【正文】 南京項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 南京項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 （簡版） XXXXXXXXXXXXXXXXXXX 2020 年 9 月 目 錄 一、項(xiàng)目概況??????????????????????????????????????? 4 （一）區(qū)位和現(xiàn)狀 （二）市政配套設(shè)施情況 二 、 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指標(biāo)??????????????????????????????????? 5 （一） 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 三、南京河西板塊在售樓盤概況????????????????????????? ?????? 6 （一）河西板塊概況 （二）龍江板塊 （三）江東板塊 （四）奧體板塊 （五）重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況匯總 四 、 河 西 板 塊 房 地 產(chǎn) 市 場 現(xiàn) 狀 分析?????????????????????????????? 18 （一）供應(yīng)、銷售情況 （二）供銷對比情況 （三）價(jià)格走勢 （四）市場結(jié)構(gòu)分析 （五）銷售排行榜 五、河西板塊未來供應(yīng)量分析???????????????????????????????? 25 （一）待上市新項(xiàng)目 （二）新出讓土地明細(xì) 六、河西板塊房地產(chǎn)市場總結(jié)?????????? ?????????????????????? 31 （一）政府投入帶動板塊升級 （二）品牌開發(fā)企業(yè)云集提升區(qū)域價(jià)值 七、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安排???????????????????????????????? 32 （一）規(guī)劃建議和說明 （二）建設(shè)方式和進(jìn)度安排 八、項(xiàng)目投資和財(cái)務(wù)分析?????????????????????????????????? 32 （一）成本分析 （二）敏感性分析 前 言 Talk Before 本地塊項(xiàng)目基地位于江東北路，原金盛百貨西側(cè)，規(guī)劃 占地面積為 60 畝（約 40020 平米），出讓價(jià)為每畝 400 萬，容積率≤ 23/a.2。 本著謹(jǐn)慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，報(bào)告基于真實(shí)可靠的前期市場調(diào)研基礎(chǔ)上，對于該項(xiàng)目給出可行性分析。由于時(shí)間倉促，本報(bào)告為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的簡約版本，但針對重點(diǎn)問題闡述明確充分。希望能給 XXXX 董事長在該項(xiàng)目的投資決策上，提供有力的數(shù)據(jù)支撐和決策參考。 數(shù)據(jù)截止日期： 2020 年 6 月底 一、區(qū)位 （一）地塊區(qū)位 該地塊屬于南京市河西商貿(mào)休閑生活區(qū)域，位于江東北路西側(cè)，交通便利、商業(yè)環(huán)境優(yōu)越。 （二）市政 配套設(shè)施情況 主要道路：江東北路、草場門大街、漓江路 公交： 18 路、 32 路、 39 路、 6/aB style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。56 路、11 路、 42 路、 43 路、 65 路、 66 路、 72 路、 73 路、 75 路、 91 路 購物：濱江廣場，新城市廣場、大潤發(fā)超市 醫(yī)療：省婦幼保健醫(yī)院、省中醫(yī)院河西分院 教育：二十九中河西分校 休閑：新城市廣場 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 60 畝 土地價(jià)格： 400 萬 /畝 容積率： 三、南京河西板塊在售樓盤概況 （一）河西板塊概況 一直以來，以奧體板塊為核心的河西區(qū)域，都與江寧、江北板塊，共同成為南京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量最大的三大板塊。 