【正文】 003500元/平方米。5． 銷售價格和速度以及影響因素一般來說，項(xiàng)目地段、規(guī)模、容積率、產(chǎn)品比例設(shè)定、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷推廣策略等是決定產(chǎn)品價格、銷售速度的重要因素。但是根據(jù)購買原因的不同，購買產(chǎn)品覆蓋面較廣。周邊鎮(zhèn)區(qū)私營業(yè)主較多，置業(yè)的主要目的是投資或者臨時居?。ㄔ诤窠钟猩饣蛘咂渌?購買物業(yè)類型較復(fù)雜，2房和大戶型一一覆蓋。伴隨著東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)型和人才引進(jìn)政策的逐步落實(shí)，2類人士在購買群中所占比例將進(jìn)一步增加；該類客戶中最新涌現(xiàn)了如教師、醫(yī)生等具有穩(wěn)定收入的投資主體，值得關(guān)注。外地來莞人士企業(yè)白領(lǐng)、管理人員、專業(yè)人士等構(gòu)成（包含少量政府公務(wù)員）。4． 客戶群（構(gòu)成、特征及變化趨勢）通過分析厚街地區(qū)在售重點(diǎn)樓盤客戶資料，可以發(fā)現(xiàn)厚街的房地產(chǎn)消費(fèi)和投資群體的構(gòu)成、特征以及變化趨勢有自身的特點(diǎn)：厚街籍人士私營業(yè)主、公務(wù)員比例較高，購買能力較強(qiáng)；中大戶型的主要客戶，該類客戶比例愈高，樓盤檔次愈高。（在本項(xiàng)目中存在部分二房二廳面積偏大的情況）房間功能設(shè)置、開間匹配通過收集典型樓盤的銷售情況資料，分析影響銷售速度和實(shí)現(xiàn)銷售均價的種種因素：我們發(fā)現(xiàn)房型設(shè)計(jì)是否緊湊（相應(yīng)的面積匹配相應(yīng)的房間數(shù)量和套房數(shù)量）、開間設(shè)置是否合理在促進(jìn)銷售中十分重要！具體包含以下幾點(diǎn)：二房面積在55——75平方米范圍內(nèi)一般不設(shè)置主人套間，當(dāng)面積范圍上升到80平方米以上時，一般都要設(shè)置主人套間，二房的暢銷戶型基本遵從以上規(guī)律；三房面積在95——110平方米、110——125平方米范圍內(nèi)屬于緊湊型和舒適型三房，也是厚街地區(qū)以及莞城地區(qū)十分暢銷的戶型（當(dāng)然，同等情況下還要考慮價格、朝向、周邊環(huán)境等重要因素）；同樣的規(guī)律我們可以發(fā)現(xiàn)在一房、四房，或者更大單位里面同樣成立！在開間的設(shè)置上主要講究匹配（不僅僅指客廳，主房甚至次臥同樣重要！），比如：88平方米的二房，使用率達(dá)到85%。二房：熱銷戶型面積范圍較廣，分布在5585平方米范圍內(nèi)；三房：中檔定位的樓盤熱銷三房面積在95105平方米，中檔偏上定位的樓盤熱銷三房面積略大，基本在105135平方米；四房：中檔或偏上樓盤熱銷戶型面積140160平方米；小戶型：公寓30平方米，一房一廳4055平方米。此外，首次置業(yè)和投資型小戶型逐步占據(jù)了一定比例，如一房一廳和單身公寓。3. 戶型設(shè)計(jì)、配比、功能設(shè)置以及開間尺寸要求戶型的設(shè)計(jì)、配比是樓盤產(chǎn)品的重要參數(shù)，它決定了房子能夠吸引（網(wǎng)羅）到多少客戶，并且欣然落定！結(jié)構(gòu)配比二房、三房、四房將成為厚街地區(qū)2004年洋房市場的主要供給產(chǎn)品類型。1．項(xiàng)目規(guī)模厚街地區(qū)在開發(fā)項(xiàng)目以中小盤為主，特別是新推項(xiàng)目或者老盤新一期推出總建筑面積均在10萬平方米甚至5萬平方米以下；商品住宅的賣點(diǎn)之一就是小區(qū)化生活，而小區(qū)化生活的重要構(gòu)成要素就是規(guī)模，所以，能否營造小區(qū)化生活、能否在競爭中勝出，規(guī)模是重要因素之一。○ 銷售價格最低價：2700元/平方米；最高價：4237元/平方米；項(xiàng)目整體均價3100元/m2；內(nèi)部認(rèn)購價格28002900元/m2；○ 暢銷戶型三房（小、中）（87——103平方米）、單身公寓（29平方米）、二房（77——82平方米）；○ 庫存戶型四房（113——120平方米）、一房（53平方米）、三房（大）（115——133平方米）；中信新天地在戶型設(shè)計(jì)上的多樣性決定了他適合不同人群、不同購買動機(jī)的需求；同時其暢銷戶型的種類也反映了一個現(xiàn)象：戶型與面積的匹配直接影響了產(chǎn)品被市場接受的程度！