【正文】 套數(shù)：255套，銷售進(jìn)度：70%，平均每月銷售：25套水藍(lán)郡開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：498，銷售進(jìn)度：50%，平均每月銷售：學(xué)府佳園四期開盤： 入伙時間： 套數(shù)144套，銷售進(jìn)度：20%，平均每月銷售：15套安順星苑開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：936套，銷售進(jìn)度：70%，平均每月銷售：60套世紀(jì)彩城一期開工： 開盤時間： 入伙時間：二期開工： 開盤時間： 入伙時間：一期340套 銷售100% 二期套數(shù)460套一期平均每月銷售：28套福星城市花園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：844套，銷售：50%，持銷期平均每月銷售：27套高爾夫城市花園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)416套永清庭園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：369套，平均每月銷售：15套整體銷售達(dá)70%（其中2棟15層約40%由市委購買）怡景花園開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：299套，銷售進(jìn)度：30%，平均每月銷售：15套簡析：大多數(shù)項目從開工到開盤的時間周期較短，最長的為9個月，最短的為2個月，據(jù)了解，有的項目甚至剛剛開工就進(jìn)入銷售，大部分發(fā)展商通過自己的關(guān)系來縮短這個周期，加速利潤的回籠。南北朝向，南向陽臺朝中心花園A2二號樓簡析：結(jié)合項目銷售進(jìn)度、自身特點以及工程進(jìn)度來看：武漢市樓盤的銷售周期較長；部分樓盤例如安順星苑銷售進(jìn)度較快，與其地段、價格定位有較大的關(guān)系。三號樓237M178。低樓層的房間已售完，還剩2F、7F、9F未售。239平方米的聯(lián)排別墅：戶型設(shè)計合理；537平方米的獨立別墅：沿湖岸線，景觀較好；學(xué)府佳園三期2002年6月四期2003年3月三期90%四期20%15套/月小高層戶型賣得不太好，160、170、180、212平方米的戶型總價太高、面積太大。名都花園一期2001年10月28日已經(jīng)推出的部分有6070%左右的銷售率；14套/月臨街的一棟3個單元僅售了10套，主要由于房型設(shè)計問題90平方米、130平方米三房比較好銷售都市經(jīng)典2002年9月70%左右25套/月復(fù)式；229396平方米面積大、總價高。有10%單位保留（包含）21套/月兩房150200平米大中戶型銷售較好獅城名居2002年12月34%左右51套/月（含開盤及團(tuán)購）復(fù)式及大戶型，因面積太大，總價過高，且臨街的小高層銷售受阻?；▓@洋房和不靠路的3房。都市經(jīng)典小高均價：3000小高均98折：2940一次性付款：97折銀行按揭98折；水藍(lán)郡聯(lián)排均：2600獨立均： 4300聯(lián)排均99折：2574獨立均99折：4257一次性付款：98折按揭：99折學(xué)府佳園多均：1950小高均：2350多均：1950小高均：2350一次性與按揭都無折扣。3）物業(yè)類型與容積率比較表44 物業(yè)類型與容積率對比分析樓盤名稱多層/棟小高層/棟聯(lián)排/棟別墅/棟洋房/棟容積率水藍(lán)郡41682四季花城（二期）1926南湖山莊二期104名都花園一期48麗島花園42146東湖林語24中央花園碧云天44學(xué)府佳園28616當(dāng)代光谷智慧城16城市高爾夫花園61615藍(lán)灣俊園316明澤半島4都市經(jīng)典15獅城名居11世紀(jì)彩城18永清庭園5安順星苑10怡景花園3福星城市花園12合計11214143614821簡析：物業(yè)類別和容積率的統(tǒng)計顯示： 表45容積率與物業(yè)類型總結(jié)列表容積率區(qū)間主力物業(yè)類型占樣本量百分比聯(lián)排、別墅5%多層、聯(lián)排、11%多層為主，小高層、別墅為輔%小高層為主，多層、別墅為輔21%2以上小高層、高層%4）分期開發(fā)進(jìn)度表46 分期開發(fā)面積占總面積列表樓盤名稱總體建筑面積分期建筑面積分期建筑面積萬科四季花城240000平方米80000平方米(一期)81000平方米(二期)百分比33%34%都市經(jīng)典604435平方米38211平方米(一期一組團(tuán))百分比%學(xué)府佳園170562平方米28927平方米(三期)21944平方米(四期)百分比17%13%世紀(jì)彩城300000平方米43500平方米(一期)70000平方米(二期)百分比15%23%名都花園680000平方米60000平方米(一期)百分比9%高爾夫城市花園600000平方米110000平方米(一期)百分比18%合計平均百分比22%在分期開發(fā)進(jìn)度上，發(fā)展商的實力不同，市場的機(jī)會不同，呈現(xiàn)出不同特點：郊區(qū)大盤的分期開發(fā)面積一般在8～10萬平米左右，如萬科四季花城、高爾夫城市花園等；中心城區(qū)范圍的樓盤首期開發(fā)面積一般在46萬平米，如都市經(jīng)典、世紀(jì)彩城、名都花園等，其二期的開發(fā)面積一般視一期的銷售狀況而定。)多均價：4200小高均價：3000小高層均價：2430小高均價：2460多均：2900 小高均：30004層復(fù)式：3800高層均價：3410多均：2550小高均：2900花園洋房：2700小高均：2400聯(lián)排均價：3400實售價格(元/ M178。