【正文】 47 / 47第一部分 市場研究一 、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2武漢市綜合概況 2武漢市經(jīng)濟(jì)概況 2二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析 6房地產(chǎn)總體市場分析 6武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析 10三、區(qū)域市場分析 13區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況分析 13區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 14四、供給樓盤調(diào)研 21供給樓盤概況 21供給樓盤指標(biāo)分析 25供給樓盤專項(xiàng)調(diào)研 35五、需求調(diào)研分析 37需求問卷調(diào)研分析 37訪談分析 39六、 市場競爭分析 43市場競爭項(xiàng)目歸類列表 43武昌擬建、在建項(xiàng)目對本項(xiàng)目的影響 44一 、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)分析武漢市綜合概況武漢位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是湖北省省會及華中地區(qū)最大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，素有“江城”的美譽(yù)。，平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶，，市轄縣面積3740平方公里。武漢屬北亞熱帶季風(fēng)性（濕潤）氣候，常年雨量充沛，熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明，夏季最長約130多天，春秋二季各約60天。武漢現(xiàn)轄9個(gè)城區(qū)，2個(gè)郊區(qū)，2個(gè)縣。區(qū)縣下轄92個(gè)街道辦事處，59個(gè)鎮(zhèn)，34個(gè)鄉(xiāng)。轄區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，具有水路、空運(yùn)、鐵路、陸路的立體交通優(yōu)勢。2002年末，全市戶籍人口總數(shù)為764萬人。武漢市經(jīng)濟(jì)概況（1）、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表11 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較（一） GDP人均GDP財(cái)政收入固定資產(chǎn)投資億元變化元變化億元變化億元變化2002 % % % %2001 % % % %2000 % % % %1999 % % % % 圖11 19952002GDP指標(biāo)增長趨勢圖以上數(shù)據(jù)顯示：1) GDP總量升幅穩(wěn)定（保持在年增幅11％左右），全社會經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好； 2) 財(cái)政收入逐步增加，且20012002年增幅加快，這與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值增長較快有關(guān)，更顯示企業(yè)經(jīng)營狀況逐步向好，企業(yè)技術(shù)改造力度增強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高；3) 城市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模近兩年增長速度加快，顯示經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力逐步趨強(qiáng)，投資拉動對國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行狀況的作用不容小覷。（2）、居民收入與消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)總體健康運(yùn)行的基礎(chǔ)上，居民收入、消費(fèi)取向呈現(xiàn)出不完全相同的趨勢：一方面，職工平均工資及城區(qū)居民人均可支配收入均保持了與總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緊密的相關(guān)性，相應(yīng)指標(biāo)增幅穩(wěn)定；另一方面，居民消費(fèi)在“量”增加的同時(shí)，價(jià)格總水平卻止步不前，除2000年微幅上調(diào)外，其余各年度消費(fèi)價(jià)格總水平均較前一年有所下降，2002年，這一趨勢仍然延續(xù)。表12 居民收入與消費(fèi)指標(biāo)比較職工平均工資城區(qū)人均可支配收入消費(fèi)價(jià)格總水平社會消費(fèi)品零售總額（不含居民購置商品房）元變化元變化變化億元變化2002%%%%2001%%%%2000%%%%1999%可以看出：1) 宏觀經(jīng)濟(jì)、人均收入的持續(xù)增長，帶來居民購買能力的增強(qiáng)；2) 從消費(fèi)價(jià)格總水平來看武漢市民習(xí)慣于在一種穩(wěn)定、樸實(shí)的固有環(huán)境和方式下生活。消費(fèi)觀念與生活方式上相對保守、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，在一定程度制約了武漢整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展。隨著沿海經(jīng)濟(jì)及新觀念的沖擊及投資對總體經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)的拉動效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，武漢市民的消費(fèi)觀念將會進(jìn)一步改善。（3）、經(jīng)濟(jì)外向性需要引起一定注意的是，武漢經(jīng)濟(jì)的外向性仍然不夠明顯，盡管在歷史上有“九省通衢”的輝煌，但其現(xiàn)狀外資、外貿(mào)均未能出現(xiàn)大幅增長的情況（且進(jìn)出口總額增幅逐步減緩），其工業(yè)基礎(chǔ)、人才等多方面的優(yōu)勢均未能充分發(fā)揮，這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經(jīng)濟(jì)在較短時(shí)間內(nèi)取得較大提升的期望。 