【正文】 目 錄項(xiàng)目決策背景與摘要 3一、內(nèi)部因素 3二、外部環(huán)境 3第一部分 項(xiàng)目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 5三、周邊道路及出行方式 13四、周邊3公里社區(qū)配套 15五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 18六、市政配套 23七、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 24第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 26一、土地出讓條件 26二、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)及控制風(fēng)險(xiǎn)的手段 28三、總體評(píng)價(jià) 29第三部分 市場分析 29一、南京房地產(chǎn)市場簡述 29二、玄武、棲霞市場概況 41三、競爭市場分析 44四、需求市場特征 54五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 57第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 60一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 60二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析 60第五部分 工程及銷售計(jì)劃 65一、一期開工時(shí)間確定 65二、工程及銷售計(jì)劃 67第六部分 成本及投資收益預(yù)測(cè) 67一、成本預(yù)測(cè) 67二、稅務(wù)分析 68三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 69四、現(xiàn)金流量 73第七部分 競爭對(duì)手分析 74一、已購買標(biāo)書的發(fā)展商 74二、其它本地發(fā)展商 78第八部分 綜合分析與建議 81一、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 81二、結(jié)論與建議 82附件：《南京城市發(fā)展與住宅市場研究報(bào)告》《南京土地招投標(biāo)市場研究報(bào)告》《聚寶山項(xiàng)目提交政府答疑的問題》項(xiàng)目決策背景與摘要一、內(nèi)部因素項(xiàng)目地處市中心邊緣、一環(huán)線（繞城公路）與城市東西向主干道（寧鎮(zhèn)公路）交叉區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項(xiàng)目類型。南京公司金色家園項(xiàng)目將于2004年全部開發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算金額缺口約為3億元。本項(xiàng)目總建筑面積51萬平米，2004年可結(jié)算面積約10萬平米，結(jié)算金額約4億元，并可為南京公司20042006年提供主要利潤來源。南京市未來510年內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)楹游骱统菛|，地處南京東部的仙西區(qū)域?qū)⒊蔀閮H次于河西的政府重點(diǎn)投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇合適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。金色家園項(xiàng)目的成功開發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場奠定了基礎(chǔ)，也為下一步開發(fā)中檔和中高檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。二、外部環(huán)境本項(xiàng)目緊鄰仙西區(qū)域，該區(qū)域在南京總體規(guī)劃上定位于南京“向東發(fā)展的增長級(jí)”和“接受上海輻射以及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間”，政府計(jì)劃三年內(nèi)投資50億元，建設(shè)全國規(guī)模最大的大學(xué)城。