240000 M178。146000 M178?？偨ㄖ娣e75771 M178。90000 M178。136735 M178。)四期97折3104多均97折：2328聯(lián)排97折：4361三層復(fù)式均98折：3031；二層復(fù)式均98折：2868；18層均96折：2572；12層均96折：2548；聯(lián)排均99折：2574；獨立均99折：4257；多均95折：2945；小高均95折：2755多均99折：2222；多均：1950；小高均：2350；銷售進(jìn)度四期19%20%44%34%50%60%30%20%開盤時間物業(yè)管理費(元/ M178。整體130000 M178。108984 M178。131399 M178。51595 M178。主要調(diào)研的區(qū)域有：南湖片區(qū)、光谷片區(qū)及雄楚大街、洪山廣場及水果湖、東湖沿線、徐東路沿線、中北路沿線、臨江大道沿線及漢口金銀湖、后湖、永清街以及解放大道等區(qū)域。后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點是：n 開發(fā)項目以解放公園為中心向北側(cè)延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū)沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀(jì)家園等主要項目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。 n 主要的客戶群多數(shù)來自漢口金銀湖片區(qū)的主要客戶群，多數(shù)來自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)得到了市民的充分認(rèn)同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢。n 對居住環(huán)境極為注重從規(guī)劃設(shè)計角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。上千畝的大規(guī)模的房地產(chǎn)項目紛紛在此扎堆，數(shù)十億的大手筆的開發(fā)投資接踵而至，今天的金銀湖已經(jīng)成為地產(chǎn)強(qiáng)者的舞臺。金銀湖片區(qū)近年來發(fā)展速度最快，也最為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一。安防、通訊、管理的自動化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。由以上特點我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：n 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。受信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區(qū)住宅市場以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對質(zhì)素較好的樓盤，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應(yīng)。2）、光谷片區(qū)光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設(shè)熱點區(qū)域，2000年9月 28日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委會關(guān)于加快“武漢n 建筑風(fēng)格豐富南湖片區(qū)的住宅建筑風(fēng)格近年來發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風(fēng)格向多元化方向發(fā)展。從市場來看，盡管該項目的銷售不如人意，但麗島花園對真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導(dǎo)作用。 1999年，由紅桃K集團(tuán)下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的麗島花園入市，項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。（2）、熱點區(qū)域綜合分析1）、南湖片區(qū)談到南湖居住區(qū)，武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價格不能有效提升，供需出現(xiàn)分歧。住宅市場的另一亮點無疑是以“中國*光谷”的開發(fā)為契機(jī)振翅欲飛的洪山區(qū)。其中，武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程，同時顯示了強(qiáng)烈的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢頭，在經(jīng)歷了2002年的房價的提升之后，武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（1）、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào)，各行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一致的發(fā)展趨向。