【正文】 目 錄項目決策背景與摘要 3一、內部因素 3二、外部環(huán)境 3第一部分 項目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 5三、周邊道路及出行方式 13四、周邊3公里社區(qū)配套 15五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 18六、市政配套 23七、規(guī)劃設計要求 24第二部分 法律風險分析 26一、土地出讓條件 26二、項目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段 28三、總體評價 29第三部分 市場分析 29一、南京房地產市場簡述 29二、玄武、棲霞市場概況 41三、競爭市場分析 44四、需求市場特征 54五、產品建議和目標客戶定位 57第四部分 規(guī)劃設計初步分析 60一、規(guī)劃設計草案 60二、規(guī)劃設計草案分析 60第五部分 工程及銷售計劃 65一、一期開工時間確定 65二、工程及銷售計劃 67第六部分 成本及投資收益預測 67一、成本預測 67二、稅務分析 68三、經濟指標分析 69四、現(xiàn)金流量 73第七部分 競爭對手分析 74一、已購買標書的發(fā)展商 74二、其它本地發(fā)展商 78第八部分 綜合分析與建議 81一、優(yōu)勢與劣勢 81二、結論與建議 82附件：《南京城市發(fā)展與住宅市場研究報告》《南京土地招投標市場研究報告》《聚寶山項目提交政府答疑的問題》項目決策背景與摘要一、內部因素項目地處市中心邊緣、一環(huán)線（繞城公路）與城市東西向主干道（寧鎮(zhèn)公路）交叉區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項目類型。南京公司金色家園項目將于2004年全部開發(fā)完畢，當年結算金額缺口約為3億元。本項目總建筑面積51萬平米，2004年可結算面積約10萬平米，結算金額約4億元，并可為南京公司20042006年提供主要利潤來源。南京市未來510年內的重點發(fā)展方向為河西和城東，地處南京東部的仙西區(qū)域將成為僅次于河西的政府重點投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，南京公司應在城東區(qū)域選擇合適的項目，為公司在南京的進一步發(fā)展奠定基礎。金色家園項目的成功開發(fā)為集團全面啟動南京市場奠定了基礎，也為下一步開發(fā)中檔和中高檔項目創(chuàng)造了條件。二、外部環(huán)境本項目緊鄰仙西區(qū)域，該區(qū)域在南京總體規(guī)劃上定位于南京“向東發(fā)展的增長級”和“接受上海輻射以及新經濟發(fā)展的主要空間”，政府計劃三年內投資50億元，建設全國規(guī)模最大的大學城。本項目是主城范圍內最具規(guī)模的完整地塊，距國家級南京經濟技術開發(fā)區(qū)3公里，周邊規(guī)劃的珠江路軟件產業(yè)園、鐘山36洞高爾夫球場已經或即將開工建設，升值潛力巨大。項目距老城區(qū)——新模范馬路8公里，玄武湖隧道連通城市東西向主干道——寧鎮(zhèn)公路與新模范馬路，明年5月份建成通車后，項目距老城區(qū)中心僅10分鐘車程。項目南臨紫金山，北靠聚寶山，風景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越，周邊可用于住宅開發(fā)的土地不多，競爭樓盤較其它區(qū)域少。 政府啟動本項目的主要目的在于提升南京東大門的形象，改善聚寶山地區(qū)的環(huán)境條件，并帶動整個仙西區(qū)域的開發(fā)。該項目拆遷改造土地總面積1445畝，除實際出讓的746畝之外，其余近700畝土地全部用于綠化、道路和市政配套設施建設，因此，該項目實際可利用的資源價值高。第一部分 項目概況一、宗地位置168。 一環(huán)線內側、主城與仙西新市區(qū)結合部。宗地位于南京主城東北、一環(huán)線（繞城公路）內側，是聯(lián)系老城區(qū)和仙西新市區(qū)的紐帶，距新市區(qū)“仙林大學城”4公里，距玄武湖——新莊立交5公里，距新街口CBD和湖南路商業(yè)中心分別為10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道開通后，宗地至老城區(qū)中心僅10分鐘車程。168。 聚寶山與紫金山之間。項目北靠聚寶山，南側緊臨南京最負盛名的風景區(qū)——紫金山（又名鐘山）。168。 距南京經濟技術開發(fā)區(qū)3公里。南京經濟技術開發(fā)區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，2001年實現(xiàn)GDP60億元、技工貿總收入205億元、實際利用外資1億美元，主要經濟指標在國家級開發(fā)區(qū)中排名1618位。二環(huán)線一環(huán)線圖11 宗地區(qū)位二、宗地現(xiàn)狀四至范圍宗地北靠聚寶山，南至寧鎮(zhèn)公路（312國道），東起一環(huán)線——繞城公路，西至滬寧鐵路和寧棲公路。