【正文】 青島xxx項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告分析報(bào)告 二0 0六年四月城市閱讀 1壹、青島城市環(huán)境閱讀 2一、城市地理研究 2二、人文地理研究 3三、城市屬性研究 6四、公共服務(wù)設(shè)施研究 8五、城市人口居住狀況研究 12六、城市關(guān)聯(lián)度研究 13七、小結(jié) 16貳、青島城市經(jīng)濟(jì)閱讀 17一、國內(nèi)生產(chǎn)總值變化分析 17二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 18三、城市消費(fèi)水平 20四、人民生活情況 22五、城市關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)研究 24六、小結(jié) 25叁、城市定位發(fā)展閱讀 27一、城市空間布局研究 27二、城市目前定位與未來發(fā)展定位方向研究 28三、城市基建施工時(shí)期及推動(dòng)力研究 31四、規(guī)劃定位中人口導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃研究 35五、小結(jié) 37板塊閱讀 38壹、區(qū)域歷史閱讀 39一、區(qū)域發(fā)展歷史研究 39二、區(qū)域發(fā)展歷史過程中的變化推動(dòng)力研究 40三、小結(jié) 40貳、區(qū)域規(guī)劃定位閱讀 41一、區(qū)域城市定位 41二、區(qū)域規(guī)劃城市空間布局研究 42三、城市目前定位與未來發(fā)展定位方向研究 42四、區(qū)域城市基建施工時(shí)期及推動(dòng)力研究 43五、區(qū)域規(guī)劃定位中人口導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃研究 44六、小結(jié) 45叁、區(qū)域環(huán)境閱讀 46一、區(qū)域地理研究 46二、區(qū)域人文地理研究 47三、區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施研究 50四、區(qū)域人口居住狀況及其他相互區(qū)域比較研究 52五、小結(jié) 53肆、區(qū)域經(jīng)濟(jì)閱讀 54一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)支撐力分析 54二、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 55三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)及變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)力 57四、小結(jié) 58市場(chǎng)閱讀 59壹、宏觀市場(chǎng)研究 60一、相關(guān)政策影響研究 60二、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 61三、市場(chǎng)施竣工量 61四、市場(chǎng)供求量 62五、市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu) 63六、市場(chǎng)價(jià)格變化 64七、客源分析 65八、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 66九、小結(jié) 68貳、微觀市場(chǎng)研究 69一、整體微觀市場(chǎng) 69二、區(qū)域微觀市場(chǎng) 71三、在推個(gè)案情況 80四、小結(jié) 100叁、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 101一、天泰山海泉綜合開發(fā)項(xiàng)目 102二、東方威尼斯水城 105三、天逸海灣國際度假城 106四、小結(jié) 107地塊閱讀 108壹、地塊環(huán)境分析 109一、地塊概況 109二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 111三、項(xiàng)目交通條件 113四、地塊周邊市政及配套條件 114五、小結(jié) 115貳、地塊資源分析 116一、項(xiàng)目指標(biāo)分析 116二、項(xiàng)目與自然景觀資源關(guān)聯(lián)度分析 117三、項(xiàng)目與城市開發(fā)資源關(guān)聯(lián)度分析 117四、項(xiàng)目與開發(fā)對(duì)手市場(chǎng)資源關(guān)聯(lián)度分析 117叁、地塊SWOT分析 118一、優(yōu)勢(shì)（S） 118二、劣勢(shì)（W） 118三、機(jī)會(huì)（O） 118四、威脅（T） 119市場(chǎng)研究結(jié)論 120壹、資源優(yōu)劣勢(shì)分析判斷 121一、項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì) 121二、項(xiàng)目資源劣勢(shì) 