盡管該區(qū)各項指標(biāo)均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發(fā)展?jié)摿?，以其現(xiàn)有土地成本進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g。由于漢口城區(qū)較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性。現(xiàn)狀來看，突出的開發(fā)熱點有：武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽的沌口片區(qū)；除此五個片區(qū)以外，武昌的徐東/中北路沿線、漢口的西/北湖－金融街片區(qū)、姑嫂樹－楊汊湖一帶也顯示出較強(qiáng)的活力；而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園，百步亭花園一帶，由于長期建設(shè)形成的成熟配套和較低的價位，仍然是普通市民購房的優(yōu)先選擇。在市場發(fā)展的成熟階段，由于中高檔樓盤獲利豐厚，使市場供給越來越大，此時的該類樓盤的價格走向趨于弱勢，體現(xiàn)在市場價格上甚至可能出現(xiàn)價格的下調(diào)（或提升緩慢、或持平），在這樣的發(fā)展階段，新樓盤繼續(xù)定位在中高檔，風(fēng)險較大。2002年，從宏觀層面看，經(jīng)過供需兩方面的充分磨合，加上武漢市關(guān)于土地供給政策的調(diào)整，觸發(fā)了需求對較高品質(zhì)樓盤的認(rèn)可，％的情況下，市場以量、價齊升的方式展開，％，市場對住宅的有效需求開始出現(xiàn)大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整；從微觀上看，由于市場上逐步出現(xiàn)了高品質(zhì)樓盤的購買者，其親密人群對該類產(chǎn)品的認(rèn)識逐漸加強(qiáng)，對這種生活方式的選擇逐漸認(rèn)可，居民對住宅的要求從重“量”向重“質(zhì)”演化，這也使得統(tǒng)計意義的需求結(jié)構(gòu)變化成為必然。其中，2000年、2002年增幅較大。 圖23 年度單位施工面積平均投資額武漢市住宅總體市場處于品質(zhì)提升的階段，從整體住宅市場來看，結(jié)構(gòu)調(diào)整還將持續(xù)一定的時間，從后文對需求的分析看，這樣的調(diào)整順應(yīng)了市場的潛在需求，逐漸被市場認(rèn)可。武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析在武漢市房地產(chǎn)總體市場的發(fā)展中，住宅的開發(fā)逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項主要指標(biāo)中，住宅的所占百分比均不斷提高。我們將在后文的住宅領(lǐng)域分析中著重分析住宅的價格變化趨勢，這對金水岸住宅項目也更具意義。2）、市場需求房地產(chǎn)市場的有效需求，通過預(yù)售/銷售金額最直接的體現(xiàn)出來。施工面積：與總投資的上升趨勢不同，施工面積增幅除2000年保持較高的增幅外，2002002均保持相對較低的增幅。所有這些變化，極大的推動了武漢房地產(chǎn)二級市場的快速發(fā)展。 個人成為住房市場消費主體：99年以后達(dá)到87％以上；168。由于社會、經(jīng)濟(jì)、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產(chǎn)市場較之發(fā)達(dá)地區(qū)的同類市場還存在一定的差距，當(dāng)前總體上仍處于一個不斷規(guī)范、市場化的過程中?！按笪錆h”應(yīng)當(dāng)選擇一條與“大上海”不同的二次發(fā)展之路，以工業(yè)（加工業(yè)）為基礎(chǔ)的外向型經(jīng)濟(jì)將會為武漢的綜合發(fā)展加入有效的催化劑。1) 武漢具備無可比擬的地理位置優(yōu)勢。然而近年來，武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出一定的滯后，與沿海、甚至內(nèi)地的部分城市相比，差距較為明顯。隨著沿海經(jīng)濟(jì)及新觀念的沖擊及投資對總體經(jīng)濟(jì)、消費的拉動效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，武漢市民的消費觀念將會進(jìn)一步改善。武漢市經(jīng)濟(jì)概況（1）、宏觀經(jīng)濟(jì)運行表11 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較（一） GDP人均GDP財政收入固定資產(chǎn)投資億元變化元變化億元變化億元變化2002 % % % %2001 % % % %2000 % % % %1999 % % % % 圖11 19952002GDP指標(biāo)增長趨勢圖以上數(shù)據(jù)顯示：1) GDP總量升幅穩(wěn)定（保持在年增幅11％左右），全社會經(jīng)濟(jì)總體運行良好； 2) 財政收入逐步增加，且20012002年增幅加快，這與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值增長較快有關(guān)，更顯示企業(yè)經(jīng)營狀況逐步向好，企業(yè)技術(shù)改造力度增強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)提高；3) 城市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模近兩年增