【正文】 證大光明城四期商業(yè)研究可行性報告2009年12月18前 言 目前長春房地產(chǎn)市場異?；鸨?，在住宅市場一房難求的局面下，商業(yè)地產(chǎn)也悄然走俏，隨著客戶對長春商業(yè)認(rèn)可度的不斷提升，長春房產(chǎn)市場正在進入一個全新的時代。在寬城區(qū)，以證大光明城為代表的一些項目，經(jīng)過近兩年的發(fā)展，逐步形成了區(qū)域市場氛圍。寬城區(qū)各項配套逐步走向完善，生活氛圍也越來越濃厚，區(qū)域商業(yè)也初具規(guī)模與市場影響力。值此時機，證大光明城項目推出四期商業(yè)?？紤]到目前寬城區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀以及商業(yè)發(fā)展所依托的商業(yè)地段價值和經(jīng)營特色等要素；為更好的做好四期商業(yè)，目前我們更需要知曉的是證大光明城項目在面臨著何種狀況的商業(yè)環(huán)境；在目前的商業(yè)現(xiàn)狀下，本項目適合做多大體量的商業(yè)既能保證項目的安全性，又可以有達到企業(yè)利潤最大化；做何種業(yè)態(tài)商業(yè)更能適合本地市場的認(rèn)可與去化……。于是，便有了本次長春市場的商業(yè)調(diào)研與探析。我司人員帶著以上眾多問題與思考，在經(jīng)過長達20天的市場調(diào)研與各類訪談，從宏觀的角度，針對長春市的政治、經(jīng)濟、人文、歷史等方面進行了細(xì)致的了解，并從微觀的角度，針對長春市特別是寬城區(qū)的地產(chǎn)項目特別是相關(guān)商業(yè)物業(yè)進行了詳細(xì)調(diào)研。希望可以通過前期大量的調(diào)研分析與過往成功商業(yè)項目操案經(jīng)驗，從而很好的解決本次的問題所在。目 錄1 長春市宏觀經(jīng)濟簡述 5 長春市GDP發(fā)展趨勢（20052009） 5 人均收入及人均消費支出 5 2000年2009前三季度社會零售總額 62 長春市商業(yè)發(fā)展概況 6 長春市消費市場預(yù)期 6 商業(yè)發(fā)展概述 7，但布局上有待發(fā)展 7 商業(yè)街環(huán)境有待提升 7 商業(yè)氛圍成熟度不夠 7 商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡 7 商業(yè)圈簡述 7 8 商圈分布 8 各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位 8 成熟商圈發(fā)展趨勢分析 9 新興商圈的發(fā)展趨勢 10 商圈發(fā)展進程總結(jié)借鑒 10 長春零售市場分析 11 11 12 商業(yè)研究主要結(jié)論 13 長春市商業(yè)市場未來發(fā)展預(yù)期 133 寬城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況 14 寬城區(qū)區(qū)域GDP發(fā)展 14 寬城區(qū)人均收入 14 寬城區(qū)人口 15 寬城區(qū)商業(yè)零售業(yè)概況 15 全區(qū)社會消費品零售額 15 消費品零售總額的結(jié)構(gòu)變化 16 寬城區(qū)發(fā)展趨勢 16 18 舊城改造，生活環(huán)境欠佳 18 公路發(fā)達，公交出行還有待改善 18 生活配套設(shè)施不是很完善 184 寬城鐵北地區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀 19 區(qū)域內(nèi)主要商圈分布 19 20 20 20 20 21 23 23 23 23 24 24 24 商圈建筑形式 25 26，層次不一 26，多以餐飲業(yè)為主 26，影響力不大 26，局部區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，多以長期持有為主 26，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)需要23年的時間 27 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布 27 已建成商業(yè)分布 27 在售商業(yè)分布 28 