121貳、項(xiàng)目操作方向的機(jī)會(huì)選擇 122一、SO戰(zhàn)略 122二、WO戰(zhàn)略 122三、ST戰(zhàn)略 122四、WT戰(zhàn)略 123叁、項(xiàng)目操作過程中可能遇到的問題點(diǎn)聚焦 124一、決策風(fēng)險(xiǎn) 124二、法律風(fēng)險(xiǎn) 124三、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 125四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 126五、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 127六、用人風(fēng)險(xiǎn) 128 城市閱讀壹、青島城市環(huán)境閱讀一、城市地理研究區(qū)位青島市地處山東半島南部，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。對(duì)外交通系統(tǒng)由海港、機(jī)場(chǎng)、鐵路、公路和管道五種交通運(yùn)輸方式組成。青島港是世界上吞吐量過億噸的16大港口之一，港口外向度全國領(lǐng)先；青島高速公路通車?yán)锍叹尤珖笔〖?jí)城市之首；青島以市南區(qū)為中心，形成了幾個(gè)“小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”：一小時(shí)都市圈，一小時(shí)車程可輻射涵蓋整個(gè)青島所轄的七區(qū)五市；三小時(shí)服務(wù)圈，三小時(shí)可輻射至周邊縣、市和其他港口城市（如日照、連云港、威海等），涵蓋整個(gè)山東半島；八小時(shí)腹地圈，八小時(shí)的車程便可輻射到北京、天津、河南、河北、安徽、江蘇等地。東南亞日韓青島有著天然的海陸形勢(shì)，眾多的優(yōu)良港灣，歷史上從秦代開始就對(duì)瑯琊灣有過開發(fā)，以后對(duì)丁字灣的金口、膠州灣的板橋鎮(zhèn)、塔埠頭和青島口，以及近、現(xiàn)代對(duì)大港和前灣的開發(fā)，使青島與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地，也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。地位青島地區(qū)昔稱膠澳。1891年（清光緒十七年）清政府議決在膠澳設(shè)防，青島由此建置。青島解放后，改屬山東省省轄市。1981年，被列為全國15個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市之一；1984年4月，被列為全國14個(gè)進(jìn)一步對(duì)外開放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被國務(wù)院正式批準(zhǔn)在國家計(jì)劃中實(shí)行單列，賦予省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限；1994年2月，被列為全國15個(gè)副省級(jí)城市之一。青島經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。，在十五個(gè)副省級(jí)城市中居第5位，在全國城市中居第11位。％。青島地區(qū)各種經(jīng)濟(jì)資源分布較廣，為工業(yè)生產(chǎn)和城市建設(shè)提供了豐富的原材料；工業(yè)生產(chǎn)門類齊全，已建成以電子家電、紡織、化工、儀表、機(jī)械、冶金建材為骨干的綜合性工業(yè)體系；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，農(nóng)民收入呈穩(wěn)定增長的勢(shì)頭；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重不斷提高；對(duì)外貿(mào)易增長強(qiáng)勁，進(jìn)、出口額迅速增加。青島作為中國五大外貿(mào)口岸之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；其對(duì)外貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)發(fā)展在山東省內(nèi)和國內(nèi)都具有舉足輕重的地位。二、人文地理研究人口與面積青島人口增速加快，（戶籍人口），%。其中，%；五市（縣級(jí)），%。全年新出生人口75530人，‰；死亡人口48109人，‰；全年凈增人口97824人，‰。青島全市總面積為10654平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552平方公里。行政區(qū)劃建國以來，青島市行政區(qū)劃變動(dòng)較大。1949年底為市南區(qū)、市北區(qū)、臺(tái)西區(qū)、臺(tái)東區(qū)、四滄區(qū)、李村區(qū)、浮山區(qū)。1951年6月，膠州專區(qū)的嶗山辦事處劃歸青島市領(lǐng)導(dǎo)，改稱嶗山郊區(qū)辦事處；8月，撤銷四滄區(qū)、浮山區(qū)，設(shè)立四方區(qū)、滄口區(qū)。