表13 經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)進(jìn)出口總額實(shí)際利用外資億美元變化億美元變化2002 % %2001 % %2000 % %1999 % %近年來，武漢市經(jīng)濟(jì)的外向性得到了持續(xù)的發(fā)展，但基數(shù)較低，增幅較小，參考2002年其它兄弟城市的經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)水平如下：圖12 不同城市經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)對比武漢經(jīng)濟(jì)的外向性從規(guī)模、發(fā)展勢頭上看均有較大的提升空間。（4）、城市其它主要宏觀指標(biāo)對比武漢市作為老的工業(yè)城市、華中重鎮(zhèn)，其歷史、地理地位十分重要。然而近年來，武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出一定的滯后，與沿海、甚至內(nèi)地的部分城市相比，差距較為明顯。 表14 不同城市的主要宏觀指標(biāo)對比 GDP（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）城區(qū)人均可支配收入（元）社會消費(fèi)品零售總額（億元）武漢北京上海深圳廣州天津重慶成都沈陽寧波杭州大連南京青島備注：上表為2001年數(shù)據(jù)可見，“大武漢”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模（GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模均小于內(nèi)地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數(shù)第三；同時(shí)，其社會消費(fèi)品零售總額卻排名第六，顯示其商業(yè)相對發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)較為積極。持續(xù)、穩(wěn)定地提升城市的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，提高城市地位，增強(qiáng)居民對未來的合理預(yù)期，是逐步引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念，提升生活方式的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。（5）、發(fā)展?jié)摿ΡM管武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在與沿海發(fā)達(dá)城市相比時(shí)仍有較大差距，甚至與內(nèi)地部分兄弟城市相比時(shí)也未見明顯優(yōu)勢，但其經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，后勁很足?) 武漢具備無可比擬的地理位置優(yōu)勢。武漢扼水路、陸路交通的要害，作為華中片區(qū)最具規(guī)模的中心城市，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展由沿海地區(qū)向內(nèi)地逐步滲透的過程中，其經(jīng)濟(jì)核心、輻射中心的位置無可替代，其核心的地位將逐步顯現(xiàn)；同時(shí)，由于華中片區(qū)的特殊性，武漢完全有機(jī)會成為包括上海、北京、廣州、西安、成都、沈陽等城市在內(nèi)的國內(nèi)各區(qū)域中心的核心，成為連接?xùn)|西、縱貫?zāi)媳钡募~帶。2) 武漢的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在加工業(yè)勢必逐步成為未來一定時(shí)期內(nèi)中國對外經(jīng)濟(jì)的主要的比較優(yōu)勢時(shí)，其完備的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、熟練的技術(shù)工人、可供補(bǔ)充的有效勞動力數(shù)量、相對低廉的綜合成本等方面都具有絕對的優(yōu)勢。實(shí)際上，武漢是一個(gè)擁有優(yōu)良的工業(yè)傳統(tǒng)的城市，在世界經(jīng)濟(jì)全球化日益顯著的今天，隨著武漢為自身定位的進(jìn)一步清晰，其優(yōu)勢的煥發(fā)將會為包括其它產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！按笪錆h”應(yīng)當(dāng)選擇一條與“大上海”不同的二次發(fā)展之路，以工業(yè)（加工業(yè)）為基礎(chǔ)的外向型經(jīng)濟(jì)將會為武漢的綜合發(fā)展加入有效的催化劑。3) 武漢是國內(nèi)為數(shù)不多的高等院校聚集的城市，這為其技術(shù)支持、科技創(chuàng)新、高級人才儲備打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)，而這樣一個(gè)良好的環(huán)境更可以為城市的發(fā)展源源不斷地輸送動力，使其快速進(jìn)入良性循環(huán)的軌道，以自身具備的優(yōu)勢超越兄弟省市。隨著武漢城市建設(shè)的進(jìn)一步完善，投資環(huán)境的進(jìn)一步提高，武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿⑹志薮?，而這恰恰是許多沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早城市所不具備的。二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析房地產(chǎn)總體市場分析（1）、市場特征及環(huán)境分析1）市場特征武漢的房地產(chǎn)市場特征明顯。由于社會、經(jīng)濟(jì)、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產(chǎn)市場較之發(fā)達(dá)地區(qū)的同類市場還存在一定的差距，當(dāng)前總體上仍處于一個(gè)不斷規(guī)范、市場化的過程中。