【正文】 F、銷售周期：受惠陽區(qū)客戶量和需要量的限制，目前惠陽區(qū)項(xiàng)目的一次開發(fā)量都不大，銷售期會較長。G、賣點(diǎn)總結(jié)：15萬平方米文化廣場；惠陽新中心區(qū)核心地段；完善的小區(qū)配套和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理；人性化的人車分流系統(tǒng)。H、價(jià)格走勢：項(xiàng)目是分期開發(fā)，一期開發(fā)各種條件都不是很成熟價(jià)格較低，二期主要集中在15萬平方米文化廣場的區(qū)域，可以預(yù)見價(jià)格會有一定的提升。I、銷售效果：由于推售時(shí)間恰當(dāng)，目前已入伙和在售部分的銷售已達(dá)九成以上。J、客戶分析： 95%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商。瑞景居A、基本概況項(xiàng)目名稱瑞景居項(xiàng)目具體位置惠陽區(qū)星河路與中山路交匯處的東南角開發(fā)商名稱巨濤實(shí)業(yè)有限公司建筑規(guī)模占地面積6萬平方米總建筑面積建筑類型小高層總套數(shù)280套停車位待定交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房銷售時(shí)間推出時(shí)間2004年12月份開盤時(shí)間同上入伙時(shí)間二期2005年8月入伙主要戶型戶型面積（M2）套數(shù)比例銷售情況2房2廳12％3房銷售最好，景觀好3房2廳113－1172004房2廳15468總銷售率二期銷售98% ，三期65%相關(guān)價(jià)格均價(jià)均價(jià)2500元/M2車位價(jià)格未定物管費(fèi)物業(yè)管理巨濤實(shí)業(yè)有限公司交通狀況星河大道和中山路B、規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)：小區(qū)以弧形板式建筑結(jié)構(gòu)組成，共分兩個(gè)大組團(tuán)。每棟層高12樓，每兩棟板式組成一個(gè)小組團(tuán)，七棟組成一個(gè)大組團(tuán)。目前已開發(fā)第一期，全部一梯三戶設(shè)計(jì)，戶型方正實(shí)用，以三房和四房為主。園林設(shè)計(jì)：整個(gè)小區(qū)園林綠化達(dá)3萬平方米和三千平方米芭厘島風(fēng)情水景。C、項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位：“新惠陽城市名片”該項(xiàng)目位于惠陽東部的新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，該區(qū)域緊接惠陽老城區(qū)，是惠陽地區(qū)比較適宜住宅新區(qū)域。項(xiàng)目對惠陽區(qū)的老居民有較強(qiáng)的吸引力。D、（1）優(yōu)勢分析：坐擁未來淡水河休閑觀光帶，景觀資源豐富；住宅配套為巴厘島風(fēng)情園林，惠陽地區(qū)少有；（2）劣勢分析：小區(qū)周邊的商業(yè)和教育配套仍不完善；臨星河?xùn)|路，會受噪聲的影響；建筑密度較大，對視性較強(qiáng)。（3）機(jī)會分析：中海殼牌項(xiàng)目的投產(chǎn)，將會給項(xiàng)目帶來后續(xù)無限機(jī)會。（4）威脅分析：未來兩年惠陽地區(qū)大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的推出，會分流項(xiàng)目的客源。對惠陽的經(jīng)濟(jì)起動有較大的依賴性。E、開售時(shí)機(jī)： 2005年初，當(dāng)時(shí)惠陽原滯留問題樓盤消化基本完畢，與片區(qū)少數(shù)幾個(gè)高尚住宅同時(shí)占有市場。F、銷售周期：發(fā)展商能看準(zhǔn)市場的機(jī)會，是惠陽地區(qū)唯一一次性大量開發(fā)的項(xiàng)目；從而贏得惠陽客戶的青睞。后續(xù)也只有一期開發(fā)，開發(fā)周期也會比較短。G、賣點(diǎn)總結(jié)：位于惠陽新住宅規(guī)劃區(qū)；坐擁淡水河觀光走廊；完善的小區(qū)配套和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理；人性化的人車分流系統(tǒng)。H、價(jià)格走勢：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，二期的價(jià)格已由2200元/㎡提升到2500元/㎡。I、銷售效果：由于推售時(shí)間恰當(dāng)，目前總體已銷售70%。