，娛樂，服飾，三大板塊，屬于常規(guī)消費(fèi)特征 大多數(shù)人群認(rèn)同大賣場，百貨商場購物，原因是種類繁多便于挑選 居民消費(fèi)形式表現(xiàn)在餐飲，娛樂，服飾 問卷調(diào)查 家庭月均購物次數(shù)1—2次39%3—4次40%5次以 上21%喜歡去的購物場所%%%%0% 10% 20% 30% 40% 50%大型購物中心百貨商場專賣店超市專業(yè)市場? 月均購物 1－ 2次不 3－ 4次均占四成， 5次以上占二成。 ? 大型購物中心百貨商場最受業(yè)主青睞，可見業(yè)主一般喜歡去中高檔場所購物。 居民消費(fèi)方式較偏向于中心百貨商場 問卷調(diào)查 居民在外用餐習(xí)慣，大多數(shù)人群思想觀念喜歡中式酒樓 問卷調(diào)查 ? 恩施人購物時候經(jīng)常在外用餐人群達(dá)到 30%，有時在外用餐人群達(dá)到 37%，很少用餐人群 23%，接近10%的人群丌在外用餐 ? 超市附近快餐店人群 26%，中式酒樓人群 39%，商場內(nèi)快餐19%，特色地方小吃 13%，西式正餐 3% 大多數(shù)消費(fèi)人群習(xí)慣在外用餐 中式酒樓是大多數(shù)恩斲人接受的用餐類型， 比較傳統(tǒng)的思維觀念 服務(wù)態(tài)度，商場環(huán)境，免費(fèi)車，促銷活動是消費(fèi)人群考慮的首要因素 促銷活動占 41%，購物環(huán)境占 23%，服務(wù)態(tài)度占 23%，其他因素 4% 臨街店鋪調(diào)查多數(shù)消費(fèi)人群喜好關(guān)注家居建材市場 日常生活用品 15%，男女服飾 9%，家電數(shù)碼類產(chǎn)品22%，家居建材 28% 項目測試：消費(fèi)人群對新區(qū)大型賣場在商業(yè)環(huán)境、促銷活動方面較為關(guān)注 問卷調(diào)查 商鋪產(chǎn)權(quán)性質(zhì)購 買5%租 賃95%商鋪租賃來源開發(fā)商13%房東76%別的商家11%商家經(jīng)營情況不滿意想搬遷3%不滿意不搬遷1%很滿意12%基本維持27%基本滿意57%? 由于商鋪價格比較高以及商鋪擁有者統(tǒng)一管理等各方面因素，被調(diào)查商家 95％都是租賃商鋪。 ? 商家經(jīng)營的 76%的商鋪是從房東處租來， 13%直接租于開發(fā)商，只有 11%的商鋪是從商家轉(zhuǎn)租過來的，說明大部分商鋪的經(jīng)營還是還是比較穩(wěn)定的，商鋪換手率不高。 ? 近七成受訪商家對經(jīng)營情況滿意或基本滿意，近三成表示現(xiàn)在的商鋪經(jīng)營基本可以維持房租，從中反映出恩施的零售業(yè)經(jīng)營狀況都比較良好。在問卷調(diào)查過程中，通過訪談了解到如果有發(fā)展?jié)摿Ω蟮纳啼?，有相?dāng)一部分商家表示愿意搬遷或開分店。 商家項目測試：多數(shù)商家希望租賃，對現(xiàn)狀滿意較多不愿意搬遷 問卷調(diào)查 商家對紅廟新區(qū)商業(yè)前景看好度現(xiàn)在不知道 17%一定很好12%未來會好71%投資本項目地下商業(yè)意向價格合適會考慮33%會考慮7%不考慮12%現(xiàn)在不一定 48%愿意接受的店面經(jīng)營模式純租金98%營業(yè)額抽成1%其它1%紅廟新區(qū)認(rèn)識度業(yè)主5%不是業(yè)主但了解39%聽說過但不了解54%沒聽說過2%?紅廟新區(qū)在商家心中的知名度較高。 ? 商家大多看好紅廟新區(qū)附近商業(yè)前景，但由于項目目前商業(yè)氛圍不足等客觀原因，當(dāng)涉及到實質(zhì)性的投資問題，近一半商家表示要看整個商業(yè)中心的定位和運(yùn)作、紅廟新區(qū)人口入住以及政府的支持情況再做決定。 ? 有三成以上商家表示若價格合適會考慮。 ? 只有 7%的商家持堅定的考慮態(tài)度，這些商家大多集中于健康休閑業(yè)，應(yīng)該說他們認(rèn)為紅廟新區(qū)附近還是比較適合做健康休閑業(yè)。 ? 商家大多認(rèn)為租賃，收取租金的方式比較能夠接受。 商家項目測試：多數(shù)商家希望租賃，對現(xiàn)狀滿意較多不愿意搬遷 問卷調(diào)查 ? 業(yè)主以三口之家為主，家庭收入水平較為一般，與之相適應(yīng)，業(yè)主日常消費(fèi)水平也較高，近七成月消費(fèi)額在2023元以上。 ? 業(yè)主經(jīng)常外出進(jìn)行家庭聚餐、朋友會餐以及相應(yīng)應(yīng)酬，其中被訪者家庭外出餐飲消費(fèi)成為業(yè)主的一種家庭休閑潮流，而從市場走訪的情況來看，這類餐館的生意也非常好。 ? 對于休閑娛樂，被訪者要求較高，其中有些受訪者表示對噪音方面的擔(dān)憂，希望開發(fā)商在招商時盡量能引進(jìn)噪音較低的休閑娛樂商業(yè)，同時希望能吸引一些檔次較高的商業(yè)。 ? 