從中信新天地的戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)、客戶群體定位、銷售情況等分析發(fā)現(xiàn)：在允許的定位范圍內(nèi)如果能夠豐富戶型種類以及面積分布，對擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體、提高銷售速度等具有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用！n 宏遠(yuǎn)活力康城——住進(jìn)來 動起來1. 基本狀況○ 地產(chǎn)商發(fā)展商：廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司○ 地理位置南城區(qū)，原宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)內(nèi)，南城區(qū)西南部，與南城區(qū)隔運(yùn)河相望。3. 銷售狀況○ 客戶群定位外地在莞白領(lǐng)比例較高，其次是私營業(yè)主，東莞本地人的購房目的一部分是投資性質(zhì)。參照樓盤情況收集n 光大景湖春天——白領(lǐng)精英生活特區(qū)1. 基本狀況○ 地產(chǎn)商發(fā)展商：廣東光大企業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理：光大物業(yè)○ 地理位置東莞東城銀村路○ 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：200000平方米；總戶數(shù)：2100戶；○ 項(xiàng)目檔次：中檔二房 58——65平方米 5%三房 93——127平方米 68%三房（帶工人房） 135——150平方米 20%復(fù)式 183——250平方米 7%3. 銷售狀況○ 客戶群公務(wù)員 企業(yè)白領(lǐng) 私營企業(yè)主○ 銷售價格最低價：2500元/平方米；最高價：3900元/平方米；平均價格：3150元/平方米；○ 暢銷戶型二房（58——65平方米）、三房（93——127平方米）；○ 庫存戶型三房（135——150平方米）、復(fù)式（183——250平方米）；景湖春天在戶型設(shè)計(jì)上主攻中三房的定位，加上03年開始市場宣傳形象的改變，造就了爭取成為03年最大贏家的基礎(chǔ)！其暢銷戶型還是二房（58——65平方米）、三房（93——127平方米），可以覺察到戶型設(shè)計(jì)、定位的實(shí)用以及實(shí)惠仍然是博得市場親睞的重要手段。東逸翠苑雖然首期推出6棟高層單位，但是其12萬平方米的整體規(guī)劃應(yīng)該可以給到買家相當(dāng)?shù)男判?。粵港花園雖然位于沙田鎮(zhèn)，但其優(yōu)越的自然景觀吸引了不少臨鎮(zhèn)的買家；可以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的自然條件和規(guī)模對項(xiàng)目的銷售價格、速度等產(chǎn)生比較大的影響。樓盤：1. 重點(diǎn)分析：香榭麗公寓（一、二、三期）、東逸翠苑、粵港花園（二期）、三屯花園（三期）、麗湖山莊（親情假日）、豐泰花園山莊（洋房）：光大景湖春天、中信新天地、宏遠(yuǎn)活力康城；重點(diǎn)樓盤分析n 香榭麗公寓——我不要全世界，我只要二人世界1. 基本狀況○ 地產(chǎn)商發(fā)展商：東莞市東房住宅有限公司物業(yè)管理：香榭麗物業(yè)管理有限公司（）○ 地理位置東莞市厚街鎮(zhèn)體育路○ 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：15700平方米；建筑面積：54000平方米；容積率：；綠化面積：5400平方米；綠化率：32%；實(shí)用率：81——83%；總戶數(shù)：750戶（其中：一期282戶、二期235戶、三期233戶）；○ 規(guī)劃、配套以及交樓標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目規(guī)劃：一字排開的聯(lián)體高層住宅；主要配套：空中會所（餐飲、健身、泳池）、體育公園、市政配套（康樂南路）；交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯；○ 開盤時間、交樓時間一期：030428； 030331；二期：0305； 040631；三期：未定；○ 項(xiàng)目檔次：中檔公寓型住宅一期：一房 42——48平方米 30%；二房 62——73平方米（主力62平方米） 65%；三房 83平方米 5%；二期：一房 41平方米 14%；二房 62——73平方米 64%；三房（小） 82平方米 7%；三房（大） 110平方米 15%；三期：二房（?。? 68——73平方米 50%；二房（大） 82平方米 8%；三房（?。? 92平方米 14%；三房（大） 110——124平方米 14%；四房 110——120平方米 14%；3. 銷售狀況