未來規(guī)劃商業(yè)供應(yīng)量 28 現(xiàn)有大型超市、綜合市場分布 29 295 項目立地條件分析 31 項目位置及交通 31 31 31 31 31 32 項目周邊項目 32 33 33 33 33 336 項目周邊商業(yè)狀況 34 34 34 34 項目商業(yè)發(fā)展小結(jié) 367 項目體量測定 37 人均商業(yè)擁有量 37 區(qū)域商業(yè)面積人均擁有量對比 37 項目周邊新項目入住時間及人口統(tǒng)計 38 本項目商業(yè)體量建議 38 38，做到充分利用 38，做到差異化或空白填補 39，考慮項目未來的成長 398 項目業(yè)態(tài)建議 39 商業(yè)物業(yè)的分類以及標(biāo)準(zhǔn) 39 商業(yè)物業(yè)自身價值體現(xiàn) 39 商業(yè)投資價值的體現(xiàn) 39 以鋪養(yǎng) “鋪”價值體現(xiàn) 39 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價值對比研究 40 商業(yè)操作的可行性研究 40 本項目適合商業(yè)類型 40 項目業(yè)態(tài)的確定 40 社區(qū)商業(yè)的定義 40 社區(qū)商業(yè)類型劃分 41 41 長春市社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比 41 從社會零售總額消費結(jié)構(gòu)分布分析 42 住戶對商業(yè)需求的漸進性分析 42 439 項目定位分析 44 寬城區(qū)首個一站式購物街區(qū) 44 終端消費客戶定位：整個鐵北地區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活群體 44 目標(biāo)客戶群體定位 44 商業(yè)物業(yè)自身價值體現(xiàn) 44 45 45 檔次定位 45第一篇 長春市整體商業(yè)房產(chǎn)市場研究1 長春市宏觀經(jīng)濟簡述 長春市GDP發(fā)展趨勢（20052009）%；2009年前三季度實現(xiàn)GDP總值1994億元，%，預(yù)計全年能達到2900億元左右。雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、邊境貿(mào)易的發(fā)展、以長春為中心的城市群體的形成都將助推長春市經(jīng)濟快速發(fā)展。 人均收入及人均消費支出從城市人民生活及消費情況來看，城市居民的人均收入不斷提升，消費支出也保持了較為快速的增長，為地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了基礎(chǔ)。2009年前三季度，人均收入及人均消費性支出同比均有近8%的增長水平。 2000年2009前三季度社會零售總額注：09年為前三季度數(shù)據(jù)從長春市商業(yè)零售市場的潛在需求來看：長春市的社會消費品零售總額自2000年以來保持了約年均13%的遞增速度，特別是近幾年受到宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，人民生活水平不斷提升等因素的推動，社會消費品零售總額增幅有所加大。總體來看，長春市的消費市場需求潛力較大，商業(yè)零售市場發(fā)展將保持較為繁榮的發(fā)展態(tài)勢。目前長春市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，人均收入與人均消費大幅提高，商業(yè)市場消費潛力巨大，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的契機與支撐。2 長春市商業(yè)發(fā)展概況 長春市消費市場預(yù)期長春市收入水平在東三省的省會城市中處于中游的位置，人均可支配收入與哈爾濱、沈陽兩市相差無幾，但人均消費性支出明顯高于哈爾濱、沈陽兩座城市，列東北省會類城市之首，說明長春的消費市場有較大的潛力。另外，作為吉林省的省會，長春也吸引著越來越多的知名企業(yè)及大型連鎖機構(gòu)前來投資。 商業(yè)發(fā)展概述，但布局上有待發(fā)展商場和超市等服務(wù)性的業(yè)態(tài)聯(lián)系不夠緊密，出現(xiàn)純商場，或純超市這樣不契合，缺乏一站式的服務(wù)理念；未來一站式消費正是趨勢所在。 