本項(xiàng)目是主城范圍內(nèi)最具規(guī)模的完整地塊，距國家級(jí)南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3公里，周邊規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山36洞高爾夫球場已經(jīng)或即將開工建設(shè)，升值潛力巨大。項(xiàng)目距老城區(qū)——新模范馬路8公里，玄武湖隧道連通城市東西向主干道——寧鎮(zhèn)公路與新模范馬路，明年5月份建成通車后，項(xiàng)目距老城區(qū)中心僅10分鐘車程。項(xiàng)目南臨紫金山，北靠聚寶山，風(fēng)景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越，周邊可用于住宅開發(fā)的土地不多，競爭樓盤較其它區(qū)域少。 政府啟動(dòng)本項(xiàng)目的主要目的在于提升南京東大門的形象，改善聚寶山地區(qū)的環(huán)境條件，并帶動(dòng)整個(gè)仙西區(qū)域的開發(fā)。該項(xiàng)目拆遷改造土地總面積1445畝，除實(shí)際出讓的746畝之外，其余近700畝土地全部用于綠化、道路和市政配套設(shè)施建設(shè)，因此，該項(xiàng)目實(shí)際可利用的資源價(jià)值高。第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地位置168。 一環(huán)線內(nèi)側(cè)、主城與仙西新市區(qū)結(jié)合部。宗地位于南京主城東北、一環(huán)線（繞城公路）內(nèi)側(cè)，是聯(lián)系老城區(qū)和仙西新市區(qū)的紐帶，距新市區(qū)“仙林大學(xué)城”4公里，距玄武湖——新莊立交5公里，距新街口CBD和湖南路商業(yè)中心分別為10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道開通后，宗地至老城區(qū)中心僅10分鐘車程。168。 聚寶山與紫金山之間。項(xiàng)目北靠聚寶山，南側(cè)緊臨南京最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū)——紫金山（又名鐘山）。168。 距南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)3公里。南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為國家級(jí)開發(fā)區(qū)，2001年實(shí)現(xiàn)GDP60億元、技工貿(mào)總收入205億元、實(shí)際利用外資1億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國家級(jí)開發(fā)區(qū)中排名1618位。二環(huán)線一環(huán)線圖11 宗地區(qū)位二、宗地現(xiàn)狀四至范圍宗地北靠聚寶山，南至寧鎮(zhèn)公路（312國道），東起一環(huán)線——繞城公路，西至滬寧鐵路和寧棲公路。聚寶山寧棲公路宗 地繞城公路車速可達(dá)110公里/小時(shí)寧棲公路滬寧鐵路寧鎮(zhèn)公路車速可達(dá)80公里/小時(shí)圖12 宗地四至范圍宗地形狀宗地東西長、南北窄、北側(cè)內(nèi)凹，形狀酷似元寶。表11 宗地面積指標(biāo)指標(biāo)總用地代征道路與綠化用地配套學(xué)校用地凈用地長（米）14002000——1200寬（米）45050100——400面積（平米）合968畝13313215000合746畝圖13 宗地形狀及尺寸宗地標(biāo)高宗地內(nèi)由西向東，地勢(shì)升高約2m最低點(diǎn)25m400m 代征道路代征綠地1200m 1400m 450m 坡度15度坡度10度垂直坡度，與地面最大高差50米（1）宗地內(nèi)部東高西低168。 宗地標(biāo)高2557米，東高西低，最大高差32米，綜合坡度2度。168。 按標(biāo)高31米以下、3140米、40米以上將宗地劃分為3個(gè)區(qū)域，其中，40米以上區(qū)域占總用地面積的近一半，31米以下和3140米區(qū)域各占四分之一左右。 最高點(diǎn)57m圖14宗地內(nèi)部高差宗地內(nèi)局部高低落差 （2）宗地標(biāo)高低于周邊用地168。 東部顯著低于繞城公路，最大高差12米左右。168。 西部與滬寧鐵路基本持平,局部低于滬寧鐵路2米。168。 南部局部區(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差6米左右。