J、客戶分析：95%是本地客戶；5%是在本地辦廠的外商。錦江國際花園A、基本概況項(xiàng)目名稱錦江國際花園項(xiàng)目具體位置東華大道和金惠大道交匯處建筑規(guī)模占地面積 m2總建筑面積住宅： m2，商業(yè)： m2建筑類型小高層總套數(shù)408多戶停車位300交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房主要戶型戶型面積（M2）套數(shù)比例銷售情況2房2廳9834%未銷售3房2廳125126170%4房2廳15734%5房2廳189203170%總銷售率一期93%，二期70%相關(guān)價(jià)格均價(jià)二期2400元/M2入市，現(xiàn)提價(jià)為2650元/M2 車位價(jià)格物管費(fèi)物業(yè)管理B、規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)：小區(qū)為兩個(gè)半圍合組團(tuán)組成，大圍合為小高層設(shè)計(jì)，圍合內(nèi)建筑為中高層。整個(gè)規(guī)劃為長條形，北面為15萬平方米惠陽區(qū)政府文化廣場。外立面為后現(xiàn)代簡約建筑設(shè)計(jì)；戶型方正實(shí)用，為大開間大戶型設(shè)計(jì)。園林設(shè)計(jì)：項(xiàng)目園林充滿亞熱帶風(fēng)情，并借景于15萬平方米政府文化廣場，屬于雙景住宅社區(qū)。C、項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位：“成功人士的理想家園”該項(xiàng)目位于規(guī)劃中的惠陽新中心區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越是惠陽區(qū)少有的中心區(qū)大型住宅項(xiàng)目。同時(shí)坐擁15萬平方米政府文化廣場。D、（1）優(yōu)勢分析：位于惠陽新中心區(qū)的中心地段；擁有15萬平方米文化廣場，景觀開揚(yáng)；住宅配套為亞熱帶風(fēng)情園林，惠陽地區(qū)少有；（2）劣勢分析：項(xiàng)目建筑密度較大，樓棟對視性也較強(qiáng)，私密性較差；項(xiàng)目周邊的商業(yè)、文化和娛樂等設(shè)施仍未完善； （3）機(jī)會分析：中海殼牌項(xiàng)目的投產(chǎn)，將會給項(xiàng)目帶來后續(xù)無限機(jī)會。半島項(xiàng)目的小片區(qū)優(yōu)勢帶動；（4）威脅分析：未來兩年惠陽地區(qū)大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的推出，會分流項(xiàng)目的客源。對惠陽的經(jīng)濟(jì)起動有較大的依賴性。E、開售時(shí)機(jī)：2006年1月份開盤，考慮關(guān)島1號項(xiàng)目以春節(jié)長跑活動開始項(xiàng)目營銷，故提早開盤減少競爭分流。F、銷售周期：當(dāng)前深圳客戶較多進(jìn)入市場，二期銷售加快，遠(yuǎn)較開盤月的成績喜人。06年1月份銷售18%，2月達(dá)48%，3月達(dá)68%，4月突破70%。G、賣點(diǎn)總結(jié)：15萬平方米文化廣場；惠陽新中心區(qū)核心地段；完善的小區(qū)配套和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理；人性化的人車分流系統(tǒng)。H、價(jià)格走勢：4個(gè)月內(nèi)價(jià)格提升300元/㎡，隨著深圳投資客的增多，仍有上升空間。I、銷售效果：由于推售時(shí)間恰當(dāng)，目前已入伙和在售部分的銷售已達(dá)九成以上。J、客戶分析：70%是本地客戶；25%深圳客；5%是在本地辦廠的外商。中區(qū)華府A、基本概況項(xiàng)目名稱中區(qū)華府二期項(xiàng)目具體位置惠陽區(qū)政府后面建筑規(guī)模占地面積33000平方米總建筑面積86000平方米建筑類型小高層總套數(shù)280戶停車位交樓標(biāo)準(zhǔn)毛坯房主要戶型戶型面積（M2）套數(shù)比例銷售情況2房2廳846423%銷售以三房、四房為主，3房2廳12713716860%4房2廳1624817%總銷售率一期95%，二期40%相關(guān)價(jià)格均價(jià)2800元/M2車位價(jià)格物管費(fèi)多層1元/M2，小高層1．5元/M2物業(yè)管理發(fā)展商自行管理B、項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：小區(qū)為前后兩個(gè)半圍合組團(tuán)組成，南方向開口直達(dá)項(xiàng)目后排小高層，進(jìn)而成為本項(xiàng)目的景觀主軸線。