1953年6月，嶗山郊區(qū)辦事處更名為嶗山郊區(qū)人民政府。1958年底，昌濰專區(qū)的膠縣、膠南縣及萊陽專區(qū)的即墨縣劃歸青島市。1961年5月，即墨、膠南、膠縣劃出；10月，以原嶗山郊區(qū)的行政區(qū)域設(shè)立嶗山縣，歸青島市。1962年12月，臺(tái)西區(qū)撤銷，其轄區(qū)分別并入市南、市北區(qū)。1978年11月，煙臺(tái)地區(qū)的即墨縣，昌濰地區(qū)的膠縣、膠南縣又劃歸青島市；新設(shè)立青島市黃島區(qū)，其轄區(qū)包括由膠南縣劃出的黃島、薛家島、辛安3個(gè)公社。1983年8月，煙臺(tái)地區(qū)的萊西縣、濰坊地區(qū)的平度縣劃歸青島市。1987年4月，撤銷膠縣，設(shè)立膠州市（縣級(jí)）；1988年11月，撤銷嶗山縣，設(shè)立嶗山區(qū)；1989年7月，撤銷平度縣和即墨縣，設(shè)立平度市（縣級(jí)）和即墨市（縣級(jí)）；1990年12月，撤銷膠南縣和萊西縣，設(shè)立膠南市（縣級(jí)）和萊西市（縣級(jí)）。1994年上半年，市區(qū)行政區(qū)劃作重大調(diào)整，在市轄區(qū)總數(shù)不變的前提下，將臺(tái)東區(qū)、市北區(qū)及四方區(qū)吳家村街道辦事處、錯(cuò)埠嶺街道辦事處整建制合并，設(shè)立新的市北區(qū)；將嶗山區(qū)作大的調(diào)整，一部分設(shè)立新嶗山區(qū)，一部分設(shè)立城陽區(qū)，一部分與滄口區(qū)合并設(shè)立李滄區(qū)。此次市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)級(jí)建制為：市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)。2004年底，轄上述七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級(jí)）。青島市行政區(qū)劃圖自然地理青島是溫帶季風(fēng)型氣候，又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒。最熱的8月份，平均氣溫25攝氏度，最冷的1月份。青島為海濱丘陵城市，地勢(shì)東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低陷。%，%，%，%。全市大體有3個(gè)山系：東南是嶗山山脈，花剛巖質(zhì)，山勢(shì)陡峻，是我國18000公里海岸線上的最高峰?？梢哉f，整個(gè)青島市區(qū)就是嶗山支脈向北部的延伸；北部為大澤山，；南部為大珠山（）、小珠山等群山組成的膠南山群。全市共有大小河流224條，均為季風(fēng)區(qū)雨源型，多為獨(dú)立入海的山溪性小河。流域面積在100平方公里以上的較大河流33條，按照水系分為大沽河、北膠萊河以及沿海諸河流三大水系。海岸線北起丁字灣南阡鄉(xiāng)金口村東小河口，南至膠南紅石崖鎮(zhèn)的張戈莊村?，F(xiàn)有海島69個(gè)，岸線總長132公里。這些海島絕大多數(shù)距離大陸不超過20公里，最遠(yuǎn)的千里巖島，距陸地約64公里。在這69個(gè)海島中，只有10個(gè)海島有固定居民。青島市海岸線長且多曲折，島嶼環(huán)繞，山嶺岸角之間構(gòu)成形態(tài)多異、特點(diǎn)不同的多處海灣。較大的有35個(gè)。多為泥沙、巖礁底質(zhì)，灘岸居多。自然資源豐富，停泊避風(fēng)條件好。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等海底地貌。是青島海珍品和水產(chǎn)養(yǎng)殖的基地。 青島自然風(fēng)光秀美，旅游資源豐厚。1992年市政府的東遷更是煥發(fā)了城市的新貌，為城市發(fā)展創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。三、城市屬性研究城市屬性特點(diǎn)無論是青島的歷史沿革，還是目前的城市現(xiàn)狀，都體現(xiàn)出青島是一個(gè)多元文化特質(zhì)的城市。這種符號(hào)非常強(qiáng)烈地寫進(jìn)了青島的城市規(guī)劃、建筑、民情風(fēng)俗乃至各種經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。青島的多元文化特質(zhì)主要包含以下幾個(gè)方面：（1）海洋文化特色。從自然地理上看，青島優(yōu)美綿長的海岸線形成了青島海洋文化的物質(zhì)基礎(chǔ)；歷史上來看，青島原屬東夷海岱文化區(qū)域，青島先民自古在這一臨海地區(qū)生存生活、繁衍發(fā)展，其生活模式、思想觀念、審美情趣及其相關(guān)物質(zhì)創(chuàng)造和文化創(chuàng)造，都不可避免地具有海洋文化特色。人們稱青島是“東方瑞士”，綠樹、紅瓦、碧海、藍(lán)天。棧橋、八大關(guān)、嶗山、海水浴場(chǎng)、海鮮、海派建筑等等乃至青島人的生活審美情趣都帶有海洋特色。青島還是一個(gè)海洋科技城、海洋產(chǎn)業(yè)城，它的經(jīng)濟(jì)與海洋有著密不可分的聯(lián)系。