在購買的場所選擇中，大部分被訪者都選擇了大型購物中心百貨商場，其次是專賣店和超市，從中反映出業(yè)主對購物環(huán)境和檔次的要求比較高。 ? 對未來商業(yè)中心的期望上，被訪者多數(shù)希望是中檔商業(yè)，如果經(jīng)營大型專場，希望能在購物環(huán)境與促銷折扣上多加大投入力度。 ? 被告訪者最希望的業(yè)態(tài)是家庭餐飲休閑娛樂，再一次驗證了業(yè)主對休閑娛樂場所的需求和恩施現(xiàn)階段休閑娛樂場所的缺乏。 問卷調(diào)查小結(jié) ? 調(diào)研商家商鋪多半是從房東處租賃而來。 ? 恩施 商鋪的換手率不高，經(jīng)營比較穩(wěn)定。 ? 恩施 商業(yè)整體經(jīng)營情況較好，商家對經(jīng)營業(yè)績持滿意態(tài)度。 ? 若有更好的商鋪，大部分商家還是會考慮的。 ? 紅廟新區(qū)在商家群體中的知名度較高，他們大多看好紅廟新區(qū)附近商鋪的商業(yè)前景，但涉及到投資問題時則顯得比較謹(jǐn)慎。 ? 商家基本只接受租賃，收取租金的經(jīng)營管理方式。 ?紅廟新區(qū)附近商業(yè)前景被看好 ， 但要將這種利好落到實處則需要進(jìn)行準(zhǔn)確而合適的市場定位 ， 實行 “ 統(tǒng)一管理 ， 統(tǒng)一經(jīng)營 ” 。 ?有了良好的市場定位及運(yùn)營管理 ， 隨著紅廟新區(qū)入住人口的增多 ， 商業(yè)氛圍將日益濃厚 ，商家的投資意向?qū)鼭?。 ?要取得良好而快速的發(fā)展 ， 需要爭取政府的大力支持 。 問卷調(diào)查小結(jié) 訪問人名稱： 肖生明 年齡： 3040 所在職位 :武商量販恩施分公司總經(jīng)理 商家地址（外地，本地） :東風(fēng)大道博文店 商家名稱 :武商量販恩施分公司 商家愿景 :對金桂大道地段無異議，目前正在與我司進(jìn)行接洽。 需要面積 : 8000方，自營面積 60000方 具體條件 :產(chǎn)權(quán)要清晰，停車場，另附物業(yè)條件 市場看法 :對本項目有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，對金桂大道未來的規(guī)劃發(fā)展有信心，對項目周邊的新興批發(fā)市場寄予希望。 聯(lián)系電話 : 13995577716 商家問訪 語錄：紅廟區(qū)金桂大道未來是城市新中心，現(xiàn)在城市配套已經(jīng)跟上，批發(fā)市場已經(jīng)將這個地方炒起來了，商業(yè)升值潛力很大，只是人口量現(xiàn)在還是太少，是個瓶頸 武商量販旗臶鮮明的提出考慮以后在紅廟區(qū)開新店 訪問人名稱： 秦經(jīng)理 年齡： 3540 所在職位 :招商部經(jīng)理 商家地址（外地，本地） :金泰廣場 商家名稱 :中百倉儲恩施州分公司 商家愿景 :在距離本項目 2公里處意向拿一塊 85畝物流基地，對本項目持保留態(tài)度。 需要面積 :無 具體條件 :無 市場看法 :公司自身已經(jīng)囤地，有待開發(fā)建設(shè)，不會考慮本項目。 聯(lián)系電話 :無 商家問訪 語錄：我們已經(jīng)在進(jìn)行拿地自建開發(fā)，你們這個地段可以，我們再考慮考慮 中百倉儲已經(jīng)拿地，對本項目持保留態(tài)度 訪問人名稱：馬建 年齡： 3040 所在職位 :招商部經(jīng)理 商家地址（外地，本地） :恩施廣場 商家名稱 :享買樂 (原好又多）恩施州總公司 商家愿景 :對地段很認(rèn)可，對價格敏感。 需要面積 : 5000㎡ 具體條件 :因為是地下項目，他對新風(fēng)系統(tǒng)要求較高 市場看法 :金桂大道的消費(fèi)市場需要培育，短時間內(nèi)超市無法實現(xiàn)盈利，對招商所給的政策比較看重。 聯(lián)系電話 : 15971818911 商家問訪 語錄 1：地下商業(yè)涉及到太多設(shè)計問題，設(shè)計如果沒做好的話，很難比得上一般地上大賣場 語錄 2：金桂大道很有發(fā)展?jié)摿Γ壳斑€處于發(fā)展階段，很多地還是空的，路是通了，但是周邊缺少大型居民區(qū)，短時間市場還要培育。 恩施本土超市認(rèn)可本項目地段潛力，但對租金、價值、物業(yè)較為敏感 訪問人名稱：劉杰 年齡： 4050 所在職位 :三博百貨恩施廣場店店長 商家地址（外地，本地） :恩施廣場 商家名稱 :三博百貨恩施州總公司 商家愿景 :公司內(nèi)部開會溝通，在決定是否合作。 需要面積 : 800㎡ 具體條件 :同類別的百貨商店只能進(jìn)駐一家。 市場看法 :看重大型超市或主力店進(jìn)駐后，所帶來的市場效應(yīng)。有進(jìn)駐的意向。 聯(lián)系電話 : 13581203938 商家問訪 語錄： 我們比較關(guān)心我們?nèi)绻M(jìn)入了，我們周邊都是什么店鋪，這個我們公司開店是有具體要求 訪問人名稱：曹本福 年齡： 3540 所在職位 :副總