聚寶山寧棲公路宗 地繞城公路車速可達110公里/小時寧棲公路滬寧鐵路寧鎮(zhèn)公路車速可達80公里/小時圖12 宗地四至范圍宗地形狀宗地東西長、南北窄、北側內凹，形狀酷似元寶。表11 宗地面積指標指標總用地代征道路與綠化用地配套學校用地凈用地長（米）14002000——1200寬（米）45050100——400面積（平米）合968畝13313215000合746畝圖13 宗地形狀及尺寸宗地標高宗地內由西向東，地勢升高約2m最低點25m400m 代征道路代征綠地1200m 1400m 450m 坡度15度坡度10度垂直坡度，與地面最大高差50米（1）宗地內部東高西低168。 宗地標高2557米，東高西低，最大高差32米，綜合坡度2度。168。 按標高31米以下、3140米、40米以上將宗地劃分為3個區(qū)域，其中，40米以上區(qū)域占總用地面積的近一半，31米以下和3140米區(qū)域各占四分之一左右。 最高點57m圖14宗地內部高差宗地內局部高低落差 （2）宗地標高低于周邊用地168。 東部顯著低于繞城公路，最大高差12米左右。168。 西部與滬寧鐵路基本持平,局部低于滬寧鐵路2米。168。 南部局部區(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差6米左右。168。 北部的聚寶山西峰標高125米，東峰標高100米，從宗地北部開始起坡，逐步升高。55m90m10m25m宗地地面聚寶山鐵路繞城公路圖15 宗地與周邊高差剖面圖（東西向）圖16 宗地與周邊高差剖面圖（南北向東側））鐵路繞城公路寧鎮(zhèn)公路宗地地面55m12m聚寶山圖17宗地與周邊高差剖面圖（南北向西側））鐵路繞城公路寧鎮(zhèn)公路宗地地面90m22m聚寶山滬寧鐵路標高36～49m聚寶山標高35～125m宗地標高25～57m寧鎮(zhèn)公路標高36～49m繞城公路標高50～55m圖18宗地與周邊高差地塊現(xiàn)狀廢棄的采石場地塊現(xiàn)狀以農田、植被、居民住宅、工廠和貨運、汽車及汽車設備市場為主，其中，農田和植被占總用地面積的近一半。圖19 宗地土地利用現(xiàn)狀（1）工廠與市場主要工廠與市場共計12家，占地總面積15萬平米，大部分仍在生產運營，其中3家有輕微空氣污染，沒有地下污染，待拆遷后污染將自動消除。表12 工廠基本情況名稱經營業(yè)務運營狀況環(huán)境污染情況源寶化工公司輪胎裝配在運營無利達服裝公司服裝生產在運營無添喜化工洗滌劑在運營輕度空氣污染光英爐業(yè)鍋爐生產在運營輕度空氣污染包裝容器廠包裝材料在運營無金屬配件廠金屬配件在運營無野馬電聲樂器廠電聲樂器在運營無金陵特種電纜廠電纜在運營無屠宰廠屠宰在運營輕度空氣污染宏大設備市場汽車設備銷售在運營無東風汽車汽車銷售在運營無玄武湖貨運市場貨車停車場在運營無（2）居民居民隸屬岔路口村，分“西楊坊”和“東楊坊”2個村民小組，共有居民約400戶、1200人，住宅建筑面積約8萬平米。（3）農田農田與山體植被面積約20萬平米，其中，苗圃2萬平米，葡萄園2000平米。 （4）樹木宗地內主要樹木有水杉、梧桐、楓楊、櫸木等，其中道路沿線以水杉和梧桐為主，東北部靠近用地北界有500平米竹林，保留價值較大。圖110 宗地主要樹木分布（5）水塘168。 宗地內有水塘20多個，規(guī)模普遍較小，其中，500平米以上的3個，最大的1000平米。168。 大部分水塘用作農田灌溉，水面被浮萍覆蓋，其中1座為魚塘，占地1000平米，水質良好。圖111 宗地地表水分布（6）高壓線168。 現(xiàn)狀有2條110KV二回高壓線從宗地內部穿過。168。 根據規(guī)劃，宗地西側100米處將建設220KV變電站，宗地內部將只有1條110KV二回高壓線從西側用地邊界穿過，且大部分在代征綠化帶內，對凈用地基本無影響。規(guī)劃110kv現(xiàn)狀110kv現(xiàn)狀110kv規(guī)劃220kv規(guī)劃110kv220kv變電站規(guī)劃110kv規(guī)劃110kv圖112 宗地高壓線走向拆遷北側聚寶山山凹及西側農場山腳下2塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積1445畝，居民693戶、工企單位48家，需安置勞動力268人，保養(yǎng)人員148人。其中，168。 宗地拆遷面積968畝（含代征道路與綠化用地），占拆遷總面積的67%，拆遷居民400戶。168。 代拆遷范圍面積477畝，占拆遷總面積的33%，拆遷居民近300戶。代拆遷范圍宗 地圖113 宗地拆遷范圍代拆遷范圍三、周邊道路及出行方式道路對外聯(lián)系道路主要有繞城公路、寧鎮(zhèn)公路、寧棲公路和岔仙公路4條，其中：168。 寧鎮(zhèn)公路：既是城市東西向主干道，又發(fā)揮城市對外交通聯(lián)系的功能，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系的主要通道，時速可達80公里/小時，在新莊立交可通過多條干道通往老城區(qū)，明年5月玄武湖隧道開通后，從宗地經寧鎮(zhèn)公路、玄武湖隧道至老城區(qū)——新模范馬路僅10分鐘車程，并且可以通過新模范馬路、城西干道等快速