（2）國際文化特色。青島是中國最早的14個(gè)沿海開放城市之一，青島也是吸引國際投資最多的城市之一，在青島，外資企業(yè)多達(dá)數(shù)萬家，常駐青島的外國人士高達(dá)5萬人以上，每年青島還要吸引數(shù)十萬計(jì)的外國游客，青島還舉辦了多個(gè)世界性的節(jié)日：國際啤酒節(jié)、海洋節(jié)、時(shí)裝周等。這些都表達(dá)了青島的開放性和國際化。（3）工業(yè)文化特色。青島是一個(gè)品牌之都，在青島，集中了許多中國乃至世界性的知名工業(yè)品牌，人們稱之為青島現(xiàn)象。權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查表明，青島的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力位居中國城市前九位。青島工業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)成為這個(gè)城市可塑最大的財(cái)富。（4）人居文化特色。青島是中國最適宜人居的城市的之一，青島的自然地理、氣候、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、歷史特點(diǎn)、旅游度假資源，都十分發(fā)展人居產(chǎn)業(yè)，從近年來青島熱度不減的房地產(chǎn)市場(chǎng)也充分證明了這一點(diǎn)。最近，青島又榮獲中國人居環(huán)境獎(jiǎng)，無疑又強(qiáng)化了這種形象。（5）藝術(shù)特色。青島也是一個(gè)藝術(shù)之都，青島出了很多出文藝人才，青島的建筑、雕塑、人文古跡、一年一度的文化藝術(shù)節(jié)等都在闡釋著青島的藝術(shù)城市形象。（6）齊魯文化特色。盡管青島是一個(gè)典型的移民城市，但地處齊魯大地，他或多或少了融入了齊魯文化的一些特性，充分體現(xiàn)了山東人的優(yōu)秀品格：忠厚、認(rèn)真、直率、誠實(shí)、熱情，這種性格貫注到城市中，就變成了最珍貴的道德力量，青島人正是以這種精神創(chuàng)造了許多奇跡，包括青島的名牌現(xiàn)象。文化發(fā)展沿革青島是一座歷史文化名城，中國道教的發(fā)祥地。早在五六千年以前的新石器時(shí)代，東夷的原始居民就在青島地區(qū)集群而居了。其文化遺存，僅目前所知就有墨縣南阡、北阡等12處大汶口文化遺址和嶗山文化遺址。東周時(shí)期建立了當(dāng)時(shí)山東地區(qū)第二大市鎮(zhèn)——即墨。秦始皇統(tǒng)一中國后，曾三次登臨現(xiàn)位于青島膠南市的瑯琊臺(tái)。秦代徐福曾率船隊(duì)由瑯琊山起航東渡朝鮮、日本。漢代漢武帝曾在現(xiàn)位于青島市城陽區(qū)的不其山“祀神人于交門宮”，并在膠州灣畔女姑山祭天拜祖設(shè)立明堂9所。清朝末年，青島已發(fā)展成為一個(gè)繁華市鎮(zhèn)，昔稱膠澳。從19世紀(jì)末到20世紀(jì)中期，青島一直是一個(gè)純粹的殖民城市，其城市文化自然也就附上了強(qiáng)烈的殖民色彩，這也集中體現(xiàn)在其建筑方面。青島近現(xiàn)代建筑形式豐富多彩。包括端莊典雅的德式辦公建筑、風(fēng)格獨(dú)特的教堂建筑、千姿百態(tài)的庭院建筑、材質(zhì)、造型完美結(jié)合的城堡式建筑、傳統(tǒng)的中國式殿宇建筑、中西合璧的里院建筑、豐富多彩的小型建筑。利用地形設(shè)計(jì)的擋土墻、圍墻、欄桿、大門、臺(tái)階等小品建筑選材造型獨(dú)具匠心，形式多種多樣，已成為青島的特色。以棧橋、老市府大樓、水族館、海產(chǎn)博物館、萊陽路一帶住宅、八大關(guān)、太平角別墅建筑群等近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑為主體，以遠(yuǎn)處隱約可見的天主教堂做為依托，組成了優(yōu)美的海濱輪廓線，是青島獨(dú)特的標(biāo)志。青島是一個(gè)具有多元文化特質(zhì)的城市，城市特色主要體現(xiàn)在港口資源、濱海旅游、海洋科技和工業(yè)品牌。特色鮮明的優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑已成為獨(dú)特的城市標(biāo)志。四、公共服務(wù)設(shè)施研究交通狀況交通部門提出將公路建設(shè)作為一大工作重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)高速公路主框架與其他公路的配套，使國道、省道和縣鄉(xiāng)道布局更加合理。截止到2004年底，全市公路通車?yán)锍桃堰_(dá)6156公里，其中高速公路525公里。私人擁有汽車所占比重逐年上升，比上年增長35%，%，；，%。港口建設(shè)取得新進(jìn)展，%；，%；集裝箱吞吐量631萬標(biāo)準(zhǔn)箱，%。各種運(yùn)輸方式完成的運(yùn)輸量：2005年比上年增長客運(yùn)周轉(zhuǎn)量%鐵路%公路%水運(yùn)%貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量%鐵路%公路%水運(yùn)%，串聯(lián)起青島濱海重要的自然生態(tài)空間與城市發(fā)展空間