168。 北部的聚寶山西峰標(biāo)高125米，東峰標(biāo)高100米，從宗地北部開始起坡，逐步升高。55m90m10m25m宗地地面聚寶山鐵路繞城公路圖15 宗地與周邊高差剖面圖（東西向）圖16 宗地與周邊高差剖面圖（南北向東側(cè)））鐵路繞城公路寧鎮(zhèn)公路宗地地面55m12m聚寶山圖17宗地與周邊高差剖面圖（南北向西側(cè)））鐵路繞城公路寧鎮(zhèn)公路宗地地面90m22m聚寶山滬寧鐵路標(biāo)高36～49m聚寶山標(biāo)高35～125m宗地標(biāo)高25～57m寧鎮(zhèn)公路標(biāo)高36～49m繞城公路標(biāo)高50～55m圖18宗地與周邊高差地塊現(xiàn)狀廢棄的采石場地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、植被、居民住宅、工廠和貨運(yùn)、汽車及汽車設(shè)備市場為主，其中，農(nóng)田和植被占總用地面積的近一半。圖19 宗地土地利用現(xiàn)狀（1）工廠與市場主要工廠與市場共計(jì)12家，占地總面積15萬平米，大部分仍在生產(chǎn)運(yùn)營，其中3家有輕微空氣污染，沒有地下污染，待拆遷后污染將自動(dòng)消除。表12 工廠基本情況名稱經(jīng)營業(yè)務(wù)運(yùn)營狀況環(huán)境污染情況源寶化工公司輪胎裝配在運(yùn)營無利達(dá)服裝公司服裝生產(chǎn)在運(yùn)營無添喜化工洗滌劑在運(yùn)營輕度空氣污染光英爐業(yè)鍋爐生產(chǎn)在運(yùn)營輕度空氣污染包裝容器廠包裝材料在運(yùn)營無金屬配件廠金屬配件在運(yùn)營無野馬電聲樂器廠電聲樂器在運(yùn)營無金陵特種電纜廠電纜在運(yùn)營無屠宰廠屠宰在運(yùn)營輕度空氣污染宏大設(shè)備市場汽車設(shè)備銷售在運(yùn)營無東風(fēng)汽車汽車銷售在運(yùn)營無玄武湖貨運(yùn)市場貨車停車場在運(yùn)營無（2）居民居民隸屬岔路口村，分“西楊坊”和“東楊坊”2個(gè)村民小組，共有居民約400戶、1200人，住宅建筑面積約8萬平米。（3）農(nóng)田農(nóng)田與山體植被面積約20萬平米，其中，苗圃2萬平米，葡萄園2000平米。 （4）樹木宗地內(nèi)主要樹木有水杉、梧桐、楓楊、櫸木等，其中道路沿線以水杉和梧桐為主，東北部靠近用地北界有500平米竹林，保留價(jià)值較大。圖110 宗地主要樹木分布（5）水塘168。 宗地內(nèi)有水塘20多個(gè)，規(guī)模普遍較小，其中，500平米以上的3個(gè)，最大的1000平米。168。 大部分水塘用作農(nóng)田灌溉，水面被浮萍覆蓋，其中1座為魚塘，占地1000平米，水質(zhì)良好。圖111 宗地地表水分布（6）高壓線168。 現(xiàn)狀有2條110KV二回高壓線從宗地內(nèi)部穿過。168。 根據(jù)規(guī)劃，宗地西側(cè)100米處將建設(shè)220KV變電站，宗地內(nèi)部將只有1條110KV二回高壓線從西側(cè)用地邊界穿過，且大部分在代征綠化帶內(nèi)，對(duì)凈用地基本無影響。規(guī)劃110kv現(xiàn)狀110kv現(xiàn)狀110kv規(guī)劃220kv規(guī)劃110kv220kv變電站規(guī)劃110kv規(guī)劃110kv圖112 宗地高壓線走向拆遷北側(cè)聚寶山山凹及西側(cè)農(nóng)場山腳下2塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積1445畝，居民693戶、工企單位48家，需安置勞動(dòng)力268人，保養(yǎng)人員148人。其中，168。 宗地拆遷面積968畝（含代征道路與綠化用地），占拆遷總面積的67%，拆遷居民400戶。168。 代拆遷范圍面積477畝，占拆遷總面積的33%，拆遷居民近300戶。代拆遷范圍宗 地圖113 宗地拆遷范圍代拆遷范圍三、周邊道路及出行方式道路對(duì)外聯(lián)系道路主要有繞城公路、寧鎮(zhèn)公路、寧棲公路和岔仙公路4條，其中：168。 寧鎮(zhèn)公路：既是城市東西向主干道，又發(fā)揮城市對(duì)外交通聯(lián)系的功能，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系的主要通道，時(shí)速可達(dá)80公里/小時(shí)，在新莊立交可通過多條干道通往老城區(qū)，明年5月玄武湖隧道開通后，從宗地經(jīng)寧鎮(zhèn)公路、玄武湖隧道至老城區(qū)——新模范馬路僅10分鐘車程，并且可以通過新模范馬路、城西干道等快速