項(xiàng)目圍合由前、中、后三排小高層建筑構(gòu)成；建筑由南至北順序遞高，充分滿足了采光與通風(fēng)的要求。外立面為后現(xiàn)代簡約建筑設(shè)計(jì)；戶型方正實(shí)用，為大開間大戶型設(shè)計(jì)。園林設(shè)計(jì)：項(xiàng)目園林充滿亞熱帶風(fēng)情，并借景于15萬平方米政府文化廣場，屬于雙景住宅社區(qū)。C、項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位：“惠陽市政廣場首席園林社區(qū)”該項(xiàng)目位于規(guī)劃中的惠陽新中心區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越是惠陽區(qū)少有的中心區(qū)大型住宅項(xiàng)目。在建筑設(shè)計(jì)是目前惠陽區(qū)最為合理的項(xiàng)目。D、（1）優(yōu)勢分析：坐擁15萬平方米市政文化廣場，有優(yōu)越的景觀資源；鄰近眾多政府機(jī)構(gòu)，行政優(yōu)勢明顯；圍合式建筑規(guī)劃，園林面積最大化；主題式園林，有極強(qiáng)的吸引力；（2）劣勢分析：小區(qū)周邊的商業(yè)和教育配套仍不完善；（3）機(jī)會分析：中海殼牌項(xiàng)目的投產(chǎn)，將會給項(xiàng)目帶來后續(xù)無限機(jī)會。（4）威脅分析：未來兩年惠陽地區(qū)大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的推出，會分流項(xiàng)目的客源?；蓐柕貐^(qū)的私人住宅用地，會對項(xiàng)目銷售有潛在的威脅；對惠陽的經(jīng)濟(jì)起動有較大的依賴性。E、銷售周期：發(fā)展商分兩期開發(fā)，以小高層和多層為主。06年第一季度銷售110套。F、賣點(diǎn)總結(jié)：15萬平方米文化廣場；惠陽新中心區(qū)核心地段；完善的小區(qū)配套和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理；人性化的人車分流系統(tǒng)；合理方正的戶型設(shè)計(jì)；歐洲南部地中海式風(fēng)情園林。四、區(qū)域住宅市場需求因素研究區(qū)域城市功能規(guī)劃對住宅開發(fā)的影響n 工業(yè)鎮(zhèn)分布周邊，以淡水為城市中心惠陽是一個(gè)以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，以三和開發(fā)區(qū)為首的9個(gè)工業(yè)鎮(zhèn)占惠陽全區(qū)總面積的92％，目前惠陽已建成的工業(yè)園區(qū)12個(gè)，，工業(yè)園區(qū)的興建，對促進(jìn)區(qū)內(nèi)工業(yè)尤其是高新科技產(chǎn)業(yè)和石化工業(yè)的發(fā)展起到重要作用。近年來，惠陽區(qū)第三產(chǎn)業(yè)日趨繁榮活躍，05年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為6:53:41，第三產(chǎn)業(yè)正逐步趕超第二產(chǎn)業(yè)。作為惠陽的中心鎮(zhèn)的淡水鎮(zhèn)，城區(qū)面積18平方公里，肩負(fù)著本地以及周邊鎮(zhèn)的各項(xiàng)配套服務(wù)功能，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷提升，形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，一、二、三產(chǎn)業(yè)并舉，外引內(nèi)聯(lián)的多層次、多模式、多元化的外向型經(jīng)濟(jì)格局。秋長緊鄰淡水，車程八分鐘，所謂近水樓臺先得月，秋長必優(yōu)先受到惠陽城市發(fā)展輻射的利好。n 構(gòu)建“三縱兩橫”網(wǎng)狀城市結(jié)構(gòu)2003年惠陽區(qū)政府決定，以新秋公路、惠淡公路、疏港大道為縱，平龍公路、平大公路為橫，各鎮(zhèn)中心區(qū)為點(diǎn)，構(gòu)建“三縱兩橫”的網(wǎng)狀城市架構(gòu)，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，加快惠陽的城市化進(jìn)程。對淡水、秋長、沙田部分地區(qū)、三和開發(fā)區(qū)在內(nèi)的 48平方公里城區(qū)中心區(qū)的城市建設(shè)、交通系統(tǒng)等，以及城區(qū)中心組團(tuán)、白云組團(tuán)、站前組團(tuán)和“兩河四岸”均有了詳細(xì)的規(guī)劃。