商業(yè)街環(huán)境有待提升目前長春商業(yè)街環(huán)境比較雜亂，多分布在直向街道兩旁的商鋪，業(yè)態(tài)具有較大的隨意性，無景觀小品等配備，沒有一個優(yōu)越舒適的商街環(huán)境。商街的形成也并非有意識、有規(guī)劃的引導(dǎo)，只是由于長時間自發(fā)形成，因此在業(yè)態(tài)、規(guī)模、檔次上參差不齊，沒有形成一個有規(guī)模有檔次的商街。 商業(yè)氛圍成熟度不夠雖然目前長春存有眾多各類商業(yè)，但整體缺少成熟的商業(yè)氛圍。如環(huán)境優(yōu)雅的休閑、娛樂街，一般都是比較零散分布的。即便在桂林路附近有一條酒吧街，但也是和當(dāng)?shù)氐牧闵⑸虡I(yè)聚集一起，環(huán)境較差。缺少具有檔次及品味的一站式商街。 商圈分布集中，商業(yè)發(fā)展不均衡長春現(xiàn)有商圈主要分布在城市的中部，而在長春寬城區(qū)卻缺少服務(wù)于本區(qū)域居民的商業(yè)中心。 商業(yè)圈簡述自上世紀(jì)90年代，長春市商業(yè)逐漸形成以重慶路、站前、紅旗街、桂林路、大馬路等五大商業(yè)集聚區(qū)，并逐步開始向中心商貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)變，尤其是重慶路、站前、紅旗街、桂林路四大商圈表現(xiàn)尤為突出。252。 站前商圈形成以國商、華正為核心店，成為中低檔小商品的集散地；252。 桂林路商圈以各類專業(yè)店、專賣店、餐飲業(yè)為主體，獨具特色；252。 紅旗街商圈以歐亞商都、巴黎春天百貨等為支撐，眾多餐飲店相配合，人氣呈上升趨勢；252。 重慶路商圈目前聚集了長百、卓展、萬達購物廣場、沃爾瑪、百盛等多家大型零售店及國際大廈等商務(wù)設(shè)施以及證券公司、保險公司、銀行等金融服務(wù)設(shè)施。另外,長春市通過現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的改造、擴充和調(diào)整，力爭構(gòu)建成一套以大型商業(yè)網(wǎng)點為龍頭、綜合批發(fā)市場為依托、特色商業(yè)街和中小商業(yè)網(wǎng)點互補的城市商業(yè)體系。預(yù)計未來會形成以各大商圈為依托，外向輻射，形成各具特色的不同商業(yè)網(wǎng)點。 商圈分布長春擁有四個主要的商業(yè)區(qū), 即重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重慶路商圈及紅旗街商圈具備較大規(guī)模的商業(yè)體量。紅旗街商圈桂林路商圈重慶路商圈站前商圈從長春市的商圈分局及發(fā)展情況來看：216。 長春市四大商圈均集中于城市的核心區(qū)域內(nèi)，商業(yè)空間分布較為密集、商業(yè)集中度較高。216。 隨著巴黎春天、西武百貨等項目的入住，預(yù)計未來幾年內(nèi)長春市將會形成以重慶路商圈和紅旗街商圈為核心向外輻射。216。 隨著各大商圈地位的確定與加強，核心商圈的市場競爭亦會日趨激烈。 各商圈發(fā)展現(xiàn)狀及定位從商圈的發(fā)展現(xiàn)狀和市場定位來看，四大商圈均為綜合性商圈并呈現(xiàn)了不同程度的業(yè)態(tài)混雜發(fā)展特征；從商業(yè)檔次和主要消費人群進行分析，已經(jīng)基本覆蓋了所有可能的商業(yè)檔次和主流消費人群。重慶路商業(yè)區(qū)紅旗街商業(yè)區(qū)桂林路商業(yè)區(qū)站前商業(yè)區(qū)定位中檔至高檔中檔偏高中檔中低檔目標(biāo)客群以長春市及周邊城市的中高檔消費者為主以長春市特別是西部、南部的中偏高收入人群為主主要以學(xué)生為主的年輕消費群體以長春市北部及吉林省內(nèi)周邊縣市的中的消費者為主商業(yè)類型以百貨商店形式及沿重慶路的專業(yè)店為主，配以電子賣場和大型超市以百貨商店形式為主及沿紅旗街少量的專業(yè)店為主，配以電子和IT賣場以沿街的服飾專業(yè)店、餐飲為主，休閑娛樂功能所占比例較高屬于批發(fā)零售商圈，以批發(fā)市場、大型超市為主代表商業(yè)卓展，亞泰富苑，長百歐亞商都，巴黎春天各專賣店國商，華正批發(fā)租戶類型國際一線品牌中高檔品牌中偏高品牌多為國內(nèi)品牌中檔品