2020 年的河西板塊雖遭遇市場低潮，但依然熱點(diǎn)不斷。從以匯錦國際、金馬酈城、第七大道為代表的小戶型熱賣，到萬科金域緹香引領(lǐng)降價(jià)風(fēng)潮，再到兩大純新盤 —— 金地名京和南京萬達(dá)廣場開盤熱銷，都引發(fā)了南京全城關(guān)注。而以金地名京、南京萬達(dá)廣場等項(xiàng)目為代表的江東板塊，更是成為整個(gè)河西房地產(chǎn)板塊發(fā)展的一匹黑馬。 2020 年的河西板塊，隨著市場的逐步回暖， 一方面目前在售樓盤加緊了推盤速度，另一方面，奧體區(qū)域的多個(gè)品牌開發(fā)企業(yè)新上市的項(xiàng)目將全新集體亮相，這將對 2020 年的南京房地產(chǎn)市場值得期待。 目前的河西房地產(chǎn)市場大致可分為龍江、江東、奧體三大子版塊。 江東子板塊成為河西板塊最大亮點(diǎn) 在鳳凰和熙苑、棲霞月安街、匯錦國際、星雨華府、金地名京、南京萬達(dá)廣場、中北品閣、中北南湖地塊為主的江東板塊，在 2020 年曾一度走紅，隨著周邊配套的進(jìn)一步完善和地鐵二號線的預(yù)期，江東板塊依然是 2020 年河西板塊的熱點(diǎn)區(qū)域。 除目前在售項(xiàng)目眾多外，新江東板塊 2020 年已出讓和待出讓的土地量也不可小覷。僅所街、河西南河區(qū)域，就有近 10 幅地塊待字閨中。在建鄴區(qū)對應(yīng)天大街以北區(qū)域的全新改造規(guī)劃之下，江東、所街、南湖等早期開發(fā)的老城區(qū)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。 奧體子板塊已進(jìn)入奧體南部開發(fā)重頭 經(jīng)過 7 年的滾動開發(fā)，多個(gè)大盤支撐起的奧體板塊，無疑是河西最閃亮的明星。但是，在新江東板塊快速崛起的勢頭之下，奧體板塊原先的“老大”地位，面臨挑戰(zhàn)。 2020 年，宋都美域、嘉業(yè)陽光城、奧體新城、金馬酈城、碧瑤花園、融僑中央花園、金域緹香的持續(xù)開發(fā)，將為奧體板塊提供不小的商品房住宅 供應(yīng)量。 龍江子板塊迎來 10 年后“第二波”開發(fā)熱潮 龍江的“第一波”發(fā)展，是隨著 1997 年龍江高教公寓的開建而展開的，就此龍江地區(qū)大規(guī)模建設(shè)的序幕也徐徐拉開。 10 年后，龍江地區(qū)迎來“第二波”建設(shè)熱潮，中海鳳凰西街項(xiàng)目、乾和福邸、時(shí)代天地廣場、銀城東寶路項(xiàng)目、辰龍嫩江路項(xiàng)目、天馬榕園、匯杰長江國際等新盤，將加入新龍江的行列，助力龍江“第二波”的發(fā)展。 河西 CBD 二期“新高”不斷 在一期漸成規(guī)模的前提下， 2020 年集聚了眾多知名跨國公司，如美國富頓、香港新鴻基等的河西 CBD 二期，有望成為南 京的新標(biāo)志性名片。河西 CBD 二期，北起河西大街，南至江山廣場，規(guī)劃 27 個(gè)地塊，規(guī)劃平均建筑高度大于 100 米，最高超過 250 米。江蘇保監(jiān)局辦公大樓、新鴻基大廈、南京世界貿(mào)易中心舉行了奠基儀式，十四所總部大廈已動工，新華報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈項(xiàng)目在做設(shè)計(jì)方案，華泰證券、聯(lián)通江蘇分公司、移動南京公司、南京報(bào)業(yè)集團(tuán)、國泰君安、省交通銀行、江蘇信用聯(lián)社項(xiàng)目土地已摘牌。蘇寧 2020 年也在此重金拿地，欲建河西“第一高”。 （二）龍江板塊 蘇寧銀河天啟花園 SOHO 項(xiàng)目地址：樓區(qū)清涼門大街與龍園中路交界處 占地面積： 平米 建筑面積： 平米 容 積 率 : 綠 化 率 : 45% 銷售均價(jià)： 9500 元 /平米 目前狀況：蘇寧銀河天啟花園 SOHO 主推 60 余席 4565 ㎡左右的小公寓。 星語華府 項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)集慶門大街 219 號 占地面積： 150,000 平米 建筑面積： 370,000 平米 建筑類別 : 高層 ,小高層 容 積 率 : 銷售均價(jià)： 11000 元 /平米 目前狀況：目前在售戶型面積約 9298 平米， 134 平米，毛坯均價(jià) 11000 元 /平米 。預(yù)計(jì) 7 月加推一批新房源。 長安西街 1 號 項(xiàng)目地址 : 漢中門外大街，典雅居西側(cè)