其中，惠淡大道正在建設(shè)中，將直通秋長及本項(xiàng)目所在地塊，由此，本項(xiàng)目所在地對外交通極為便利，距離深汕高速路口約五分鐘車，距離淡水新中心區(qū)約八分鐘車程，距離惠城區(qū)約半小時(shí)車程。n 多職能綜合性中心區(qū)：“中心地區(qū)新區(qū)”在惠陽區(qū)總體規(guī)劃中被確定為城市生活區(qū)和全市行政、商貿(mào)和文化中心的是“中心地區(qū)新區(qū)”。該區(qū)位于人民路以西、白云路以北，今年初。政府06年最新規(guī)劃，計(jì)劃將秋長、沙田兩鎮(zhèn)吸納結(jié)合淡水鎮(zhèn)以大惠陽的姿態(tài)作為整體發(fā)展，秋長巨大的土地資源及項(xiàng)目所在地原生態(tài)的地塊優(yōu)勢必將成為未來城市發(fā)展的新秀。n 政府正在加大土地儲備力度，力圖調(diào)控房地產(chǎn)市場目前淡水鎮(zhèn)商住用地供應(yīng)量已不多，區(qū)政府土地儲備量僅剩余2平方公里：其中工業(yè)用地80%，商住用地20%，主要位置集中在惠陽中心地區(qū)新區(qū)內(nèi)。目前政府正通過下列方法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范。1）惠陽合法土地資源采取公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌、以及公開網(wǎng)上交易的形式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等業(yè)務(wù)。2）通過土地中介服務(wù)公司為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動提供信息咨詢、經(jīng)紀(jì)代理、策劃等服務(wù)。主要表現(xiàn)在淡水鎮(zhèn)內(nèi)三級市場地鋪的形式進(jìn)行交易，以小塊的單棟私人住宅用地租售業(yè)務(wù)為主，交易數(shù)量較大，很大程度上干擾了惠陽土地及房產(chǎn)交易市場的正常發(fā)展。3）在處理閑置土地的問題上，政府還采取了盤整后再進(jìn)行公開拍賣的形式出讓土地，較好的盤活土地資源。當(dāng)前，新中心區(qū)已成為惠陽房地產(chǎn)開發(fā)的住宅高尚區(qū)和置業(yè)投資的首選區(qū)域。秋長片區(qū)作為新中心區(qū)未來的版圖擴(kuò)充儲備，三年內(nèi)必將激發(fā)。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)分布與發(fā)展2005年，惠陽區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加協(xié)調(diào)。得益于投資、消費(fèi)的強(qiáng)力拉動，第二產(chǎn)業(yè)增長提速，第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用，經(jīng)濟(jì)增長的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)一步鞏固。:: ::，其中，第一、。n 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。不斷加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展力度，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)向區(qū)域化、基地化、優(yōu)質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，全年蔬菜、甜玉米、。，%。其中，%；，%。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和生產(chǎn)基地進(jìn)一步發(fā)展壯大，特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶初具規(guī)模。全區(qū)經(jīng)認(rèn)定的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)8家，其中市級2家，龍頭企業(yè)生產(chǎn)基地10個(gè)；200畝以上的菜場25個(gè)，100畝以上的果場34個(gè)，初步形成特色農(nóng)業(yè)“四大區(qū)域”布局，分別是以平潭為中心的優(yōu)質(zhì)稻和甜玉米生產(chǎn)基地；平潭、良井為中心的優(yōu)質(zhì)西瓜生產(chǎn)基地，年種植近萬畝；平潭、永湖為中心的蔬菜生產(chǎn)基地，年出口15萬噸以上；鎮(zhèn)隆為中心的優(yōu)質(zhì)荔枝生產(chǎn)基地。