其明顯的特征表現(xiàn)在：u 區(qū)域化特征明顯漢口、武昌、漢陽之間自成體系，跨區(qū)域購房只占到成交數(shù)量的極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢，一段較長的時(shí)間內(nèi)，區(qū)域劃分的存在將是市場的主流；u 房產(chǎn)二級市場的現(xiàn)狀價(jià)格偏低包括重慶、沈陽、成都等在內(nèi)的內(nèi)地城市（人均可支配收入相差不大），房價(jià)均高于武漢；u 城市總體建設(shè)相對落后武漢市舊城改造幾乎沒有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大,商品房市場消化速度緩慢；u 多種性質(zhì)房產(chǎn)同時(shí)存在房改房、集資房、合作開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等同時(shí)存在；u 企事業(yè)單位住房政策參差不齊部分國家機(jī)關(guān)仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補(bǔ)償，部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)（商品房性質(zhì)），部分單位完全市場化等；u 大多數(shù)市民對居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對居住品質(zhì)尚沒有清晰的認(rèn)識；2）、市場環(huán)境武漢市的總體市場環(huán)境在近年來呈現(xiàn)出一些可喜的變化，如：168。 存量房買賣交易額增加、市場日趨活躍；2002年，存量房成交55622套，，分別同比增長8％、26％、39％；而這樣的增長，是在2001年較2000年分別增長20％、18％、24％的基礎(chǔ)上取得的，市場的發(fā)展十分迅速。168。 個(gè)人成為住房市場消費(fèi)主體：99年以后達(dá)到87％以上；168。 住房金融支持力度加大2002年，公積金全年發(fā)放8億元，增長27%；，%。168。 土地供給規(guī)范化：2002年7月1日后，武漢市土地供給實(shí)行統(tǒng)一管理，開發(fā)商有了公平競爭的基礎(chǔ)。所有這些變化，極大的推動了武漢房地產(chǎn)二級市場的快速發(fā)展。（2）、武漢市房地產(chǎn)市場供需分析1）、市場供給98年宏觀調(diào)控之后，武漢市房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面，％；99年，％（基于98年下滑之后的投資額）。隨總體市場環(huán)境的變化，武漢市房地產(chǎn)市場自1999年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，且在2000年以突變的方式展開 —— 1999年，％，總投資增長11％，%，近年來，武漢市房地產(chǎn)市場的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢。 圖21 房地產(chǎn)開發(fā)總投資1999年以后，房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)上升態(tài)勢尤其顯著，其中，2000年由于市場拐點(diǎn)的作用，開發(fā)指標(biāo)增長幅度較1999年之前有較大幅度提高，后續(xù)各年度，由于開發(fā)取向、結(jié)構(gòu)的變化，各指標(biāo)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展過程，體現(xiàn)了開發(fā)領(lǐng)域的不同側(cè)面：表21 武漢市19992002年房地產(chǎn)供給指標(biāo)比較總投資施工面積新開工面積竣工面積億元增幅萬平米增幅萬平米增幅萬平米增幅2002 % % % %2001 % % % %2000 % % % %1999 % % % %總投資（總供給的代表指標(biāo)）：2000年以后保持了持續(xù)、穩(wěn)步加快的增幅，顯示市場供給的節(jié)奏處于健康、良性的發(fā)展通道，2000年的市場變化成為啟動的起點(diǎn)，未出現(xiàn)后繼乏力的情況，后文中我們將看到，這樣的態(tài)勢與同樣趨勢的市場需求配合，推動了市場的順利發(fā)展。施工面積：與總投資的上升趨勢不同，施工面積增幅除2000年保持較高的增幅外，2002002均保持相對較低的增幅。比較施工面積與總投資的增長比例，我們可以看到，2002002年，單位施工面積的投資持續(xù)保持加大，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)在發(fā)生較大的變化——從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，這是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場近年來發(fā)生的一個(gè)重要變化！在后文的分析中我們可以看到，這樣的開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化實(shí)際上在1999年即以住宅的結(jié)構(gòu)變化為契機(jī)展開，由于住宅在總體供給中比例的變化，使總體市場的數(shù)據(jù)在2001年才顯示出明顯的趨勢，而這樣的趨勢在經(jīng)歷了一定時(shí)間的供需磨合之后，正逐步被市場需求所接受，并推動市場向新的層面轉(zhuǎn)化。新開工面積： 2000年，％，顯示當(dāng)年由于市場好轉(zhuǎn)造成的供給的增加以加量的方式展開（總體來看，單位面積投資額的變化不大）；而2001年，％，顯示了與施工總體面積指標(biāo)相一致的趨勢——即市場供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變——單位面積的投資額增大；2002年，其增幅再度上升，結(jié)合施工面積的變化趨勢，可以推斷在開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)轉(zhuǎn)化的同時(shí)，市場在此基礎(chǔ)上開始放量?？⒐っ娣e：竣工面積的變化趨勢，與前一年度的新開工面積變化趨勢相比，呈現(xiàn)相對一致的走向，顯示武漢市建設(shè)項(xiàng)目施工平均周期大約保持在1年左右的時(shí)間，市場物業(yè)類型仍以多層、小高層為主。2）、市場需求房地產(chǎn)市場的有效需求，通過預(yù)售/銷售金額最直接的體現(xiàn)出來。 表22 19992002房地產(chǎn)預(yù)銷售金額比較年度預(yù)銷售金額億元漲幅2002%2001%2000%1999%自2000年開始，武漢市房地產(chǎn)預(yù)售/銷售金額持續(xù)上漲，顯示出市場需求在近年來大幅增加，其中，2000年、2002年增幅較大，這樣的增加，與武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產(chǎn)總體市場逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢有關(guān)，也與近年來若干住房、城市土地政策的出臺對市場的直接刺激等因素相關(guān)。與銷售金額同步提高的，是全市的銷售/預(yù)售面積。表23 19992002年房地產(chǎn)需求指標(biāo)比較（已剔除出租物業(yè)）預(yù)銷售面積現(xiàn)售面積預(yù)售面積萬平米漲幅萬平米現(xiàn)售漲幅萬平米預(yù)售漲幅2002年%%%2001年%%%2000年%%%1999年//%預(yù)/銷售面積近年來保持了持續(xù)的上升趨勢，除2