，以簽定合同、。農(nóng)業(yè)品牌戰(zhàn)略穩(wěn)步實(shí)施。05年末，全區(qū)經(jīng)農(nóng)業(yè)部認(rèn)證的無公害農(nóng)產(chǎn)品5個(gè)，已注冊的農(nóng)業(yè)品牌有金穗香米、鎮(zhèn)隆優(yōu)質(zhì)荔枝、梅姑梅菜、金果灣蘆薈和野菜、粵圓珠干果和鮮果共7個(gè)，并已逐步形成品牌效應(yīng)，對優(yōu)化農(nóng)產(chǎn)品品種、品質(zhì)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮較為重要的作用n 工業(yè)生產(chǎn)平緩增長。，%，%。其中，%。工業(yè)生產(chǎn)的主要特點(diǎn)：一是股份制企業(yè)、集體企業(yè)增長較快。在規(guī)模以上工業(yè)中，%；，%；，%。二是五大行業(yè)生產(chǎn)總體低速增長。在規(guī)模以上工業(yè)中，%，%。其中，文教體育用品制造業(yè)和紡織服裝制造業(yè)快速增長，%%；，%；，%；，%。三是欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展取得重大突破。隨著近幾年來引進(jìn)的一大批工業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)建成投產(chǎn)，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)注入了新的活力，永湖、沙田2個(gè)欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)工業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的良好勢頭，成為全區(qū)工業(yè)發(fā)展的最大亮點(diǎn)和“領(lǐng)跑者”。，%；，%。工業(yè)總產(chǎn)值增長速度位居第4名的分別為秋長（%）、三和（%）。四是工業(yè)投資快速攀升，工業(yè)發(fā)展后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。，%，%。其中，完成投資上2000萬元的工業(yè)項(xiàng)目21個(gè)，%。n 固定資產(chǎn)投資規(guī)模明顯擴(kuò)大。全年固定資產(chǎn)投資力度進(jìn)一步加大，投資規(guī)模明顯擴(kuò)大，形成房地產(chǎn)開發(fā)投資突飛猛進(jìn)，各類投資全面增長的良好態(tài)勢。，%。固定資產(chǎn)投資的主要特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資成倍增長。，%，%，有力地支撐和擴(kuò)大了固定資產(chǎn)投資規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)投資集中度較高。投資規(guī)模較大的企業(yè)有惠州市深港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、惠州市惠陽本因坊實(shí)業(yè)有限公司、惠州市惠陽華星實(shí)業(yè)有限公司、惠州市星運(yùn)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、惠陽區(qū)巨濤實(shí)業(yè)有限公司和惠州市惠陽區(qū)昶曉實(shí)業(yè)有限公司，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資正處于強(qiáng)勁上升期。，%；，%。二是投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，重點(diǎn)突出?；A(chǔ)設(shè)施投資大幅增長。，%。工業(yè)投資位居主導(dǎo)，第二產(chǎn)業(yè)投資增長顯著加快，第三產(chǎn)業(yè)投資平穩(wěn)增長。，%，，%，對投資增長發(fā)揮了主導(dǎo)作用；，%。更新改造投資、農(nóng)村單位和城鄉(xiāng)個(gè)人投資雙雙由降轉(zhuǎn)升。，%，%，均一改近年持續(xù)下降的態(tài)勢，成為投資領(lǐng)域的一個(gè)顯著亮點(diǎn)。三是民營經(jīng)濟(jì)投資異軍突起。，%，%。四是大項(xiàng)目投資拉動作用明顯，投資增長后勁足。在基本建設(shè)、更新改造和其他投資的213個(gè)施工項(xiàng)目中，全年完成投資在2